衛(wèi)曉萍

（泰州市審計局，江蘇泰州 225300）

對房屋征收與補償審計的思考

衛(wèi)曉萍

（泰州市審計局，江蘇泰州 225300）

近幾年，隨著城市大規(guī)模擴張和舊城區(qū)改造，因房屋征收產(chǎn)生的糾紛和矛盾也越來越多，房屋征收矛盾產(chǎn)生的最主要根源莫過于房屋征收的補償問題，由于房屋征收人與被征收人達不成共同的房屋征收補償協(xié)議，導致釘子戶、暴力拆遷、集體上訪等事件屢屢發(fā)生，2011年，《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施，新條例更加注重了對房屋被征收戶的補償問題，在此形勢下，作為保障社會經(jīng)濟健康運行的審計部門如何保證房屋補償?shù)墓?、合理、可行是一件值得思考的事情?/p>

房屋征收；補償；審計

1 房屋征收與補償審計的意義

近兩年的政府工作報告都將政府自身的改革和建設作為主要任務之一，特別強調(diào)要為保增長、保民生、保穩(wěn)定作貢獻。審計作為政府的監(jiān)督部門，對維護社會公平正義、為人民群眾提供良好的公共服務責無旁貸，房屋征收與補償審計就是審計部門對這一責任的體現(xiàn)，主要體現(xiàn)在以下幾點：

（1）有利于提高房屋征收工作人員的法律意識，減少房屋征收過程中的腐敗行為?，F(xiàn)如今，房屋征收領域中存在腐敗現(xiàn)象已經(jīng)不是一個新鮮事，一些房屋被征收戶之所以不走，是不肯低頭，不肯行賄。在房屋征收過程中，腐敗的表現(xiàn)形式主要有無中生有、以小補大、以低補高等等，這些現(xiàn)象的發(fā)生歸根究底就是房屋征收工作人員的法律意識淡薄，利用手中權力進行的尋租行為，房屋征收補償審計作為審計部門的一種監(jiān)督手段，它可以減少房屋征收過程的不確定性及隱蔽性，提高相關人員的法律的意識，對預防腐敗有一定的促進作用[1]。

（2）有利于規(guī)范房屋征收的工作管理，減少房屋征收矛盾，建立和諧社會。不同的地塊有不同的房屋征收公司，有些房屋征收公司的成立時間較短，尚未形成完整的培訓及工作機制，存在以下一些現(xiàn)象：有些工作人員經(jīng)驗不足，對房屋征收政策把握不夠，房屋征收程序不規(guī)范；有些工作人員業(yè)務素質不高，出言無忌，影響了政府的誠信形象，極易產(chǎn)生新的矛盾；有的工作人員工作方法簡單粗暴，房屋征收補償過程中的各種矛盾調(diào)解不當，導致群眾產(chǎn)生抵觸情緒等等。針對這種矛盾突出的地塊，如果是房屋征收與補償跟蹤審計或預算審計，審計組會根據(jù)接觸過程中了解的房屋征收公司的資歷情況，講解房屋征收補償中的一些政策法規(guī)、操作流程，從規(guī)范房屋征收工作管理的角度，嚴格房屋征收程序，預防因思想不夠重視或者經(jīng)驗不足而產(chǎn)生的矛盾，減少不必要的摩擦，為建立和諧社會貢獻力量[2]。

（3）有利于減少房屋征收戶的負面心理，推動房屋征收工作的開展，為城市建設服務。房屋征收戶的心理在一定程度上決定著房屋征收工作的進程，通常阻礙房屋征收進程的是房屋征收戶的負面心理狀態(tài)，如擔心自己受到不公平待遇的心理、希望獲得更高補償?shù)男睦淼鹊?，這些心理的產(chǎn)生很大程度上跟房屋征收市場的不規(guī)范、不透明有關。而在房屋征收與補償審計中，審計組以獨立的第三方的角度，為房屋征收戶提供一個公平公正的環(huán)境，減少房屋征收戶不必要的思想負擔，減少房屋征收過程中的阻力，從而為城市建設發(fā)展服務[3]。

