丁 寧,劉海濤,張 璇

(東北財經(jīng)大學(xué) 金融學(xué)院,遼寧 大連 116025)

房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展是關(guān)系國計民生的大事.中國是一個發(fā)展中國家,正處于市場化改革的進程當(dāng)中,房地產(chǎn)作為中國市場化改革中最早探索的領(lǐng)域之一,一定程度上克服了房屋分配中的不公平現(xiàn)象,解決了困擾城市居民的住房問題,但目前迅速攀升的房價也使絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭買不起房.中國的高房價問題已經(jīng)成為全國乃至世界關(guān)注的焦點.

一、房地產(chǎn)價格的判定標(biāo)準(zhǔn)

房價-家庭收入比是國內(nèi)外學(xué)者判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r、評價普通居民住房負擔(dān)所采用的最重要指標(biāo)之一.根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)中心發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》,房價-家庭收入比是指居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比.由于我國計算房價通常不是以套為單位,而是以每平方米價格為單位,因此該指標(biāo)的具體公式為

房價-家庭收入比=(住宅的平均單價X住宅的面積)/(家庭人均可支配收入X家庭平均人數(shù))

房價-家庭收入比越大,即表示住宅負擔(dān)能力越低.房價-家庭收入比的合理區(qū)間是3～5倍,若計算的房價-家庭收入比高于這一區(qū)間,則認為房價偏高,房地產(chǎn)可能存在泡沫,高出越多,則存在泡沫的可能性越大.

中國房價攀升以1998年住房商品化改革為起點,2004年因?qū)嵭型恋爻鲎?招拍掛"制度而加速, 2007年達到一個歷史高點,2008年短暫調(diào)整后又開始迅速攀升,詳見圖1(資料來源:國家統(tǒng)計局網(wǎng)站).由圖1可見,我國房價-家庭收入比在6.12～ 9.0之間波動,其中2010年達到最高,為8.76,明顯高于公認合理區(qū)間的3～5倍.

圖1 1998-2010年中國房價-家庭收入比變化趨勢

雖然中國房價-家庭收入比在6～7倍的范圍,但是,對于60%中低收入者來講,房價-家庭收入比卻是8～24倍甚至更高.如圖2(資料來源:國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2008年數(shù)據(jù))所示,7個收入階層的房價-家庭收入比情況中,最高收入戶的房價-家庭收入比只有2.64,而最低收入戶這一指標(biāo)卻達到23.68.其中中等收入戶的房價-家庭收入比為8.23,這一數(shù)值相對較高,因而中等收入階層不具備購房能力.中低收入居民占全體居民的比例高達60%,再加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口,因此社科院2011年經(jīng)濟藍皮書就指出85%的家庭沒有能力買房.有85%居民家庭沒有購房能力的國家,房價過高顯然已經(jīng)成為一個不爭的事實.

圖2 2007年不同收入群體的房價-家庭收入比

上述房價-家庭收入比只是全國范圍一種平均水平,如果按照城市規(guī)模來講,一些大城市的房價-家庭收入比會更驚人.以北京為例,北京2009年人均月工資僅僅4000元,而五環(huán)外的房子竟然賣到每平方米2萬多元.這意味著按60 m2五環(huán)外的住房算,北京的房價-家庭收入比已超過30.

二、中國房地產(chǎn)價格上漲的供求原因分析

我國房地產(chǎn)價格上漲原因可從供給和需求兩方面分析,供給存在壟斷性,需求則不斷上升.就供給方而言,根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理,壟斷廠商雖然不存在固定的供給曲線,但壟斷廠商存在使其利潤最大化的價格、產(chǎn)量組合,該組合對應(yīng)著壟斷廠商的均衡點,通過壟斷廠商均衡點的決定過程可以說明壟斷廠商對于價格的控制.從需求方面看,根據(jù)邊際收益等于邊際成本確定的利潤最大化的原理,也可以看到其價格上漲的原因.

正是供給和需求兩個方面的原因共同推動我國的房地產(chǎn)價格不斷上漲,而這兩方面的原因之中最根本的原因還是來自供給方面.下面運用經(jīng)濟學(xué)的分析框架從供給和需求兩方面分別進行詳細的分析.

