劉喜和 郭 娜

(天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津 300222;南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津 300071)

我國住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)因素分析

劉喜和 郭 娜

(天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津 300222;南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，天津 300071)

個(gè)人住房抵押貸款市場的迅速擴(kuò)張，得益于房地產(chǎn)貸款是建立在房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)抵押為住房抵押貸款提供了充分的保障;其次房地產(chǎn)信貸的利潤和質(zhì)量相對(duì)于其他貸款要高。然而，隨著個(gè)人住房貸款余額的不斷增長，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)也在不斷累積。利用銀行違約率微觀數(shù)據(jù)并采用Logit模型對(duì)我國住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分析，個(gè)體學(xué)歷變量、年收入變量、購買房屋總價(jià)等因素對(duì)貸款人違約率具有很大的影響。相應(yīng)的政策建議:盡快建立和完善個(gè)人信用管理評(píng)估體系;大力提高我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平;穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化改革等。

住房抵押貸款;信用風(fēng)險(xiǎn);Logit模型

一、引言

自從1998年我國實(shí)行住房貨幣化改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)就一直保持著持續(xù)快速的增長勢頭，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)也隨著住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場的逐步繁榮而不斷發(fā)展，銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)和其在銀行信貸資產(chǎn)中所占的比重也在逐漸增加。有數(shù)據(jù)顯示，長期以來我國個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重始終在75%—97%;1998年到2008年間，我國個(gè)人購房貸款余額由426億元增加到33500億元，增長了77．6倍。個(gè)人住房抵押貸款市場的迅速擴(kuò)張，首先得益于房地產(chǎn)貸款是建立在房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)具有抵押品的優(yōu)良特性并且房價(jià)存在長期的上漲趨勢，使得房地產(chǎn)抵押為住房抵押貸款提供了充分的保障;其次房地產(chǎn)信貸的利潤和質(zhì)量相對(duì)于其他貸款要高。因此，商業(yè)銀行往往將住房抵押貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而大力發(fā)展，住房貸款也成為各個(gè)銀行競相開展的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

然而，隨著個(gè)人住房貸款余額的不斷增長，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)也在不斷累積，加之2007年金融危機(jī)的影響以及我國房地產(chǎn)泡沫和重點(diǎn)城市房價(jià)畸高，我國住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問題愈發(fā)突出。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般是在貸款發(fā)放后的5到10年內(nèi)逐步顯現(xiàn)。這警示我們，在今后的幾年里我國住房抵押貸款的不良貸款率很有可能會(huì)呈現(xiàn)大幅上升趨勢。在社會(huì)信用制度不健全的情況下，借款人信用是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本影響因素。因此，作為銀行信貸產(chǎn)品，信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行首當(dāng)其沖要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，也是解決個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。對(duì)于我國商業(yè)銀行來說，準(zhǔn)確測度住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，并有效分析住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，對(duì)于銀行風(fēng)險(xiǎn)管理和國家的金融穩(wěn)定具有極其重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

有鑒于此，本文通過研究個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論，采用Logit模型來定量分析目前我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及其影響因素，并對(duì)我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和銀行風(fēng)險(xiǎn)管理提出政策建議。

二、住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)影響因素模型設(shè)定

信用風(fēng)險(xiǎn)也稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人不愿或沒有能力按時(shí)還本付息，進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)，是銀行開展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)過程中所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。2007年一場源自美國的金融危機(jī)席卷全球，不僅引發(fā)了全球經(jīng)濟(jì)的衰退，作為此次危機(jī)始作俑者的住房抵押貸款也引發(fā)了學(xué)者們的深度思考。禹寧楨和孔明杰(2011)對(duì)我國個(gè)人住房抵押貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)分類和引致原因、信用風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)識(shí)別、信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估等問題進(jìn)行了研究，并對(duì)如何提高我國個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理水平提出了防范措施和建議;①禹寧楨、孔明杰:《個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)探析及防范》，《中國集體經(jīng)濟(jì)》2010年第1期。劉樹楓和袁海林(2010)基于我國個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，針對(duì)購房者的違約行為分析了我國住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，提出了建立住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，防范住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的政策建議。②劉樹楓、袁海林:《我國個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)防范》，《西安石油大學(xué)學(xué)報(bào)》(自然科學(xué)版)2010年第6期。

