錢宗灝

（同濟(jì)大學(xué) 建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，上海200092）

一、城市化進(jìn)程始于外灘

上海開埠之初，除了城廂地區(qū)之外，其余大部分地方依然保持著傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村景象，然而在黃浦江和蘇州河交匯處的左岸卻已經(jīng)出現(xiàn)了刺目的新景象：那里原先清軍炮臺(tái)所遺下的斷垣殘基和火炮殘骸依在，①在《籌辦夷務(wù)始末》中保存了這里曾發(fā)生過炮戰(zhàn)的文字記載，參閱《籌辦夷務(wù)始末》道光朝第5冊(cè)相關(guān)奏折等史料。而黃浦江上已堂而皇之地停泊著一艘艘飄揚(yáng)著米字旗、星條旗、三色旗的炮艦和在他們保護(hù)下的、裝載著成箱成箱標(biāo)有烏黑“OPIUM”字樣的西洋商船。這是那個(gè)時(shí)代給上海這座新生的商埠打上的烙印。

由于1843年上海的開埠非常倉(cāng)促，口岸初開之際，對(duì)于如何安置、管理外國(guó)僑民、如何開展中外貿(mào)易、必須確立哪些適用法規(guī)等一系列城市化的重大問題還遠(yuǎn)未解決，各種相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)都有待逐步建立。所有這些問題都必須要由當(dāng)時(shí)上海的最高軍政長(zhǎng)官“蘇松太兵備道”與英國(guó)駐上海領(lǐng)事一步步談判，有待于中英政府各自經(jīng)多方面磋商協(xié)調(diào)，才能一一具體落實(shí)。但是，從11月中旬到當(dāng)年年底，第一批外國(guó)商船已經(jīng)將第一批外國(guó)人陸續(xù)送達(dá)了上海，據(jù)統(tǒng)計(jì)短短一個(gè)半月中在英國(guó)領(lǐng)事館登記的已有25人。1844年底登記者已增至50人。他們大多是來自廣州的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)鴉片貿(mào)易的洋行大班或由洋行派遣來上海的經(jīng)理人。最初，他們?cè)诳h城南門內(nèi)外租賃民房暫時(shí)住下了。然而這些人在到達(dá)上海以后，無論是因其自身的利益還是接受的指令，首要的目標(biāo)都是迅速地開辦分行，取得預(yù)期的豐厚利潤(rùn)。在這種強(qiáng)烈欲望的推動(dòng)下，他們便全然無視一切，毫無顧忌地在黃浦江沿岸“搶灘”了。從1844年初他們就不顧上海冬天的寒冷，爭(zhēng)先恐后地在外灘擅自向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民租賃土地、建造房屋，從而啟動(dòng)了傳統(tǒng)社會(huì)的農(nóng)村土地向近代城市化開發(fā)的歷史程序。

在外灘租賃土地的捷足先登者是在廣州禁煙運(yùn)動(dòng)時(shí)聲名狼藉的鴉片商人顛地·蘭士祿（Dent Lancelot）。早在1844年初，他已奔走于今九江路南側(cè)與漢口路北側(cè)之間的黃浦江畔，向當(dāng)?shù)剞尚?、吳姓等?0戶鄉(xiāng)民租賃了30余畝土地。緊接著，英商李百里洋行（Thomas Ripley ＆Co．）大班托馬斯·李百里（Thomas Ripley）在今九江路北側(cè)的沿黃浦一帶向施、姚、吳等姓鄉(xiāng)民租賃了10余畝土地。當(dāng)年5月，他們都與鄉(xiāng)民訂立了“租地草約”。盡管在當(dāng)時(shí)這些草約并不具有法律效力，但草約的訂立已經(jīng)在今九江路南北兩側(cè)，率先造成了從傳統(tǒng)的農(nóng)村土地向近代商業(yè)性質(zhì)的城市土地轉(zhuǎn)化的既成事實(shí)。后來隨著1845年上海《土地章程》①《土地章程》文本共23款由宮慕久和巴富爾分別代表中英雙方擬定，是在上海設(shè)立英國(guó)租界的法律依據(jù)。原件以中文布告形式張貼，旋自然損毀。抄件一存道臺(tái)衙門，后毀于小刀會(huì)起義；抄件二藏英國(guó)國(guó)家檔案館，史稱“英藏本”。的公布，一系列相應(yīng)細(xì)則逐一確定，相應(yīng)管理、執(zhí)行機(jī)構(gòu)也逐一設(shè)立。1847年，顛地·蘭士祿已獲準(zhǔn)了以這份“租地草約”換取外國(guó)人在上海的第一份合法的土地契證——英冊(cè)1號(hào)8分地道契；②以下凡外僑取得道契的史料均見《上海道契》（上海：上海古籍出版社，1999年版）相關(guān)檔案。不再另注。李百里則換得了英冊(cè)9號(hào)7分地道契。③前期的英冊(cè)道契都有兩個(gè)不同的序號(hào)：其一稱為“道契號(hào)”（No．of Title Deed），它是在領(lǐng)事館登記注冊(cè)的契證號(hào)；其二稱為“地分號(hào)”（Lot No．），是土地分塊編列的序號(hào)。例如：“英冊(cè)第1號(hào)8分地”前者說明該契證在英國(guó)領(lǐng)事館的登記號(hào)碼為第1號(hào)，后者說明該業(yè)主的土地為第8號(hào)分地。