1.供給方面原因

中國高房價形成的原因有很多,但中國房地產(chǎn)市場的壟斷性是重要原因之一.如前所述,壟斷廠商能夠控制價格.一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商對住房供給的壟斷.從開發(fā)商對住房市場的壟斷看,我國住房供應(yīng)體系中商品房占了絕大部分,同時開發(fā)商擁有對于商品房的壟斷經(jīng)營權(quán)利,這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)商擁有對住房市場的壟斷性,壟斷性驅(qū)動開發(fā)商追逐高額利潤,直接導(dǎo)致高房價.另一方面是地方政府對土地的壟斷.土地控制在地方政府手中,為"拿地"開發(fā)商之間激烈競爭,導(dǎo)致地價上升,而上升的地價開發(fā)商肯定不會自己承擔(dān),最終高地價會作為房屋的成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上,可以說地方政府通過對土地的壟斷抬高地價間接推高了房價.雖然地方政府沒有直接壟斷住房供應(yīng)市場,但地方政府卻通過壟斷土地間接壟斷了房地產(chǎn)市場.下面分別來分析房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府對房地產(chǎn)市場的壟斷性,詳見圖3.

圖3 中國房地產(chǎn)市場的壟斷性分析

(1)房地產(chǎn)開發(fā)商對住房供給的壟斷.開發(fā)商之所以能夠壟斷房地產(chǎn)市場的供應(yīng),這是由兩方面因素決定的:一是我國住房供應(yīng)體系中保障性住房嚴重不足,不到10%;二是開發(fā)商控制了房屋開發(fā)經(jīng)營的壟斷權(quán),居民自建房、小產(chǎn)權(quán)房等都是不被允許的.以上這兩點造成了房地產(chǎn)開發(fā)商對于住房供給的壟斷.

第一,住房供應(yīng)體系中保障性住房嚴重不足.一般來說,一國的住房供給應(yīng)該有3個渠道:政府供給、市場供給和居民自建.政府供給主要是為保障社會低收入群體的住房需求,市場供給主要是為高收入群體提供高檔住房,居民自建的目的則主要是滿足農(nóng)村居民的住房需求.在發(fā)達國家,市場供給的住房在整個住房供應(yīng)體系中所占的比例在25%左右,而保障性住房或者帶有保障性質(zhì)的政府供給住房則占比非常高.從國際對比看,2009年,新加坡保障性與帶有保障性質(zhì)的房屋占比高達97%,美國帶有保障性質(zhì)的住房也占整個住房供應(yīng)體系的80%.而在中國,實際情況是許多地方政府沒有動力建保障性住房,城鎮(zhèn)居民自建房被禁止.根據(jù)規(guī)定,住房供應(yīng)中保障性住房應(yīng)當(dāng)占到60%以上,但實際上卻是保障性住房建設(shè)明顯滯后于商品房建設(shè),保障性住房覆蓋面窄,建設(shè)緩慢,政府建設(shè)的動力不足,最終導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)市場過度市場化、商品化,整個城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的90%以上被商品房占領(lǐng),商品房占比值高.

第二,房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷經(jīng)營.除住房供應(yīng)體系中保障性住房供給嚴重不足外,房地產(chǎn)開發(fā)商得以壟斷住房供給的原因就是政府禁止非地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)開發(fā)住房,而將房屋建設(shè)開發(fā)權(quán)賦予房地產(chǎn)開發(fā)商,這就造成了住房市場被開發(fā)商所獨家壟斷的局面.包括居民自建房、合作建房、集資建房、單位建房、建筑企業(yè)開發(fā)房屋等可能成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭對手的房屋建設(shè)途徑都被禁止,房地產(chǎn)開發(fā)商自然也就成為房屋開發(fā)的壟斷經(jīng)營者.商品房在房屋供應(yīng)中的巨大占比以及開發(fā)商的壟斷經(jīng)營權(quán)形成的一個最嚴重后果就是房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了住房市場的供給,因而擁有了房屋的定價權(quán).開發(fā)商對于住房供給的壟斷推動其追逐高額利潤,這直接推動著房價的上升.

