周穎

摘 要 我國商業(yè)銀行的企業(yè)貸款不良率遠(yuǎn)高于個(gè)人住房抵押貸款不良率，以至于有些銀行管理人員對個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的重視不夠，出現(xiàn)了對個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的研究和管理上較缺失。本文總結(jié)了我國和其他國家在該問題上的理論和實(shí)證研究成果，供我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)控制參考。

關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 住房抵押貸款 違約風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究

（一） 國外相關(guān)的理論研究。

國外在個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的理論研究方面具有代表性的是期權(quán)理論、風(fēng)險(xiǎn)管理再協(xié)商理論、消費(fèi)者最優(yōu)化選擇理論、個(gè)人住房抵押貸款狀態(tài)躍遷理論等。下面著重介紹期權(quán)理論和風(fēng)險(xiǎn)管理再協(xié)商理論。

期權(quán)理論認(rèn)為貸款者在一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的行為都是合乎所謂的理性的，即都是以利己為動(dòng)機(jī)，力圖以最小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去追逐和獲得自身的最大經(jīng)濟(jì)利益。因此，對于申請個(gè)人住房抵押貸款的貸款者來說，在經(jīng)濟(jì)條件一定的前提下，是否選擇違約取決于經(jīng)濟(jì)利益上是否能給他帶來最大的效用。根據(jù)決定因素的不同，在對期權(quán)理論的研究中分化為兩種理論方向：權(quán)益假說和還款能力假說。

權(quán)益假說認(rèn)為決定何時(shí)違約的變量是權(quán)益貸款比。Foster、Order在研究中得出權(quán)益貸款比過高是影響違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因。Waller在比較分析自行出售房屋償還貸款的貸款者與取消抵押品贖回權(quán)的貸款者差異性時(shí)得出決定違約與否的主要因素是住宅權(quán)益。Spring在研究中也進(jìn)一步證明權(quán)益貸款比是影響違約的重要因素。Deng在對1976年-1983年聯(lián)邦住宅抵押貸款公司的資料進(jìn)行分析研究時(shí)認(rèn)為，住宅權(quán)益、初始貸款價(jià)值比雖然是影響違約的重要因素，但其它諸如離婚率、失業(yè)率同樣對貸款者的違約決策造成影響；還款能力假說的主要觀點(diǎn)是，貸款者選擇違約的前提是貸款者的收入不足以償還抵押貸款所要求的還款金額。

個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理再協(xié)商理論是于1995年由Terrence M. Clauretie和Mel Jameson提出的。他們認(rèn)為還款人違約后，不論是站在銀行的角度還是貸款者個(gè)人的角度，取消抵押物贖回權(quán)過程需要花費(fèi)大筆的費(fèi)用，因此雙方都希望可以通過再協(xié)商重新設(shè)定貸款利率、貸款到期日，甚至放棄部分或全部拖欠利息以繼續(xù)保持信貸關(guān)系。以期通過個(gè)人住房抵押貸款的在協(xié)商使昂貴的違約和取消抵押物贖回權(quán)成本得以避免。

（二）國內(nèi)相關(guān)的理論研究。

具有代表性的有，劉萍在研究中將銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)分為購買力風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)六類。他在研究中認(rèn)為導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是我國財(cái)政擔(dān)保沒有分擔(dān)商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)；住房福利政策尚不完善等，并對如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了對策分析。劉洪濤將風(fēng)險(xiǎn)類別分為六類，分別是利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)及外在風(fēng)險(xiǎn)。趙凱、牛剛認(rèn)為銀行的個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)除了受外部環(huán)境的影響，其自身由于各種不規(guī)范行為也會(huì)造成違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，如：信貸人員對個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)不重視；銀行管理人員或基層信貸工作人員在審核貸款者信息時(shí)對信息掌握不全面，造成貸款審批失誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)等。陳則明、吳光偉認(rèn)為導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因還在于貸款者因住房質(zhì)量、與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾導(dǎo)致的主動(dòng)違約。同時(shí)我國的個(gè)人信用體系不健全，相關(guān)的法律體系也不規(guī)范，貸款者的惡意借款行為也是導(dǎo)致違約發(fā)生的因素之一。

