趙 松，肖曉俊

（1.中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院，北京100035；2.北京大學(xué)，北京100871）

土地兼具資源、資產(chǎn)、資本多重屬性，在促進(jìn)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型方面具有舉足輕重的作用，而地價(jià)既是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要指標(biāo)，又是土地要素參與宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)杠桿，因此，深入分析地價(jià)與各經(jīng)濟(jì)要素間的運(yùn)行機(jī)制和相互關(guān)系具有重要意義。在此領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)的現(xiàn)有研究正處于向定量化、精細(xì)化轉(zhuǎn)變的階段。近年來，隨著部分地區(qū)的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，國(guó)家實(shí)施多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，地價(jià)與房?jī)r(jià)、土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系成為學(xué)界的研究重點(diǎn)，形成了一批有代表性的研究成果。然而，對(duì)于地價(jià)與其他宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間關(guān)系的研究卻相對(duì)較少，早期研究以分析二者間的基本經(jīng)濟(jì)機(jī)理為重點(diǎn)，如肖場(chǎng)等定性分析了地價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系[1]；董黎明在分析地價(jià)對(duì)土地利用和城市發(fā)展格局影響的基礎(chǔ)上，提出充分運(yùn)用地價(jià)經(jīng)濟(jì)杠桿的作用[2]。近期研究已經(jīng)涉及地價(jià)與具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間的關(guān)系，如巴曙松認(rèn)為“2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，可以從土地價(jià)格角度觀察”，提出2011年以來，土地價(jià)格領(lǐng)先CPI、PPI的變動(dòng)周期相對(duì)延長(zhǎng)，表明資產(chǎn)價(jià)格與商品價(jià)格間的比價(jià)關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化[3]；朱道林以長(zhǎng)三角地區(qū)主要城市為例，利用基準(zhǔn)地價(jià)和地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)構(gòu)建“不均衡指數(shù)”，研究地價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性[4]；龍傳方等以定性分析的方法論述了GDP、利率、物價(jià)、購(gòu)買力等經(jīng)濟(jì)因素對(duì)城市地價(jià)的影響[5]。已有研究雖然各具特色，但是所用地價(jià)數(shù)據(jù)的完整性、科學(xué)性存在一定的缺陷，或?qū)ρ芯拷Y(jié)論，特別是定量研究的結(jié)論產(chǎn)生不利影響。本文以國(guó)土資源部發(fā)布的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)（其統(tǒng)計(jì)口徑和方法保證了地價(jià)數(shù)據(jù)的“同質(zhì)可比性”，且具有較長(zhǎng)的時(shí)間序列，可以科學(xué)表征土地市場(chǎng)），運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法，探討21世紀(jì)以來中國(guó)部分宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地價(jià)變動(dòng)間的內(nèi)在關(guān)系，并對(duì)2008年國(guó)際金融危機(jī)影響之后，中國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市（全部省會(huì)城市、計(jì)劃單列市）地價(jià)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素的互動(dòng)影響進(jìn)行了初步分析與評(píng)價(jià)，并針對(duì)當(dāng)前中國(guó)土地市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)及調(diào)控政策提出了相關(guān)判斷與建議。全文所用地價(jià)數(shù)據(jù)均來自全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，土地供應(yīng)量數(shù)據(jù)來自國(guó)土資源部土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)，GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，如無特殊注明，均來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

1 宏觀經(jīng)濟(jì)因素與地價(jià)走勢(shì)的相關(guān)分析

1.1 經(jīng)濟(jì)基本面是地價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)在支撐

近10年間，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體快速發(fā)展，年均增速超過8%，經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)上升成為地價(jià)走勢(shì)的內(nèi)在支撐。數(shù)據(jù)顯示，2001—2011年，GDP增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率走勢(shì)基本相同，相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.64，在0.05水平下顯著（圖1）。這種在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展支撐下的地價(jià)增長(zhǎng)，類似于日本20世紀(jì)50—60年代的地價(jià)攀升，而與其20世紀(jì)80年代的地產(chǎn)泡沫時(shí)期存在顯著差別。

本輪金融危機(jī)之后，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢、外需環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢(shì)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)，對(duì)城市地價(jià)的支撐作用更為突出。這一時(shí)期，季度GDP增長(zhǎng)率與重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.84，2010—2012年，二者更是以接近的幅度向前推進(jìn)，2011年第四季度及2012年第一、二季度，受持續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，地價(jià)增幅大幅回落，遠(yuǎn)低于GDP，但與經(jīng)濟(jì)放緩背景下GDP增速的下降仍相吻合（圖2）。

