譚 峻，趙 妍

（1.中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系，北京100872；2.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會，北京100140）

1 前言

房價收入比是衡量居民住房價格承受能力的重要指標(biāo)。戰(zhàn)友與王偉利用2000—2006年中國29個省市的數(shù)據(jù)計算出住房價格、經(jīng)濟(jì)基本面對居民住房支付能力的影響存在明顯的區(qū)域差異[1]；王麗艷與王振坡以天津為例，對不同收入階層家庭的房價收入比、月還款額與月收入比的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，得到不同收入階層在住房購買力上存在顯著的差距[2]；羅力群與劉鵬田提出住房價格承受能力問題終究是一個主觀判斷的問題，除了房價收入比以外，還要考慮地區(qū)房價差異、社會保障體系的完善程度、民族習(xí)慣以及居民收入差距等因素[3]。筆者以中國銀監(jiān)會對個人還款比例的限額為基礎(chǔ)，構(gòu)建等額還款購房模型，以中國2000—2010年的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分析房價與居民收入水平之間的變化趨勢，為完善中國住房供應(yīng)體系提供參考。

2 基于購房模型的房價收入比測算

根據(jù)自由市場國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，家庭住房消費占可支配收入的30%以內(nèi)為正常，如果超過了30%，說明家庭的購房壓力較大[4]。正是基于這一經(jīng)驗數(shù)據(jù)，聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心設(shè)計了房價收入比（Housing Price to Income Ratio）以衡量家庭的住房購買力和承受力，并在《城市指標(biāo)指南》中對房價收入比進(jìn)行明確界定：房價收入比是居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比值，房價收入比在（3，6）區(qū)間為正常，超過6，就說明家庭購房壓力較大[5]。

2.1 購房模型

季如進(jìn)與陳玲玲采用遞增還款購房模型計算了1998年北京房價收入比[6]。本文借鑒其模型構(gòu)建，考慮等額還款是目前商業(yè)銀行個人住房貸款最常見方式，設(shè)計了等額還款購房模型（式1）。按照財務(wù)管理中等額年金貼現(xiàn)的思路，將未償還貸款按年貼現(xiàn)到當(dāng)前，從而可以計算出按照當(dāng)前的物價水平及銀行貸款利率，在既定房屋價格與貸款比例的前提下，居民所需承擔(dān)的年還款額與其年收入之間的比例關(guān)系。

假設(shè)住房人均居住面積的售價為p元，家庭人均年收入為y元，銀行住房貸款利率為i，貸款期限為n年，首付款比例為k，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為m。那么，等額還款購房模型為：

2.2 房價收入比公式

考慮中國實際情況及統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可獲得性，本文在計算房價收入比時進(jìn)行了如下處理：（1）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會第二十三次會議做城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況報告時表示，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7m2提高到2010年的31.6m2，為簡化計算，采用30m2的人均居住面積與家庭人口數(shù)的乘積作為單套住房面積；（2）采用城鎮(zhèn)家庭平均每人全年實際收入與家庭人口數(shù)的乘積作為家庭年收入。

根據(jù)購房模型，可以得到改良后的房價收入比計算公式：

式3中，R為房價收入比，p為住宅人均居住面積的售價，y為家庭人均年收入，m為每年貸款償還額占家庭年收入的比例（還款收入比），i為住房貸款利率，n為貸款期限，k為首付款比例。

式3表明，房價收入比與還款收入比成正比，還款收入比越大，說明家庭收入用于購房的支出就越大，當(dāng)然房價收入比就高。房價收入比與還款期也呈正相關(guān)，還款期越短，說明家庭償還貸款的能力就越強(qiáng)，進(jìn)而說明房價收入比較低。

2.3 房價收入比合理區(qū)間的判定

中國銀監(jiān)會2004年發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》規(guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），即m不得超過50%。顯然，中國金融機(jī)構(gòu)在多年住房制度改革實踐中有一個共識，普通居民住房消費月還款收入比超過50%將給放貸帶來潛在風(fēng)險。筆者取銀行貸款利率為7%，首付比例為30%，參考式3計算出家庭在不同還款收入比和不同貸款期限下的房價收入比（表 1）。

