關(guān)晶

摘要：物業(yè)管理在我國(guó)算是一個(gè)新興行業(yè)，在這最近20多年的發(fā)展壯大當(dāng)中已經(jīng)逐漸的邁上了正軌，走上了產(chǎn)業(yè)化的道路。物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算在物業(yè)管理當(dāng)中有著重要的作用，本文針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算的流程作簡(jiǎn)要的說(shuō)明。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預(yù)算流程；流程設(shè)計(jì)

一、預(yù)算編制的原則

1.1目標(biāo)導(dǎo)向原則。

企業(yè)的董事會(huì)和上級(jí)公司會(huì)根據(jù)公司的情況來(lái)制定出短期規(guī)劃和長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合公司當(dāng)下的情況來(lái)制定企業(yè)年度的預(yù)算。各個(gè)下屬部門(mén)依據(jù)自己的情況再來(lái)制定各自的財(cái)務(wù)預(yù)算。

1.2綜合平衡原則。

兼顧處理好局部和總體的關(guān)系，綜合的對(duì)各個(gè)部門(mén)平衡預(yù)算。

1.3成本費(fèi)用完全化原則。

各個(gè)部門(mén)將成本費(fèi)收入到預(yù)算管理當(dāng)中去。

1.4重點(diǎn)支出項(xiàng)目重點(diǎn)控制原則。

要想企業(yè)達(dá)到長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)，就需要對(duì)企業(yè)當(dāng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)，那些比較重要的項(xiàng)目要著重控制，不可隨便的進(jìn)行更改。

二、預(yù)算管理的內(nèi)容

2.1營(yíng)業(yè)收入預(yù)算

營(yíng)業(yè)收入預(yù)算所指的是預(yù)算期當(dāng)中的物業(yè)管理企業(yè)所提供的各種勞務(wù)的業(yè)務(wù)量或者是銷(xiāo)售量方面的預(yù)算，這部分的預(yù)算主要就是根據(jù)年度的目標(biāo)利潤(rùn)或者是勞務(wù)需要等方面的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行編制的。

2.2物業(yè)管理成本預(yù)算

成本就是在預(yù)算期當(dāng)中為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)預(yù)算而在人力物力財(cái)力方面所產(chǎn)生的直接成本，這些成本價(jià)格企業(yè)內(nèi)部都有相關(guān)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合物價(jià)水平等因素進(jìn)行成本預(yù)算。

2.3期間費(fèi)用預(yù)算

期間費(fèi)用指的是在預(yù)算期當(dāng)中企業(yè)活動(dòng)所必要的管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的預(yù)算，不僅要區(qū)分開(kāi)變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用的本質(zhì)區(qū)別，還要區(qū)分可控費(fèi)用與不可控費(fèi)用的本質(zhì)區(qū)別。根據(jù)上一年的實(shí)際費(fèi)用和預(yù)算期當(dāng)中的可變化因素，綜合起來(lái)考慮從而制定預(yù)算費(fèi)用，按照項(xiàng)目及單位進(jìn)行編制。

2.4物資采購(gòu)預(yù)算

采購(gòu)物資是預(yù)算期當(dāng)中必須要的過(guò)程，其中包括了購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)的商品、價(jià)值低的易消耗品、各項(xiàng)的材料等等。

2.5固定資產(chǎn)預(yù)算

這類(lèi)的預(yù)算是指在預(yù)算期當(dāng)中購(gòu)置或建造固定資產(chǎn)的預(yù)算，預(yù)算的時(shí)候必須要分明細(xì)則。

三、預(yù)算編制的步驟

3.1審查平衡

財(cái)務(wù)管理部會(huì)和其他的有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)單位的預(yù)算進(jìn)行審查（有必要的時(shí)候可以進(jìn)行復(fù)查），有必要的話可以給他們提出適合的平衡建議，而且企業(yè)還要發(fā)布工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，年度工作目標(biāo)可以作為各個(gè)部門(mén)預(yù)算的修正依據(jù)。

3.2審議批準(zhǔn)

通過(guò)對(duì)各個(gè)部門(mén)的預(yù)算方案進(jìn)行分析整理，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)才能上報(bào)公司上級(jí)進(jìn)行審議，報(bào)道給董事會(huì)。

3.3下達(dá)執(zhí)行

企業(yè)對(duì)董事會(huì)進(jìn)行年度預(yù)算審批，然后下發(fā)到各個(gè)部門(mén)當(dāng)中去，各部門(mén)的財(cái)務(wù)進(jìn)行分解后實(shí)行。

四、預(yù)算編審程序

企業(yè)編制預(yù)算按照“上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總”的程序進(jìn)行。來(lái)年預(yù)算的編審工作在每年度的9月份開(kāi)始進(jìn)行，并盡量考慮執(zhí)行中的易操作性，具體程序如下：

4.1項(xiàng)目預(yù)算的物業(yè)管理辦公室工作組組長(zhǎng)（物業(yè)管理處總經(jīng)理）在物業(yè)管理處舉行的第一次預(yù)算會(huì)議，傳達(dá)開(kāi)發(fā)商在預(yù)算當(dāng)中的精神，預(yù)算執(zhí)行委員會(huì)工作組的執(zhí)行委員（物業(yè)管理處經(jīng)理）對(duì)今年的預(yù)算分析報(bào)告，制定該年的財(cái)產(chǎn)目標(biāo)框架和功能布局，部門(mén)總經(jīng)理制定年度工作目標(biāo)和計(jì)劃。

