一直以來，由于房地產(chǎn)政策關(guān)乎民生，也是支持經(jīng)濟增長的重要支柱，因此房地產(chǎn)政策的每一次調(diào)整都吸引了足夠的關(guān)注與討論。當(dāng)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策又一次面臨兩難局面。
　　一方面，歐債危機加深打擊中國出口，而兩年嚴厲的政策效果疊加，也導(dǎo)致住宅及房地產(chǎn)相關(guān)投資和消費出現(xiàn)明顯下滑。由于房地產(chǎn)調(diào)控，中國經(jīng)濟增速下滑使得穩(wěn)增長壓力加大。
　　而另一方面，剛性需求仍然旺盛，僅由于4月以來支持剛需的利率有所放松，便帶動房地產(chǎn)銷售市場回暖。房價出現(xiàn)反彈與調(diào)控預(yù)期相悖，使得短期來看，嚴厲的房地產(chǎn)政策難言放松。這樣看來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的關(guān)節(jié)點。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策不必刻意以房價下跌為目的，實際上，個別地區(qū)剛性需求旺盛、供給不足也是支持房價不會大幅下跌的重要原因。
　　同時，考慮到調(diào)控存在多重矛盾，如果能在價格可控范圍內(nèi)逐步放大成交量，不僅符合當(dāng)前購房者利益，也不會對經(jīng)濟造成過度影響，或許是件好事。而出口下滑，消費穩(wěn)定之下，基建投資加大有利于平衡房地產(chǎn)投資下滑，帶動經(jīng)濟增長。
　　
　　降房價與穩(wěn)增長
　　本輪中國房地產(chǎn)調(diào)控政策已持續(xù)兩年有余，其嚴厲程度在全球范圍內(nèi)都屬罕見，限購又限貸的政策可謂絕無僅有。在政策重壓下，近兩年房價瘋狂上漲的局面有所改觀，并在去年10月出現(xiàn)輕微下降。
　　但是，由于剛需旺盛，4月以來支持剛需的貸款稍有松動，便帶動房地產(chǎn)銷售的大幅回升、房價也有上漲趨勢。房價上漲與調(diào)控目標(biāo)不符，決策層近日多次強調(diào)擁有足夠的政策儲備以防止房價反彈，說明房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)仍未達到，短期內(nèi)不會有所放松。
　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策有利于房價回歸合理水平，但由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系緊密，能夠帶動相關(guān)消費與投資，所以多年來房地產(chǎn)一直是支持內(nèi)需與經(jīng)濟增長的重要支柱，如今房地產(chǎn)市場低迷加重了經(jīng)濟下行的壓力。
　　降房價與保增長目標(biāo)之間協(xié)調(diào)困難，有時甚至存在矛盾，使得房地產(chǎn)政策與市場預(yù)期在政策執(zhí)行期間存在著諸多不確定性。
　　首先，房地產(chǎn)調(diào)控和促消費之間存在矛盾。持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售下滑，也對與房地產(chǎn)相關(guān)的消費起到了間接抑制作用，對消費和穩(wěn)定經(jīng)濟增長不利。
　　從社會消費品零售總額數(shù)據(jù)來看，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，7月家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費同比增長分別為8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分別下降了0.6個、2.3個和3.8個百分點。
　　其次，房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)增長和投資之間也存在矛盾。
　　近兩年，伴隨著新屋開工的減少，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑。1月－7月房地產(chǎn)投資增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2個百分點，創(chuàng)金融危機以來的新低。除此之外，1月－7月住宅開工面積同比增速從1月－6月的-10.7％繼續(xù)下滑至-13.4％。而1月－7月固定資產(chǎn)投資同比增速為20.4％，之所以能夠一改走低趨勢，與前六個月持平，主要得益于政策對基礎(chǔ)項目建設(shè)的支持。
　　再有，房地產(chǎn)調(diào)控與地方政府收入之間也存在矛盾?？紤]到地方政府過去一直對土地收入依賴較大，目前地方政府的現(xiàn)金流已經(jīng)受到了影響。根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓成交總價款約2.7萬億元，相當(dāng)于同期地方財政本級收入的66.5％。但在加緊房地產(chǎn)調(diào)控后，土地收益一再下跌。
