【摘　要】 土地增值稅作為國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收杠桿之一，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制投資沖動(dòng)具有重要作用，但土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，必須完善土地增值稅政策，改變稅收征管模式。文章以光澤縣為例，闡述了土地增值稅征收管理現(xiàn)狀，分析了其中存在的問題并提出了改善征管模式的策略。
　　【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實(shí)證研究
　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地增值稅涉稅事項(xiàng)劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實(shí)踐的角度，認(rèn)為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。
　　一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機(jī)遇，及時(shí)加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，全面落實(shí)土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。
　　（一）注重規(guī)范管理，稅收增長(zhǎng)明顯
　　隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機(jī)行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機(jī)關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細(xì)化管理，針對(duì)土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長(zhǎng)，累計(jì)征收入庫(kù)1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強(qiáng)了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫(kù)土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫(kù)土地增值稅258萬元，同比增長(zhǎng)121.7%，是光澤地稅第一個(gè)年度實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。
　?。ǘ﹪?yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位
　　目前，在光澤縣注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目有8個(gè)，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計(jì)預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫(kù)土地增值稅稅款的91.68%。
　?。ㄈ﹦?chuàng)新管理方法，清算初見成效
　　在日常管理中，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進(jìn)行比對(duì)，按照土地增值稅h4WZ45xRIDeOtpaVSwQ+vA==清算條件進(jìn)行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)確定符合土地增值稅清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)進(jìn)行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，開展土地增值稅清算，2011年對(duì)“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個(gè)符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實(shí)現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。
　　（四）加強(qiáng)部門協(xié)作，建立控管機(jī)制
　　2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機(jī)制。加強(qiáng)了與住建、房管、國(guó)土、財(cái)政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會(huì)議，“先稅后證”的工作機(jī)制運(yùn)行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時(shí)，地稅主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目化管理，建立單項(xiàng)目專戶檔案和臺(tái)賬，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實(shí)行全程跟蹤動(dòng)態(tài)管理，切實(shí)強(qiáng)化土地增值稅源的監(jiān)控。
　　二、土地增值稅征管中存在的問題
　?。ㄒ唬┒愂照卟煌晟?br/>　　現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對(duì)不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中僅占到10%，且政策明細(xì)容易執(zhí)行，但在占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，就成為地稅機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認(rèn)定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。
　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅［2006］141號(hào)）、《陜西省財(cái)政廳地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知〉的通知》（陜財(cái)稅［2006］78號(hào)）文件精神，同時(shí)滿足下列條件的住宅為普通住宅，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）文件精神，同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格由房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)交易部門測(cè)算或定期統(tǒng)計(jì)，報(bào)縣（市）級(jí)人民政府審核發(fā)布。當(dāng)?shù)乜h（市）人民政府沒有發(fā)布住房平均交易價(jià)格，那么認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中的平均交易價(jià)格就失去意義，在現(xiàn)實(shí)工作中只能拿容積率、單套房建筑面積這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅項(xiàng)目是普通住宅還是非普通住宅?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)商有意避讓這些“紅線”，即使為了迎合部分人的消費(fèi)需求，單套房面積超過144平方米的也非常少。因這一政策本身的原因，導(dǎo)致土地增值稅無法管理，即使是地稅機(jī)關(guān)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的預(yù)征管理，先預(yù)征稅款，大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終的決算，增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例也不會(huì)超過20%，那么地稅機(jī)關(guān)就面臨先預(yù)征后退稅的尷尬境地。
　?。ǘ┩恋卦鲋刀愵A(yù)征率太低
　　從稅收管理實(shí)踐和對(duì)轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查測(cè)算結(jié)果可以分析出土地增值稅的稅負(fù)情況。筆者認(rèn)為：目前執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率太低。轄區(qū)多層（8層以下）磚混結(jié)構(gòu)商品房開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)應(yīng)該在5%~8%，小高層（15層以下）、高層商品房開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)應(yīng)該在10%~15%，營(yíng)業(yè)性用房、別墅、寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)應(yīng)該在20%~25%。而現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)位于縣城地域的普通住宅按0.5%預(yù)征土地增值稅，非普通住宅按1%預(yù)征土地增值稅，營(yíng)業(yè)性用房、別墅、寫字樓按2%預(yù)征土地增值稅，與應(yīng)該承擔(dān)的稅負(fù)相差太大。