既往的有關(guān)住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的研究文獻(xiàn)大多采用定性分析的方法，較少采用銀行的微觀數(shù)據(jù)并利用實(shí)證方法對(duì)住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行研究分析。有鑒于此，本文采用某銀行2010年的微觀數(shù)據(jù)并利用Logit模型對(duì)我國住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行定量分析，以期為銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理以及監(jiān)管部門提出具體的、有針對(duì)性的政策建議。

本文主要分析微觀個(gè)體的不同特征因素對(duì)住房抵押貸款違約率的影響，因此采用Logit模型對(duì)其進(jìn)行研究。該模型是McFadden于1973年首次提出。其采用的是logistic概率分布函數(shù)，其函數(shù)形式見式(1):

對(duì)于給定的xi，pi表示相應(yīng)個(gè)體做出某種選擇的概率。對(duì)上式作如下變換:

對(duì)上式除以pi，并減1可得式(3):

取倒數(shù)后，再取對(duì)數(shù)可得式(4):

由此可得到式(5):

由上式知回歸方程的因變量是對(duì)數(shù)的某個(gè)具體選擇的機(jī)會(huì)比。Logit模型的一個(gè)重要優(yōu)點(diǎn)是把在［0，1］區(qū)間上預(yù)測概率的問題轉(zhuǎn)化為在實(shí)數(shù)軸上預(yù)測一個(gè)事件發(fā)生的機(jī)會(huì)比問題。

三、實(shí)證分析

(一)樣本數(shù)據(jù)

根據(jù)相關(guān)理論以及既往文獻(xiàn)對(duì)住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)影響因素的變量選擇并結(jié)合我國個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲性，我們得到了我國某家商業(yè)銀行的住房抵押貸款的微觀數(shù)據(jù)，共20000個(gè)觀測點(diǎn)。Logit模型的被解釋變量為住房抵押貸款違約率(PD)，當(dāng)個(gè)體違約時(shí)設(shè)為1，個(gè)體不違約時(shí)設(shè)為0;Logit模型的解釋變量包括性別變量(gender)、婚姻變量(marriage)、學(xué)歷變量(degree)、年收入變量(income)、個(gè)體購買房屋總價(jià)(totalprice)、個(gè)體購買房屋單價(jià)(price)、個(gè)體購買住房建筑面積(area)、個(gè)體貸款期限(term)和個(gè)體公積金額(fund)等。③性別變量，設(shè)置該定性變量在個(gè)體性別為男時(shí)是1，個(gè)體性別為女時(shí)是0;婚姻變量，設(shè)置該定性變量在個(gè)體已婚時(shí)是1，在個(gè)體未婚時(shí)是0;學(xué)歷變量，設(shè)置該定性變量在個(gè)體是本科以下學(xué)歷時(shí)是0，本科學(xué)歷時(shí)是1，碩士學(xué)歷時(shí)是2。

(二)實(shí)證結(jié)果

我們利用上面的這些住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)影響因素變量來對(duì)logit模型進(jìn)行回歸分析，表1為我國住房抵押貸款違約率影響因素的Logit模型回歸結(jié)果。

其中，模型(1)是被解釋變量住房抵押貸款違約率(PD)對(duì)所有解釋變量:性別變量、婚姻變量、學(xué)歷變量、年收入變量、個(gè)體購買房屋總價(jià)、個(gè)體購買房屋單價(jià)、個(gè)體購買住房建筑面積、個(gè)體貸款期限、個(gè)體公積金額的Logit模型回歸結(jié)果。由表1中模型(1)的回歸結(jié)果可知，性別變量對(duì)住房抵押貸款違約率具有負(fù)向影響，即表明男性性別不容易違約，但這一變量結(jié)果不顯著;婚姻變量對(duì)住房抵押貸款違約率也具有負(fù)向影響，且1%水平顯著，即表明已婚個(gè)體不容易違約;學(xué)歷變量對(duì)住房抵押貸款違約率具有負(fù)向影響，且1%水平顯著，即表明個(gè)體學(xué)歷越高越不容易違約;年收入變量住房抵押貸款違約率也具有負(fù)向影響，且1%水平顯著，即表明越是收入高的個(gè)體越不容易違約;個(gè)體購買房屋總價(jià)對(duì)住房抵押貸款違約率具有正向影響，且1%水平顯著，即表明總價(jià)越高的住房，其購買的個(gè)體越容易違約;個(gè)體購買房屋單價(jià)對(duì)住房抵押貸款違約率具有負(fù)向影響，且1%水平顯著，即表明單價(jià)越高的住房，其購買的個(gè)體越不容易違約;個(gè)體購買住房建筑面積對(duì)住房抵押貸款違約率具有負(fù)向影響，即表明面積越大的住房，其購買的個(gè)體越不容易違約，但這個(gè)變量的回歸結(jié)果并不顯著;個(gè)體貸款期限對(duì)住房抵押貸款違約率具有正向影響，且1%水平顯著，即表明購房期限越長的購房者越容易違約;個(gè)體公積金額對(duì)住房抵押貸款違約率具有負(fù)向影響，且1%水平顯著，即表明購房個(gè)體的公積金越多他越不容易違約。

