王鳳茹　王飛翔

【摘 要】 雖然成本管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，但潛在的可節(jié)約成本在各個(gè)階段卻有很大不同。有關(guān)研究表明，對(duì)項(xiàng)目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)著重在初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段采取有力措施進(jìn)行成本管理。

【關(guān)鍵詞】 調(diào)控、成本管理、限額設(shè)計(jì)

目前，隨著房地產(chǎn)調(diào)控新國(guó)五條的頒布實(shí)施，彰顯了中央嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心，如何有效控制成本，節(jié)約投資，從而在一定程度上增加項(xiàng)目利潤(rùn)，應(yīng)該是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要考慮的問(wèn)題。

雖然成本管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，但潛在的可節(jié)約成本在各個(gè)階段卻有很大不同，對(duì)項(xiàng)目成本影響最大的階段，是前期的投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。有關(guān)研究表明，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到項(xiàng)目總投資的1.5%左右，但卻決定了工程項(xiàng)目85%以上的投資。因此，工程成本管理的關(guān)鍵在于前期投資決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

當(dāng)前設(shè)計(jì)單位人員普遍重視設(shè)計(jì)效果，忽略了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。雖然房地產(chǎn)公司從經(jīng)濟(jì)效益考慮，一再?gòu)?qiáng)調(diào)限額設(shè)計(jì)，但由于缺乏有效的控制手段和技術(shù)指標(biāo)，使限額設(shè)計(jì)流于形式，甚至成了一句空話。

房地產(chǎn)公司如何控制項(xiàng)目成本呢？經(jīng)過(guò)對(duì)多個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的分析對(duì)比，我認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面著手：

一、初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)項(xiàng)目的整體定位，結(jié)合不同的客戶(hù)需求，合理確定項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)

在這個(gè)階段，應(yīng)從以下方面重點(diǎn)考慮：

1、建筑物外墻面做法

外墻面做法包括外墻面裝飾做法和外墻保溫做法。關(guān)鍵指標(biāo)是底層外墻裙做法、標(biāo)準(zhǔn)層涂料使用率，外墻面保溫做法及零星構(gòu)件保溫做法。

外墻面裝飾做法應(yīng)在滿(mǎn)足整體造型及效果的前提下提高涂料的使用率，同時(shí)盡量減少石材的使用。外保溫做法應(yīng)在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求的前提下，使用比較成熟的保溫做法，減少新材料、新工藝的使用。由于新材料、新工藝市場(chǎng)應(yīng)用較少，做法不成熟，價(jià)格不透明，不利于項(xiàng)目成本的控制。

2、外墻窗地比，外門(mén)窗做法

窗地比指標(biāo)是建筑設(shè)計(jì)的關(guān)鍵指標(biāo)，為片面強(qiáng)調(diào)外立面效果提高窗地比的做法是不可取的。由于外窗的造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于墻面造價(jià)，從項(xiàng)目效益考慮，合理的窗地比是節(jié)約項(xiàng)目成本的有效手段。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多使用塑鋼門(mén)窗和鋁合金門(mén)窗，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求的前提下，應(yīng)適當(dāng)降低鋁合金門(mén)窗的使用率，同時(shí)門(mén)窗型材的品牌對(duì)門(mén)窗的價(jià)格影響較大，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的整體定位選擇合適的型材品牌，從而在一定程度上降低門(mén)窗成本。

3、建筑物層高

建筑物的層高應(yīng)區(qū)分地上公建、居住建筑，地下儲(chǔ)藏室、地下車(chē)庫(kù)等不同的業(yè)態(tài)確定。在保證設(shè)計(jì)要求的前提下，應(yīng)慎重確定建筑物的層高，高品質(zhì)樓盤(pán)可適當(dāng)提高建筑層高。

4、外裝飾部品部件

含室外臺(tái)階面層做法，殘疾人坡道做法，樓梯欄桿，外立面欄桿、空調(diào)格柵、造型格柵、屋頂面造型花架、玻璃鋼雨篷、陽(yáng)光棚等。外裝飾部品部件主要從建筑物外立面裝修整體效果考慮，投入成本不多，但可以提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)。但由于各設(shè)計(jì)院對(duì)這部分設(shè)計(jì)做法沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)五花八門(mén)，一方面不利于樓盤(pán)的整體效果，另一方面也不利于控制造價(jià)。房地產(chǎn)公司應(yīng)在這方面投入較多精力，重視標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，在提高項(xiàng)目整體品質(zhì)的同時(shí)，節(jié)約工程成本。

5、室內(nèi)裝飾做法

包括廚房、衛(wèi)生間裝飾做法，一層大堂、電梯前室裝飾做法，電梯門(mén)套做法，是否吊頂，吊頂做法材料定位。

目前廚房、衛(wèi)生間裝飾做法一般是防滑瓷磚地面、瓷磚墻面到頂，一層大堂做法一般是瓷磚地面、裝飾墻磚墻面，電梯前室走廊等為瓷磚地面、瓷磚踢腳線。部分樓盤(pán)大堂、電梯前室采用石材裝飾。