1.2 資本力量是影響地價(jià)走勢(shì)的重要因素，作用效果存在近一年的滯后期

近年來，大量資金從不同渠道流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。資本力量集中反映了市場(chǎng)對(duì)土地的旺盛需求，在較大程度上影響著地價(jià)走勢(shì)。2009—2010年的新一輪地價(jià)快速攀升，被廣泛認(rèn)為與2008年末和2009年以來國(guó)家為刺激經(jīng)濟(jì)而放寬貨幣和信貸政策有著密切關(guān)聯(lián)。筆者的初步定量化分析顯示，2001—2011年，廣義貨幣（M2）增長(zhǎng)率和滯后一年的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率相關(guān)系數(shù)為0.52（圖3）。資本力量對(duì)地價(jià)走勢(shì)的影響在2008年后更為突出（圖4），這一時(shí)期的季度分析結(jié)果顯示，廣義貨幣增長(zhǎng)率、貸款余額增長(zhǎng)率均在綜合地價(jià)增長(zhǎng)率滯后4期（即一年）后，與其呈顯著正向相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)分別達(dá)到0.77和0.71。

時(shí)序分析顯示，貨幣供應(yīng)、信貸額度的變化對(duì)地價(jià)走勢(shì)作用明顯，且作用效果存在近一年的滯后期。

進(jìn)一步開展分用途觀測(cè)表明，商業(yè)、居住地價(jià)受資本力量的驅(qū)動(dòng)較為顯著，工業(yè)用地市場(chǎng)初現(xiàn)資本炒作跡象。相關(guān)性分析顯示，近10年間廣義貨幣增長(zhǎng)率同滯后一年的商業(yè)地價(jià)變化指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)為0.70，大幅超過其與綜合地價(jià)的關(guān)聯(lián)程度（圖5）。2008年后的季度分析結(jié)果顯示，廣義貨幣增長(zhǎng)率、貸款余額增長(zhǎng)率均在居住地價(jià)增長(zhǎng)率滯后4期（即一年）后，與其相關(guān)系數(shù)達(dá)到最高，分別為0.77和0.72（圖6）。工業(yè)地價(jià)在年度分析中未表現(xiàn)出與資本變化的顯著相關(guān)，但在近期的季度分析中，資本力量影響工業(yè)地價(jià)變化的跡象初步顯現(xiàn)，這也與筆者在2011年全國(guó)工業(yè)用地招拍掛情況調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的部分地區(qū)工業(yè)用地競(jìng)價(jià)案例相吻合，故高壓調(diào)控下，住宅市場(chǎng)擠出的熱錢轉(zhuǎn)向炒作工業(yè)地產(chǎn)的可能性值得警惕。

圖1 年度GDP增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.1 Annual growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

圖2 季度GDP累計(jì)增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.2 Quarterly cumulative growth rates of GDP and the composed land price in the key cities

圖3 年度M2增長(zhǎng)率、貸款余額增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.3 Annual growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

圖4 季度M2增長(zhǎng)率、貸款余額增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.4 Quarterly growth rates of M2,surplus loans and land price in key cities

圖5 年度M2增長(zhǎng)率、貸款余額增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市各業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.5 Annual growth rates of M2,surplus loans and different use land price

圖6 季度M2增長(zhǎng)率、貸款余額增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市各業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.6 Quarterly growth rates of M2,surplus loan and different land use price in the key cities

1.3 結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資對(duì)土地市場(chǎng)的影響力減弱，但房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)居住地價(jià)的帶動(dòng)作用仍然顯著

2001—2006年間，綜合地價(jià)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.69，呈顯著正向相關(guān)（圖7），但2007年以來，這種聯(lián)動(dòng)逐步減弱。一方面，地價(jià)增幅隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的變化波動(dòng)，而固定資產(chǎn)投資在政府引導(dǎo)下基本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)；另一方面，公建類項(xiàng)目在固定資產(chǎn)投資中的比重日益增大，一定程度上擠占了房地產(chǎn)開發(fā)投資的份額。近期的季度分析顯示，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率未呈現(xiàn)正向關(guān)系（圖8）。