表1 我國住房抵押貸款違約率影響因素的Logit模型回歸結(jié)果

模型(2)是被解釋變量住房抵押貸款違約率(PD)對(duì)個(gè)體自然特征解釋變量:性別變量、婚姻變量、學(xué)歷變量的Logit模型回歸結(jié)果。模型(3)是被解釋變量住房抵押貸款違約率(PD)對(duì)個(gè)人住房特征解釋變量:個(gè)體購買房屋總價(jià)、個(gè)體購買房屋單價(jià)、個(gè)體購買住房建筑面積、個(gè)體貸款期限Logit模型回歸結(jié)果。模型(4)是被解釋變量住房抵押貸款違約率(PD)對(duì)所有除去個(gè)人住房特征的解釋變量:性別變量、婚姻變量、學(xué)歷變量、年收入變量、個(gè)體貸款期限、個(gè)體公積金額的Logit模型回歸結(jié)果。模型(5)是被解釋變量住房抵押貸款違約率(PD)對(duì)所有除去個(gè)體自然特征的解釋變量:性別變量、婚姻變量、學(xué)歷變量、年收入變量、個(gè)體貸款期限、個(gè)體公積金額的Logit模型回歸結(jié)果。由表1這些結(jié)果可以看出，回歸系數(shù)的符號(hào)和量綱基本與模型(1)的回歸結(jié)果一致，說明本文的回歸結(jié)果具有很強(qiáng)的穩(wěn)健性。

四、結(jié)論及政策建議

本文利用銀行違約率微觀數(shù)據(jù)并采用Logit模型分析了我國住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，得出個(gè)體學(xué)歷變量、年收入變量、購買房屋總價(jià)等因素對(duì)貸款人違約率具有很大影響的結(jié)論，實(shí)證結(jié)果經(jīng)檢驗(yàn)具有很強(qiáng)的穩(wěn)健性。通過對(duì)本文回歸結(jié)果進(jìn)行總結(jié)并結(jié)合我國的實(shí)際情況，本文提出相應(yīng)的政策建議。

(一)盡快建立和完善個(gè)人信用管理評(píng)估體系

個(gè)人信用制度是國家信用管理體系的重要組成部分，也是發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的重要組成部分，是發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的前提條件，也是防范住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的微觀基礎(chǔ)。目前，我國商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)主要還是依靠信貸員的分析和判斷，個(gè)人信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用相對(duì)較少，貸款的發(fā)放主要受信貸員的主觀判斷影響，為更客觀地反映個(gè)人信用情況，亟需開發(fā)我國個(gè)人信貸評(píng)估體系，建立和完善個(gè)人資信評(píng)估和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度。個(gè)人信用記錄可以在各種使用機(jī)構(gòu)之間實(shí)現(xiàn)共享，發(fā)放貸款的銀行只需支付一定的費(fèi)用便可得到客戶的信用資料，簡化了審核程序，提高了審核工作效率。銀行可以通過對(duì)借款人的年齡、學(xué)歷、收入、職業(yè)等信息，判斷借款人目前還款狀況并評(píng)估未來職業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響;通過借款人的收入水平和財(cái)務(wù)情況，判斷其貸款償付能力;通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出，判斷其對(duì)所購房產(chǎn)的擁有意愿等。與此同時(shí)，銀行應(yīng)該定期對(duì)個(gè)人信貸評(píng)估資料進(jìn)行更新，動(dòng)態(tài)監(jiān)視借款人財(cái)務(wù)情況的變化。此外，借鑒發(fā)達(dá)國家的社會(huì)征信體系經(jīng)驗(yàn)，采用政府推動(dòng)和市場化運(yùn)作相結(jié)合的方法，整合各個(gè)部門的公共記錄信息，有利于銀行在放貸過程中更全面、更及時(shí)地把握好每筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，從源頭上減少信用違約帶來的損失。