在對個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)形成動(dòng)機(jī)的研究上，國內(nèi)學(xué)者一般將違約行為的發(fā)生可分為兩種情況，即理性違約和被迫違約。理性違約又稱作主動(dòng)違約，劉水林、吳雙全認(rèn)為理性違約行為的發(fā)生是貸款者在有能力履約的情況下，為了進(jìn)行更有利的投資，在權(quán)衡了成本和收益后做出的違約行為。趙新華在研究中認(rèn)為理性違約行為與貸款者的實(shí)際支付能力無關(guān)，而是貸款人出于個(gè)人收益最大化考慮的一種主動(dòng)選擇；被迫違約又稱作被動(dòng)違約，該種違約情況的發(fā)生主要是由于貸款者在還款過程中發(fā)生了意想不到的變化，如收入水平突然惡化、家庭遭受重大變故等，導(dǎo)致貸款者失去了償還貸款的能力。

吳晨等學(xué)者利用博弈論的基本理論針對信息不對稱問題和逆向選擇問題來分析個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。

國內(nèi)許多學(xué)者認(rèn)為發(fā)展與個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)的保險(xiǎn)制度可以有效降低我國該種貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。其中具有代表性的是于長秋研究了如何利用保險(xiǎn)制度分散和轉(zhuǎn)移商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，在他的研究中表明，我國商業(yè)銀行之所以在控制個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)承擔(dān)了較大的壓力，原因在于政府在分擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)方面沒有起到應(yīng)有的作用，應(yīng)該借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該建立以政府為主體的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系，為中低收入者的貸款提供擔(dān)保，從而適當(dāng)分散我國商業(yè)銀行在這方面承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)證研究

（一）國外方面的實(shí)證研究。

Lawrence et al.利用1998年美國國家財(cái)務(wù)公司（National Financial Company）的資料，對貸款者個(gè)人特征、貸款特征、經(jīng)濟(jì)因素等進(jìn)行了研究分析，結(jié)果顯示貸款者的個(gè)人特征，如貸款者年齡、每月償還金額占家庭月收入比、信用狀況等是影響違約的重要因素。Burrows將影響個(gè)人住房抵押貸款違約的因素分為三類，分別是個(gè)人因素（個(gè)人理財(cái)能力、家庭關(guān)系、個(gè)人的主觀意識等）、家庭收入和支出因素（失業(yè)、工時(shí)、身體狀況、其它家庭支出等）、結(jié)構(gòu)性因素（LTV、收入貸款比、利率水平等）。Burrows在研究中認(rèn)為最容易違約的樣本具有的特征是貸款者年齡在18-24歲之間、離異、單身、學(xué)歷較低、LTV較高等。澳大利亞學(xué)者M(jìn)ike Berry和Tony Daliton等人，從國內(nèi)一家大型貸款機(jī)構(gòu)收集到大量貸款資料，并對其進(jìn)行實(shí)證分析，研究得出家庭因素（如家庭中某個(gè)成員破產(chǎn)、一個(gè)或多個(gè)成員長期失業(yè)等）是造成貸款者違約的主要原因。英國學(xué)者Ford和Wilcox對國內(nèi)相關(guān)個(gè)人住房抵押貸款資料進(jìn)行分析研究后，認(rèn)為收入的下降、小生意的失敗、個(gè)人人際關(guān)系的破裂以及為了生育孩子而放棄工作等是造成違約的主要因素。Calmer et al.研究發(fā)現(xiàn)貸款者年齡越大、家庭流動(dòng)資產(chǎn)越多、需要撫養(yǎng)的親屬越少，發(fā)生個(gè)人住房抵押貸款違約的可能性就越小。

在貸款特征與違約風(fēng)險(xiǎn)的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，貸款價(jià)值比）而非個(gè)人的特征如貸款者的流動(dòng)性資金在顯著影響著違約行為的發(fā)生。Quercia和Stegman在總結(jié)歸納了之前30年間的29個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的實(shí)證研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，貸款與住宅價(jià)值比率顯著影響著貸款者的違約決策。英國學(xué)者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年間國內(nèi)個(gè)人住房抵押貸款違約情況，他們將貸款者月工資、婚姻狀況、LTV和利率等作為研究的主要變量，研究發(fā)現(xiàn)，貸款價(jià)值比在影響違約風(fēng)險(xiǎn)時(shí)起了較大的作用。Clauretie對收集到的個(gè)人住房抵押貸款數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，貸款價(jià)值比與貸款違約率之間有明顯的正向關(guān)系，當(dāng)貸款價(jià)值比在80%以上時(shí)，損失率為13%，當(dāng)貸款價(jià)值比在89%以上時(shí)，損失率會(huì)上升至20%。同時(shí)，研究人員對已還款期限這一因素也做了統(tǒng)計(jì)分析，Moody公司收集了1970-1988年美國加州的全部金融機(jī)構(gòu)近700多萬筆個(gè)人住房抵押貸款的資料，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)研究發(fā)現(xiàn)，已還款期限在3.5-6年間的貸款違約率較高，其中在第四年達(dá)到最高。

