龍 俊

（北京大學(xué) 法學(xué)院，北京 100080）

一、問(wèn)題的提出

在物權(quán)變動(dòng)的立法模式上，我國(guó)物權(quán)法采取了極具特色的二元化結(jié)構(gòu)模式：以公示要件主義為原則，以公示對(duì)抗主義（我國(guó)僅表現(xiàn)為“登記對(duì)抗主義”）為例外。①我國(guó)之前對(duì)物權(quán)變動(dòng)理論構(gòu)造的研究主要集中在公示要件主義上，而對(duì)登記對(duì)抗主義的研究則甚為薄弱。尤其是如何解釋“不登記不能對(duì)抗第三人”的“第三人”范圍，成為理論與實(shí)務(wù)中的難題。

在拙文《中國(guó)物權(quán)法上的登記對(duì)抗主義》[1]中，筆者主要討論了未登記的物權(quán)與“狹義的一般債權(quán)”、特定物債權(quán)、破產(chǎn)債權(quán)、扣押債權(quán)、參與分配債權(quán)的效力順位關(guān)系，但是并未涉及租賃權(quán)。原因在于租賃權(quán)有其特殊性，其性質(zhì)雖為債權(quán)，但是由于“買(mǎi)賣不破租賃”的存在，卻具有某些物權(quán)的屬性。由于租賃權(quán)的這一特性，登記對(duì)抗主義下物權(quán)與租賃權(quán)之效力順位關(guān)系變得更加復(fù)雜，有必要單獨(dú)討論。

二、比較法上的考察

考察作為登記對(duì)抗主義立法例的代表的日本，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)問(wèn)題從一開(kāi)始就發(fā)生了爭(zhēng)議。所謂“未登記的所有權(quán)取得人能否對(duì)抗租賃權(quán)人”究竟是什么含義？日本學(xué)者的討論實(shí)際上涉及了兩個(gè)完全不同的子命題，即：（1）未登記的所有權(quán)取得人能否否認(rèn)租賃權(quán)本身？（2）未登記的所有權(quán)取得人能否依據(jù)租賃契約主張租金的支付，或者解約、租賃物返還等權(quán)利？

對(duì)于子命題（1）是否屬于對(duì)抗問(wèn)題當(dāng)然是沒(méi)有爭(zhēng)議的，有爭(zhēng)議的是子命題（2）。這就涉及對(duì)于“對(duì)抗”問(wèn)題本質(zhì)的理解。

有的學(xué)者從狹義上理解“對(duì)抗”，將“對(duì)抗”限定為“不能同時(shí)成立的兩個(gè)權(quán)利”或者是“具有物的相爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)權(quán)利”（也被形象地稱為“吃掉或者被吃掉的關(guān)系”）[2]，典型的情形就是所有權(quán)的二重讓與：A將其所有權(quán)讓與給B，沒(méi)有登記，之后又讓與給C，此時(shí)B的所有權(quán)與C的“所有權(quán)”②就處于“吃掉或者被吃”的關(guān)系。前述子命題（1）中，未登記的所有權(quán)若想否定租賃權(quán)的存在本身，那么就屬于這種狹義的“對(duì)抗”。

有的學(xué)者從廣義上理解“對(duì)抗”，認(rèn)為“狹義對(duì)抗說(shuō)”將很多實(shí)踐中常常依據(jù)《日本民法典》第177條解決的問(wèn)題排除在對(duì)抗的范圍之外，不符合日本的判例立場(chǎng)。認(rèn)為不僅“不能同時(shí)成立的兩個(gè)權(quán)利”屬于對(duì)抗問(wèn)題，“可并存的權(quán)利間”也存在對(duì)抗問(wèn)題[3]。若依據(jù)“廣義對(duì)抗說(shuō)”，前述子命題（2）中，未登記的所有權(quán)人想主張租賃契約中的權(quán)利，承租人拒絕時(shí)，也構(gòu)成對(duì)抗問(wèn)題。

就前述子命題（1）而言，未登記所有權(quán)人欲否認(rèn)租賃權(quán)本身的存在時(shí)，通說(shuō)[4]和判例[5]都肯定租賃權(quán)人屬于不登記不得對(duì)抗的第三人范疇，其權(quán)利優(yōu)先于未登記的所有權(quán)。例如，對(duì)于A所有的不動(dòng)產(chǎn)，B取得了其所有權(quán)，C取得了其租賃權(quán)，B在沒(méi)有就該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行移轉(zhuǎn)登記時(shí)，不能否認(rèn)C的租賃權(quán)從而請(qǐng)求交付租賃物。原因在于，租賃權(quán)雖然是債權(quán)，但是具有某些物權(quán)性質(zhì)（租賃權(quán)物權(quán)化），在上述場(chǎng)合可以看作是實(shí)質(zhì)上就該不動(dòng)產(chǎn)將要取得物的支配的情形，因此應(yīng)認(rèn)為未登記所有權(quán)人和租賃權(quán)人處于對(duì)抗關(guān)系之中。[2]