(二)大力提高我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平

健全風(fēng)險(xiǎn)管理水平首先要健全銀行內(nèi)控，商業(yè)銀行要制定嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理程序，在貸前調(diào)查、貸中審查、貸款審批、貸后管理等各環(huán)節(jié)都要落實(shí)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理措施，建立科學(xué)的、量化的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警功能。根據(jù)中國人民銀行的《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》，可將個(gè)人住房抵押貸款劃分為五級(jí)，即正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失，后三類稱為不良貸款。對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，可以加強(qiáng)銀行信貸經(jīng)營管理，為計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備金提供依據(jù)。目前，我國個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類還不完善，比如分類僅以貸款逾期天數(shù)和貸款方式作為標(biāo)準(zhǔn)，沒有考慮借款人的還款能力、抵押品的市價(jià)、擔(dān)保人支持度等因素的影響;分類更多地停留在定性分析上，定量分析較少，忽視影響貸款風(fēng)險(xiǎn)分類的質(zhì)量，不能全面反映銀行面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類做進(jìn)一步改進(jìn)，例如構(gòu)筑新的風(fēng)險(xiǎn)分類指標(biāo)體系、細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)分類，并采用數(shù)學(xué)模型的方法量化風(fēng)險(xiǎn)。國外的個(gè)人住房抵押貸款是銀行貸款發(fā)放的主要領(lǐng)域，美國個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行貸款余額的20%以上。目前，我國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展也極為迅速，但是相應(yīng)的科學(xué)貸款管理體系并未完全建立。因此，我國銀行應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)，學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)的國際經(jīng)驗(yàn)，突出客觀性、科學(xué)性和定量化的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，積累和完善數(shù)據(jù)資源，建立適應(yīng)中國國情的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的模型。

(三)穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化改革

住房抵押貸款證券化是發(fā)起銀行將缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的住房抵押貸款，出售給特殊目的的機(jī)構(gòu)，由特殊目的機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，以資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流為支撐，在資本市場上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。住房抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，上世紀(jì)80年代后在美國、加拿大、澳大利亞等國家取得了長足的發(fā)展。目前，在美國超過半數(shù)的個(gè)人住房貸款已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了證券化，個(gè)人住房抵押貸款債券市場的規(guī)模已經(jīng)超過股票市場和企業(yè)債券市場，并接近于國債市場，成為美國第二大證券市場。雖然此次金融危機(jī)使人們對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化頗有微詞，但我們應(yīng)肯定住房抵押貸款證券化在金融創(chuàng)新中所起到的積極意義。首先，能夠增加商業(yè)銀行資金的流動(dòng)性，緩解銀行資金的流動(dòng)性壓力。其次，能夠轉(zhuǎn)移商業(yè)銀行的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。再次，能夠提高商業(yè)銀行的資本適足率，增強(qiáng)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，發(fā)展住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)還能增加商業(yè)銀行的中間業(yè)務(wù)收入。應(yīng)該看到，近年來我國在個(gè)人住房抵押貸款證券化方面進(jìn)行了許多有益的探索和實(shí)踐，也取得了明顯的進(jìn)步和積累了經(jīng)驗(yàn)。因此，應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

F832

A

1003－4145［2012］03－0105－04

2011－11－20

劉喜和，男，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系副教授。

郭 娜，女，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)系博士研究生。

本文得到教育部規(guī)劃項(xiàng)目(06JA790057)的資助。

高波等人:《轉(zhuǎn)型期中國房地產(chǎn)市場成長:1978－2008》，北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2009年版。

(責(zé)任編輯:欒曉平E－mail:luanxiaoping@163．com)