劉閱春

（中央民族大學 法學院，北京 100081）

住宅商用是指將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為。我國法律并沒有禁止住宅商用，在《物權(quán)法》中還設置了住宅商用的條件，按照《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！敝档米⒁獾氖牵段餀?quán)法》雖然對住改商設置了“利害關(guān)系人同意”的條件，但是卻未明確規(guī)定“利害關(guān)系人”的范圍。為更好地適用法律，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第11條明確規(guī)定了利害關(guān)系人的范圍為“本棟建筑物的其他業(yè)主”，而建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。與《物權(quán)法》相比，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條核心問題指向的是利害關(guān)系人的范圍，即本棟業(yè)主和能夠證明有利害關(guān)系的業(yè)主，此處利害關(guān)系人范圍界定的法理基礎是什么？業(yè)主的范圍是否能夠涵蓋所有受到影響的狀況，包不包括物業(yè)使用人？利害關(guān)系人界定的程序是一致決還是多數(shù)決？這些都是亟待明確的問題。

一、利害關(guān)系人界定的理論標準：共同利益有被侵害之虞

利害關(guān)系人，顧名思義，是與住改商這一行為具有利害關(guān)系的人。在建筑區(qū)劃內(nèi)，與住改商行為存在利害關(guān)系，以什么樣的標準來判斷，存在理論上的爭議。利害關(guān)系人可以分解為“利害”和“關(guān)系”兩個要素，核心內(nèi)容是“利害”，利害關(guān)系與利益二字密切相關(guān)。利益是價值判斷的結(jié)果，是人們感覺存在之實益，由于人們喜好的不特定性，利益也就具有不確定性及多面性。如果不對利益作出界定，勢必會使利害關(guān)系人的規(guī)定成為空文。而利害關(guān)系人中所謂的“關(guān)系”，應當結(jié)論為直接的關(guān)系，系由于特定行為或者事項直接對某人的原有利益造成了損害，而不包括間接的影響到其利益的關(guān)系。[1](p24)具體到住改商中的利害關(guān)系人的認定，我們需要首先界定的是住改商行為直接影響了何種利益。

從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度來看，住改商本質(zhì)上是對建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的利用。而專有權(quán)是以專有部分為客體的權(quán)利，區(qū)分所有權(quán)人作為專有權(quán)人的權(quán)利，與一般所有權(quán)人享有的權(quán)利相同，具有絕對性、永久性、排他性，即區(qū)分所有權(quán)人于法律限制的范圍內(nèi)，得自由使用、收益、處分專有部分，并排除他人的干涉。換言之，區(qū)分所有權(quán)人可以對自己的專有部分予以直接占有、使用，以實現(xiàn)其居住、營業(yè)及其他目的，并可將之出租收取租金或于其上設定負擔以及將之轉(zhuǎn)讓等。[2](p137)因此原則上，專有權(quán)人得自由利用其專有部分。但是，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點，建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的復合權(quán)利，本身有團體性和共同性。各區(qū)分所有權(quán)人的專有部分猶如火柴盒一樣，緊密的堆砌在同一棟建筑物上，因此各區(qū)分所有權(quán)人對于整棟區(qū)分所有建筑物的安全與維護，具有共同利益關(guān)系。[3](p278)所謂共同利益，是不確定法律概念，區(qū)分所有權(quán)之行使是否違反共同利益，應就各個具體事件，就區(qū)分所有人行為本身之必要性、區(qū)分所有人因此所受之利益以及使其他區(qū)分所有人所受不利益之程度等各種情事通盤考量，由社會一般通念決之。[4](p45)因此，專有權(quán)的行使應當以不違反共同利益為原則，而住改商的行為則有可能會損害共同利益，表現(xiàn)在其有可能對其他業(yè)主的相鄰權(quán)益和共有權(quán)益造成侵害，以下分別述之。

