徐澤邦

(武漢工程大學(xué)，湖北 武漢 430073)

一、住房消費(fèi)群體分析

針對(duì)我國(guó)目前的住房問(wèn)題，我們可以根據(jù)住房消費(fèi)者的主要特征，細(xì)分我國(guó)現(xiàn)階段住房消費(fèi)者，按其對(duì)住房的需求程度與消費(fèi)能力，將其分成不同群體，再研究各群體的消費(fèi)行為特點(diǎn)，最后針對(duì)各群體，從政府制定政策、開(kāi)發(fā)商制定營(yíng)銷(xiāo)策略的角度，提出解決不同群體住房問(wèn)題的對(duì)策。使居者有其屋，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)賺，政府有稅收，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展。

住房消費(fèi)者的特征隨年齡、職業(yè)、家庭收入、地域等不同有很大差異。這里著重分析購(gòu)房者需求與支付能力特征兩個(gè)因素。因?yàn)檫@兩個(gè)因素直接決定其是否購(gòu)買(mǎi)、用什么方式購(gòu)買(mǎi)，是導(dǎo)致當(dāng)前“房?jī)r(jià)過(guò)高且增長(zhǎng)迅猛”的兩個(gè)最主要因素，其它原因均應(yīng)為次要因素。且看武漢市與天津市的調(diào)查數(shù)據(jù)。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)[4]轉(zhuǎn)載的《2011武漢市民消費(fèi)調(diào)查報(bào)告》中,關(guān)于住房消費(fèi)的內(nèi)容是根據(jù)1574個(gè)商品房消費(fèi)專(zhuān)題調(diào)查有效樣本做出的。調(diào)查反應(yīng)了武漢購(gòu)房者的需求與收入情況，調(diào)查結(jié)果如表1。

這里有三個(gè)有意義的數(shù)據(jù):81%的家庭平均月收入8000元以?xún)?nèi)，78%的受訪(fǎng)者不認(rèn)為武漢房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，80%的人愿買(mǎi)中等面積住房。

也就是說(shuō)，在2011年的武漢，有大約80%的家庭月收入在8000元以?xún)?nèi)，他們不認(rèn)為武漢房?jī)r(jià)很高，并且愿意購(gòu)買(mǎi)中等面積住房。

表1 2011武漢市民住房消費(fèi)調(diào)查結(jié)果

天津市2011年完成的網(wǎng)上調(diào)查(見(jiàn)表2)[5-6]內(nèi)容更豐富，雖難以直接與武漢市數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)比較，但可以得到類(lèi)似的結(jié)論:天津有70%～80%的家庭，愿意月供不超過(guò)3000元，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)80萬(wàn)元以?xún)?nèi)的中等面積住房，且剛需多，并需要銀行的幫助。

這兩組數(shù)據(jù)扼要反應(yīng)了武漢和天津市主要購(gòu)房群體容量及其支付意愿與購(gòu)買(mǎi)房型。結(jié)合其它文獻(xiàn)[5]，將購(gòu)房群體重新歸納、分類(lèi)如下。

從住房消費(fèi)需求特征看，有高收入階層投資需求、中產(chǎn)階層購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)需求、中低收入家庭改善住房需求、新增城鎮(zhèn)人口安居需求[5]或新成立城鎮(zhèn)家庭需求等五種類(lèi)型。大類(lèi)可分為改善型與剛需型兩類(lèi)。

從付款方式角度看，可將住房消費(fèi)群體分為現(xiàn)款支付型與借貸型兩類(lèi)。

表2 2011天津市民住房消費(fèi)調(diào)查結(jié)果

將兩者分別為橫軸與縱軸疊加在一個(gè)坐標(biāo)系中（如圖1），則出現(xiàn)了四個(gè)象限，本文將各象限對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體分別定義為富裕型、殷實(shí)型、救濟(jì)型、經(jīng)濟(jì)型。其各自的共性特征為:

富裕型位于第一象限，其既有投資需求，又有改善住居條件的需求，是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐利的對(duì)象。投資或投機(jī)性購(gòu)房就屬于這一類(lèi)；

殷實(shí)型位于第二象限，其因分戶(hù)或遷移等原因，對(duì)住房有剛性需求，同時(shí)有相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，是房地產(chǎn)市場(chǎng)最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)；