就前述子命題（2）而言，未登記所有權(quán)人主張租賃合同中的權(quán)利時(shí)，判例認(rèn)為，在租金請(qǐng)求的關(guān)系當(dāng)中，租賃權(quán)人應(yīng)當(dāng)理解為不登記就不得對(duì)抗的第三人[6][7]，在解約的場(chǎng)合判例亦持相同立場(chǎng)[8]。學(xué)說(shuō)上則存在著分歧，有的觀點(diǎn)支持判例的立場(chǎng)，理由在于：A將其所有的不動(dòng)產(chǎn)，讓與給了B，又對(duì)C設(shè)定了租賃權(quán)，在A對(duì)B做移轉(zhuǎn)登記之前，A又對(duì)D做了二重讓與并辦理了登記，此時(shí)如果認(rèn)為C不屬于不登記就不得對(duì)抗的第三人，那么C面臨B和D都向C主張租金請(qǐng)求權(quán)時(shí)將非常為難[9]。與之相對(duì)，亦有觀點(diǎn)持相反立場(chǎng)，認(rèn)為主張租金請(qǐng)求權(quán)的場(chǎng)合，是以物權(quán)取得者B承認(rèn)C的租賃權(quán)的存在為前提的，故可以說(shuō)此時(shí)就物的支配關(guān)系不存在爭(zhēng)議，因此不存在對(duì)抗問(wèn)題，此時(shí)的租賃權(quán)人不應(yīng)屬于可以主張登記欠缺的第三人[10]。而對(duì)前面支持觀點(diǎn)的回應(yīng)，有的學(xué)者認(rèn)為在租金支付對(duì)象確切性的問(wèn)題上，可以另外訴諸于侵權(quán)行為解決[11]。

三、我國(guó)制度的建構(gòu)

首先，筆者認(rèn)為我國(guó)對(duì)于“對(duì)抗”的理解應(yīng)限于“狹義對(duì)抗”的范圍內(nèi)，也就是說(shuō)只解決權(quán)利沖突時(shí)的優(yōu)先效力問(wèn)題，而不應(yīng)涉及“可并存的權(quán)利間的對(duì)抗問(wèn)題”。理由在于這兩個(gè)問(wèn)題實(shí)屬不同領(lǐng)域的問(wèn)題，日本的判例和理論將這些問(wèn)題均用《日本民法典》第177條解決純粹是因?yàn)闅v史脈絡(luò)形成的，從邏輯上看是一種牽強(qiáng)的構(gòu)造。實(shí)際上日本學(xué)者自己亦承認(rèn)這二者在適用范圍和法律效果上存在巨大差異[3](P24-25)。例如上述子命題（2）所涉及的租金請(qǐng)求權(quán)的問(wèn)題，本質(zhì)上是一個(gè)表見(jiàn)債權(quán)人的問(wèn)題，只要有證據(jù)證明其是真正的物權(quán)人，那么就可以主張租金請(qǐng)求權(quán)，登記并非表明真實(shí)權(quán)利關(guān)系的唯一證據(jù)，至于若發(fā)生非債清償?shù)那樾?，則應(yīng)該交由不當(dāng)?shù)美贫纫约扒謾?quán)責(zé)任制度解決，完全沒(méi)有必要將這個(gè)問(wèn)題交由“不登記不得對(duì)抗第三人”制度解決。

因此，筆者認(rèn)為在我國(guó)討論未登記物權(quán)與租賃權(quán)之效力優(yōu)先問(wèn)題應(yīng)限于上述子命題（1），即未登記物權(quán)人能否否認(rèn)租賃權(quán)本身的問(wèn)題。

這一問(wèn)題的解決，又和租賃權(quán)中的一個(gè)重要制度相關(guān)——“買(mǎi)賣不破租賃”②。當(dāng)適用“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則時(shí)，租賃權(quán)在很大程度上已經(jīng)物權(quán)化，因此屬于具有某種物的支配關(guān)系的債權(quán)，故租賃權(quán)人原則上屬于不登記就不得對(duì)抗的第三人。但是問(wèn)題在于我國(guó)“買(mǎi)賣不破租賃”制度的適用要件和適用范圍存在著爭(zhēng)議。

