付偉

隨著國(guó)家住宅配套政策的逐漸完善，越來(lái)越多的保障房項(xiàng)目開(kāi)工了，而隨之而來(lái)的問(wèn)題也愈加增多，如何能在有限的空間內(nèi)做到戶型功能區(qū)合理劃分、動(dòng)線分明、干濕分離、居住舒適，成了做設(shè)計(jì)工作的同志們首要面對(duì)的問(wèn)題。下面就結(jié)合本人的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以某市中環(huán)時(shí)代小區(qū)為例，闡述一下限價(jià)商品房的戶型方案設(shè)計(jì)過(guò)程。

既然限價(jià)商品房與真正的商品房有很多相似之處，那我們就來(lái)討論如何在限價(jià)商品房規(guī)定的設(shè)計(jì)條件基礎(chǔ)上做到商品房的品質(zhì)而更加利于銷售。眾所周知，限價(jià)商品房的核心目的是解決城市中低水平百姓的住房問(wèn)題，而不是追求卓越的生活品質(zhì)和環(huán)境，因此在規(guī)劃條件上會(huì)做出一些限制，目的是提高保障房的數(shù)量，讓更多百姓受益；一般情況是這樣的；該地塊70%的戶型必須為兩室戶型；所有戶型的套內(nèi)面積小于90平米；基于此，考慮到該部分保障房的業(yè)主為中低收入人群，而非較低收入人群，因此，還是考慮加入一部分三室戶型設(shè)計(jì)以滿足一些中檔收入，滿足限價(jià)房購(gòu)買條件的家庭的改善型需求。那么問(wèn)題就來(lái)了，套型面積小于90平米，如何能做到三室戶型呢？這里首先要講一個(gè)概念，商品房的套型面積并不是建筑面積；戶型的建筑面積是包括套型面積和公攤面積；公攤面積大家都很熟悉，包括疏散樓梯間面積、電梯井道面積、各類管井面積、公共前室面積、首層入口門廳面積、地下室配電間面積、屋面電梯機(jī)房及消防水箱間面積，這些面積按照服務(wù)范圍而進(jìn)行分?jǐn)?，得到公攤面積。而套型面積是包括戶內(nèi)的墻體面積；例如兩戶之間的墻就一家算一半，因此說(shuō)套型面積要小于銷售的建筑面積，而大于戶內(nèi)的純使用面積。綜合這些因素，套型面積小于90平米的戶型，如果出房率在80%左右，建筑面積將不超過(guò)112平米；基本滿足規(guī)劃規(guī)定。

根據(jù)規(guī)劃條件確定樓座單層的面積；

首先先說(shuō)大的條件；經(jīng)過(guò)認(rèn)真研讀規(guī)劃條件，綜合小區(qū)地塊土地面積、容積率、建筑密度、出房率、日照間距系數(shù)、商業(yè)非經(jīng)營(yíng)性公建配比等參數(shù)，大致將樓座分成27棟，這27棟樓，有5座是六層的磚砌體框混樓結(jié)構(gòu)最高6層，有9棟為聯(lián)拼小高層（9-11）層不等、另外，有12棟18層的高層戶型，建筑檐口在50米以內(nèi)；最后還需要配建一棟配套公建，包括一些功能房間、按政府要求配置非經(jīng)營(yíng)性公建以及一些配套商業(yè)等。這里加一句，之所以這么分是在考慮開(kāi)發(fā)商利益與業(yè)主居住品質(zhì)相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上；舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，小高層為什么要做到11層以下，因?yàn)槿绻拥?2層就需要配置兩部電梯，那樣出房率將大大降低；另外如果18層要增加一層的話，一個(gè)是對(duì)日照間距不好，后面的樓要大幅度的加大間距，其次，這樣一來(lái)按照規(guī)范就要加兩部疏散樓梯間，業(yè)主的出房率也會(huì)受到影響；經(jīng)過(guò)以上方案推演，我們將三室戶型鎖定在高層的位置，也就是12棟高層左右兩側(cè)；每層高層的標(biāo)準(zhǔn)層面積經(jīng)測(cè)算為350平米左右，也就是加上公共空間4個(gè)戶型的總建筑面積要控制在350平米左右；

