中天房地產(chǎn)公司 馮杰

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控包括很多方面，如財(cái)務(wù)預(yù)算管理、資金管理、戰(zhàn)略管理、融資管理等，這幾個(gè)方面屬于財(cái)務(wù)管控的核心要點(diǎn)。本文將對(duì)這幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述與分析，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

一、預(yù)算管理統(tǒng)領(lǐng)全局，必須進(jìn)行全面預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控中預(yù)算管理起著統(tǒng)領(lǐng)全局的作用，由此可見，對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算便顯得尤為重要。全面預(yù)算包括年度預(yù)算和月度預(yù)算，而年度預(yù)算的關(guān)鍵在于月度預(yù)算的執(zhí)行程度。其中，月度預(yù)算也是年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與年度預(yù)算的分解，主要包括：費(fèi)用的調(diào)控、資金的管理、同年度的預(yù)算相較出現(xiàn)的預(yù)計(jì)偏差以及月度預(yù)算的詳細(xì)分析報(bào)告等。月度預(yù)算能否按照進(jìn)度嚴(yán)格去執(zhí)行并執(zhí)行到位，對(duì)于預(yù)先制定的年度目標(biāo)與年底的預(yù)算是否順利實(shí)現(xiàn)有著巨大的影響。也就是說，如果月度的預(yù)算沒有順利實(shí)施到位，那么年度目標(biāo)與預(yù)算有可能就完全達(dá)不到。在具體的預(yù)算管理操作中，一般可以根據(jù)以下三個(gè)方面展開全面預(yù)算的執(zhí)行：

在一個(gè)月結(jié)束之后，相關(guān)工作人員應(yīng)該及時(shí)將月度預(yù)算達(dá)成的有關(guān)分析報(bào)告編制出來，可以利用曲線圖或者柱狀圖等方式，將結(jié)果呈現(xiàn)在大家面前，并計(jì)算出預(yù)算達(dá)成偏差，再結(jié)合月度預(yù)算的實(shí)施情況，進(jìn)行年度預(yù)算達(dá)成偏差的預(yù)測(cè)。

當(dāng)某些預(yù)算設(shè)置了一定的財(cái)務(wù)審批權(quán)限或者工作權(quán)限，對(duì)于這種情況，一般可以將預(yù)算內(nèi)的支出交給相關(guān)單位的總經(jīng)理進(jìn)行處理即可。至于那些預(yù)算之外的支出，則應(yīng)該相應(yīng)的提高審批的權(quán)限級(jí)別，同時(shí)增加其審批流程，使得預(yù)算更加合理。

二、資金管理靈活周轉(zhuǎn)，實(shí)行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支

房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，為了最大化實(shí)現(xiàn)資金管理的靈活周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)實(shí)行管理化的統(tǒng)收統(tǒng)支。實(shí)行資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，能夠確保資金的收支安全，同時(shí)也能最大化的提高收支資金的使用效率，能夠加速資金的流轉(zhuǎn)。實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支管理模式，實(shí)現(xiàn)資金的靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)該做到以下三點(diǎn)：

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理中心有必要為每個(gè)成員單位都設(shè)置一個(gè)相應(yīng)的收入與支出賬戶，其中收入賬戶必須由房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)中心統(tǒng)一進(jìn)行管理，而支出賬戶在一定程度上可以由每個(gè)成員單位自行支配和處理，而房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理中心在進(jìn)行賬戶劃撥經(jīng)費(fèi)的時(shí)候應(yīng)該按照每月的預(yù)算所需進(jìn)行。這樣能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金管理實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)收統(tǒng)支”，并且也能實(shí)現(xiàn)每個(gè)成員單位的“收支兩條線”的資金管理。