幾乎與顛地、李百里租地活動(dòng)的同時(shí)，1844年4月至12月之間，從今北京東路南側(cè)到南京東路北側(cè)之間，沿黃浦一帶的土地幾乎也已經(jīng)全部由英國(guó)商人向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民租定，并且都訂立了“租地草約”。租地人是來自廣州的老牌鴉片商怡和、和記、仁記、義記等洋行。這批英商與寶順洋行、李百里洋行相比，或因資格更老，或因?qū)嵙Ω鼮樾酆?，在廣州、印度以至倫敦的聲名甚至更為顯赫。據(jù)英冊(cè)第3至第9號(hào)道契記載，他們?cè)跀?shù)月之間就在上述地段租定了沿浦土地總共約70余畝。

面對(duì)英、美商人爭(zhēng)先恐后搶灘黃浦江的局面，作為晚清一位難得的干練官員，身兼江南海關(guān)監(jiān)督的蘇松太道宮慕久，當(dāng)機(jī)立斷于1843年末，先在外灘南翼，洋涇浜④洋涇浜原是黃浦江的一條支流，1914年填浜筑路，即今延安東路。注入黃浦江的河口北岸，臨時(shí)設(shè)置了“西洋商船盤驗(yàn)所”。隨即，又將今漢口路南側(cè)沿浦土地約20余畝圈定為“盤驗(yàn)所地基”，準(zhǔn)備在此籌建未來的“洋關(guān)”（即江海北關(guān)）。

宮慕久此舉剛定局，歐洲新教的代表英國(guó)公理會(huì)倫敦差會(huì)（London Missionary Society）傳教士麥都思（Walter Henry Medhurst）于1844年9月就在盤驗(yàn)所地基西側(cè)至橋街（今四川中路）東西兩側(cè)之間與當(dāng)?shù)貐切盏揉l(xiāng)民訂立了租賃約11畝土地的“租地草約”。這是歐洲新教的代表人物在上海租賃的第一塊土地。當(dāng)時(shí)，麥都思是以剛剛成立的“英商義冢會(huì)書記兼司賬”的身份出面租賃該塊土地，日后他取得了英冊(cè)第2號(hào)24分地道契。

這樣，上海開埠以后僅僅一年，北起今北京東路南側(cè)，南至今漢口路南側(cè)沿黃浦地帶已有140余畝土地啟動(dòng)了由農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)化的程序，僅剩下今南京東路南側(cè)沿浦約10畝余土地還沒有被外商租定，而這僅剩的地塊也已經(jīng)由最早來到上海的美國(guó)商人吳利國(guó)（Henry G．Wolcott）與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民之間在接洽了。所以講1844年外灘地區(qū)已經(jīng)跨出了從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)化的第一步；而一年之后，外灘的大部分地段都已進(jìn)入了商業(yè)開發(fā)程序。已經(jīng)租定土地的諸如怡和、寶順、仁記等洋行是當(dāng)時(shí)在上海（中國(guó)）勢(shì)力最大的一批外國(guó)公司，他們不僅在中西貿(mào)易中占有最多的份額，而且還實(shí)際上控制著上海的金融業(yè)務(wù)。因此，1847年的外灘已經(jīng)事實(shí)上成了整個(gè)英租界以至日后公共租界的心臟地帶，一些看似枯燥的統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以直觀地證明這一點(diǎn)：