在對住房特征與違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究時(shí)，Von Furstenberg 對1957年到1965年美國聯(lián)邦住宅委員會(huì)的貸款資料進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)貸款期限同樣為30年的新房抵押貸款和二手房抵押貸款，新房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)要大于二手房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為這種現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因?yàn)橘J款者在購買新房時(shí)，新房的建筑質(zhì)量不易測定，其周邊的配套設(shè)施尚未完工，購房者很難通過自身的經(jīng)驗(yàn)了解到新房的真實(shí)價(jià)值，因此，購房后可能出現(xiàn)房屋達(dá)不到購房時(shí)預(yù)期的情況，加上新房的房價(jià)相對較高，對貸款購房者造成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力。相反，購買二手房時(shí)，購房者可以清楚地了解房屋的結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境的情況，同時(shí)房價(jià)相對較低，所以發(fā)生違約的可能性較小。

在對區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境與違約風(fēng)險(xiǎn)的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在對個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究時(shí)選擇了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)特征來進(jìn)行違約風(fēng)險(xiǎn)的測算。Follian、Huang和Ondrich在研究中還加入了區(qū)域、人口和宏觀經(jīng)濟(jì)變量。在他們的研究中發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致違約的主要因素是房價(jià)的變化，其次才是貸款者特征等微觀因素。

（二）國內(nèi)方面的實(shí)證研究。

劉春紅的研究結(jié)果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月還款額占家庭月收入比等對個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響較為明顯，而貸款者年齡、家庭人口、房價(jià)、住房面積對貸款違約風(fēng)險(xiǎn)無明顯影響。王福林利用因子分析、判別分析、聚類分析和Logistic模型對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。從貸款者特征、貸款特征、房產(chǎn)特征和區(qū)域特征四個(gè)方面進(jìn)行變量選擇，得出房產(chǎn)特征對個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的影響程度最大。

從以上的分析總結(jié)可以看出，由于國外的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較長，對違約風(fēng)險(xiǎn)的管理方法進(jìn)行了比較深入的研究，研究的主要理論依據(jù)有期權(quán)理論、個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理再協(xié)商理論，其中期權(quán)理論可以分為權(quán)益假說和還款能力假說。研究中使用的主要方法有多元線性回歸、逐步判別函數(shù)、因子分析、Logistic 回歸等，在研究中，個(gè)人住房抵押貸款違約的影響因素被分為四個(gè)類別，分別是貸款人特征（性別，年齡，學(xué)歷，月收入、貸款者信用水平等）、貸款特征（貸款金額，貸款價(jià)值比，貸款期限等）、房產(chǎn)特征（住房面積，房屋結(jié)構(gòu)，房屋單價(jià)）、區(qū)域特征（房價(jià)指數(shù)）。研究的結(jié)論普遍認(rèn)為貸款者月收入、貸款價(jià)值比、貸款者信用水平等是影響貸款者違約的重要因素，同時(shí)，貸款人月收入、信用水平、學(xué)歷等因素與個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)成反比，貸款金額、貸款價(jià)值比、貸款期限等因素與個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)成正比。

相對國外的研究成果，我國在這一領(lǐng)域的研究大多集中在定性方面，近幾年，國內(nèi)學(xué)者們才開始了定量方面的研究。隨著個(gè)人住房抵押貸款市場的發(fā)展，我國商業(yè)銀行開展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)日益擴(kuò)大，因此，借鑒國外在這一研究領(lǐng)域的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深化對我國個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)管理的研究意義重大?！?/p>

（作者單位：廣州城建職業(yè)學(xué)院）

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