張延昕

摘要：本文以成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年的數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象對(duì)其影響因素，運(yùn)用SPSS進(jìn)行各因素的相關(guān)分析，篩選出影響成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求最具代表性的關(guān)鍵因素，通過(guò)多元統(tǒng)計(jì)建立回歸預(yù)測(cè)模型，從而預(yù)測(cè)未來(lái)五年內(nèi)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求走向。

關(guān)鍵詞：成都市；房地產(chǎn)；市場(chǎng)需求；預(yù)測(cè)模型

一、現(xiàn)狀

近年來(lái)，成都市的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求并沒(méi)有因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而降溫，即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度。因房?jī)r(jià)攀升過(guò)快、市場(chǎng)供需不平衡等問(wèn)題也日益突出，一方面，購(gòu)房者的消費(fèi)需求得不到及時(shí)滿足，另一方面某些企業(yè)，由于缺乏對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)與需求及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)分析，從而造成市場(chǎng)供應(yīng)與市場(chǎng)需求脫節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了大量的無(wú)效率供給，新建房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)模型的構(gòu)建

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）（Y）的因素主要有經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素兩個(gè)方面。其因素可量化為以下因素：經(jīng)濟(jì)因素主要包括GDP（X1）（億元）、人均GDP（X2）（元） 、人均可支配收入（X3）（元） 、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格（X4）（元）、房?jī)r(jià)收入比（X5） 、銀行貸款五年以上利率（X6）（%）、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（X7）（億元）等七個(gè)指標(biāo)；非經(jīng)濟(jì)因素主要包括年末總?cè)丝冢╔8）（萬(wàn)人）和房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期（X9）（元）兩個(gè)指標(biāo)，將房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積設(shè)為房地產(chǎn)需求（Y）的因變量，選取成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008～2012年的年度數(shù)據(jù)見(jiàn)表1、表2，由于房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期也是影響需求量的相關(guān)因素，一般情況下，在人們的考慮范圍內(nèi)首選的便是以前一年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)作為參考，故采用前一年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格作為該年的房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格。

因?yàn)樵甲兞康臄?shù)據(jù)量級(jí)和量綱存在較大差異，需要先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)消除數(shù)量級(jí)的影響，再進(jìn)行相關(guān)性分析，否則量級(jí)相對(duì)較小的數(shù)據(jù)很容易被量級(jí)大的數(shù)據(jù)覆蓋。標(biāo)準(zhǔn)化的方法是將原始數(shù)據(jù)的各列除以各列的標(biāo)準(zhǔn)差。標(biāo)準(zhǔn)化后的各自變量如下表3所示。

我們可以通過(guò)把標(biāo)準(zhǔn)化之后的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性分析，篩選出與房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積相關(guān)程度較高的變量設(shè)為自變量，并將與選定自變量相關(guān)程度較高的變量剔除。具體相關(guān)性分析如表4所示。

在表4中可以按照與房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的相關(guān)程度高低進(jìn)行排序， 排列結(jié)果為： 全市年末總?cè)丝?、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期、人均可支配收入、年人均GDP、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格、GDP、銀行住房五年以上貸款利率、房?jī)r(jià)收入比。其中， 銀行住宅貸款五年以上利率、房?jī)r(jià)收入比均與房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的關(guān)系不顯著， 不相關(guān)的程度超過(guò)了50%。而全市年末總?cè)丝谂c房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的相關(guān)性程度較高，達(dá)到了0.97，全市年末總?cè)丝谂c房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的相關(guān)性更好，排除房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期。將影響成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的三個(gè)關(guān)鍵因素為：人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、全市年末總?cè)丝凇?/p>

三、結(jié)論

通過(guò)采用數(shù)據(jù)建模的方法，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)需求模型，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求九個(gè)影響因素的相關(guān)性分析，得出影響成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的關(guān)鍵因素為年人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額、全市年末總?cè)丝凇?/p>

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（作者單位：四川財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院）