表1 不同還款收入比下的房價收入比（i=7%，k=30%）Tab.1 HPIR by different m ratio（i=7%，k=30%）

筆者在完成中國人民大學(xué)科研基金項目“發(fā)展方式轉(zhuǎn)變下城市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整方略研究”時，在北京數(shù)十個售樓處做過問卷調(diào)查，在購買第一套住房人群中，超過八成受訪者選擇貸款期限5—20年，可以接受的最長還款期限在20年；超過七成的受訪者認(rèn)為住房月還款在30%以內(nèi)基本不影響家庭的其他消費。分析表1并結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)，可以得出如下判斷：（1）根據(jù)中國銀監(jiān)會規(guī)定的還款收入比上限50%，考慮貸款購房家庭貸款期限5—20年，中國城鎮(zhèn)普通居民家庭的房價收入比的合理區(qū)間大約為2.9—7.6。（2）貸款期限20年、還款收入比30%時的房價收入比為4.5。可以認(rèn)為房價收入比低于4.5是“安全區(qū)域”，貸款購房家庭可以自由選擇還款期限與還款額，基本不會對其他消費產(chǎn)生太大影響。（3）貸款期限20年、還款收入比50%時的房價收入比為7.6。可以認(rèn)為該值是一般家庭和金融機(jī)構(gòu)都能夠接受的房價收入比的一個“拐點”；房價收入比處于4.5—7.6之間屬于“壓力區(qū)域”，貸款購房家庭需根據(jù)收入水平，選擇與其相適應(yīng)的還款方式或住房類型，會對其他消費有影響，但在可承受范圍之內(nèi)；房價收入比超過7.6將跨入“警戒區(qū)域”，貸款購房家庭即使通過延長貸款年限，其月還貸也十分吃力，嚴(yán)重影響其他消費，幸福指數(shù)降低。

綜上所述并考慮綜合因素，筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)百姓家庭的房價收入上移接近8時，各級政府應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，不失時機(jī)地通過市場干預(yù)措施抑制住房價格過快上漲。

3 房價收入比合理區(qū)間的實證分析

3.1 全國及北京市還款收入比分析

根據(jù)2000—2010年全國和北京的商品房銷售均價與城鎮(zhèn)家庭平均收入的數(shù)據(jù)來計算還款收入比（表2）。假設(shè)不考慮商品房首付資金來源，首付30%，20年還貸期，購買人均30m2住宅商品房，每年支付7%的銀行貸款利息。

按照中國銀監(jiān)會50%還款收入比的規(guī)定來衡量家庭的購房還款壓力，可以得到以下結(jié)論：（1）從全國范圍來講，住宅商品房價格相對合理，居民每年償還貸款額占家庭年收入的比例從2005年開始都是小于50%的，最近幾年基本維持在44%左右，總體講，全國整體房價基本處于家庭可接受范圍；（2）從北京的數(shù)據(jù)來看，還款收入比一直處在50%限值以上，尤其是2007年后，還款收入比一直維持在80%以上的高位，2010年甚至超過了100%，比較合理的解釋是外區(qū)域投入到北京住宅市場的投資占到很大比例，可謂全國人民（也有大量境外資金）托起北京樓市，由此可見，北京的住宅商品房價格已經(jīng)大大超過了一般家庭的可支付能力。

3.2 全國整體房價收入比并未明顯攀高

從全國范圍來看，2001—2010年間，房價收入比在6.3—9.3之間波動，全國整體的房價收入比多數(shù)時期處在壓力區(qū)間范圍內(nèi)，也就是說，家庭購房存在較大壓力，但尚在家庭可承受范圍之內(nèi)，總體上講房價收入比并未明顯攀高。分析原因主要有以下三個方面：（1）房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象并未遍及全國，雖然一線及多數(shù)二線城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，但中小城市的住房價格增長緩慢平穩(wěn)；（2）全國各地經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)拉低了住宅商品房的需求；（3）全國城鎮(zhèn)居民的收入增長快于房價上漲，從表2可以看出，最近10年全國城鎮(zhèn)家庭平均每人全年實際收入年均增加12.9%，而住宅商品房銷售價格的年均增幅為9.5%，尤其是2005年以后受資本市場利好等因素影響，城鎮(zhèn)家庭平均每人全年實際收入年均增長22.5%，促成了2005年后房價收入比逐年小幅下降的趨勢。

表2 2000—2010年北京市和全國整體的還款收入比與房價收入比Tab.2 RIR and HPIR for Beijing and China over 2000—2010

