王繼

摘要：房?jī)r(jià)的不斷攀升，使得中國(guó)的購(gòu)房問(wèn)題成為一個(gè)持續(xù)性的熱議話題。中國(guó)的低收入人群實(shí)在難以支付高額的購(gòu)房費(fèi)用，再加之中國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲成為中國(guó)一個(gè)急需要解決的問(wèn)題。本文大體從三個(gè)方面進(jìn)行論述：首先簡(jiǎn)單論述房地產(chǎn)成本的構(gòu)成情況，了解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的幾個(gè)主要原因；其次結(jié)合使房?jī)r(jià)上漲的幾個(gè)關(guān)鍵因素，從根本上提出抑制房?jī)r(jià)上漲的有效措施；最后結(jié)合現(xiàn)在已有的抑制房?jī)r(jià)上漲的有效措施分析其中的有效點(diǎn)和不合理的地方，結(jié)合起來(lái)討論較為合理的解決方案。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；過(guò)快上漲；宏觀政策；制度改革

近年來(lái)，中國(guó)不斷上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為籠罩在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。買房問(wèn)題已經(jīng)不只是給現(xiàn)在的年輕人造成困擾，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響甚廣，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)不得不被重視的社會(huì)問(wèn)題。有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種評(píng)論鋪天蓋地。為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家相繼出臺(tái)國(guó)六條、國(guó)八條、國(guó)十條等政策。但隨著政策被市場(chǎng)化的速度越來(lái)越快，人們對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的效果普遍感到心里沒(méi)底。因此，在政策出臺(tái)之前，加快推進(jìn)長(zhǎng)期制度改革，去除積弊，尋找合適的解決措施迫在眉睫。

一、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因

（一）建筑行業(yè)的成本過(guò)高

建筑行業(yè)成本的構(gòu)成因素很多，但主要決定于土地價(jià)格和建筑開(kāi)發(fā)成本。首先，我國(guó)總土地面積居世界第三，但由于人口基數(shù)過(guò)大，人均土地面積卻很少，尤其是近幾年出于對(duì)糧食安全的考慮，生態(tài)保護(hù)的建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施等保護(hù)使得住房用地更為稀缺，使得房地產(chǎn)行業(yè)的土地獲得成本大幅度上漲。其次，近年來(lái)鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建筑價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材價(jià)格高位不下，其他建筑材料價(jià)格也越來(lái)越高，總體趨勢(shì)處于上升趨勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來(lái)越失調(diào)。建筑行業(yè)的土地成本、材料成本、人力成本和管理成本也隨市場(chǎng)行情不斷提高，而原材料價(jià)格的提高也成為住房?jī)r(jià)格不斷上漲的有效“推動(dòng)力”。

（二）群眾的炒房心態(tài)日益高漲

房地產(chǎn)與一般的商品不同，屬于耐久性商品，壽命較長(zhǎng)，折舊率很低。越來(lái)越多較高收入的人群偏向于用閑散的資金購(gòu)買多處住房，有錢人一人名下?lián)碛卸嗵幾》?，使得住房本?lái)就比較緊張的人口大國(guó)的住房顯得更加供不應(yīng)求了。低收入人群期待著房?jī)r(jià)能夠合理上漲，但卻無(wú)力為之，有權(quán)有有勢(shì)的人群則一心希望自己持有的住房能夠上漲以獲得高額利潤(rùn)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分追求利益增長(zhǎng)

近年來(lái)，房?jī)r(jià)的不斷走高使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使，在房?jī)r(jià)不斷高漲的過(guò)程中，不顧市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況，過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，使得住房結(jié)構(gòu)不合理。住房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，使得住房的供應(yīng)情況與實(shí)際的需求情況大相違背，在一定程度上導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格快速上漲。

（四）住房供求關(guān)系失調(diào)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，目前我國(guó)商品住房投的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置率不斷增加，成為近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。表面上住房空置較多，但實(shí)際上真正符合中國(guó)大多數(shù)人的住房，也就是符合大多數(shù)人需求的經(jīng)濟(jì)房仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而這又成為住房?jī)r(jià)格不斷攀升的另一主要原因。

二、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的負(fù)面影響

目前我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為全國(guó)上下普遍關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)話題。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮富強(qiáng)發(fā)展不僅能夠增加國(guó)家財(cái)政收入，而且也是國(guó)家融資的一個(gè)重要途徑，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，能夠帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，如果房地產(chǎn)的價(jià)格一路飛漲，那我們就不得不關(guān)注它的負(fù)面影響了。

首先，住房是居民的基本需求之一，直接關(guān)系到民生大事，而且由于全國(guó)許多地方房?jī)r(jià)處于快速上漲階段，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入的增長(zhǎng)速度，不利于我國(guó)人民生活水品的提高。其次，居民在住房上的經(jīng)濟(jì)投入比重不斷走高，得其他行業(yè)的消費(fèi)水平無(wú)法提升，導(dǎo)致中國(guó)在住房以外的其他“內(nèi)需”長(zhǎng)期處于疲軟狀態(tài)，這將給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成一種強(qiáng)大的阻力，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高速發(fā)展。