　　中國指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國300個城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期下降38％。
　　
　　調(diào)控博弈
　　如此看來，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進入了博弈階段。筆者認為，由于房地產(chǎn)對消費、投資都有拉動作用，對經(jīng)濟增長的積極支持作用應(yīng)該肯定。而調(diào)控政策不必刻意以房價大幅下跌為目的。
　　而房地產(chǎn)問題從來就不是孤立的，未來要真正促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)政策還需要從以下幾個方面作出努力。
　　一是注意配套政策的推行。
　　筆者認為，當(dāng)前房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小，一刀切的調(diào)控政策很難收到理想效果。
　　因為一方面，對于高收入群體來說，由于中國投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產(chǎn)的現(xiàn)象；另一方面，由于對于中低收入群體來講房價極高，陋室難求，即便房價下降，也很難有購房能力。
　　因此，在調(diào)整房地產(chǎn)政策之時，更應(yīng)該注重其他政策的配套實施，如加快落實收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉(zhuǎn)移支付；加快金融市場改革、規(guī)范資本市場以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。
　　二是促使調(diào)控依據(jù)更加清晰。
　　毫無疑問，判斷房價是否合理自然需要準(zhǔn)確的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。不過十分遺憾，自1998年房改以來，中國房地產(chǎn)市場就缺乏完善的統(tǒng)計體系。
　　例如，為了應(yīng)對金融危機，2009年國內(nèi)貨幣政策和針對房地產(chǎn)業(yè)的抑制性政策已經(jīng)全面放松。其后，房價上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產(chǎn)泡沫的形成。但國家統(tǒng)計局年底發(fā)布的70個大中城市房屋銷售價格卻顯示2009年房價僅上漲1.5％，明顯偏離直觀感受。
　　為避免爭議，去年統(tǒng)計局取消了公布房屋均價漲幅平均數(shù)，使得市場失去了對房價漲幅的最直觀感受，也導(dǎo)致研究者多年跟蹤的房價歷史數(shù)據(jù)出現(xiàn)中斷。筆者認為，房價統(tǒng)計的混亂，使得決策層政策缺乏公信力。
　　三是改變近幾年房地產(chǎn)政策時而過緊，時而過松，變化幅度過大的情況。
　　眾所周知，金融危機之前，中國的房地產(chǎn)市場基本屬于調(diào)控狀態(tài)，國家出臺一系列調(diào)整政策，以期抑制過熱的投資和房價的過快上漲。而金融危機出現(xiàn)以后，因“信心重于黃金”，為保內(nèi)需，推出了四萬億元經(jīng)濟刺激計劃，但最終投入更接近“十萬億元”，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的積聚與地方政府融資平臺風(fēng)險的加大。
　　其后，為防范投融資平臺風(fēng)險與打壓房地產(chǎn)泡沫，去年大部分時間決策層一直保持著緊縮的貨幣政策。而今年，在穩(wěn)增長壓力加大之下，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策有所松動，中央層面也基本上保持了默許態(tài)度，直到近期房價出現(xiàn)反彈。
　　如此可見，近幾年政策變化幅度過大，缺少長效機制。而筆者認為，多變甚至幾近反轉(zhuǎn)的政策對企業(yè)與銀行極為不利，也值得重點反思。
　　支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整
　　當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨穩(wěn)增長難題，從7月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，消費、固定資產(chǎn)投資還算基本穩(wěn)定，但工業(yè)生產(chǎn)、出口增速繼續(xù)下降。新增貸款大幅弱于預(yù)期，對投資的支持作用仍未體現(xiàn)。而房地產(chǎn)投資下降進一步擴大，全然沒有回暖的跡象。
　　具體看，消費方面，7月社會消費品零售總額名義增速比6月下降0.6個百分點，但部分原因是價格回落的影響，如果剔除價格因素，實際增速與6月基本持平，顯示當(dāng)前消費基本保持穩(wěn)定。
　　投資主要依靠基礎(chǔ)建設(shè)帶動，房地產(chǎn)投資仍然繼續(xù)下滑。1月－7月固定資產(chǎn)投資同比增速為20.4％，與前六個月持平。分行業(yè)來看，受益于政策支持，1月－7月鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設(shè)備制造業(yè)投資為13％，比前六個月提高7個百分點；交通運輸、倉儲和郵政業(yè)投資為0.7％，扭轉(zhuǎn)了早前增速下降的趨勢，增速增加2.7個百分點。