截止1847年底在英領(lǐng)館登記的外國(guó)人口有134人。

英國(guó)人實(shí)際占有的土地達(dá)到844畝。

英國(guó)領(lǐng)事館從老城遷至外灘。

英租界內(nèi)已開設(shè)24家外國(guó)商行，新建起25所住宅、5家商店、一家旅館和俱樂部。

英商麗如銀行（Oriental Bank）在外灘設(shè)代理處，后改為分行，這是外國(guó)人在中國(guó)設(shè)立的第一家銀行。

1847年外灘江海北關(guān)共征收各國(guó)稅銀628000余兩。

1847年上海港共進(jìn)口鴉片16500箱。⑤參見湯志鈞主編：《近代上海大事記》，上海：上海辭書出版社，1989年，第31頁。

二、城市化標(biāo)志是新建筑的出現(xiàn)

當(dāng)在1845年外國(guó)人眼中“一切都還是中國(guó)式的”英租界，到了1847年夏天，人們已經(jīng)在黃浦江邊看到一個(gè)“英國(guó)式的城市像魔術(shù)般地建立起來了”。①參見［法］拉澳萊：《當(dāng)代中國(guó)》，巴黎，1860年，第236頁，轉(zhuǎn)引自［法］梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2007年，第16－17頁。社會(huì)人文景觀之所以如此迅速地改觀，是因?yàn)樵诙潭虜?shù)年之內(nèi)，外國(guó)人在這里興建了大批新型建筑。這些城市房屋主要有四種類型：最為普遍的是洋行行屋，即那種屬于殖民地外廊式的或按當(dāng)時(shí)商界習(xí)稱的那樣被認(rèn)為是“南亞式”的商業(yè)建筑；二為少量的英式建筑，如英國(guó)領(lǐng)事官邸；三為中國(guó)傳統(tǒng)形式的建筑，如江海北關(guān)；四為禮拜堂建筑。當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的這些不同形態(tài)的城市建筑，原因倒不是建筑師的獨(dú)特設(shè)計(jì)，而是出于不同身份的業(yè)主所做出的不同選擇。因?yàn)榕c上述四類建筑相對(duì)應(yīng)的業(yè)主，大體上也是城市里的四種身份不同的人：一是以商人為主體的洋行大班或經(jīng)理人；二是以駐滬領(lǐng)事為代表的歐美士紳；三是極少量的中國(guó)人，主要指歷任蘇松太道（兼任江海關(guān)監(jiān)督）的宮慕久、藍(lán)蔚雯等；四是著名的、具有決策權(quán)的基督教差會(huì)傳教士。

外國(guó)人最早在上海興建洋行建筑的實(shí)際年月迄今還難以確定。然而，從下述史料中可以作出大略推斷。首先，根據(jù)《土地章程》中的規(guī)定，外僑必須先“租定土地，而后才能建筑房舍、開筑道路……”；而據(jù)道契檔案的記載，要延至1847年洋行建筑的業(yè)主們才陸續(xù)取得合法的地契。倘若嚴(yán)格照章辦事，他們最早也應(yīng)該在1847年11月才能興工建造，但在當(dāng)時(shí)的情況下洋行大班們通常并不理會(huì)這些具有約束性的條款，不會(huì)等到取得道契后才動(dòng)工。其次，根據(jù)拉澳萊、施于民神父等目擊者所說，他們見到外灘發(fā)生“神奇的變化”，見到“各種式樣的房屋”都是在1847年。那么，按照常理推算，它們實(shí)際動(dòng)土興工的時(shí)間總要提前一年半載，即在1845到1846年之間。

關(guān)于早期洋行建筑的形態(tài)，迄今所見到的記載多為一鱗半爪的回憶或觀感，其中對(duì)于建筑平面布局、結(jié)構(gòu)等作實(shí)際描述者見于少年時(shí)代就在寶順洋行做學(xué)徒的徐潤(rùn)（字雨之，號(hào)愚齋）所撰《徐愚齋自敘年譜》和美國(guó)學(xué)者郝延平所著《十九世紀(jì)的中國(guó)買辦——東西間的橋梁》中的描述較為生動(dòng)實(shí)在：