三、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要方法

（一）嚴(yán)格控制住房建設(shè)的成本

住房的建設(shè)成本的影響因素很多，但主要受住房所用土地資源使用權(quán)的申請(qǐng)費(fèi)用及住房開(kāi)發(fā)成本的影響。為了控制住房的建設(shè)成本，必須對(duì)住房建設(shè)的成本源頭進(jìn)行嚴(yán)格控制。關(guān)于土地價(jià)格的控制問(wèn)題，政府確立了土地國(guó)有或共有的基本國(guó)策，也就是說(shuō)，圍繞土地的一切交易與經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該在我國(guó)規(guī)定的產(chǎn)權(quán)規(guī)則下進(jìn)行。

1.嚴(yán)格控制土地資源使用成本

在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式取得土地使用權(quán)，同時(shí)可擁有建設(shè)用地使用權(quán)，即對(duì)這部分土地享有占有、使用、收益的排他性權(quán)利，有權(quán)利用該土地以建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為目的而利用土地，但是這些權(quán)利應(yīng)該在法律規(guī)定或合同約定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)該正確規(guī)劃住房使用土地，并且對(duì)用于住房建設(shè)的土地直接選取優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)承包建設(shè)該住房用地。目前商品房的建設(shè)用地絕大部分是以拍賣的方式獲得的，表面上是在一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程，但是拍賣過(guò)程本身就是一個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程。巨額的土地競(jìng)拍價(jià)格毫無(wú)疑問(wèn)地在很大程度上提升了房屋價(jià)格上漲的速度。

2.合理分配我國(guó)土地資源

土地出讓金是地方政府財(cái)政的重要來(lái)源。我國(guó)正處于工業(yè)化的中期階段，重化工快速擴(kuò)張，而且長(zhǎng)期依靠外延性投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和工業(yè)發(fā)展模式需要大量的土地供給來(lái)支撐。政府加大對(duì)工業(yè)建設(shè)的支持，用于住房建設(shè)的土地資源在支持工業(yè)發(fā)展的過(guò)程中越來(lái)越稀缺，政府將工業(yè)建設(shè)上的優(yōu)惠轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)的土地價(jià)格上，勢(shì)必會(huì)使房地產(chǎn)土地價(jià)格居高不下。所以，國(guó)家應(yīng)該根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為，大力調(diào)整和改善住房規(guī)劃用于住房建設(shè)的土地資源。

3.加大對(duì)土地資源使用情況的監(jiān)督

針對(duì)現(xiàn)在住房建設(shè)的土地資源獲取，我們應(yīng)該綜合提出更為合理的獲取方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)到用于住房建設(shè)的土地資源必須確實(shí)用于我國(guó)的住房建設(shè)，政府部門也應(yīng)該切實(shí)做好這方面的監(jiān)督工作，要做到切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展適合于我國(guó)眼下需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地區(qū)要因地制宜，抓住重點(diǎn)，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。要有計(jì)劃地增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模并對(duì)外公布；全面落實(shí)廉租住房制度，保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求。

（二）遏制群眾炒房心態(tài)

房?jī)r(jià)的不斷攀升，使得群眾的炒房熱情越來(lái)越高，人們一邊抱怨房?jī)r(jià)過(guò)高，但心里卻希望房?jī)r(jià)能夠上漲，以賺取其中的差價(jià)。這使住房不能順利地掌握在需要的人的手里。因此，為了從根本抑制房?jī)r(jià)的飛漲，必須做到從根本上糾正群眾的炒房心態(tài)。

1.控制流入二手房市場(chǎng)的房源

二手房市場(chǎng)的住房類型很多，但大致可分為兩類：一類是真實(shí)的由于自身實(shí)際情況，需要轉(zhuǎn)讓自己已有的住房；另一類是單純地寄希望于在二手房市場(chǎng)交易中獲得高額利潤(rùn)?；谘芯啃枰恼轮饕轻槍?duì)于第二類人群。對(duì)于該類人群，我們可以通過(guò)完善二手房市場(chǎng)交易方式，使二手房交易價(jià)格做到公開(kāi)化、透明化。通過(guò)加大“商品流通”過(guò)程中相關(guān)稅率的方法，控制炒房者的炒房念頭。

2.做好二手房市場(chǎng)的疏通工作

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的疏通工作，主要是要做到區(qū)分對(duì)待，做到疏散現(xiàn)有問(wèn)題。二手房交易作為市場(chǎng)較為自由的一項(xiàng)特殊交易，其交易價(jià)格取決于交易雙方，較為自由。為了抑制眾人的炒房心態(tài)，政府應(yīng)對(duì)二手房的交易加大征收相關(guān)稅費(fèi)的力度，希望通過(guò)此手段達(dá)到抑制群眾炒房心態(tài)的效果，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。

（三）控制住房貸款

住房貸款是由銀行興起的一種貸款，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一。住房貸款為許多需要住房的人但又處于低收入人群的需求者帶來(lái)方便。能快速解決低收入人群的住房問(wèn)題。但好的出發(fā)點(diǎn)在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化后開(kāi)始與初衷背道而馳，變得面目全非。

房貸的興起，的確為低收入的住房需求者帶來(lái)了許多好處。但是，隨著一批懷著炒房心態(tài)的人們加入，房貸成為一批專業(yè)炒房者的利用點(diǎn)，無(wú)成本或是較低成本的出發(fā)點(diǎn)，使得炒房心機(jī)不斷加重。為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，必須嚴(yán)格控制放貸的申請(qǐng)條件，可以通過(guò)實(shí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。

要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

四、結(jié)論

住房問(wèn)題直接關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，不但是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不但加大了低收入人群通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，而且增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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