2 我市房屋征收與補償審計的成效

（1）提高資金使用效率，有效的為政府節(jié)約建設資金。以房屋征收補償預算審計為例，近三年，我市共實施七個房屋征收補償預算審計項目，審計被征收房屋面積13萬平方米，房屋征收補償預算資金6.4億，調(diào)減金額1.41億，調(diào)減率為21.93%，其中根據(jù)現(xiàn)場查勘情況調(diào)減的金額為0.91億，占總調(diào)減金額的64.6%，此項數(shù)據(jù)表明進行房屋征收補償預算審計可以有效地節(jié)約房屋征收資金，提高資金使用效率。

（2）增加房屋征收補償?shù)耐该鞫龋行У臏p少了拆遷過程中的摩擦沖突。以房屋征收補償跟蹤審計為例，近三年，我市共實施四個審計跟蹤項目，在審計過程中，對每一個房屋被征收戶的補償進行審定，將不符合規(guī)定多補、少補的情況扼殺于萌芽狀態(tài)，同時，在審計過程中可以充分了解房屋征收現(xiàn)場，依據(jù)政策法規(guī)提供給相關人員一本明明白白的帳，增加了房屋征收補償?shù)耐该鞫?，減少了房屋征收雙方之間的互相猜忌，降低了摩擦沖突，為社會和諧貢獻了一定的力量。

3 房屋征收與補償審計的關注點

應該時刻記著我們的主要職責是監(jiān)督在整個房屋征收與補償過程中是否出現(xiàn)違反有關法律法規(guī)的地方。

（1）審計定位的準確性。審計定位是審計目標實現(xiàn)的前提條件，在整個房屋征收與補償過程中我們應該清醒的意識到審計監(jiān)督鑒證的地位，審計的作用是給社會各界關注房屋征收與補償?shù)娜艘槐久髅靼装椎膸?，因此，我們要認清自己的定位，在審計過程特別是跟蹤審計過程中千萬不能越俎代庖，要以維護群眾利益為重點，做好審計過程控制，應該時刻記著審計的主要職責是監(jiān)督整個房屋征收與補償過程中是否存在違反有關法律法規(guī)的地方，同時要結合工程決算和財務決算，準確反映其工程建設成本，據(jù)此一審補償標準是否合法合理公正，二審補償程序是否合規(guī)，三審確權面積是否真實，四審補償資金是否專戶存儲和及時足額拔付，五審中介機構出具的評估報告依據(jù)是否充分，六審房屋征收服務費及相關費用的提取、使用是否合理、合規(guī)。

（2）審計方式的多樣化。房屋征收與補償預算審計、房屋征收與補償跟蹤審計、房屋征收與補償決算審計是房屋征收與補償審計的三種模式。目前，城市高速發(fā)展帶來房屋征收規(guī)模的日益龐大與有限的審計資源形成了強有力的對比，審計資源的有限性導致審計不可能深入到每個房屋征收地塊，要使審計作用效果最大化，靠單一的審計模式是無法做到的，經(jīng)過幾年的探索，我們認為只有合理分配審計資源，將三種審計模式相結合，才能發(fā)揮審計預防監(jiān)督職能，為領導決策提供更全面的信息，才能更好地為城市發(fā)展服務，審計的作用效果才能最大化。

（3）審計方法的適用性。房屋征收的三種審計模式雖然審計介入的時間不一樣，但是審計關注的內(nèi)容與重點確有共同之處，房屋征收的審計內(nèi)容主要是根據(jù)房屋征收補償政策，對房屋補償價款及各項稅費等項目進行審定，在審計過程中，不同的環(huán)節(jié)適用不同的審計方法。

1）住宅房屋的確權及房屋評估環(huán)節(jié)：進行現(xiàn)場核對及分析性復核審計，在房屋征收過程中，被征收房屋的確權面積是重中之重，直接關系到最后的補償金額，在審計過程中，要對照房屋征收紅線圖、房屋征收現(xiàn)場、產(chǎn)權證及其他確權資料，根據(jù)項目實際情況，抽取一定量的樣本進行現(xiàn)場核對，并利用分析性復核，進行橫向對比，觀察有無異常等現(xiàn)象，從而合理確定被征收房屋確權面積及房屋評估價格、附屬物補償?shù)取?/p>

2）非住宅房屋的確權及房屋評估環(huán)節(jié)：在房屋征收過程中非住宅房屋涉及的補償金額比較大，一般將其確定為審計重點，采取詳查的審計方法，在審計過程中要做到：一要分析房屋性質的合理性，通過觀察周邊環(huán)境、房屋裝修等綜合情況來初步判斷該房屋的用途；二要檢查確權資料的真實性、合法性；三要到戶丈量確權面積，計算房屋評估價格、附屬物補償?shù)龋ㄟ^以上三個步驟來確定非住宅房屋確權面積、補償價格等。