如前所述，限制住改商行為的核心是要保障業(yè)主的共同利益。而在建筑區(qū)劃內(nèi)，相鄰權(quán)益是業(yè)主的共同利益之一。從相鄰關(guān)系的類型來看，可以分為土地相鄰關(guān)系和建筑物相鄰關(guān)系。從相鄰關(guān)系的發(fā)展歷史來看，是先有土地相鄰關(guān)系，后有建筑物相鄰關(guān)系。而建筑物相鄰關(guān)系，是較土地相鄰關(guān)系更復雜的一種相鄰關(guān)系。區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系，屬于建筑物相鄰關(guān)系之一種，這種相鄰關(guān)系，一方面擴展了民法關(guān)于不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容，另一方面也向傳統(tǒng)的相鄰關(guān)系理論提出了挑戰(zhàn)。具體而言，建筑物相鄰關(guān)系包括通風、采光和日照的相鄰關(guān)系和固體污染物、不可量物侵入的相鄰關(guān)系以及相鄰管線鋪設關(guān)系。這在區(qū)分所有建筑物中，表現(xiàn)出了與傳統(tǒng)的相鄰關(guān)系不同的一面。其原因在于，區(qū)分所有的建筑物本身的特點決定了與傳統(tǒng)相鄰關(guān)系的不同。其特點是，區(qū)分所有建筑物的專有部分，在法律上雖屬于獨立所有權(quán)的客體，但是卻共同存在于同一建筑物之上，專有部分相互間在物理上均有密切不可分之關(guān)系，使得其權(quán)義關(guān)系趨于復雜。[5](p207)導致了區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系，不是平面的相鄰關(guān)系，而是一種立體的相鄰關(guān)系，同時也使得傳統(tǒng)民法關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，無法妥切的運用到這一垂直而緊密的社區(qū)之上。這種立體的相鄰關(guān)系對于利害關(guān)系人的界定有著重要的意義。表現(xiàn)在住改商行為對于相鄰關(guān)系的影響不僅僅限于對平層鄰居的影響，其輻射范圍更為廣泛，特別是對與住改商專有部分共墻壁、天花板的單元房間的業(yè)主，從建筑學的角度，住改商的專有部分與其上下左右的專有部分密不可分，受到住改商行為的影響更大。除此之外，住改商行為中不可量物的侵害也不容忽視，如從事經(jīng)營行為產(chǎn)生的噪聲、氣味等，而這些問題只是與距離遠近有所不同，但是對相鄰關(guān)系仍有侵害的可能?！段餀?quán)法》實施以來，涉及住改商的案件也多見相鄰業(yè)主之間的糾紛。①如長沙市“歐陸經(jīng)典”業(yè)主向長沙市開福區(qū)法院訴B座頂樓“3508”業(yè)主利用屋頂平臺開餐館，擾亂了相鄰業(yè)主的正常生活，最終法院判決該業(yè)主停止商業(yè)行為，恢復屋頂平臺原貌。參見蘇曉洲：《湘“住改商”第一案：判令停辦“屋頂餐館”》，《新華每日電訊》2010年7月26日，第2版。

限制住改商行為主要限制的是專有權(quán)人的權(quán)利，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的復合權(quán)利，專有權(quán)并不能孤立存在，住改商行為不可避免的要影響共有部分的利用，此處也是維系共同利益之體現(xiàn)。依照《物權(quán)法》第73條和《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條的規(guī)定，建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、共同通行部分、附屬設施設備和結(jié)構(gòu)空間等四部分為共有部分，同時“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政共用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施”也屬于共有部分，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權(quán)，除屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地之外。在實踐中，很多住改商的糾紛也集中在此部分，比如經(jīng)營活動占用了其他業(yè)主的共有部分，導致其他業(yè)主的共有權(quán)益受損等。同時住宅改為經(jīng)營性用房必然造成建筑區(qū)劃內(nèi)的進出人員增多，對共有部分的負荷會增大，例如，共用的電梯、車位，都會受到影響。②“等電梯一等10多分鐘，遇到他們上貨，就別想坐電梯了?！边@是新疆烏魯木齊市一小區(qū)的居民對法制日報記者采訪的真實反映。參見潘從武、劉諾亞：《經(jīng)營單位扎堆住宅小區(qū)業(yè)主束手無策》，《法制日報》2008年9月3日，第6版。

綜上所述，相鄰權(quán)益和共有權(quán)益構(gòu)成了利害關(guān)系的核心利益，因此在界定利害關(guān)系人時應以受到或者可能受到以上兩種利益侵害為標準。