根據(jù)單層樓座的面積進(jìn)行戶型排布；

目前主流的住宅樓型在立面上以“丁”字為主，這樣做的好處有三。1、結(jié)構(gòu)類型比較穩(wěn)定；2、面寬比較小，這樣在滿足日照間距情況下，利于樓座排布，在本市戶型除了要滿足日照間距系數(shù)以及大寒日日照時(shí)間以外，日照面樓座間距還必須滿足1.2倍樓座面寬。3、外戶型各有千秋（一般三室戶型在兩側(cè)，但是考慮到面寬的影響只允許臥室在陽(yáng)面，客廳在陰面）。而兩室戶型恰好都在陽(yáng)面，可以滿足客廳和臥室的同時(shí)采光。之前咨詢過(guò)一個(gè)專業(yè)做策劃的公司，他們的結(jié)論是戶型的客廳如果在陽(yáng)面當(dāng)然更好，如果在陰面也有他的存在必然。這里面需要考慮兩類人群；一類是年輕人，他們一般白天都在上班，只有晚上回家，甚至還要經(jīng)常加班，因此客廳采光對(duì)他們來(lái)說(shuō)并不是十足的重要，更有甚者還提出，若客廳采光，在看電視的過(guò)程中還要掛上遮光布，而對(duì)于購(gòu)買能力的要求，一般年輕人會(huì)更強(qiáng)一些，因此說(shuō)本項(xiàng)目的三室戶型還是非常適合的；另外一類為老年人，一般老年人常年在室內(nèi)，愿意多曬太陽(yáng)，而根據(jù)中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，一般家庭的老人們寧肯把錢花在子女住房的改善上，而對(duì)自身住房品質(zhì)也不做過(guò)多要求，可以說(shuō)購(gòu)買能力有限，因此本項(xiàng)目?jī)墒覒粜鸵舱闷鹾纤麄兊男枨蟆?/p>

根據(jù)現(xiàn)有情況，具體實(shí)施三室戶型方案

有了第一步的方案設(shè)想，就動(dòng)手打造100平米以下的三室戶型了。首先要考慮房間的功能；三室戶型顧名思義，戶型內(nèi)包括三個(gè)臥室。如果有三個(gè)臥室就意味著要做兩個(gè)衛(wèi)生間，因?yàn)槭褂闷饋?lái)會(huì)很方便。那么根據(jù)一般戶型的功能需要三室戶型要設(shè)置三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)陽(yáng)臺(tái)、兩個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)廚房、一個(gè)餐廳還得有部分走廊。在套型面積不到90平米的空間內(nèi)要裝下這些，起來(lái)有些不可思議，能否做到？答案是肯定的。首先，必須熟悉從規(guī)范入手，按照GB50096-1999住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求房間的臥室如果設(shè)置兩個(gè)或兩個(gè)以上，那么其中一個(gè)使用面積不得小于12平米，最小不得小于6平米。廚房按照四類住宅配置，面積不得小于5平米、衛(wèi)生間面積不得小于4平米；我們先加起來(lái)大概布置一下，三個(gè)臥室的使用面積大概在12+6+8=26平米左右。這里的三個(gè)臥室當(dāng)然主人房最大12平米、客房8平米應(yīng)該可以滿足一般規(guī)定；這一點(diǎn)從后期的業(yè)主入住情況及裝修情況來(lái)說(shuō)是毋庸置疑的。剩下滿足規(guī)范的的6平米小臥室拿他做個(gè)廚房應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇。其余廚房、衛(wèi)生間的面積是定數(shù)，按照最小尺寸配比應(yīng)該就用起來(lái)很舒服了，加在一起的面積4+4+5=14平米；這樣看來(lái)如果90平米的套型面積有15%的墻體面積，那么實(shí)際地面面積就為76.5平米，減去臥室、衛(wèi)生間面積剩余面積約為36，那么36平米如果做客廳和餐廳以及陽(yáng)臺(tái)的面積是足夠用了；這里邊客廳的軸線間距選擇一定要不吝惜，在可能的情況下越大越好，這里我們選擇3800，如果按照規(guī)范要求的最小尺寸3600，將來(lái)室內(nèi)凈尺寸就為3400，那樣用起來(lái)會(huì)很不舒服；另外在設(shè)計(jì)過(guò)程中還需要注意，家具墻預(yù)留的長(zhǎng)度不得小于3000；否則不滿足規(guī)范；另外，室內(nèi)房間過(guò)道的凈寬，住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求不得小于1000，這里我們盡量選擇1100，因?yàn)檫€要考慮到業(yè)主后期裝修的時(shí)候的墻面做法，否則完成面就會(huì)非常的窄。另外，還要考慮將來(lái)陽(yáng)臺(tái)和客廳聯(lián)通，分隔墻盡量用輕墻，這樣便于后期業(yè)主為了擴(kuò)大客廳面積的改造。同時(shí)盡量吧餐廳和客廳放在同一個(gè)通常區(qū)域，且放在入戶門附近，這樣做有一個(gè)非常好的益處就是能將客廳瞬間擴(kuò)大化；感覺(jué)非常的通透，同時(shí)餐廳又兼顧門廳的作用，讓用戶進(jìn)來(lái)有個(gè)緩沖。好了，有了這些非常抽象的體塊兒我們離成功就只差一步之遙了。就是戶型組合。戶型組合的時(shí)候要充分考慮功能性和動(dòng)線；一般臥室屬于比較安靜的區(qū)域，宜放在一起；客廳和廚房相對(duì)來(lái)說(shuō)比較喧鬧，盡量放在一起。就衛(wèi)生間而言，其中一個(gè)客衛(wèi)要滿足家中來(lái)客的要求，需要設(shè)置在客廳附近，本方案中，由于條件所限，衛(wèi)生間的尺寸無(wú)法做到2000*2200，因此考慮把水盆部分拿出來(lái)，放在去往廚房的凹進(jìn)走道內(nèi)，做到干濕分離，同時(shí)又不影響任何動(dòng)線。而另一個(gè)衛(wèi)生間自然就應(yīng)該設(shè)置在比較安靜的主臥旁邊作為主衛(wèi)。兩個(gè)衛(wèi)生間適當(dāng)加長(zhǎng)一點(diǎn)距離，可以滿足主人和客人各自的需求。在我們的方案中，由于客廳的軸線尺寸設(shè)置為3800，距離相鄰兩室戶型的墻面有一個(gè)距離，因此還可以在南向加一扇小窗，將來(lái)做通風(fēng)之用。形成客廳的局部氣流通透。具體戶型圖如下：