這些洋房大體上都坐西朝東，面對(duì)黃浦江而建，房舍前后左右都留有寬敞的空地，屋前大都建有花園，里面種植著原本上海很少見到的奇花異卉，甚至還豢養(yǎng)著一些動(dòng)物供人觀賞；洋行的主體建筑即大班的居所通常都是二層樓房，它們的底層緊挨著花園建有敞開而寬闊的游廊，游廊內(nèi)側(cè)是高爽的客廳。不少洋行的客廳里盡管也有各色花卉和西洋畫點(diǎn)綴，但是幾乎都不放置桌椅，據(jù)說是為了避免談買賣時(shí)冗長(zhǎng)的客套和無邊無際的討價(jià)還價(jià)；二樓是大班及其家眷的臥室、書房和起居室。據(jù)當(dāng)時(shí)拜訪過洋商的王韜記載，大班們的臥室、書房與起居室布置都很精雅，墻上掛著精美的西洋畫，起居室里常有西洋琴和各色洋酒、西洋酒具擺設(shè)；在大班的居所一側(cè)通常建有職員與買辦們工作、生活的“辦房”。所謂辦房其實(shí)也有相當(dāng)規(guī)模，分成不同等級(jí)，既有供西崽、學(xué)徒等底層雇員居住的房屋，也有供西洋看茶師、驗(yàn)絲師、洋賬房以及買辦、華賬房等中高級(jí)雇員生活、工作的相當(dāng)考究的住房。

在一組洋行建筑的后側(cè)總還建有倉(cāng)棧，它們是體量巨大的兩層樓四坡頂?shù)姆课荩瑸榱藘?chǔ)運(yùn)方便，一般都建有外置樓梯直通二樓平臺(tái)，平時(shí)鐵門、鐵皮窗緊閉；而臨黃浦一線則幾乎排滿了私家碼頭，它們通常都用一道道籬笆圍護(hù)著，并有長(zhǎng)長(zhǎng)的跳板越過淺灘遠(yuǎn)遠(yuǎn)地插入到江心。

這些城市里的洋行雖然已經(jīng)“使那些從內(nèi)地回到上海的傳教士驚訝得目瞪口呆”了，但剛從法國(guó)來上海的耶穌會(huì)神父施于民卻看出它們其實(shí)“不是歐式房屋”，而剛從歐洲來到上海的不少紳士外交官們甚至對(duì)這些建筑還常有微詞，認(rèn)為它們雖然“豪華和講究”，但是，其中“大部分建筑物的趣味并不高雅”。②參見［法］拉澳萊：《當(dāng)代中國(guó)》，巴黎，1860年，第236頁，轉(zhuǎn)引自［法］梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2007年，第16－17頁。

繼商住用途的洋行建筑大量出現(xiàn)之后，歐式建筑才出現(xiàn)于蘇州河南岸與今北京東路之間，那已經(jīng)是1849年的事情了。這一年落成的英國(guó)駐上海領(lǐng)事館據(jù)稱是根據(jù)英國(guó)外交部的指令設(shè)計(jì)建造的，而位于領(lǐng)館西側(cè)偏南的巴富爾樓（Balfour Buildings），由于和英國(guó)首任駐上海領(lǐng)事同名，故在上海開埠早期頗為著名。我們可以從住戶名單上注明的身份看出來，他們大部分是英國(guó)官方重要機(jī)構(gòu)派駐上海的官員。因此，巴富爾樓才屬于正宗的歐式建筑，但是據(jù)考證它的建造年代或許要在19世紀(jì)60年代了。①關(guān)于巴富爾樓的建造時(shí)間和名稱來源還有待于進(jìn)一步研究考證，這里僅是綜合1855年和1864年繪制的上海英租界地圖及北華捷報(bào)館編制的《行名錄》1867年本做出的判斷。

前已述及，上海開埠后最早在外灘租賃土地的西方傳教士是基督教倫敦差會(huì)的麥都思，然而在他取得道契還不足10個(gè)月，尚未動(dòng)工興建任何建筑時(shí)，就于1847年3月4日，將位于外灘的土地與廣隆洋行大班林德賽交換了位于今江西中路、山東路交界處的土地，并且隨即在那里大興土木，不僅建造了近代上海最早的外僑公墓和外僑禮拜堂，②老上海人習(xí)稱“山東路公墓”和“山東路老天安堂”。還將上海最早的近代印刷出版機(jī)構(gòu)“墨海書館”也遷建于此。而且他在這里開展了早期翻譯圣經(jīng)的艱難工作……因而，這里一度成了基督教在上海的重要活動(dòng)中心，以至日后以“麥家圈”著稱于世。顯然，麥都思當(dāng)初之所以搬遷，是出于外灘一帶原先的地勢(shì)較低，不適宜于建造公墓而已。