3.3 北京市房價收入比偏離正常

2001—2010年北京市的房價收入比在8.3—15.4之間波動，且波動幅度較大。2007年以后的房價收入比超過了12，房價收入比趨于惡化?；叩姆績r收入比不僅造成當(dāng)前區(qū)域內(nèi)住房購買力下降，也使未來的購買力缺乏后勁。人一生的積蓄是有限的，在住房方面花費過多，相應(yīng)其他消費，包括教育、醫(yī)療、娛樂等支出都會下降，生活質(zhì)量和幸福指數(shù)都將受到影響。通過對表2數(shù)據(jù)的分析可以得到，北京市房價收入比上漲的主要原因是住宅商品房銷售價格的拉動。導(dǎo)致住宅價格暴漲的主要原因：第一，地方政府的“土地財政”推動房價過快上漲。1994年分稅制改革以來，地方的財政收支嚴(yán)重失衡，地方政府除了依靠土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的稅收來補充財政資金以外別無選擇，導(dǎo)致地價、房價進(jìn)入了循環(huán)增長的怪圈。第二，房地產(chǎn)兼具使用和投資的雙重屬性。房地產(chǎn)投資收益高、回報快，加上北京作為首都和國際化大都市，自然會受到大量國內(nèi)外投資者及國際熱錢的追捧，而投資行為不可避免會轉(zhuǎn)化成為投機(jī)行為。數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)市場上的空置率超過27%[7]，北京已經(jīng)形成了自用需求的居民買不起房，投機(jī)者擁有多套房產(chǎn)待價而沽的局面。第三，北京居民住房剛性需求巨大。每年大量高校留京畢業(yè)生、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員以及“北漂一族”，產(chǎn)生巨大的潛在住房剛性需求，加劇了城市的住房供需缺口；中國城鎮(zhèn)化對基本住宅的剛性需求，城鎮(zhèn)居民生活品質(zhì)提升對住宅的改善性需求，舊城拆遷改造對住宅的被動性需求，決定了未來一段時期中國住宅市場供不應(yīng)求的基本態(tài)勢。第四，北京居民的可支配收入水平相比于全國有所下降。由表2數(shù)據(jù)計算可得，2000年以來，北京市居民人均全年實際收入增長為12.4%，與全國水平基本持平，但是北京市住宅價格的年均增幅達(dá)15.1%，增幅遠(yuǎn)高于全國整體水平，再加上北京市等大城市其他生活成本支出相對更高，居民收支狀況實際是負(fù)走向。

4 結(jié)束語

中國改革開放過去了30多年，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，已由一個平均主義盛行的國家變成一個貧富差距較大的國家。新華社世界問題研究中心研究員叢亞平與李長久認(rèn)為中國現(xiàn)在的基尼系數(shù)接近0.5，超過國際公認(rèn)的0.4的警戒線，美國是5%的人口掌握了60%的財富，中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富，成為全球兩極分化最嚴(yán)重的國家[8]。顯然，國家解決收入差距懸殊，除了向富人征稅之外，還要從分配制度上著手改革，加大對中等以下收入人群的補貼，讓廣大人民群眾更充分地享受到改革開放的成果。

在住宅方面，國家應(yīng)對于城鎮(zhèn)不同收入階層制定不同的住房政策，使不同收入階層的房價收入比處于合適的區(qū)間范圍。進(jìn)入21世紀(jì)，中國開始重視解決中等以下收入家庭的住房問題，為低收入家庭提供廉租房，為較低收入家庭提供享受地價、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套及稅費等方面優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適用房或公共租賃房[9]。不過與商品房開發(fā)面積相比，上述保障性住房的開發(fā)規(guī)模還非常有限，與百姓需求差距甚遠(yuǎn)。值得欣慰的是，中央政府現(xiàn)在已經(jīng)注意到這點，要求地方政府最近幾年必須加大保障性住房建設(shè)。對中低收入家庭，政府采取了兩限房政策或貸款優(yōu)惠政策。通過市場化配置的普通商品住宅基本滿足中等收入家庭居住需求，但在北京、上海、深圳、廣州這些房價高企的一線城市和武漢、杭州等二線城市，單純靠市場機(jī)制來解決中等收入家庭的居住問題顯得十分乏力，還必須通過政府出臺宏觀調(diào)控政策，使中等收入家庭以合理的價格購買到自住商品房。

（References）:

［1］ 戰(zhàn)友，王偉.經(jīng)濟(jì)基本面、住宅價格與居民住房支付能力——以區(qū)域差異為視角的面板數(shù)據(jù)模型估計［J］.經(jīng)濟(jì)問題探索，2008，（9）：171-175.

［2］ 王麗艷，王振坡.城市居民購房支付能力實證分析——以天津為例［J］.開放導(dǎo)報，2007，（4）：92-94.

［3］ 羅力群，劉鵬田.“房價收入比”和居民住房價格承受能力［J］.價格理論與實踐，2006，（9）：43-44.

［4］ 蘇多永，張祖國.房價收入比研究的發(fā)展改進(jìn)［J］.中國房地產(chǎn)，2009，（4）：14-16.

［5］ 楊文武.房價收入比的指標(biāo)研究［J］.統(tǒng)計研究，2003，（1）：47-49.

［6］ 季如進(jìn)，陳玲玲.關(guān)于家庭可承受的房價與收入之比［J］.中國房地產(chǎn)金融，1998，（5）：39-41.

［7］ 張景秋.北京27.16%住房空置率數(shù)據(jù)由來［N］.中國經(jīng)營報，2010-9-20（A6）.

［8］ 叢亞平，李長久.收入分配四大失衡帶來經(jīng)濟(jì)社會風(fēng)險來源［N］.經(jīng)濟(jì)參考報，2010-5-21（8）.

［9］ 許云華.從房價收入比看城市住房供給體系的構(gòu)建——以蚌埠市為例［J］.城市發(fā)展研究，2009，（7）：79-83.