(2)地方政府對土地的壟斷.我國房地產(chǎn)市場的壟斷性不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商對于住房供給的壟斷上,還體現(xiàn)在另外一方面,那就是地方政府對土地的壟斷.按照《土地管理法》,"國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償","任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地".政府替代農(nóng)民集體成為土地的所有者,成為城市土地的經(jīng)營者,造成政府對土地權(quán)的完全壟斷.在依法獲得土地的壟斷權(quán)后,政府又成為土地的獨家經(jīng)營者,形成中國十分獨特的土地經(jīng)營格局.2002年5月9日,國土資源部簽發(fā)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,停止了之前的土地協(xié)議出讓方式,要求從當(dāng)年起商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進行公開交易."招拍掛"政策的確比較好地解決了土地資源配置的問題,但意想不到的是,自從政府實行該政策之后,"地王"就不斷涌現(xiàn).

房地產(chǎn)業(yè)所需要的土地具有不可再生性和政府壟斷性,而土地的收益主要又是由地方政府支配的,這就決定了地方政府會熱衷并支持土地價格上漲.高房價給地方政府帶來的最大一個好處就是巨額的土地出讓金,土地出讓金是歸地方政府所有的,因而地方政府傾向于看到土地價格的上升,這樣地方政府就可以獲得巨額的土地財政收入.

從圖4(資料來源:國土資源局網(wǎng)站)中可以看出,近年來政府的土地出讓金收入高速增加,在土地出讓過程中地方政府獲得了充沛的財政收入.事實證明,部分地方政府和房地產(chǎn)商已經(jīng)結(jié)成利益聯(lián)盟,房價暴漲所帶來的很大一部分利益被政府得到,賣地收入就是其中最重要的一部分.地方政府通過壟斷土地抬高地價,各地的土地成交價格屢創(chuàng)天價,而高額地價最終肯定會轉(zhuǎn)移到普通消費者手中,所以伴隨著地價的不斷攀升,房價也一升再升.

圖4 2005-2010年政府的土地出讓金收入變化

2.需求方面原因

需求方面的原因主要體現(xiàn)在兩個具體方面:房地產(chǎn)市場的投機需求以及銀行的大量放貸.

(1)房地產(chǎn)市場的投機需求.投機需求產(chǎn)生于對于房價上升的預(yù)期,因為隨著住房需求的增加,會產(chǎn)生一種房價上升的預(yù)期,這種預(yù)期會推動著人們?nèi)ネ稒C房地產(chǎn)市場,如同股票市場上的投機會造成股票價格的暴漲一樣,房地產(chǎn)市場的投機也同樣會造成房地產(chǎn)市場價格的迅速上漲.當(dāng)前房地產(chǎn)市場盲目的投機需求是導(dǎo)致中國房價居高不下的需求層面上的重要原因之一.

投機需求的旺盛可以用一直居高不下的空置率說明.空置率在5%～10%是合理空間,到了10% ～20%就是空置危險區(qū),如果在20%以上,就是商品房嚴重積壓區(qū)間.在中國的許多城市中,商品房空置率不低于30%.資料顯示,京、滬、深等一線城市空置率已達40%.中國社科院城調(diào)隊調(diào)查顯示, 660多個城市閑置房共6540萬套,還有在建房1250萬套.如果按每套3人居住估算,這些空著的住房可供2.3億人居住.這充分說明我國房地產(chǎn)市場上存在著嚴重的投機現(xiàn)象,對于房子的需求不是源于住房需求,而是源于對以金融商品存在的房產(chǎn)的投機需求.

(2)銀行的大量放貸.銀行往往樂于擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,因為如果銀行擁有以房地產(chǎn)為抵押的資產(chǎn),那么隨著房價的上升,銀行的資本規(guī)模也會擴大,這對于銀行無疑很有吸引力.從這一點看,商業(yè)銀行也可以看成房地產(chǎn)市場的投機者.

2007年下半年,由于我國政府果斷采取房市的信貸緊縮政策,終于給之前一直異常火爆的房地產(chǎn)市場降了溫,房價也逐步走低.但2008年的經(jīng)濟危機拯救了中國的房地產(chǎn)市場.為了盡快走出經(jīng)濟危機的陰影,信貸投放開始放寬.為了應(yīng)對全球金融危機,我國從2008年11月份開始實施適度寬松的貨幣政策:2008年11月份的新增信貸為4700多億元,12月份為7600多億元,至2009年第一季度月均信貸增加到1.52萬億元,2009年第二季度月均信貸為9279億元,2009年上半年信貸增長7.37萬億元,月均超過1萬億元,是正常年份的3倍.從2009年7月份開始信貸增速有所放緩,但還是超過正常水平.圖5(數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行網(wǎng)站)是2007年以來4年我國信貸規(guī)模投放情況.