值得一提的是即使是事后審計，為減少審計風險，我們也要根據(jù)房屋征收確權等資料進行合理性推斷，必要時可以延伸其他單位或個人。在實物評估環(huán)節(jié)，由于審計力量的不足，可聘請專業(yè)的房屋征收評估人員參與。

3）房屋征收補償中其他各項房屋征收成本的復核環(huán)節(jié)。根據(jù)我市的房屋征收補償政策，在房屋征收過程中除了房屋及附屬物的補償，還會產(chǎn)生一些其他的房屋征收成本，目前主要有以下幾種：一是安置房的房款、自然增長面積和超面積補償，采用產(chǎn)權調(diào)換安置方式的要對照房屋征收安置政策及安置面積加以審定；二是停產(chǎn)停業(yè)補償，要注意分析對房屋征收戶應該采取哪種補償標準；三是征收房屋搬遷補助費，要特別關注設備搬遷費的計??；四是臨時安置補助費、提前搬家獎等。在復核上述事項時主要通過分析性復核、計算的審計方法來進行審計，在審計過程中要注意把握政策依據(jù)，對計算的基數(shù)要做到有理有據(jù)，實在無法取得準確數(shù)據(jù)的，要在報告中將計算依據(jù)和計算方法予以披露。

4）有關服務費用的計算環(huán)節(jié)：在房屋征收過程中往往要聘請房屋征收公司、評估公司、拆卸公司等一些列專業(yè)服務機構，審計此類費用時主要采取重新計算的審計方法，這些機構的服務費用要根據(jù)相關政策、雙方協(xié)議、應納基數(shù)進行重新計算，要做到每筆費用都有政策依據(jù)和數(shù)據(jù)來源來支撐，在計算時要特別注意房屋征收殘值的審計，應要求房屋征收人提供拆卸協(xié)議，如有回收的殘值則應同時沖減房屋征收成本。

（4）審計報告的針對性。房屋征收與補償?shù)膶徲媹蟾嬉龅郊皶r、完整、準確、客觀、有說服性、結構合理，為達到這一目的，在房屋征收與補償預算審計中，審計報告主要是采用文字加表格的表現(xiàn)形式，其中項目基本情況的介紹以文字的形式加以表述，預算審核情況以表格的形式來體現(xiàn)，表格中備注欄具體闡明核減的原因，這樣使得審計報告在具有直觀性的同時又能滿足報告使用者對報告的需求。

和諧是社會的主旋律，天災不可避免，但人禍則可以通過大家的努力得以避免，尤其房屋征收引發(fā)的悲劇更是提醒著我們，審計作為政府的監(jiān)督部門，有責任為社會和諧貢獻自己的一份力量，一要加大宣傳力度、擴大審計知名度，二要提高審計水平、減少審計風險，三要注重成果轉化，擴大審計影響力，從而為建立和諧社會作出審計應有的貢獻。

[1]王慧.論城市房屋征收中政府責任的缺失與對策[J].法制與社會,2010,（10）:165-166.

[2]竺昌權.房屋征收評估的實踐與思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,（21）:37-38.

[3]何虹.完善我國城市房屋拆遷補償范圍的思考[J].城市發(fā)展研究,2006,（5）:78-82.

Thinking Housing Levy and Compensation Audit

WEI Xiao-ping
（Audit Bureau of Taizhou City,Taizhou Jiangsu 225300,China）

In recent years,with the large-scale urban expansion and Old city transformation.housing levy more and more disputes and contradictions,the most important source of housing levy contradiction than the housing levy compensation issues,due to the housing levy has occurred frequently fail to reach a common housing levy compensation agreements be imposed,resulting in nail house,the demolition of violence and collective petition,in early 2011,the state-owned land,housing levy and Compensation Ordinance promulgateDAnd implemented,compared with the previous the new regulations pay more attention to the issue of compensation,be levied on housing households in this situation,the audit department as a safeguard the healthy operation of socio-economic how to ensure that the housing compensation fair,reasonable and feasible is one worth considering.

housing levy;compensation;audit

F299.2

B

1671-0142（2012）02-0045-03

衛(wèi)曉萍（1980-）,女,江蘇泰州人,審計師.

（責任編輯劉 紅）