救濟(jì)型位于第三象限，其雖有剛性需求，但購(gòu)買(mǎi)能力有限，必須借貸才可達(dá)到目的，是房地產(chǎn)市場(chǎng)愛(ài)莫能助的對(duì)象；

經(jīng)濟(jì)型位于第四象限，有改善住居條件的需求，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。該群體通常是將現(xiàn)有住房置換為條件較好的住房，算是有產(chǎn)者，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的底端客戶(hù)。個(gè)別冒險(xiǎn)性強(qiáng)的投機(jī)性購(gòu)房者也屬于這一類(lèi)，他們不惜借錢(qián)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，冒險(xiǎn)投資。

二、不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)

四種消費(fèi)群體因其自身購(gòu)買(mǎi)實(shí)力及對(duì)住房的需求程度不同，表現(xiàn)出的消費(fèi)特點(diǎn)也不同，分別為:

對(duì)于富裕型，該類(lèi)人群屬于有錢(qián)人，用現(xiàn)款買(mǎi)房。購(gòu)買(mǎi)“商品房”是他們相對(duì)保險(xiǎn)、收益率較高的投資手段（這是我國(guó)投資市場(chǎng)不健全的結(jié)果[1]）。對(duì)他們而言，改善居住條件是附帶的，更重要的是投資?；蛘哒f(shuō)，他們不是買(mǎi)房產(chǎn)，是“買(mǎi)地產(chǎn)”。他們花錢(qián)不眨眼！

對(duì)于殷實(shí)型，該類(lèi)人群也用現(xiàn)款買(mǎi)房，但因客觀條件限制而必須買(mǎi)房，投資是附帶的。他們主要是新增城鎮(zhèn)人口、新成立城鎮(zhèn)家庭、拆遷戶(hù)等。他們買(mǎi)房有計(jì)劃，花錢(qián)沒(méi)問(wèn)題。

對(duì)于救濟(jì)型，該類(lèi)人群是既沒(méi)有錢(qián)又特別需要房的那一類(lèi)，他們需要解決的是基本的生存居住問(wèn)題。他們主要是城鎮(zhèn)貧困人口、外來(lái)低收入人群。他們需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的準(zhǔn)備，然后才能買(mǎi)房，或者，靠自己能力根本就難以買(mǎi)房。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)型，該類(lèi)人群有一點(diǎn)錢(qián)，有居住地，但居住條件差，需要改善。他們要做的是“借點(diǎn)錢(qián)，過(guò)得更舒服些”。他們主要是城鎮(zhèn)有一定收入的人群、應(yīng)該是城市的大部分人口。經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的準(zhǔn)備便可以買(mǎi)房，是條件成熟便下手的買(mǎi)房主力人群。

圖1 中國(guó)目前房屋市場(chǎng)消費(fèi)群體形勢(shì)圖

三、對(duì)策建議

首先明確，本文不贊成，因?yàn)樽》繂?wèn)題關(guān)系到大多數(shù)人，就要政府這只“有形之手”發(fā)揮作用。房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展需要的是市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”的調(diào)控、政策法律的規(guī)范。只有這樣，才能經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰，形成自然成熟的市場(chǎng)。本文同樣不贊成“堅(jiān)決打擊投機(jī)行為”。只要按法律規(guī)定行動(dòng)，無(wú)論投資、投機(jī)，都符合“法不禁止皆可為”原則，均應(yīng)受到法律的保護(hù)，任何形式的“打擊”都是不合法的，對(duì)市場(chǎng)主體都是不公平的。在此前提下,從這四類(lèi)住房消費(fèi)者的需求特征、消費(fèi)特點(diǎn)出發(fā)，提出以下建議，希望對(duì)政府制定政策、開(kāi)發(fā)商制定營(yíng)銷(xiāo)策略有所啟示。

對(duì)于富裕型群體，其需要的房子有市場(chǎng)去滿(mǎn)足,什么價(jià)格也好，什么標(biāo)準(zhǔn)也好，都有市場(chǎng)定，國(guó)家就是收稅，收超額的稅！而且規(guī)定，超額部分用于補(bǔ)貼保障性住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。對(duì)這一類(lèi)人，政府可以收高稅、開(kāi)發(fā)商可以賺大錢(qián)。