緊接著有美國(guó)圣公會(huì)差會(huì)（American Church Mission）傳教士文惠廉（W．J．Boone），于道光二十七年（1847年）十一月二十九日，在外灘今福州路南側(cè)沿浦向石姓等鄉(xiāng)民租賃了一片土地，只是時(shí)隔不久他也放棄了這片地，與麥都思一樣離開了外灘，轉(zhuǎn)而到蘇州河北岸“河口的水塘蘆葦?shù)亍币粠А皬V置土地，設(shè)堂布道”去了，③文惠廉建造的教堂舊址位于今大名路塘沽路口，已無存。興許是他覺得外灘的商業(yè)氣氛不利于傳教活動(dòng)，但毋庸置疑他卻成了上海美租界的創(chuàng)始人，④1848年文惠廉向上海道提出建立美租界的要求，上海道應(yīng)允即以虹口為美租界，但無正式協(xié)定，四面界址亦未劃定?；蛘甙垂P者的說法是虹口地區(qū)城市化的開啟者。

三、城市化的實(shí)質(zhì)是土地所有制的改變

上海開埠初期的城市化演變是從農(nóng)村土地所有制形式迅速向城市商業(yè)化土地所有制形式轉(zhuǎn)化起步的。這一轉(zhuǎn)化過程的重要內(nèi)涵之一在于它意味著上海英租界和稍后建立的法租界、美租界正在從上海（江南）傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村社會(huì)中逐漸剝離。

清道光二十五年（1845年），對(duì)于加速上海租界由傳統(tǒng)的農(nóng)村土地所有制形式向近代城市土地所有制形式的轉(zhuǎn)化是具有特殊意義的一年。

首先，這一年公布了經(jīng)中英雙方往返協(xié)商的《土地章程》（以下簡(jiǎn)稱“《章程》”）。這一《章程》中確實(shí)含有一系列強(qiáng)制上海（中國(guó)）人民接受的不平等條款，因而它是鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后一系列不平等條約之一。但是《章程》所包含的另一重要內(nèi)容，即確定了土地租賃的基本框架，卻是歷史上第一次出現(xiàn)的外國(guó)人在上海置地建房的地方法規(guī)。在客觀上對(duì)于加速農(nóng)村土地向城市土地的轉(zhuǎn)化具有積極作用。正是依據(jù)這一《章程》，在進(jìn)一步落實(shí)了一系列具體實(shí)施細(xì)則并設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)以后，于道光二十七年（1847年）由蘇松太道向上述已租定土地的外僑簽發(fā)了第一批道契。所以，從法律意義上說，近代上海傳統(tǒng)社會(huì)的農(nóng)村土地向近代城市商業(yè)化土地轉(zhuǎn)化的起點(diǎn)應(yīng)定在1845年。

其次，就在公布《土地章程》的1845年，英國(guó)人已經(jīng)開了在上海越界租賃土地的先例，這意味著城市化從一開始就并不囿于租界的范圍?！墩鲁獭奉C布以后，在“劃定界址，不準(zhǔn)逾越”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了英國(guó)人只能“在上海港口所定英人租地造屋居住界內(nèi)”即只能在租界范圍以內(nèi)⑤1845年的英租界范圍是東起黃浦江，西迄今河南中路；南起今延安東路，北至今北京東路。租賃土地。但是，《章程》剛剛公布英國(guó)人就已經(jīng)無視這一原則而擅自越出了當(dāng)時(shí)劃定的英租界范圍，在它的北側(cè)界外——蘇州河南岸至今北京東路北側(cè)之間——向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民租賃土地了，從而開了越界租地之先例。

首開先例者也是英商托馬斯·李百里。繼第一次租地輕易得手后，1845年他又在李家場(chǎng)（今北京東路）以北，“小河”（今虎丘路）以西，橋街（今四川中路）以東，曹氏家族墓地以南，向上海大族曹氏、姚氏租賃土地約20余畝，簽好了“租地草約”。并且也于1847年獲準(zhǔn)以這份租地草約換取了英冊(cè)第13號(hào)42分地道契。