就適用要件而言，爭(zhēng)議在于是否租賃合同一訂立，承租人的租賃權(quán)就有了優(yōu)先于其后的物權(quán)的效力？抑或承租人要具備某種條件時(shí)才能取得這種類似于物權(quán)的地位？從比較法上看，德國(guó)的租賃權(quán)只有在租賃物被交付之后才取得這種物權(quán)性的地位④，而日本的租賃權(quán)只有在登記之后才能取得該種地位⑤。但是反觀我國(guó)《合同法》第229條的表述，對(duì)其適用條件未加任何限制，在“租賃期間”均有這種物權(quán)性的效力。這種規(guī)定是有問(wèn)題的，因?yàn)椤白赓U期間”如果按照文義應(yīng)解釋為租賃合同存續(xù)期間，租賃物是否交付在所不問(wèn)。而另一方面我國(guó)租賃權(quán)又沒(méi)有登記制度。那么如果在整個(gè)“租賃期間”均貫徹“買(mǎi)賣不破租賃”的規(guī)則，將會(huì)導(dǎo)致一項(xiàng)完全沒(méi)有公示的租賃權(quán)可以優(yōu)先于其后發(fā)生的物權(quán)，這對(duì)于交易安全的損害是巨大的。因此，我國(guó)有學(xué)者認(rèn)為對(duì)于《合同法》第229條的適用要件應(yīng)作限縮解釋，應(yīng)以租賃物的占有為要件[12]。對(duì)此，筆者亦持贊同意見(jiàn)，進(jìn)一步認(rèn)為應(yīng)對(duì)《合同法》第229條的“租賃期間”做限縮解釋，解釋為租賃物交付使用期間。

就適用范圍而言，爭(zhēng)議在于“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則是適用于一切租賃權(quán)還是僅適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)？從比較法上看，在日本法中，被物權(quán)化的租賃權(quán)限于不動(dòng)產(chǎn)的范圍內(nèi)，例如《日本民法典》第605條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)在登記之后對(duì)其后取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人產(chǎn)生效力?！薄督璧亟杓曳ā芬矁H僅是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的效力賦予了諸多優(yōu)待。但是在德國(guó)法中，解釋則略顯復(fù)雜。依據(jù)《德國(guó)民法典》第566條第1款，已經(jīng)交付的住房租賃權(quán)適用“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則，而依據(jù)《德國(guó)民法典》第578條和第578a條，土地租賃權(quán)、住房之外的房屋租賃權(quán)、船舶租賃權(quán)也適用前述規(guī)則。不僅如此，依據(jù)《德國(guó)民法典》第986條第2款，基于債法合同而產(chǎn)生的占有可以對(duì)抗其后的物權(quán)變動(dòng)，因此實(shí)際上不區(qū)分財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，只要租賃權(quán)人占有了租賃財(cái)產(chǎn)，都可以對(duì)抗之后出現(xiàn)的物權(quán)人。也就是說(shuō)，綜合來(lái)看實(shí)際上德國(guó)法中并不區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，租賃權(quán)人取得占有后均優(yōu)先于其后的物權(quán)取得人。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”則直接在立法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)做統(tǒng)一規(guī)定，均適用買(mǎi)賣不破租賃規(guī)則，第425條規(guī)定：“出租人于租賃物交付后，承租人占有中，縱將其所有權(quán)讓與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人，仍繼續(xù)存在?！币虼?，就“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則的適用范圍而言，比較法上并無(wú)定論，適用于一切財(cái)產(chǎn)的立法例和僅適用于不動(dòng)產(chǎn)的立法例均有之。而就法理而言，常有論者謂，之所以賦予租賃權(quán)物權(quán)化的效力，是因?yàn)樵诜课莸炔粍?dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，承租人往往處于弱勢(shì)，其基本生活往往和租賃權(quán)息息相關(guān)，一旦被“買(mǎi)賣”破除租賃權(quán)則承租人將陷入流落街頭的危險(xiǎn)。而就動(dòng)產(chǎn)而言往往價(jià)值較低，可替代物的余地也往往較多，因此沒(méi)有適用“買(mǎi)賣不破租賃”的必要[13]。筆者認(rèn)為，上述論述雖有一定的道理，卻也失之絕對(duì)。相較于動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)有更強(qiáng)的理由適用“買(mǎi)賣不破租賃”的規(guī)則，但是這并不表明動(dòng)產(chǎn)就不能適用該規(guī)則。只要?jiǎng)赢a(chǎn)已經(jīng)交付給了承租人，就相當(dāng)于租賃權(quán)已經(jīng)公示，即使承認(rèn)“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則適用于動(dòng)產(chǎn)也不會(huì)對(duì)交易安全產(chǎn)生危害。因此動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)無(wú)論是否適用“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則，均難見(jiàn)特別理由。既然如此，就難謂此處有法律漏洞需要填補(bǔ)，故筆者認(rèn)為對(duì)此問(wèn)題應(yīng)尊重法律的表述，不區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一適用該規(guī)則。