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的規(guī)模與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)需求，合理設(shè)置企業(yè)的“現(xiàn)金最高庫(kù)存量”與“現(xiàn)金最低庫(kù)存量”。按正常水平計(jì)算，現(xiàn)金最低庫(kù)存量大約應(yīng)該占資金總量的8%，而現(xiàn)今最高庫(kù)存量應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況設(shè)定，一般而言設(shè)置為現(xiàn)金最低庫(kù)存量的兩倍最佳。為了能讓企業(yè)在現(xiàn)金最低庫(kù)存量的情況下也能最大限度使用資金，就要對(duì)資金進(jìn)行定期的壓力測(cè)試，通過這種方式，能夠有效控制先進(jìn)最低庫(kù)存量與現(xiàn)今最高庫(kù)存量，確保企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，也能將多余的資金投入到其他方面的經(jīng)營(yíng)中，提高資金使用率與收益水平。

三、戰(zhàn)略管理必須明確，合理設(shè)置業(yè)績(jī)規(guī)劃

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)若要持續(xù)發(fā)展，必須保證公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)才行，對(duì)于那些每年業(yè)績(jī)只是“過山車”式的公司而言，很難得到市場(chǎng)與投資者的親睞。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有一個(gè)長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)規(guī)劃目標(biāo)，并且要有一個(gè)科學(xué)的戰(zhàn)略計(jì)劃。要保障房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī) “逐年連續(xù)增長(zhǎng)”，就要重點(diǎn)關(guān)注以下兩個(gè)方面：

相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該緊盯企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，定期進(jìn)行企業(yè)發(fā)展所需“原材料”的梳理，查看是否充足。某些房地產(chǎn)企業(yè)，展現(xiàn)了一個(gè)外表華麗的財(cái)務(wù)報(bào)表，但是相關(guān)專業(yè)人士經(jīng)過詳細(xì)的分析之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這份報(bào)表的資產(chǎn)負(fù)債一欄中，“存貨”的數(shù)量出現(xiàn)了嚴(yán)重的萎縮，顯然發(fā)展的后勁根本就不足，無法跟上工業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)所需。正常情況下，資產(chǎn)負(fù)債一欄上的“存貨”應(yīng)該與利潤(rùn)一欄上的“主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入”以及現(xiàn)金流量一欄里面的“銷售商品、提供勞務(wù)所獲的現(xiàn)金”的增長(zhǎng)趨勢(shì)保持一致，而且增幅最好要更高一些。

相關(guān)人員應(yīng)該提前做好預(yù)測(cè)工作，并且要平衡好每個(gè)年度資金的余缺情況，以此保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康平穩(wěn)地運(yùn)行。如果要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)年年都能增長(zhǎng)，對(duì)于資金的缺口而言便是不可避免的問題，因此，要進(jìn)行一個(gè)長(zhǎng)年的業(yè)績(jī)規(guī)劃，做到財(cái)務(wù)的計(jì)劃周密詳實(shí)且可行，合理地推算出每年的資金余缺情況，然后有針對(duì)性地進(jìn)行融資活動(dòng)。

四、融資管理需要完善，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展

近幾年，由于受到土地取得的成本越來越高、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了升級(jí)期、法律法規(guī)的不健全、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)匱乏等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在著壓力大和渠道單一等問題。因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該完善融資管理，逐漸完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借著當(dāng)前金融體制改革的契機(jī)，參照國(guó)外成功的融資案例，結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)金融業(yè)務(wù)的客觀情況，重點(diǎn)突破，帶動(dòng)其他，步步到位，完善管理體系。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，保障企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)就必須做到：第一，企業(yè)應(yīng)該規(guī)范化的管理，達(dá)到上市公司的標(biāo)準(zhǔn)和要求；第二，企業(yè)要與金融和非金融機(jī)構(gòu)保持一種良好的工作關(guān)系，隨時(shí)聯(lián)系，確保各種融資渠道時(shí)刻暢通；第三，企業(yè)要重視培養(yǎng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，熟悉不同種類的融資方式的區(qū)別。

五、小結(jié)

眾所周知，財(cái)務(wù)的管控是企業(yè)管理中的核心部分，如何做到財(cái)務(wù)的有效管控，是每一個(gè)企業(yè)必須慎重考慮及解決的難題。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊行業(yè)，它的財(cái)務(wù)管控不容忽視，只有將財(cái)務(wù)管控放在第一位，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

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