　?。ㄈ┩恋卦鲋刀惽逅汶y
　　因政策的問題，導(dǎo)致普通住宅和非普通住宅無法認(rèn)定，進(jìn)行土地增值稅清算就很難操作。按政策規(guī)定，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的非普通住宅依法應(yīng)繳納土地增值稅，增值額超過20%的普通住宅也應(yīng)繳納土地增值稅。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)早在項(xiàng)目建設(shè)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)通過虛增建設(shè)成本、人工費(fèi)用、其他費(fèi)用等，人為把增值額調(diào)整到20%這根“紅線”以下，即使地稅機(jī)關(guān)、地稅干部明知企業(yè)作假，也沒有一個(gè)法律上認(rèn)可的可以利用的成本、費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本、費(fèi)用的具體金額無法認(rèn)定，所以地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算沒有實(shí)際意義，只能是就預(yù)征率進(jìn)行土地增值稅清算，房地產(chǎn)企業(yè)自知占了稅收的“大好處”，預(yù)繳的土地增值稅不退也罷了。
　　（四）部門控管合力不足
　　房地產(chǎn)行業(yè)涉及管理部門多，雖然建立了由政府牽頭的房地產(chǎn)稅收一體化管理工作機(jī)制，也取得了較好的效果，但與稅收管理的要求還有差距，部分職能管理部門在落實(shí)房地產(chǎn)稅收一體化管理機(jī)制中，傳遞的信息不完整、不及時(shí)，控而不嚴(yán)，漏洞多，造成稅收未能及時(shí)足額入庫(kù)甚至流失。
　?。ㄎ澹┒愒炊惙N專業(yè)化管理水平不高
　　近兩年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，各地都推行了房地產(chǎn)稅收的專業(yè)化管理，成立了專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，逐步規(guī)范了稅源稅種管理，但與快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，顯得相對(duì)滯后，缺乏有效的征管手段，使土地增值稅的管理仍停留在粗放式管理水平。由于土地增值稅操作技術(shù)難度大，清算過程復(fù)雜，懂清算程序、能夠擔(dān)當(dāng)起清算工作任務(wù)的地稅干部不多，管理部門對(duì)土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
　　三、加強(qiáng)土地增值稅管理的建議
　　（一）完善土地增值稅稅收政策
　　1.修改部分土地增值稅政策。建議將目前對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，將普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下”修改為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格比同級(jí)別土地上同期同類住房交易市場(chǎng)價(jià)格低20%以上”。這樣既符合國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控精神，體現(xiàn)民生政策的落實(shí)，更能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
　　2.提高土地增值稅的預(yù)征率。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，項(xiàng)目所在地不再劃分到縣級(jí)，由各省、市（地區(qū)）地稅機(jī)關(guān)在調(diào)查測(cè)算的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一并且提高土地增值稅預(yù)征率，做到一個(gè)市或一個(gè)省對(duì)土地增值稅預(yù)征率的統(tǒng)一。建議全市或全省對(duì)房地產(chǎn)不同項(xiàng)目類型，確定不同的預(yù)征率，對(duì)普通住宅項(xiàng)目執(zhí)行2%的土地增值稅預(yù)征率，對(duì)非普通住宅項(xiàng)目執(zhí)行4%的土地增值稅預(yù)征率，對(duì)別墅、寫字樓、商業(yè)用房項(xiàng)目執(zhí)行6%的土地增值稅預(yù)征率。
　?。ǘ└淖儸F(xiàn)行土地增值稅先預(yù)征后清算的管理模式，實(shí)行定率征收
　　在上述“建議完善土地增值稅稅收政策”暫不能實(shí)現(xiàn)的情況下，建議省、市地稅機(jī)關(guān)，改變現(xiàn)行的土地增值稅“先預(yù)征后清算”的管理模式，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，調(diào)查測(cè)算出不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅稅負(fù)水平，按照房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)（銷）售收入，對(duì)土地增值稅實(shí)行定率征收，一次征收到位，不再進(jìn)行土地增值稅清算，操作簡(jiǎn)單，也便于管理。筆者依據(jù)初步測(cè)算結(jié)果，建議全市或全省對(duì)多層（8層以下）商品住宅（不再認(rèn)定普通住宅和非普通住宅）執(zhí)行5%的土地增值稅征收率，對(duì)高層（含小高層、高層）商品住宅（不再認(rèn)定普通住宅和非普通住宅）執(zhí)行10%的土地增值稅征收率，對(duì)別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)性用房執(zhí)行20%的土地增值稅征收率。
　　（三）繼續(xù)推行房地產(chǎn)稅收一體化管理
　　在目前已經(jīng)建立起房地產(chǎn)稅收一體化管理工作機(jī)制的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化與住建、房管、國(guó)土等部門的協(xié)調(diào)溝通，建立長(zhǎng)效工作機(jī)制，將信息共享、聯(lián)席會(huì)議制、經(jīng)費(fèi)保障落到實(shí)處，做到常態(tài)化，把土地增值稅的控管作為“先稅后證”審核把關(guān)的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)未足額申報(bào)繳納土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不予辦理有關(guān)的權(quán)屬手續(xù)。
　?。ㄋ模┥罨鞴芨母铮瑢?shí)行稅源專業(yè)化管理
　　根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度和規(guī)模，適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，成立房地產(chǎn)稅收專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，配備業(yè)務(wù)素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的干部，把房地產(chǎn)稅收真正管精、管細(xì)，挖掘稅源潛力，確保稅收政策的執(zhí)行到位和稅收計(jì)劃的全面完成。
　?。ㄎ澹┘哟蠖悇?wù)稽查打擊力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序
　　把房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)對(duì)象，土地增值稅作為稽查的重點(diǎn)，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收秩序。
　?。┘訌?qiáng)土地增值稅政策宣傳
　　鑒于土地增值稅的征收管理相對(duì)薄弱，地稅干部在加強(qiáng)學(xué)習(xí)提高業(yè)務(wù)水平的同時(shí)，要深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行認(rèn)真講解、輔導(dǎo)，送政策上門，特別是新成立的房地產(chǎn)企業(yè)，要重點(diǎn)輔導(dǎo)財(cái)務(wù)人員和辦稅人員，全面規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為，提高納稅申報(bào)質(zhì)量，增強(qiáng)納稅自覺性。●
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