盡管固定資產(chǎn)投資和綜合地價(jià)的相關(guān)性減弱，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是從需求面影響居住地價(jià)的重要力量，而且這種力量正在逐步增強(qiáng)，反映了中國(guó)近年來在投資驅(qū)動(dòng)下的居住地價(jià)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2001—2011年間，兩者年度增幅的相關(guān)系數(shù)為0.52（圖9），而2008年以來的季度分析結(jié)果顯示，相關(guān)系數(shù)已經(jīng)高達(dá)0.86，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與居住地價(jià)的走勢(shì)幾乎一致（圖10）。

1.4 快速推進(jìn)的城市化進(jìn)程是城市地價(jià)持續(xù)攀升的基礎(chǔ)力量

人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年以來，中國(guó)城鎮(zhèn)化率以年均1.25個(gè)百分點(diǎn)的速度增加，2011年中國(guó)城市人口首次超過鄉(xiāng)村人口。大量人口涌入城市，形成居住、就業(yè)、購(gòu)物等新增需求，并與各類改善性需求共同引致了用地壓力的增加，從而成為推動(dòng)地價(jià)持續(xù)攀升的基礎(chǔ)性力量。如圖11，城鎮(zhèn)化率百分點(diǎn)變動(dòng)和綜合地價(jià)指數(shù)、商服地價(jià)指數(shù)、住宅地價(jià)指數(shù)的百分點(diǎn)變動(dòng)趨勢(shì)一致，和它們的相關(guān)系數(shù)分別達(dá)到0.50、0.59、0.51，同時(shí)，城鎮(zhèn)化率與工業(yè)地價(jià)的變動(dòng)聯(lián)系并不緊密。

圖7 年度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.7 Annual growth rates of urban fixed asset investment and land price in the key cities

圖8 季度固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比與重點(diǎn)城市綜合地價(jià)同比增長(zhǎng)率Fig.8 Quarterly growth rates of investment in fixed assets and land price in the key cities

圖9 年度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率與重點(diǎn)城市居住地價(jià)增長(zhǎng)率Fig.9 Annual growth rates of real estate investment and residential land price in the key cities

圖10 季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比與重點(diǎn)城市居住地價(jià)同比增長(zhǎng)率Fig.10 Quarterly accumulated growth rates of the real estate development investment and residential land price in the key cities

圖11 中國(guó)城鎮(zhèn)化率年度百分點(diǎn)變動(dòng)和各業(yè)地價(jià)指數(shù)年度增長(zhǎng)量Fig.11 Annual percent change of Urbanization rate and different land use price index

圖12 城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比和重點(diǎn)城市居住地價(jià)同比Fig.12 Annual growth rate of city dweller consumption price index and the residential land price in the key cities

1.5 居住地價(jià)變動(dòng)與物價(jià)指數(shù)變動(dòng)一致，與人均收入增幅關(guān)聯(lián)性較弱

居住地價(jià)和物價(jià)指數(shù)同為反映某個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的價(jià)格變量，總體走勢(shì)一致。2008年以來，城市居民消費(fèi)價(jià)格同比指數(shù)與滯后一年的重點(diǎn)城市居住地價(jià)同比增幅間的相關(guān)系數(shù)為0.77（圖12）。但無論是地價(jià)的增幅，還是物價(jià)指數(shù)的提升，總體上同中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的增長(zhǎng)協(xié)調(diào)程度均較低，特別是2008年以來，居住地價(jià)與人均收入呈反向變動(dòng)（圖13），這一現(xiàn)象或能部分反映當(dāng)前民生問題中值得關(guān)注的一個(gè)方面。

1.6 工業(yè)地價(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)顯著

近10年來，中國(guó)工業(yè)地價(jià)總體走勢(shì)平穩(wěn)，除2007年工業(yè)用地出讓最低價(jià)政策的間接拉升和2008年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的直接影響外，其余年份增長(zhǎng)率波動(dòng)較小。相關(guān)分析顯示，規(guī)模以上工業(yè)增加值和工業(yè)地價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)一致，相關(guān)系數(shù)為0.51（圖14），反映了工業(yè)產(chǎn)出的績(jī)效直接影響投資者對(duì)工業(yè)用地的需求。

2008年以來，工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率與反映宏觀經(jīng)濟(jì)景氣的制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）走向幾乎一致，呈現(xiàn)顯著的正向相關(guān)關(guān)系（圖15）。PMI作為先行指標(biāo)，其波動(dòng)對(duì)地價(jià)的引導(dǎo)作用不可忽視。