對(duì)于殷實(shí)型，由于他們有實(shí)力買(mǎi)房，所以，其需要的房子也應(yīng)有市場(chǎng)去滿(mǎn)足,只因?yàn)樗麄兪恰皠傂琛睂?duì)象，政府要規(guī)范這部分市場(chǎng)，以免他們“被高價(jià)”、被開(kāi)發(fā)商“綁架”。對(duì)這一類(lèi)人，政府可以收適當(dāng)?shù)亩?、開(kāi)發(fā)商可以賺政策規(guī)定上限的錢(qián)。

對(duì)于救濟(jì)型，這是真正的弱者、窮人，他們甚至是“雖然有家，但無(wú)處可歸”。這類(lèi)人的住房問(wèn)題必須有政府解決，而不是靠、更不是強(qiáng)制市場(chǎng)來(lái)解決。對(duì)這一類(lèi)人，政府要資助、開(kāi)發(fā)商不能賺錢(qián)甚至要獻(xiàn)愛(ài)心。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)型，這個(gè)群體不屬于窮人，他們?cè)谶m當(dāng)借貸的情況下可以購(gòu)房，是開(kāi)發(fā)商力爭(zhēng)服務(wù)的對(duì)象，他們之間的買(mǎi)與賣(mài)最能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與市場(chǎng)規(guī)律。對(duì)這一類(lèi)人，政府應(yīng)該收少量的稅、開(kāi)發(fā)商只能賺政策規(guī)定下限的錢(qián)。

此外，政府要鼓勵(lì)建經(jīng)濟(jì)型住房，甚至允許在個(gè)別區(qū)域（比如鐵路附近）個(gè)人可以自建經(jīng)濟(jì)型住房。所謂鼓勵(lì)，就是政府讓利、開(kāi)發(fā)商微利。這樣便能保證經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)量，保證經(jīng)濟(jì)型住房購(gòu)買(mǎi)群體的利益，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格。

五、結(jié)論

中國(guó)目前住房消費(fèi)特點(diǎn)有:高收入階層投資需求、中產(chǎn)階層置業(yè)需求、中低收入家庭改善住房需求、新增城鎮(zhèn)人口安居需求、新成立城鎮(zhèn)家庭需求等五種類(lèi)型。付款特點(diǎn)有:現(xiàn)款支付型與借貸型兩類(lèi)。住房消費(fèi)群體分為:富裕型、殷實(shí)型、救濟(jì)型、經(jīng)濟(jì)型。各自的消費(fèi)行為為:富裕型現(xiàn)款買(mǎi)房，是房市投資或投機(jī)的主力，不看房?jī)r(jià)，看投資價(jià)值，是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐利的對(duì)象；殷實(shí)型現(xiàn)款買(mǎi)房，兼顧房?jī)r(jià)與投資，是房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)；救濟(jì)型購(gòu)買(mǎi)能力低，須借貸買(mǎi)房，重房?jī)r(jià)無(wú)投資需求，是政府重點(diǎn)扶持的對(duì)象；經(jīng)濟(jì)型有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的底端客戶(hù)。

相應(yīng)的對(duì)策建議:對(duì)富裕型，市場(chǎng)定價(jià)，政府收高稅、開(kāi)發(fā)商賺大錢(qián)；對(duì)殷實(shí)型，政府要加強(qiáng)規(guī)范，政府收適當(dāng)?shù)亩?、開(kāi)發(fā)商賺適當(dāng)?shù)腻X(qián)；對(duì)救濟(jì)型，其住房問(wèn)題必須有政府解決，政府要資助、開(kāi)發(fā)商要對(duì)其獻(xiàn)愛(ài)心。允許低收入人群在個(gè)別區(qū)域（比如鐵路附近）自建低成本住房；對(duì)經(jīng)濟(jì)型，政府收少量稅、開(kāi)發(fā)商賺少量錢(qián)。

為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，要確保窮人能夠低成本取得住所；對(duì)于富人，讓其自由購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)；對(duì)中間層人群，政府應(yīng)鼓勵(lì)其置業(yè)，保障其安生。

[1]閆小青.平民建筑匱乏癥.中國(guó)周刊.2012(5).

[5]對(duì)消費(fèi)者趨勢(shì)與特征的研究[OB/OL].http://zhidao.baidu.com/question/144711194.html,2012.8.21

[6]國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào),國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，2010-01-07.

[7]文林峰.房地產(chǎn)行業(yè)短期調(diào)控與長(zhǎng)期制度建設(shè)[J].城鄉(xiāng)建設(shè),2008(12).