二、利害關(guān)系人界定的范圍分析

如前所述，利害關(guān)系人界定的理論標準在于住改商行為會侵犯何種利益，且利害關(guān)系人與此具有直接的關(guān)系。通過對“利益”的分析，我們可以得出結(jié)論，在建筑區(qū)劃內(nèi)，住改商行為影響的是業(yè)主的共同利益，而此種共同利益又可細分為相鄰權(quán)益和共有權(quán)益。接下來需要分析的是，誰對以上兩種利益的侵犯具有直接的關(guān)系。在建筑區(qū)劃內(nèi)，存在兩種意義的人，一為業(yè)主。二為物業(yè)使用人。業(yè)主為利害關(guān)系人已經(jīng)不言自明，無論是《物權(quán)法》第77條還是《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第十條和第十一條，都將業(yè)主包括在內(nèi)，值得注意的是，除了本樓業(yè)主屬于確定的“利害關(guān)系人”之外，其他業(yè)主的涵義需要進一步闡釋。同時物業(yè)使用人能否包括在“利害關(guān)系人”的限定范圍之內(nèi)，也值得商榷。

（一）業(yè)主的涵義分析。

根據(jù)以上對利益的分析，利害關(guān)系人的界定與相鄰權(quán)益和共有權(quán)益有可能遭到侵害相關(guān)。因此，關(guān)于受到住改商行為影響的利害關(guān)系人范圍的界定，在相鄰關(guān)系受到影響的范圍內(nèi)，首先是相鄰業(yè)主范圍的界定。與傳統(tǒng)的相鄰關(guān)系的權(quán)利主體的判斷不同，區(qū)分所有建筑物相鄰業(yè)主的判斷取決于建筑物本身的構(gòu)造，而非僅僅是不動產(chǎn)之間的毗鄰?；趨^(qū)分所有建筑物本身的構(gòu)造特點，在這種垂直而緊密的關(guān)系中，本棟的業(yè)主是在物理上最具相鄰關(guān)系的業(yè)主，因此當然為利害關(guān)系人的范圍。此外，非本棟的業(yè)主，如果能夠證明受到相鄰關(guān)系的侵害，也可認定為相鄰業(yè)主。為此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條之后半段中為此作出了解釋，“建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響”，筆者認為，可能受到的不利影響包括受到“相鄰關(guān)系”侵害的影響。

而仔細分析區(qū)分建筑物的共有部分，我們就會發(fā)現(xiàn)實際存在一部共有和全部共有的區(qū)別。僅僅供一部分業(yè)主使用的為一部共有部分，例如某層的配電室、走廊、某單元的電梯等，而建設用地使用權(quán)、綠地等一般屬于全部共有部分。區(qū)分二者對共有部分所需費用的負擔和產(chǎn)生收益的分配規(guī)則會產(chǎn)生影響，而在住改商的問題上，共有部分利用受到影響最大的并非是全體業(yè)主，而是一部共有部分的業(yè)主。例如，與改為經(jīng)營性用房的住戶同用電梯、走廊、門禁等共有部分，因此，從共有部分使用受到影響的角度，本棟樓的業(yè)主受到住改商行為對共有部分影響最大的，應當界定為利害關(guān)系人。而其他棟的業(yè)主，也會基于與住改商住戶的關(guān)聯(lián)，不同程度的受到其對共有部分使用的影響，導致其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，在后者，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條的規(guī)定，應當承擔舉證責任，即證明上述兩項成立才能被列為“利害關(guān)系人”的范圍。