2 土地市場(chǎng)上的“量—價(jià)”關(guān)系

2.1 重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)與供地量總體變化呈現(xiàn)逆規(guī)律性

加大供應(yīng)，緩解供需矛盾，進(jìn)而平抑價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，但近年土地市場(chǎng)的季度數(shù)據(jù)分析顯示，單方面調(diào)整供地量，并不能直接平抑價(jià)格波動(dòng)。供地量的同比、環(huán)比增長(zhǎng)率與同期綜合地價(jià)增長(zhǎng)率之間均未呈現(xiàn)顯著相關(guān)性，而供地同比增長(zhǎng)率與滯后半年的綜合地價(jià)同比增長(zhǎng)率則呈一定的正向相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.59，特別是2009年以來，全國(guó)重點(diǎn)城市建設(shè)用地供應(yīng)與地價(jià)總體趨于同向變化（圖16、17）。

圖13 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比和重點(diǎn)城市居住地價(jià)同比Fig.13 Growth rates of urban per capita disposable income and the residential land price in key cities

圖14 規(guī)模以上工業(yè)增加值同比和重點(diǎn)城市工業(yè)地價(jià)同比增長(zhǎng)率Fig.14 Growth rates of above-scale industrial added value and the industrial land price in the key cities

圖15 制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)和重點(diǎn)城市工業(yè)地價(jià)的環(huán)比增長(zhǎng)率Fig.15 PMI and residential land price growth rate in the key cities

圖16 重點(diǎn)城市建設(shè)用地供應(yīng)面積季度環(huán)比增長(zhǎng)率和綜合地價(jià)季度環(huán)比增長(zhǎng)率Fig.16 Quarterly growth rate of the construction land area supplied the and land price in the key cities

圖17 重點(diǎn)城市建設(shè)用地供應(yīng)面積季度同比增長(zhǎng)率和綜合地價(jià)季度同比增長(zhǎng)率Fig.17 Quarterly growth rates of the construction land area supplied and the land price in the key cities

2.2 商業(yè)用地價(jià)格與供應(yīng)量的關(guān)系相對(duì)合理，而居住用地的“量—價(jià)”關(guān)系受到其他因素的強(qiáng)力影響

在多輪房地產(chǎn)調(diào)控中，商業(yè)物業(yè)及商業(yè)用地受到的政策限制較少，商業(yè)用地的市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，預(yù)期土地供應(yīng)增加與商業(yè)地價(jià)增幅基本呈反向變動(dòng)，而時(shí)序數(shù)據(jù)的走勢(shì)雖然與預(yù)期大體一致，但定量化測(cè)算顯示，商服用地供給增長(zhǎng)率與商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率的相關(guān)系數(shù)，無論同比還是環(huán)比，均未達(dá)到顯著的水平。

對(duì)居住用地而言，2009年以來，居住地價(jià)季度環(huán)比增幅和住宅用地供給量季度環(huán)比增幅的相關(guān)系數(shù)為0.51，在0.1水平下顯著。分析認(rèn)為，在此階段，隨著大量財(cái)政資金的入市，信貸額度的放寬，大量資金流入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，充裕的資本主導(dǎo)了居住地價(jià)走勢(shì)，極大弱化了土地供應(yīng)的自主調(diào)節(jié)作用，土地供應(yīng)量的增加反而與地價(jià)、房?jī)r(jià)的上升產(chǎn)生互推作用，在數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)明顯的同向相關(guān)性。2012年6月以來，經(jīng)過了2011年以來的房地產(chǎn)“嚴(yán)控”措施，貨幣政策再次出現(xiàn)松動(dòng)，而居住地價(jià)指標(biāo)也敏感地止降回升，定性與定量分析均印證了現(xiàn)階段居住用地市場(chǎng)供求關(guān)系的復(fù)雜性。

2.3 對(duì)35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的分城市、分用途觀測(cè)顯示，絕大多數(shù)城市的供地量與地價(jià)關(guān)聯(lián)性較弱

筆者以2008年以來各城市、各用途，分季度的供地增幅與地價(jià)增幅為基礎(chǔ)，分別測(cè)算二者的同期相關(guān)系數(shù)和考慮滯后因素（地價(jià)滯后期為半年）的相關(guān)系數(shù)，結(jié)果顯示，各類分析中，未顯現(xiàn)顯著相關(guān)性的城市個(gè)數(shù)均超過70%。即使在極少數(shù)量呈現(xiàn)顯著相關(guān)性的城市中，同向相關(guān)也占據(jù)多數(shù)，與價(jià)值規(guī)律的理論曲線相佐。