1845年除了在上述地區(qū)以外，英美商人還在今北京東路以南租定了兩幅地塊。其一，就是1844年美商吳利國(guó)在那里與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民洽談的，今南京東路南側(cè)沿黃浦地塊10畝余土地，至此也訂立了“租地草約”，并于日后換取了英冊(cè)17號(hào)25分地道契；其二，是今北京東路南側(cè)，在怡和洋行已經(jīng)租定的地塊以西，至橋街（今四川中路）以東之間的地塊，約5畝余，已由英商和記洋行與鄉(xiāng)民簽定了“租地草約”，也于1847年換取了英冊(cè)第14號(hào)41分地道契。

清道光二十六年（1846年）至道光三十年（1850年）之間，一方面由于描述上海及相鄰長(zhǎng)江三角洲廣闊而誘人市場(chǎng)的種種游記、報(bào)告迅速在歐美等國(guó)流傳，刺激了一部分歐美商人到上海冒險(xiǎn)和尋求機(jī)遇的欲望；另一方面經(jīng)過了美國(guó)駐滬領(lǐng)事引起的“升旗事件”①關(guān)于美國(guó)駐滬領(lǐng)事“升旗事件”有兩種說法：一說為美國(guó)首任駐滬副領(lǐng)事吳利國(guó)于1846年夏在今南京東路外灘設(shè)立領(lǐng)事館并升起美國(guó)國(guó)旗，遭到英國(guó)領(lǐng)事的阻攔；另一說為旗昌洋行經(jīng)理人祁理蘊(yùn)（Mr．John N．A．Griswold）1848年3月30日就任領(lǐng)事之際，在他位于福州路外灘的住宅升起了美國(guó)國(guó)旗，因而引發(fā)了同英國(guó)領(lǐng)事的爭(zhēng)執(zhí)。糾紛在較為妥善處理之后，英租界排除了“專管領(lǐng)地”的傾向，其國(guó)際性日益凸現(xiàn)，各國(guó)商人得以自主地選擇各所屬國(guó)的領(lǐng)事辦理租賃土地、申領(lǐng)道契的手續(xù)，在上海租賃土地更加便捷了。于是在英租界里農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)化的進(jìn)程迅速向以下三個(gè)地段拓展：

（1）今海關(guān)（時(shí)為盤驗(yàn)所地基）以南至福州路北側(cè)，東起黃浦灘，西至橋街東側(cè)之間的全部土地。先后由英商公易洋行（Smith，Kennedy ＆Co．）與華記洋行（Turner ＆Co．）與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民訂立了租賃土地共43畝左右的“租地草約”，并分別換取了英冊(cè)29號(hào)55分地道契以及英冊(cè)55號(hào)11分地道契、英冊(cè)51號(hào)11分地甲字副契以及英冊(cè)69號(hào)11分地乙字副契。

（2）外灘內(nèi)側(cè)沿著橋街東側(cè)一線，東至怡和、和記、仁記等洋行已經(jīng)租賃之地的西界之間，從今北京東路南側(cè)向南，至今九江路北側(cè)，約70余畝的土地。其中半數(shù)以上仍由仁記、和記、裕記等洋行租賃，他們分別取得了英冊(cè)14號(hào)41分地、英冊(cè)58號(hào)38分地、英冊(cè)65號(hào)31分地等道契；而另一部分則由其他一些洋行分別租賃，他們也分別取得了英冊(cè)11號(hào)35分地、英冊(cè)11號(hào)35分地乙字副契、英冊(cè)36號(hào)28分地以及英冊(cè)48號(hào)29分地道契。

（3）今福州路南側(cè)繼續(xù)向南推進(jìn)至今廣東路北側(cè)。在這一地段內(nèi)東起黃浦灘，西至橋街之間的土地，也已經(jīng)全部為外僑租賃，他們也已分別取得了英冊(cè)27號(hào)36分地、英冊(cè)25號(hào)34分地、英冊(cè)33號(hào)14分地、英冊(cè)34號(hào)33分地以及英冊(cè)71號(hào)13分地等道契。

英、美、法等國(guó)商人和傳教士的“租地造屋”行為使千百年來僅僅作為農(nóng)村生產(chǎn)資料要素的土地發(fā)生了神奇的變化，催生了土地的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)了城市的發(fā)展。上海開埠約7年以后，伴隨著社會(huì)變革的陣痛，從蘇州河南岸起，已經(jīng)只剩下今廣東路南側(cè)到洋涇浜北岸之間，還岌岌可危地維持著舊日的鄉(xiāng)村風(fēng)光。總體上說租界已經(jīng)基本上被剝離了上海傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村社會(huì)。