　　出口亦無法支持經(jīng)濟增長。受歐債危機影響，7月出口增長由6月的11.3％大幅下降至1％，其中，中國對歐盟出口同比增長為-16.2％，創(chuàng)歐元區(qū)債務(wù)危機爆發(fā)以來的新低。對美國出口只有0.6％，大幅低于6月的增速。而進口也下降至5.7％，反映了國內(nèi)需求疲軟以及大宗商品價格下降的影響。
　　總之，經(jīng)濟未見起色，政策刺激無疑將繼續(xù)加碼。而在缺少了房地產(chǎn)支持的情況下，未來貨幣政策與對基礎(chǔ)設(shè)施的支持或?qū)Ψ€(wěn)增長起到更大的作用。
　　貨幣政策方面，通脹下行，使得短期內(nèi)無需擔(dān)心負利率，決策層仍有降息空間以穩(wěn)增長。而經(jīng)常項目順差下降，外匯占款降低，公開市場操作不足意味著需要繼續(xù)降準(zhǔn)以釋放流動性。預(yù)計未來貨幣政策將更加積極，年底之前或有一次降息與兩次準(zhǔn)備金率下調(diào)。
　　而投資方面，由于拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，在刺激政策下消費能保持穩(wěn)定實屬不易。海外經(jīng)濟動蕩，出口引擎已經(jīng)熄火，唯有穩(wěn)投資才是穩(wěn)增長的關(guān)鍵。相比于2009年－2010年高達50％的基礎(chǔ)建設(shè)投資增速，如今20％的增速以及新開工的負增速，仍舊是投資和經(jīng)濟增速下滑的主要因素，預(yù)計未來拉動投資將更加依賴“鐵公基”和保障房等基礎(chǔ)建設(shè)投資。
　　可以看到，自6月以來大批地方政府投資項目相繼上馬，涉及項目金額接近4萬億元。政策支持融資的力度也有加大，目前來看，支持地方政R6F2jcV1Y2syGoklH0gKd1W/Ch1hle0X2JPjJgindgU=府項目的諸多渠道融資展開，具體來看，包括以下幾個方面：
　　第一，三支首批資產(chǎn)支持票據(jù)在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊登記。雖然首批25億元的規(guī)模十分有限，但伴隨著未來資產(chǎn)支持票據(jù)的增加，以資產(chǎn)證券化的方式拓寬地方融資平臺的融資渠道，基礎(chǔ)設(shè)施項目有望獲得更多融資。
　　第二，決策層希望調(diào)動民間投資進入，要求在鐵路、市政、能源、電信、金融、衛(wèi)生、教育等領(lǐng)域盡快推出一批引導(dǎo)民間投資參與的重點項目。而具體如何引導(dǎo)民企投資，中央各部委已出齊42項實施細則，地方政府同樣參與積極。
　　第三，鼓勵在上海證券交易所發(fā)行高收益企業(yè)債券。預(yù)計這有利于提高中小型企業(yè)融資，并能提高市場資金利用效率。
　　第四，鐵道部將2012年鐵路基建投資目標(biāo)上調(diào)640億元，至4700億元人民幣。同時發(fā)改委建議鐵道部以資產(chǎn)變現(xiàn)、存量換增量等途徑籌措建設(shè)資金，意味著鐵道部在拓寬投融資渠道方面有望獲政策支持。
　　第五，央行已經(jīng)兩次降息與三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，同時允許金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍，進一步推進利率市場化。如果將兩次降息與下浮7折的空間用足，一年期貸款的基準(zhǔn)利率降幅超過了2百個基點。
　　第六，發(fā)改委加快基礎(chǔ)設(shè)施投資的審批程序，有利于提高信貸有效需求。自5月強調(diào)把穩(wěn)增長放在更加重要的位置以來，發(fā)改委的月審批項目多達200余項。僅8月1日，國家發(fā)改委批準(zhǔn)了27個項目，大多與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)。
　　如此看來，基建投資加大有利于平衡房地產(chǎn)投資下滑，帶動經(jīng)濟增長。但是，擔(dān)心情緒再次涌現(xiàn)，畢竟地方融資平臺大幅擴張導(dǎo)致銀行風(fēng)險加大是2009年的經(jīng)濟刺激計劃受到質(zhì)疑的主要原因。
　　審計署數(shù)據(jù)顯示，2009年中至2010年底，地方政府投資平臺數(shù)量增加了50％，債務(wù)余額達到10.7萬億元。因此，如何避免擴大相關(guān)風(fēng)險成為重要問題。
　　面對上述質(zhì)疑，為穩(wěn)增長，地方政府項目實質(zhì)上甚為關(guān)鍵，而對于地方融資平臺借貸問題，也宜疏不宜堵。從根本上講，理順中央和地方財政關(guān)系，推進市政債和企業(yè)債市發(fā)展，才是解決問題的根本。而與2009年不同的是，本輪地方政府刺激政策，對待風(fēng)險更加謹慎，并致力于積極提高政策的透明度和民間參與資本的介入，對于避免再次走上一輪經(jīng)濟刺激的老路，具有積極意義。
　　作者為瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