綜上所述，筆者認(rèn)為“買(mǎi)賣不破租賃”規(guī)則的適用應(yīng)該區(qū)分是否交付租賃物，而不區(qū)分是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)。因此，僅在租賃物已經(jīng)交付時(shí)，租賃權(quán)成為了“取得某種物的支配關(guān)系”的債權(quán)，具有優(yōu)先于未登記物權(quán)的效力。也就是說(shuō)，已經(jīng)占有租賃財(cái)產(chǎn)的租賃權(quán)人屬于不登記就不得對(duì)抗的第三人；而未占有租賃財(cái)產(chǎn)的租賃人則不屬于不登記就不得對(duì)抗的第三人。換言之，租賃權(quán)與物權(quán)的效力順位取決于租賃物的交付和物權(quán)的登記何者在先，只要租賃物的交付在物權(quán)的登記之前，則無(wú)論物權(quán)的設(shè)定在租賃權(quán)設(shè)定的前后，租賃權(quán)均優(yōu)先于物權(quán)。

注釋：

①如船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（《物權(quán)法》第24條）、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（《物權(quán)法》第129條）、地役權(quán)（《物權(quán)法》第158條）、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)（《物權(quán)法》第188條）、浮動(dòng)抵押權(quán)（《物權(quán)法》第189條）等，法律明確規(guī)定其物權(quán)變動(dòng)以登記為對(duì)抗要件，不登記不得對(duì)抗善意第三人。此外，一般認(rèn)為宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)模式也是登記對(duì)抗主義。

②此時(shí)能否稱為所有權(quán)取決于理論模型的選擇。例如，如果以不完全物權(quán)變動(dòng)說(shuō)為理論模型，那么C所獲得權(quán)利也是所有權(quán)；而如果以公信力說(shuō)中的權(quán)利外觀說(shuō)為理論模型，那么C在登記之前取得的權(quán)利就是特定物債權(quán)，只有在登記之后且滿足善意等要件時(shí)，才取得所有權(quán)。

③我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

我國(guó)《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>

我國(guó)《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第66條第1款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！?/p>

④《德國(guó)民法典》第566條第1款規(guī)定：“出租的住房在交給承租人后，被出租人讓與給第三人的，取得人代替出租人，加入在出租人的所有權(quán)存續(xù)期間基于適用租賃關(guān)系而發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)?！?/p>

⑤《日本民法典》第605條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)在登記之后對(duì)其后取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人產(chǎn)生效力?！?/p>

值得注意的是，日本《借地借家法》第10條第1款規(guī)定：“土地上的已登記的建筑物屬借地權(quán)人所有時(shí)，借地權(quán)雖未登記，也可以對(duì)抗第三人?！币簿褪钦f(shuō)，該條對(duì)《日本民法典》第605條略作變通，本來(lái)土地租賃權(quán)未登記時(shí)不能對(duì)抗第三人的，但是如果土地上的建筑物的租賃權(quán)登記后，這種登記的效果可以及于土地，從而使土地租賃權(quán)也產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，即使土地租賃權(quán)本身未登記也無(wú)妨。

［1］龍俊.中國(guó)物權(quán)法上的登記對(duì)抗主義［J］.法學(xué)研究，2012，（5）.

［2］【日】舟橋諄一.物權(quán)法（法律學(xué)全集）［M］.東京:有斐閣，1960：180-182.

［3］【日】鈴木祿彌.物權(quán)的變動(dòng)與對(duì)抗［M］.渠濤，譯.北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，1999：21.

［4］【日】吉原節(jié)夫.登記がなければ対抗しえない第三者［A］.舟橋諄一，德本鎮(zhèn).新版注釋民法6［C］.東京：有斐閣，1997：575.

［5］【日】大判昭和6年3月31日新聞3261號(hào)［Z］.16.

［6］【日】大判昭和8年5月9日民集12卷［Z］.1123.

［7］【日】大判昭和16年8月20日民集20卷［Z］.1092.

［8］【日】最判昭和49年3月19日民集28卷2號(hào)［Z］.325.

［9］【日】我妻榮.物權(quán)法（民法講義 2）［M］.東京:巖波書(shū)店，1952：100.

［10］【日】川島武宜.民法I［M］.東京:有斐閣，1960：169.

［11］【日】於保不二雄.物權(quán)法（上）［M］.東京:有斐閣，1966：141.

［12］韓世遠(yuǎn).合同法學(xué)［M］.北京:高等教育出版社，2010：457.

［13］戚兆岳.買(mǎi)賣不破租賃與《合同法》的完善——我國(guó)《合同法》第 229 條立法評(píng)析［J］.法學(xué)雜志 2005，（3）.