四、道路和橋梁定義了城市化

在租界新興城區(qū)草創(chuàng)時(shí)期，除了黃浦江邊迅速聳立起來的新型建筑之外，另一個(gè)令人矚目的景觀變化是道路規(guī)模與結(jié)構(gòu)的飛躍式發(fā)展。

上海英租界建立時(shí)，界內(nèi)原有各鄉(xiāng)民自發(fā)修筑的，自西向東通往黃浦江邊的6條“公路”①此處“公路”一詞引自《土地章程》中的表述，意為大家都可行走的道路，實(shí)為田埂。，3條灘路，以及南北向的沿黃浦江纖道和位于其西側(cè)日后改建為橋街的“公路”，不料這些傳統(tǒng)社會(huì)留給租界的惟一遺產(chǎn)，卻為新興城區(qū)的道路建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。外國(guó)人立即著手在此基礎(chǔ)上進(jìn)行拓寬、改建，迅速地為租界營(yíng)建了新型的交通框架。

早在1844年，為了迎合必將迅速崛起的船舶修造市場(chǎng)的需求，一批抓住機(jī)遇制造纜繩的外國(guó)中小商人，在城廂北門外原先稱作“斗雞場(chǎng)”的空地上架設(shè)起簡(jiǎn)易的絞繩裝置，經(jīng)營(yíng)起打造和出售纜繩的小本買賣。無多時(shí)日這里便成了開埠初期外國(guó)船主、船長(zhǎng)、水手和中小商人最為集中的營(yíng)生場(chǎng)所，于是人們便率先自發(fā)地將斗雞場(chǎng)北側(cè)的“公路”拓寬到了兩丈，即城內(nèi)官路的標(biāo)準(zhǔn)，并自發(fā)地以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刈罹咛厣慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)為之冠名，稱為“Rope Walk Road”，中文譯為“打繩路”（即今九江路）。這是在雛形階段城市里見到的第一條近代道路，也是這時(shí)期惟一的一條完全由民間自發(fā)拓建的道路。

1845年頒布的《土地章程》中就新興的城市道路發(fā)展問題提出了規(guī)劃方案。首先是城市道路骨干，下述五個(gè)要點(diǎn)構(gòu)成了早期英租界的道路框架：

（1）“從洋涇浜北起，沿黃浦江，原有一大路，便以拖曳糧舟，惟該路旋因堤岸崩潰，以致?lián)p壞。今該路既在租地范圍，則租地西人，自應(yīng)負(fù)責(zé)修筑，以便行人往來……”這當(dāng)然就是指今中山東一路。

（2）拓寬改建原“出浦大路四條，自東至西，公同行走。一在新關(guān)之北，一在打繩舊路，一在四分地之南，一在建館地之南……”。②這條史料中惟“打繩路”已有名稱，足可證明其的確是上海第一條近代道路。它們應(yīng)當(dāng)是由南而北依次排列的今漢口路、九江路、南京東路、北京東路。

（3）“議于浦江以西、小河之上，北自軍工廠旁冰廠之南官路起，南至洋涇浜邊邑厲壇西首止，另開二丈寬直路一條，公眾行走?！雹邸耙貐枆笔枪艜r(shí)斬決犯人的地方。這是指今四川中路。

（4）第三款中還記載著“……并規(guī)定須保留海關(guān)以南，桂華浜及阿覽碼頭以北之二路，（倘該地亦經(jīng)租出）”。這里所指的才是今福州路與今廣東路。

（5）“又軍工廠之南，東至頭擺渡之碼頭，原有一公路，茲定該路應(yīng)有兩丈之寬，以利行人?！边@里所指者涉及今虎丘路（南蘇州路至香港路間路段）與今香港路（虎丘路至四川中路間路段）。

其次，就城市道路及少量急需解決的設(shè)施建設(shè)初步定下了幾條原則性的規(guī)定，如黃浦灘路“其寬度應(yīng)具海關(guān)量度二丈五尺”，其他道路“總以量地官尺二丈寬為準(zhǔn)”。

為了落實(shí)這些規(guī)定，于是在1846年12月的外商租地人大會(huì)上組織了由三名公推的“正直商人”組成的“道路碼頭委員會(huì)”（Committee on Road and Jetties），負(fù)責(zé)征收經(jīng)費(fèi)并組織建設(shè)事宜，進(jìn)一步為新興城市建設(shè)的開展奠定了基礎(chǔ)。