電梯門(mén)套則多采用不銹鋼門(mén)套，部分采用石材門(mén)套。

室內(nèi)裝飾面層做法雖然不多，但由于建筑上的做法較多，不同的設(shè)計(jì)人員又會(huì)根據(jù)自己的不同喜好選用不同的做法，最終的設(shè)計(jì)成果文件就會(huì)出現(xiàn)面層做法相仿，細(xì)部做法五花八門(mén)，即不利于造價(jià)核算，又不利于造價(jià)控制。開(kāi)發(fā)商應(yīng)從標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)入手，做好室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)模板，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，可針對(duì)不同品質(zhì)的樓盤(pán)選用不同的設(shè)計(jì)模板，便于在方案階段核算項(xiàng)目成本。

6、電梯、消防、電氣設(shè)備、衛(wèi)生器具、入戶(hù)防盜門(mén)、樓宇門(mén)等的品牌定位

這些都需要開(kāi)發(fā)商在滿(mǎn)足功能的前提下，根據(jù)不同客戶(hù)需求來(lái)確定。經(jīng)驗(yàn)表明，正確處理建筑物的裝飾作法，能有效降低項(xiàng)目成本。具體實(shí)施中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不同定位，不同的客戶(hù)群細(xì)化設(shè)計(jì)，切忌對(duì)項(xiàng)目情況不加以區(qū)分盲目照搬照套。

二、施工圖設(shè)計(jì)階段，應(yīng)重視結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)指標(biāo)對(duì)造價(jià)的影響

結(jié)構(gòu)指承受各種荷載，起骨架作用的空間體系。建筑物整體定位確定了以后，影響造價(jià)的指標(biāo)主要是結(jié)構(gòu)性指標(biāo)，最主要的結(jié)構(gòu)性指標(biāo)是鋼筋含量和砼含量。

控制鋼筋含量和砼含量是限額設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容，但如何控制卻成了難題。通常情況下，是造價(jià)人員按照設(shè)計(jì)院出的施工圖進(jìn)行工程量計(jì)算，計(jì)算完畢，與相似項(xiàng)目做指標(biāo)對(duì)比，對(duì)偏離較大的指標(biāo)提出異議，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院檢查修改。由于造價(jià)人員并不精通設(shè)計(jì)，提不出具體的設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)，而設(shè)計(jì)單位總能提出各種理由拒絕修改，結(jié)果即沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目的，又延長(zhǎng)了設(shè)計(jì)時(shí)間。

如何合理確定設(shè)計(jì)限額，又能讓設(shè)計(jì)單位容易接受，最終修改設(shè)計(jì)文件，完成限額指標(biāo)，成了主要問(wèn)題。

為確保設(shè)計(jì)單位能按要求修改設(shè)計(jì)文件，保證設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)性，可考慮從以下方面入手：

1、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相接合的招標(biāo)方法，采取多家競(jìng)標(biāo)。要選擇那些技術(shù)力量強(qiáng)、設(shè)計(jì)水平高、設(shè)計(jì)質(zhì)量和社會(huì)信譽(yù)好、易于溝通協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)單位，可從業(yè)績(jī)、服務(wù)意識(shí)、施工期間服務(wù)質(zhì)量、后期變更比率、設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行考察，最終確定服務(wù)質(zhì)量高，好管理的合作伙伴。

2、設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)比，確定設(shè)計(jì)限額

由于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，通常會(huì)安排多個(gè)設(shè)計(jì)院同時(shí)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，由于相近單體數(shù)量多，結(jié)構(gòu)相似，這就為合理確定設(shè)計(jì)限額創(chuàng)造了條件。

首先，結(jié)構(gòu)分析計(jì)算，出計(jì)算底稿；再進(jìn)行鋼筋、砼含量的指標(biāo)對(duì)比。這時(shí)可對(duì)多家設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，使不同設(shè)計(jì)院之間形成有效競(jìng)爭(zhēng)，最終確定設(shè)計(jì)限額。進(jìn)而令超出設(shè)計(jì)限額的設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)文件，以便設(shè)計(jì)指標(biāo)控制在限額之內(nèi)，使工程造價(jià)能得到有效控制。

3、合同約束，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量

可從出圖質(zhì)量、完成時(shí)間、施工期間服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量、后期變更率、設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行約定，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，并明確延期、質(zhì)量賠償責(zé)任。同時(shí)設(shè)立一定的獎(jiǎng)勵(lì)條款，對(duì)那些服務(wù)好、設(shè)計(jì)質(zhì)量高、滿(mǎn)足限額要求、經(jīng)濟(jì)性可觀的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)合同約束，提高設(shè)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效果。

結(jié)語(yǔ)

在設(shè)計(jì)階段對(duì)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行控制，是實(shí)施成本管理的有效手段，設(shè)計(jì)階段的成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，不是一朝一夕的事情，需要在工作中不斷總結(jié)，不斷積累。

參考文獻(xiàn)

[1] 周和生、尹貽林《建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理》2008-1-1 天津大學(xué)出版社