同時,國務(wù)院再次強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對于拉動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)地位,并實施降低房貸利率、擴大住房消費信貸規(guī)模等措施,以激活房地產(chǎn)市場. 2008年11月到2009年8月,信貸政策放開后新增信貸資金達9.4萬億元,這10個月的信貸增長是2007年的4倍.數(shù)據(jù)顯示,大規(guī)模的信貸資金一方面投入了4萬億投資項目,另一方面,也有很大一部分流入了樓市,促使個人按揭貸款在短時間內(nèi)增長了107%,房地產(chǎn)銷售增長70%.在這些刺激政策的帶動下,中國的房地產(chǎn)市場又一下子"活"了過來,可見信貸政策對于房地產(chǎn)市場的重大影響.表1說明了2009年、2010年房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款占信貸投放總額的比重和增長趨勢.

圖5 2007-2010年中國信貸投放規(guī)模變化

表1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款占信貸投放總額的比重和增長趨勢

由表1可見,新增信貸總量中房地產(chǎn)貸款占了很大一部分,而且增長速度很快,大量的信貸資金必然推動房價的上漲.因為房地產(chǎn)投機者大多數(shù)是通過貸款買房進行投機的,可見銀行大量放貸實際上是為房地產(chǎn)投機提供了資金支持.因此,銀行的大量放貸是房地產(chǎn)價格上升的需求層面的另一個原因.

三、對策建議

2010年政府出臺各項控制措施,從年初國十一條到4月份的新國十條,再到國慶前的國五條,政府體現(xiàn)了巨大的決心,但效果又如何呢?國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,2010年1～11月,全國商品房銷售面積8.25億m2,同比增長9.8%.11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%,其中一線城市漲幅更大,比如北京上漲9.1%,其中新建住宅價格上漲14.3%.中國的房地產(chǎn)市場似乎陷入了房價越調(diào)越漲的怪圈.通過前面對于房價上漲的供求原因分析,筆者提出以下兩點建議.

1.加大力度建設(shè)保障性住房---從根源上打破房地產(chǎn)市場的壟斷性

中國房地產(chǎn)市場供給層面的壟斷特性是高房價形成的根源所在,而需求層面的投機只不過是一部分有商業(yè)頭腦的人提前一步看到了這一壟斷性繼而得出房價必然上漲的結(jié)論.所以要解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題,主要的不是通過信貸政策、稅收政策去打擊投機,而是要從供給層面著手,加大保障性住房的供給,打破當(dāng)前房地產(chǎn)市場的壟斷,這才是治本的方法.

2010年幾次調(diào)控的重點無論是限貸還是限購或是房產(chǎn)稅改革,似乎目的只有一個,就是抑制房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象.但通過抑制投機來調(diào)控房價始終是治標(biāo)不治本的,要治本只有改變前面所說的房地產(chǎn)市場的"壟斷"性.要改變這一"壟斷"性措施也很簡單,那就是增加保障性住房的供給,改變中國房地產(chǎn)市場當(dāng)前單一的供應(yīng)體系.從發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看,大多存在商品房和保障房兩個市場.從前面列舉的新加坡等地的例子也可以看出,商品房針對高收入階層,而對于絕大多數(shù)的中低收入者,應(yīng)該由政府來提供保障性住房.

商品房的房價根本不需要過多地運用行政手段去調(diào)控,因為中國房地產(chǎn)市場的壟斷特性決定了中國的商品房價格通過抑制投機的一系列措施根本是調(diào)控不下去的.而且退一步說,即使政府能讓房價降下來,按房價降50%算,對于絕大多數(shù)的中低收入群體來說商品房還是買不起的,因為當(dāng)前房價實在是太高了,并且房價大幅下降的結(jié)果是中國的經(jīng)濟很有可能會重蹈當(dāng)年日本的覆轍.同時,調(diào)低商品房的價格還會造成很多普通居民的資產(chǎn)損失,這其中可能還有很大一部分是剛借錢買房的普通百姓.