（二）物業(yè)使用人是否涵蓋在內(nèi)。

如前所述，無論是從相鄰關(guān)系受到影響還是共有部分利用的角度，在建筑區(qū)劃內(nèi)，受到住改商行為影響的不僅僅是物權(quán)性的利用人，還包括債權(quán)性的利用人。債權(quán)性的利用人包括承租人、借用人等。事實上，關(guān)于區(qū)分所有建筑物的利用，常常存在所有人與利用人分離的現(xiàn)象，最高法院也敏銳的捕捉到了這一現(xiàn)象，并在《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第16條中也用到了“物業(yè)使用人”這一概念。按照最高法院的解釋，業(yè)主是專有部分的所有權(quán)人，而物業(yè)使用人是業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人，包括物業(yè)的承租人、與業(yè)主共同居住的人、代管房屋的人、借用物業(yè)的人。[6](p222)基于所有與利用分離的現(xiàn)象，除業(yè)主以外，物業(yè)使用人也當然成為物業(yè)小區(qū)共同利害關(guān)系或者共同利益的直接受益者，因此，將《物權(quán)法》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的相關(guān)規(guī)定，除專屬于業(yè)主自身的以外，擴張適用于物業(yè)使用人，符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法目的。為此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第16條規(guī)定：“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理?！倍_灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》，也在第三條規(guī)定了所有人以外的規(guī)范對象：住戶，其定義包括“公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其他經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意，而為專有部分之使用者”。究其原因，有學者認為住戶是從使用的角度去規(guī)范，而無關(guān)物權(quán)的歸屬問題。故針對使用的行為規(guī)范均以住戶為其對象，涉及物權(quán)者則以區(qū)分所有人為規(guī)范對象。[7](p228)值得注意的是，在《物權(quán)法》第77條和《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條關(guān)于利害關(guān)系人的定義中，都只使用了業(yè)主一語，是否包括“物業(yè)使用人”的情形，則需要具體進行分析。

從相鄰關(guān)系本身的角度，相鄰關(guān)系本身是所有人和使用人之間的關(guān)系。雖然各國最初是用不動產(chǎn)所有權(quán)來設計相鄰關(guān)系的，但從20世紀六七十年代以來，不僅鄰近的不動產(chǎn)所有人間發(fā)生相鄰關(guān)系，而且鄰近的不動產(chǎn)利用人間、不動產(chǎn)利用人與不動產(chǎn)所有人間也同樣發(fā)生了相鄰關(guān)系。因此，法律設計相鄰關(guān)系的目的隨之作出了調(diào)整，認為相鄰近不動產(chǎn)的權(quán)利人之間皆可適用相鄰關(guān)系的規(guī)定，以實現(xiàn)相鄰不動產(chǎn)權(quán)利人之間的利益關(guān)系的平衡。[8](p198)《物權(quán)法》對相鄰關(guān)系的主體采用的是“不動產(chǎn)權(quán)利人”的表述，此種規(guī)定方式符合物權(quán)利用的趨勢。因此，從相鄰關(guān)系受到影響的角度，利害關(guān)系人應當不僅僅是相鄰業(yè)主，還包括相鄰的物業(yè)使用人。從共有部分利用的角度，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復合性權(quán)利，盡管以專有權(quán)為主導，但是專有權(quán)的行使不可避免的要使用到共有部分，那么因為共有部分的利用所發(fā)生的權(quán)利義務關(guān)系，也不僅僅約束業(yè)主。換言之，受到住改商行為影響的不僅僅是業(yè)主，還有有利害關(guān)系的“物業(yè)使用人”的占有和使用共有部分的權(quán)利。因此，“利害關(guān)系人同意”的條件針對的不僅僅限于業(yè)主之間的利益平衡，而是要維護居住在小區(qū)之內(nèi)的人的共同利益的問題。因此在解釋上，應當將物業(yè)使用人包括在有利害關(guān)系的業(yè)主范圍之內(nèi)。

三、利害關(guān)系人界定的程序標準：一致決還是多數(shù)決

尚需考量的還有，利害關(guān)系人同意的程序標準適用一致決原則是否合適?在《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的制定過程中，此問題受到了廣泛的討論。業(yè)主自治是業(yè)主行使共有權(quán)及共同管理權(quán)的機制載體，依照《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理的重大事項由業(yè)主共同決定，其表決適用“多數(shù)決”原則。值得注意的是，住改商是否屬于有關(guān)共有和共同管理的重大事項？依照最高法院的理解，住改商并不是這個兜底條款所涵蓋的事項。首先，從體系解釋的角度，如果立法者有意將利害關(guān)系人的同意納入業(yè)主自治范疇之內(nèi)，完全可以將其單列一項直接規(guī)定在《物權(quán)法》第76條第1款中。例如建筑物及其附屬設施的維修資金的使用事項已經(jīng)為第76條第1款第5項所明定，但《物權(quán)法》第79條還是進行了“經(jīng)業(yè)主共同決定”的重述。[6](p155)其次，最高法院認為，采用“多數(shù)決原則”來解決“住改商”糾紛會使《物權(quán)法》第77條的立法目的難以實現(xiàn)?！段餀?quán)法》第77條的立法目的，按照最高法院的理解，對“住改商行為”有明顯的限制傾向，在價值取向上注重保護有利害關(guān)系業(yè)主的利益，要求業(yè)主“住改商”應當同時具備合法性、合規(guī)（約）性、合民意性。因此，如果采用在此問題上“多數(shù)決”原則，則極有可能會無視和犧牲少數(shù)異議業(yè)主的切身利益。而這部分業(yè)主有可能恰恰是受“住改商”困擾最深的群體。[6](p156)基于以上的理由，最高法院在《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條中，否定了住改商業(yè)主以利害關(guān)系業(yè)主的多數(shù)同意的抗辯理由。