1848年，有組織、規(guī)范化地發(fā)展城市道路在租界的新興城區(qū)里正式起步。這一年拓建了原有的黃浦江纖道，工程按標(biāo)準(zhǔn)的“海關(guān)量度二丈五尺”寬度修筑成正規(guī)的城市道路。新路建成后外國(guó)人仍保留著習(xí)慣的“Bund”稱呼，而上海人則稱之為“黃浦灘路”了。

1849年，隨著英國(guó)駐滬領(lǐng)事館動(dòng)工修建，按照《章程》所定標(biāo)準(zhǔn)拓寬改筑了位于它南側(cè)的“公路”，這條路建成后就稱為“Consulate Road”（領(lǐng)事館路，即今北京東路）。

1851年，又開始拓寬、改筑“四分地”以南的“公路”，使用“泥土拌和黃沙、石子”鋪筑了一條新路，出于它往西通到了位于外灘西側(cè)的、外僑剛剛建成的運(yùn)動(dòng)娛樂場(chǎng)所“The Park”④即第一代跑馬場(chǎng)，舊址在今南京東路河南路一帶。，而將其名為“Park Lane”，上海人則稱之為“花園弄”（今南京東路）。

1854年修訂《土地章程》時(shí)，鑒于新路路基兩側(cè)土地業(yè)主之間的利益關(guān)系能否得到妥善處置，已成為前兩三年間城市道路建設(shè)發(fā)展遲緩的主要原因。因此在第二次《土地章程》中增加了“留充公地”的款項(xiàng)：“凡道路、碼頭前已充作公用者，今仍作公用。嗣后凡租地基，須仿照一律留出公地，其錢糧歸伊完納，惟不準(zhǔn)收回，亦不得恃為該地之主……”同年，道路碼頭委員會(huì)經(jīng)改組后正式成立了“工部局”。這樣城市道路建設(shè)的腳步就大大地加快了。

1855年，按照近代科學(xué)方法繪制的第一幅上?！坝⒆饨绲貓D”誕生，從中可以看到，外灘地區(qū)的主要馬路基本上都已經(jīng)拓寬改建完工。其中，南北向的干道有黃浦江畔的The Bund和外灘西側(cè)的Bridge Street（橋街）；東西向的干道自北而南有Consulate Road（領(lǐng)事館路）、Park Lane（花園弄）、Rope Walk Road（打繩路）、Custom House Road（海關(guān)路，今漢口路）、Mission Road（教會(huì)路，今福州路）和 North Gate Street（北門街，今廣東路）。

此后，于1858年工部局初步改建了蘇州河南岸的灘路，并稱之為“Bund on the Soochow Creek”（即今南蘇州路）；1862年前后，又在英國(guó)領(lǐng)事館圈占的土地內(nèi)，辟筑了一條新路，即圓明園路，將路以西的土地劃出用于文化及娛樂事業(yè)。

外灘南側(cè)的法租界道路建設(shè)起步稍晚于英租界。直到1856年，法租界外灘才拓建了第一條馬路——“Quai de France”（法黃浦灘路，即今中山東二路）；要到本階段后期，即1860年，才有所進(jìn)展，辟筑了“Rue du Consulat”（中文譯為“公館馬路”，又稱“法大馬路”，即今金陵東路）以及孟斗班路（今四川南路）。

與建設(shè)系統(tǒng)化道路的同時(shí)，1856年，商人韋爾斯組織了蘇州河橋梁公司，建起了第一座跨越蘇州河的橋梁，即韋爾斯橋，今外白渡橋的前身，盡管它只是一座簡(jiǎn)單的木結(jié)構(gòu)橋梁，但對(duì)外灘與虹口地區(qū)人員往來帶來的方便卻是不言而喻的；同一年，全部以石料砌成的外洋涇橋①外洋涇橋于1914年拆除，舊址位于今延安東路外灘。建成，橋長(zhǎng)69英尺，寬30英尺。它不僅便利了英法兩租界之間的交通，將南北外灘連成了一個(gè)整體，而且也有利于新興的租界城區(qū)與上海舊城廂之間的聯(lián)系。

1862年前后，自北而南、貫通東西的近代道路系統(tǒng)的建成，以及一南一北兩座橋梁的聯(lián)通作用，對(duì)近代上海城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)，也是按照近代城市規(guī)劃方案建設(shè)的新興城區(qū)初步建成的重要標(biāo)志。