政府的當(dāng)務(wù)之急是為那些買不起房的中低收入者做主,建保障性住房.如果政府在保障性住房領(lǐng)域充分發(fā)揮了作用,使得人人有房住,房價自然也就不再是重要的民生問題,政府自然不用過多地運用行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場.同時保障性住房建好了,相信商品房市場也會回歸理性,因為保障性住房的建設(shè)會減少商品房市場的很大一部分需求,需求少了價格下降也就順理成章了.更重要的是,如果形成了商品房價格下降的預(yù)期,政府一直在嚴加調(diào)控的投機現(xiàn)象也會得到解決.

2.將保障性住房建設(shè)納入地方政府的政績考核體系中

我國的保障性住房建設(shè)始終不到位,不是地方政府沒有錢,而是沒有動力,2005-2009年這5年期間,我國財政收入的平均增速高達21%,遠超GDP增速,地方政府"不差錢",但錢的去處值得商榷.全國人大常委會辦公廳研究室特約研究員王錫鋅在"新聞1+1"節(jié)目中透露:我國公款吃喝、公款旅游、公車消費等三公支出一年9000億元,占整個行政開支的30%.可以粗略估算一下,假設(shè)拿出這9000億元的1/2去建廉租房,按上海、北京等地的建筑成本1500元/m2肯定夠了,4500億元可以建設(shè)3億m2的廉租房,如果按一個兩口之家50 m2計算,這些廉租房可以解決1200萬人的住房問題.因此中央政府有必要對地方政府規(guī)定保障性住房的硬性指標(biāo),將保障性住房的建設(shè)納入領(lǐng)導(dǎo)干部的考核體系中,只有這樣才能提高地方政府建設(shè)保障性住房的積極性,切實做到以民為本.

[1]左小蕾.房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟影響被夸大[J].金融經(jīng)濟, 2010(7):17-18.

[2]鄭勝強.房地產(chǎn)調(diào)控新政落實之路探析[J].現(xiàn)代商業(yè), 2010(24):64.

[3]陳 淮.地產(chǎn)中國:引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展研究[M].北京:企業(yè)管理出版社,2008:45-50.

[4]吳榮勝,于子洋.房地產(chǎn)市場的供給需求與稅收政策調(diào)節(jié)作用分析[J].北京工商大學(xué)學(xué)報:社會科學(xué)版,2010 (25):58-62.

[5]陳 勝.貨幣政策因素對房價影響的實證分析[J].會計之友,2010(6):25-27.

[6]張岑遙.城市房地產(chǎn)價格中的地方政府因素:成因、機制和效應(yīng)[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2005(10):10-13.

[7]崔 陽.對當(dāng)前中國房價過快上漲的研究[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2010(29):9-12.

[8]劉莉亞.境外熱錢是否推動了股市樓市的上漲---來自中國市場的證據(jù)[J].金融研究,2008(10):10-12.

[9]楊文武.房價收入比指標(biāo)研究[J].統(tǒng)計研究,2003(1):17-19.

[10]馬旭洋,馬從輝.房地產(chǎn)業(yè)存在問題原因分析與對策[J].理論前沿,2007(7):25-26.

[11]易憲容.住房空置率之高說明啥?[N].人民日報海外版,2010-07-09.

[12]周 源.對當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資行為調(diào)控亟待加強[J].金融理論與實踐,2010(9):52-55.

[13]劉民權(quán),孫 波.商業(yè)地價形成機制、房地產(chǎn)泡沫及其治理[J].金融研究,2009(10):10-13.

[14]王 璇,肖 楠.貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的分析[J].金融經(jīng)濟(理論版),2010(5):3-4.

[15]馮瑞娜,楊松濤.影響我國房價的政策因素分析[J].金融經(jīng)濟(理論版),2010(3):14-15.

[16]KRISTIN S.Housing investment and house prices[J].E-conomic Bulletin/Norges Bank,2007(1):45-50.

[17]LI Bin,ZENG Zhixiong.Fundamentals behind house prices[J].Economics Letters,2010,108(2):205-207.