“量—價(jià)”分析表明，無論從全國(guó)總量而言，還是就具體城市分析，在影響因素復(fù)雜，市場(chǎng)的區(qū)域壟斷特征明顯，特別是流動(dòng)性充裕的背景下，供應(yīng)量的單向調(diào)節(jié)均未取得明顯的預(yù)期效果?？梢钥闯觯谥袊?guó)現(xiàn)行非充分競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)制度及資源特征下，土地供應(yīng)量對(duì)地價(jià)的短期作用并不明顯，忽略其他經(jīng)濟(jì)因素的影響，單方面調(diào)整供應(yīng)量難以緩解供需矛盾，平抑價(jià)格的作用也極為有限。

3 結(jié)論與討論

由于土地管理領(lǐng)域的基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作開始較晚，相關(guān)數(shù)據(jù)的時(shí)序積累尚不足以支撐建立精度較高的回歸分析模型，本研究?jī)H以統(tǒng)一內(nèi)涵的地價(jià)數(shù)據(jù)和供應(yīng)數(shù)據(jù)與其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的相關(guān)分析和趨勢(shì)刻畫，結(jié)果顯示：近10年來，中國(guó)地價(jià)波動(dòng)上升的走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展總體向好的支撐和需求相協(xié)調(diào)；地價(jià)數(shù)據(jù)與各宏觀指標(biāo)、市場(chǎng)因素的緊密相關(guān)性，體現(xiàn)了中國(guó)土地資源市場(chǎng)化配置改革的初步成效，商服、住宅用地已經(jīng)擁有相對(duì)發(fā)育和完善的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，本研究初步顯化了以下三方面值得關(guān)注的問題：

一是地價(jià)具有復(fù)雜的形成和影響因素，在中國(guó)現(xiàn)行非充分競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)制度、資源特征及宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，單純通過供應(yīng)手段調(diào)控土地市場(chǎng)價(jià)格難以奏效。特別是在2007、2009年以來的幾輪波動(dòng)中，在資金等多因素主導(dǎo)市場(chǎng)的背景下，土地供應(yīng)的持續(xù)放量對(duì)地價(jià)的平抑作用十分被動(dòng)和有限，如何發(fā)揮供地的預(yù)期調(diào)控作用，尚需全方位考量、多因素配合。如果沒有穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策前提，難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)走勢(shì)，則容易出現(xiàn)土地供應(yīng)盲目追從當(dāng)前市場(chǎng)變化，進(jìn)而助推放大市場(chǎng)波動(dòng)的現(xiàn)象。此外，還應(yīng)注意過于集中地增加供地可能造成的資源低效利用。

二是地價(jià)漲幅與人均收入增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性下降不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，不利于社會(huì)的持續(xù)和諧。土地是人類生產(chǎn)生活的基本要素，土地成本的變化與人民生活的方方面面有著直接或間接的關(guān)系，因此，保持地價(jià)增長(zhǎng)與人均收入變化的長(zhǎng)期協(xié)調(diào)具有重要意義。

三是對(duì)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的投資炒作苗頭必須加以有效引導(dǎo)和監(jiān)管，以保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。近年來，以住宅市場(chǎng)為對(duì)象的調(diào)控政策階段性遏制了房地產(chǎn)投機(jī)，但在個(gè)別地方也出現(xiàn)了游資轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)，甚至直接進(jìn)入“招拍掛”市場(chǎng)，惡意哄抬工業(yè)地價(jià)的現(xiàn)象。對(duì)此，應(yīng)通過完善土地利用監(jiān)管機(jī)制予以有效約束。

總之，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的模式下，如何科學(xué)進(jìn)行宏觀調(diào)控、協(xié)調(diào)市場(chǎng)規(guī)律與行政管理的力量、促進(jìn)預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是各級(jí)管理者面臨的挑戰(zhàn)。就土地市場(chǎng)而言，不僅要關(guān)注地價(jià)走勢(shì)，更需對(duì)影響地價(jià)的宏觀、中觀、微觀等多層次因素進(jìn)行系統(tǒng)化分析，正確解讀地價(jià)變化背后的機(jī)理和原因，有助于提升調(diào)控政策、手段的精準(zhǔn)性和有效性。

（References）：

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