筆者認為，此條存在可以商榷之處。從《物權(quán)法》對住改商行為的態(tài)度而言，實際上采取的是相對禁止的態(tài)度，并不是絕對禁止。其原因在于：首先，我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史并不長，商品房在規(guī)劃功能上配套并不齊全，因此在客觀上存在一定的經(jīng)營需要。一些便民的經(jīng)營活動，如早點鋪和理發(fā)店等，給小區(qū)居民帶來了便利。第二，是政策上的原因，國家鼓勵中小企業(yè)的發(fā)展，制約中小企業(yè)發(fā)展的最大問題為資金問題，因此多數(shù)省市沒有限制中小企業(yè)的設立地點，只要設立申請人能夠提供明確的工作場所，一般不問其系住宅還是商用樓，只要符合各類企業(yè)法律的“工作地點”要求，企業(yè)便能批準設立。①如2002年6月29日國家頒布了《中小企業(yè)促進法》，此后各地政府作出了加快民營經(jīng)濟發(fā)展的決定，其中，放寬注冊限制條件成為鼓勵中小企業(yè)發(fā)展的舉措之一，參見廣東省委、廣東省政府2003年3月19日《關(guān)于加強民營經(jīng)濟發(fā)展的決定》。而在深圳市委市政府《關(guān)于加快民營企業(yè)發(fā)展的意見》（深發(fā)[2003]5號）第二條第四款“放寬企業(yè)準入條件”中則明確規(guī)定：“從事軟件開發(fā)、設計等不影響周圍環(huán)境和居民生活的企業(yè)，其申請者已取得合法使用權(quán)的住宅，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可不受物業(yè)使用功能的限制?！钡谌?，是住宅用作經(jīng)營活動的成本優(yōu)勢。我國近年來房地產(chǎn)價格一路上漲，其中商務辦公樓的價格遠高于住宅的價格。以北京市為例，北京海淀區(qū)五道口地區(qū)的商務辦公樓的租金價格平均在133元/月/平方米，而同地段的普通居民住宅只需50至60元/月/平方米。②數(shù)據(jù)來源：來源于筆者指導的中央民族大學法學院的URTP項目：《物權(quán)法視野下解決住宅商用問題的制度構(gòu)想》的調(diào)查數(shù)據(jù)，調(diào)查時間：2010年7月—8月。因此，《物權(quán)法》對住改商行為采取的是相對禁止的態(tài)度，既然是相對禁止，就應當權(quán)衡利害關(guān)系業(yè)主和住改商業(yè)主之間的利益，從中尋找平衡點。而“一致決原則”無疑加大了住改商的難度，可能會導致住改商事實上不可行。③例如，在北京市北郊某小區(qū)，36歲的何女士就對《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》中“住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意”的條款表示擔憂和不解。何女士由于待業(yè)在家，準備將其居住的三居室的客廳改造成便利店。此舉得到了小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司的贊同，也征得了同一樓層十多戶鄰居的同意。但是按照《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的規(guī)定，何女士要把便利店開起來，需征得這棟塔樓28層共336戶“利害關(guān)系人”的同意，這在事實上幾乎不可能做到。參見阿計：《住改商——立法的亂象》，《群言》2009年第8 期,第 23－24 頁。