戶型值得總結(jié)的地方

看似完美的戶型，其實(shí)也有不足之處；首先，客衛(wèi)是暗衛(wèi)，之前考慮將客衛(wèi)移動(dòng)到小臥室旁邊，將主衛(wèi)、小書房一起向西推齊，把客衛(wèi)變成明衛(wèi)，但是如果那樣的話，兩個(gè)衛(wèi)生間就距離過(guò)近，而在功能上有些失調(diào)。其次，在后期做施工圖的時(shí)候，室內(nèi)暖氣管網(wǎng)一定要做章魚(yú)式的而非并列式的；因?yàn)檫@里面大部分戶型是小戶型，就連這套三室戶型前置測(cè)量后的銷售面積僅為95.63平米，因此設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的時(shí)候往往忽略了，雖然它面積不足100平米，但是它是三室兩廳兩衛(wèi)，一共七個(gè)功能分區(qū)，需要至少8組暖氣片（客廳兩組），如果做成并聯(lián)的，中間的幾組暖氣片沒(méi)有壓差，到冬天供暖的時(shí)候效率會(huì)低一些，除非用戶自己改為地采暖。最后要說(shuō)的就是處了除了這個(gè)三室戶型，在這一層中的另外三個(gè)戶型分別設(shè)計(jì)為一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)和兩個(gè)兩室兩廳一衛(wèi)，綜合出房率在83.17；這已經(jīng)是很完美的數(shù)據(jù)，在商品房中也不容做到；這些所犧牲的就是公共前室和管井的局促，都是按照規(guī)范最低標(biāo)準(zhǔn)留的，在后期水暖電設(shè)計(jì)中捉襟見(jiàn)肘，以后在做建筑方案設(shè)計(jì)的同時(shí)要考慮到后期水暖電設(shè)計(jì)師的管線路由情況。

今后在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)中，加強(qiáng)各方面的綜合素質(zhì)，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部的技術(shù)人員是相當(dāng)重要的，我們不但要按照規(guī)范設(shè)計(jì)房子，更要站在業(yè)主的角度去設(shè)計(jì)房子。同時(shí)還要銷售部、工程部、項(xiàng)目班組的角度去考慮設(shè)計(jì)房子、集各種因素于一身將政府工程、民心工程做扎實(shí)。

（作者單位：天津金明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）