4.2在一個(gè)月過(guò)后，項(xiàng)目預(yù)算酬金制的物業(yè)管理辦公室工作組組長(zhǎng)（物業(yè)管理處總經(jīng)理）可以召開(kāi)物業(yè)管理處的第二次預(yù)算的會(huì)議，各個(gè)部門(mén)可以先發(fā)表自己的年度工作計(jì)劃，管理處根據(jù)進(jìn)行總目標(biāo)和分目標(biāo)的計(jì)劃擬定材料，并且制成表格式的編制上報(bào)給發(fā)展商。

4.3項(xiàng)目預(yù)算酬金制的物業(yè)管理辦公室工作組組長(zhǎng)（物業(yè)管理處總經(jīng)理）組織舉行物業(yè)管理辦公室第三次預(yù)算會(huì)議，根據(jù)開(kāi)發(fā)商調(diào)整部門(mén)和公司的整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及預(yù)算的平衡整理成資料，并且制成表格式編制預(yù)算稿上報(bào)給發(fā)展商，上報(bào)文件應(yīng)當(dāng)備份。

4.4預(yù)算管理委員會(huì)主任（董事長(zhǎng)）組織舉行第一次預(yù)算會(huì)議，會(huì)議可以是電話會(huì)議、視頻會(huì)議等多種形式的會(huì)議。向各級(jí)各部門(mén)傳達(dá)企業(yè)的戰(zhàn)略預(yù)算規(guī)劃，討論整體目標(biāo)框架，確定預(yù)算編制方法和來(lái)年的預(yù)算程序，向下面各個(gè)部門(mén)發(fā)送預(yù)算編制通知。

4.5每個(gè)部門(mén)的工作預(yù)算組負(fù)責(zé)人組織舉行第一次預(yù)算會(huì)議，向下級(jí)傳達(dá)總部的預(yù)算編制精神，預(yù)算工作組執(zhí)行委員（財(cái)務(wù)經(jīng)理）對(duì)本年度預(yù)算及分析報(bào)告提出建議。由部門(mén)預(yù)算組負(fù)責(zé)人對(duì)來(lái)年的工作目標(biāo)框架進(jìn)行結(jié)構(gòu)布置。

五、全面預(yù)算管理的理論中的激勵(lì)理論

列溫（Lewin）教授是一位著名的社會(huì)心理學(xué)家，他曾經(jīng)提出過(guò)一個(gè)著名的公式是關(guān)于人的行為的。這個(gè)公式是：B=f（P，E）其中，B代表行為（Behavior）；P代表個(gè)人（Person）；E代表環(huán)境（Environment）；f代表上述三者之間的函數(shù)關(guān)系。

上面的公式就給出了一個(gè)結(jié)果，這個(gè)結(jié)果就是：個(gè)人和環(huán)境共同作用才促成了人的行為。這也就是說(shuō)即使是同一個(gè)人，如果他所處的環(huán)境不同也將會(huì)導(dǎo)致不同的行為。正是因?yàn)樘囟ǖ娜撕吞囟ǖ沫h(huán)境會(huì)導(dǎo)致特定的行為，公司不僅僅要不斷地激勵(lì)員工，更重要的是要給員工創(chuàng)造一個(gè)促使某種行為的特定環(huán)境。目的就是便于激發(fā)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的有力行為。僅僅只是完成預(yù)算的編制過(guò)程只是全面預(yù)算的基本要求，全面預(yù)算還要不斷地創(chuàng)造條件和營(yíng)造良好的氛圍，這樣不僅有利于預(yù)算管理施行而且也能很好的鼓勵(lì)廣大員工積極地參與到全面預(yù)算管理中來(lái)。

無(wú)論是早期的X理論和Y理論，需求層次理論、雙因素理論等，從激勵(lì)理論的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，都強(qiáng)調(diào)的是一種“以人為本”的管理理念，就是加強(qiáng)了解員工的各種需求，再將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)同這種需求聯(lián)系起來(lái)，促使員工努力工作完成公司目標(biāo)的同時(shí)，也滿足了自己的各種需求。

管理預(yù)算的一個(gè)重要因素是人，它鼓勵(lì)每一位員工都參與到預(yù)算中來(lái)，這使得執(zhí)行者沒(méi)有一種被上級(jí)強(qiáng)迫去做一個(gè)任務(wù)的感覺(jué)，從而對(duì)工作不會(huì)有排斥的情緒，能夠更有效的去主動(dòng)完成工作。同時(shí)公司再制定一種對(duì)各預(yù)算責(zé)任主體執(zhí)行情況進(jìn)行考核的制度，激發(fā)并調(diào)動(dòng)員工的積極性。由此可見(jiàn)，預(yù)算管理同激勵(lì)理論息息相關(guān)。

結(jié)語(yǔ)：

物業(yè)管理企業(yè)在做好預(yù)算方面是必要的。結(jié)合上文所述，預(yù)算編制的原則、預(yù)算管理的內(nèi)容、預(yù)算編制的步驟、預(yù)算編審程序、預(yù)算理論當(dāng)中激勵(lì)理論等方面進(jìn)行全面的考慮，把預(yù)算做到精確。（作者單位：億達(dá)物業(yè)管理有限公司）

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