而最高法院提出一致決的理由中，認為少數(shù)異議業(yè)主的切身利益不可忽視。問題是，哪些是最值得關(guān)切的少數(shù)業(yè)主？在《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的制定過程中，有觀點將利害關(guān)系業(yè)主限定在同一樓層的業(yè)主。事實上，從相鄰關(guān)系和共有權(quán)益受到影響的程度，與住改商業(yè)主在地理位置上緊鄰的業(yè)主在受影響程度上與相對較遠的業(yè)主也存在差別，即使他們在同一棟樓之內(nèi)。以北京市海淀區(qū)五道口附近的華清嘉園的19號樓為例，該樓為北京市常見的塔樓建筑，高20層，每層7戶，底層業(yè)主住改商對本棟樓業(yè)主的影響隨著樓層距離遠近而不同，因此“一致決”在此種情形下存在著不合理之處。在建筑區(qū)劃內(nèi)，由于每棟建筑物的結(jié)構(gòu)不同，其他業(yè)主或者物業(yè)使用人受到住改商行為的影響也會存在差異。

因此，為了平衡住改商業(yè)主與利害關(guān)系人之間的利益，應當將緊鄰業(yè)主凸顯出來，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點，與住改商業(yè)主的地緣遠近有很大的差異。在相鄰權(quán)益，緊鄰住改商的業(yè)主受到侵害的可能性最大，在共有權(quán)益，尚存在一部共有和共同共有的差別，如前所述，一部共有的利害關(guān)系人受到住改商的影響更大。在《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》的制定過程中，有觀點將利害關(guān)系業(yè)主限定在同一樓層的業(yè)主。事實上，從相鄰關(guān)系和共有權(quán)益受到影響的程度，與住改商業(yè)主在地理位置上緊鄰的業(yè)主在受影響程度上與相對較遠的業(yè)主也存在差別，即使他們在同一棟樓之內(nèi)。因此，賦予緊鄰業(yè)主一票否決權(quán)較為合適。但是相對于緊鄰業(yè)主，其他利害關(guān)系業(yè)主的同意不能用一致決，住改商本質(zhì)上是對專有權(quán)的使用，而限制住改商，本意是在專有權(quán)的利用和業(yè)主共同利益的維護中尋找一個平衡點，“一致決”對住改商業(yè)主的影響太大，使得住改商的難度大大增加。筆者建議，對于住改商行為的同意，采納多數(shù)決和緊鄰住改商業(yè)主的相鄰業(yè)主一票否決（或者一致決）的制度比較合理。

四、結(jié)語

綜上所述，《物權(quán)法》第77條和《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條的原意在于限制住改商的行為，并將之不利影響減至最小。因此，將對住改商行為危害的判斷，應以不違反共同利益為原則。除了法律法規(guī)和管理規(guī)約中的規(guī)定之外，委諸于利害關(guān)系人的同意。此條件的設置，充分考慮了建筑區(qū)劃內(nèi)的相鄰關(guān)系和共有部分行使的利益，限制在本棟業(yè)主的范圍之內(nèi)有較強的合理性，同時也兼顧了不在一棟建筑物之內(nèi)，但在建筑區(qū)劃內(nèi)受到住改商行為影響的業(yè)主的利益，此部分業(yè)主需要自行承擔證明責任。而基于建筑區(qū)劃內(nèi)所有人和利用人常常分離的現(xiàn)象，應對“有利害關(guān)系的業(yè)主”的概念采擴大解釋，將之適用于“物業(yè)使用人”，以謀求建筑區(qū)劃內(nèi)有共同關(guān)系的所有人和利用人之間和諧有序的秩序之建立。

[1]馬宏俊，芮秋華.論公證事項的利害關(guān)系人[J].法學家，2006，（3）.

[2]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].北京：法律出版社，2007.

[3][臺]溫豐文.論區(qū)分所有建筑物之專有部分[J].法令月刊，第42卷第7期.

[4][臺]古振暉.論區(qū)分所有建筑物管理之有關(guān)問題[D].東海大學法律研究所1994年碩士論文.

[5]謝在全.民法物權(quán)論（上冊）[M].北京：中國政法大學出版社，1999.

[6]奚曉明.最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋、物業(yè)服務司法解釋的理解與適用[M].北京：人民法院出版社，2009.

[7]蘇永欽.相鄰關(guān)系在“民法”上的幾個主要問題，私法自治中的經(jīng)濟理性[M].北京：中國人民大學出版社，2004.

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