齊華 劉翔

（長沙民政職業(yè)技術(shù)學院，湖南長沙 410004）

當前，我國居民住房價格不斷上漲，遠遠超過了最低收入居民家庭的支付能力，解決最低收入居民住房問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個社會問題。廉租房作為住房保障制度的基石，是政府解決最低收入家庭住房困難、緩解住房消費領域矛盾的一種有效手段，合理選擇廉租房配租方式，對于滿足最低收入人群住房需求、減少政府支出、穩(wěn)定住房市場、維持社會安定和諧無疑具有重要的作用。

一、當前我國廉租房配租方式現(xiàn)狀

廉租房的配租方式是根據(jù)不同區(qū)域、不同階段的經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況而定的。依據(jù)國家建設部于1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》(建設部第70號令，廉租住房的配租方式只限于實物配租范圍。建設部等五部2003年頒布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》(建設部第120號令)中規(guī)定廉租房的配租方式以貨幣補貼為主，實物配租、租金核減為輔。在2007年，建設部等九部(局)頒布《廉租住房保障辦法》，其中表明廉租房的配租方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合的方式。由此可見，目前我國廉租房配租方式主要有實物配租和貨幣補貼兩種。

實物配租方式，即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面積標準的住房。廉租房租金按維修費、管理費兩項因素確定，租金標準實行政府定價，可按最低收入家庭收入的5%或公房租金水平的5%一10%確定，這種方式以廣州、福州等部分城市為代表。

貨幣補貼方式是指政府為符合條件的廉租家庭按其家庭的配租標準發(fā)放補貼租金，由其到市場上自行租賃房屋或選擇廉租住房管理部門推薦的合適房源，租住雙方簽訂廉租住房合同后，出租方定期到指定銀行提取補貼部分租金。這種方式以上海、北京等部分城市為代表。

二、不同配租方式的經(jīng)濟學分析

分析前提：

（1）假設住房租賃市場中的均衡價格為P*,均衡數(shù)量為Q*；

（2）假設廉租住房保障面積標準為Am2/人；

（3）廉租對象受家庭收入預算的硬約束，只能在市場租金P*下租賃到Q0的住房面積；

（4）租金補貼標準以補足廉租對象個人支付能力與現(xiàn)時市場租金的缺口為目的。

1、貨幣補貼對住房租賃市場的影響

在圖1中，橫軸代表租賃房屋的數(shù)量，縱軸代表單位租金價格，S代表住房租賃市場上的供給曲線，D0代表配租前單個廉租對象的需求曲線，廉租對象受收入預算的硬約束，只有租金降低到P1的水平，才能負擔得起A量的住房，而目前市場租金價格是P*，因而有((P*-P1)的租金缺口。顯然，廉租對象對此力不從心，需要政府的保障支持。(P*-P1)的租金缺口是政府制定廉租租金補貼標準的一個重要參考指標。假定不存在資金供給不足問題，租金補貼量應該不低于(P*-P1)。設政府廉租補貼量定在(P*-P1)，相當于廉租對象增加了等量的收入。如果廉租對象將租金補貼全部專款專用，他對市場上住房的需求量就會增加，在供給不變的情況下市場租金的價格會上升，新的均衡價格為P2。這樣，租金補貼的最終結(jié)果是：廉租對象按照P2的價格租住到Q1的住房量，住房實際消費量有所增加，但增量為(Q1-Q0)，通常達不到A的住房保障標準。

2、實物配租對住房租賃市場的影響

圖2中，S是市場供給曲線，D是市場需求曲線(與圖1不同，不是廉租家庭的單個需求曲線)。市場均衡價格和均衡數(shù)量分別是P*和Q*。設廉租對象數(shù)量為n，按照上文單個廉租對象在P*的水平上只能消費Q0，則所有廉租對象在P*的水平上的市場需求量是nQ0。

鑒于廉租對象相對廉租住房的保障面積標準A，存在(A-Q0)的缺口，政府用實物配租的方式補足，并將廉租租金價格定在不高于P1的水平上。假設廉租住房以新建為主，廉租租金為P1，廉租對象的需求都能在保障面積標準A上得到滿足。對整個住房市場而言，由于廉租住房是增量住房定向供給，不納入市場運作，市場房源的供給量基本不變，但由于廉租對象轉(zhuǎn)向保障性公共住房，相當于減少了nQ0的對市場商品住房的需求量。市場需求曲線D向左下方移至D1，在(P3，Q2)上實現(xiàn)供求平衡，其中Q*-Q2=nQ0

這樣，實物配租對住房租賃市場供求的影響結(jié)果就是：市場均衡價格下降，均衡數(shù)量減少。

三、不同配租方式的成本比較

在實物配租的情況下，政府的補貼額并不能被簡單地看作是建設成本、土地開發(fā)成本和管理經(jīng)營成本等總成本減去廉租租金收入。從機會收益角度考察，政府補貼相當于廉租公共住房獲取市場租金的機會收益減去廉租租金收入，用Y1表示。而采用租金補貼方式，政府的補貼額直接表現(xiàn)為支付的租金補貼總額，用Y2表示。圖1和圖2反映出：

Y1=P3·A·n-P1·A·n

Y2=P*·A·n-P1·A·n

Y1-Y2=P3·A·n-P*·A·n＜0

則Y1＜Y2

四、結(jié)論

從以上分析可以看出，若不考慮其他影響因素，為達到相同的住房保障標準，租金補貼比實物配租花費的資金要多，或者說，在政府支出相同資金的情況下，實物配租比租金補貼幫助的廉租對象更多。因此，當前及以后很長一段時間，我國廉租房保障制度應該以實物配租為主，全國各省市應該以滿足大量最低收入家庭對廉租房的需求為目標，大量興建區(qū)位合理、戶型設計良好、配套齊全的廉租房。

[1]白玉，張洪.我國廉租房配租方式的實證研究[J].經(jīng)濟師，2008，（9）.

[2]陳婷婷.對我國當前廉租房配租方式的相關(guān)思考[J].中國房地產(chǎn)金融，2007，（7）.

[3]楊真玉.中國合理選擇廉租房配租方式的探討[J].社會研究，2011，（11）.