楊 靜

（銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 寧夏 銀川 750001）

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全實(shí)行政府控管的必要性分析

楊 靜

（銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 寧夏 銀川 750001）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全是國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全不可缺少的重要部分，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全是維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的客觀要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系不可缺少的重要組成部分。伴隨我國(guó)城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊，其潛在需求之大，在世界上是絕無(wú)僅有的。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；政府控管；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；可持續(xù)發(fā)展；和諧社會(huì)

1 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行政府控管是由房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位和作用決定的

1.1 土地的稀缺性直接決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的重要性

隨著人口增加、城市發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地的需求越來(lái)越大。土地資源的面積有限性決定了土地總是處于稀缺狀態(tài)，土地將成為越來(lái)越寶貴的資源。又由于土地利用狀態(tài)更改的困難性，一旦作某種用途，其利用形態(tài)就固定了，難以調(diào)整或者調(diào)整的費(fèi)用相當(dāng)高，因此一旦土地配置失誤，對(duì)城市、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生無(wú)可挽回的損失，為了合理、充分、有效利用土地資源，政府控管是必不可少的。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要物質(zhì)要素。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，既是主要的生產(chǎn)資料，又是必需的生活資料，因而房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的前后向連鎖性，它的發(fā)展能夠帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同繁榮，構(gòu)成一個(gè)良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈。在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)過(guò)程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡、家電等50多個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)部門。據(jù)一些工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加“1”，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1.5-2”。房地產(chǎn)業(yè)也是構(gòu)成社會(huì)財(cái)富生產(chǎn)的重要部門，很多國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GNP的比重一般都在6%-12%。

1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)體系中處于十分重要的地位，具有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的基礎(chǔ)作用

在市場(chǎng)體系中，最重要的是地產(chǎn)市場(chǎng)、一般生產(chǎn)資料市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)和消費(fèi)品市場(chǎng)。在這四類市場(chǎng)中，地產(chǎn)市場(chǎng)處于源頭，這是因?yàn)闊o(wú)論是一般生產(chǎn)資料還是消費(fèi)資料都來(lái)源于土地產(chǎn)品(農(nóng)產(chǎn)品和礦產(chǎn)品)或土地產(chǎn)品的加工品，而對(duì)勞動(dòng)力的再生產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其衣食住行均來(lái)源于土地。同時(shí)土地價(jià)格也是各種生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料的價(jià)格基礎(chǔ)。

1.4 房地產(chǎn)投資大，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，商品流動(dòng)性差，變現(xiàn)能力差

房地產(chǎn)投資的這些特點(diǎn)都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的投機(jī)性和風(fēng)險(xiǎn)性，再加上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身運(yùn)行的景氣循環(huán)特點(diǎn)，這些都要求國(guó)家運(yùn)用政府控管手段減輕其帶來(lái)的“震蕩”，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展，避免重蹈某些國(guó)家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”的覆轍。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈決定了政府控管的必要性

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種競(jìng)爭(zhēng)不充分的市場(chǎng)

形成完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)一般要具備四個(gè)條件，即信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入和交易雙方人數(shù)眾多。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于每一件物業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅位置有差異，而且由于房地產(chǎn)位置的固定性，使物業(yè)的出售或出租往往帶有地域性和壟斷性;對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在信息獲取上更是處于完全劣勢(shì)，信息不對(duì)稱性十分明顯;對(duì)于廠商來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)投資大，回收期長(zhǎng)，因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)只能是少數(shù)人;再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模要求等，使表面上競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易形成部分的或地域性的壟斷，需要政府加以調(diào)控和管理。為糾正這類市場(chǎng)失靈，政府最重要的職能是制定有效的反壟斷政策。但由于住房市場(chǎng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的必要性，而壟斷有助于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)。

2.2 房地產(chǎn)利用中存在外部性

房地產(chǎn)利用中廣泛存在著正的和負(fù)的外部性，如城市開發(fā)中土地增值收益的分配、相鄰不動(dòng)產(chǎn)利用時(shí)的干擾、居住區(qū)中的環(huán)境污染等，而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使其外部性顯得更加突出。外部性使當(dāng)事人的私人成本(收益)與社會(huì)成本(收益)不一致，政府可以通過(guò)重新界定產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)貼、征稅等辦法使其成本內(nèi)部化，以減少或消除外部性，提高市場(chǎng)效率。

2.3 政府應(yīng)該提供房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的公共物品

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在許多公共物品或“準(zhǔn)公共物品”.如城市基礎(chǔ)設(shè)施、防洪工程、抗震工程、公共設(shè)施等。這些項(xiàng)目由于投資額大、投資回收期長(zhǎng)，同時(shí)很難排除不付費(fèi)者的使用，由市場(chǎng)來(lái)提供往往導(dǎo)致供給不足，只能由政府來(lái)提供。但政府提供并非一定由政府直接生產(chǎn)。政府可以委托或承包給獨(dú)立的企業(yè)來(lái)生產(chǎn)，政府只負(fù)責(zé)籌集資金與管理。

2.4 住房交易中存在的信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、價(jià)格的隱蔽性和交易的專業(yè)性和復(fù)雜性直接導(dǎo)致買賣雙方信息不對(duì)稱，其后果是增大交易成本并降低市場(chǎng)效率，也可能導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。按照制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，住房市場(chǎng)的信息不對(duì)稱將促進(jìn)評(píng)估、咨詢、經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展，其所提供的信息服務(wù)將減少交易成本，從而使市場(chǎng)達(dá)到新的均衡。也就是說(shuō)，信息不對(duì)稱的大部分問(wèn)題可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決，主要作為市場(chǎng)監(jiān)督者的政府應(yīng)集中力量制定有關(guān)中介組織的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)相應(yīng)管理。

2.5 政府應(yīng)保障中低收入者的基本住房消費(fèi)權(quán)益

新加坡的公共組屋、日本的住宅公團(tuán)、住房供給公社、美國(guó)的住房補(bǔ)貼政策以及我國(guó)香港特別行政區(qū)的居屋計(jì)劃等，都是通過(guò)政府的干預(yù)來(lái)保障中低收入者的住房消費(fèi)水平。為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住房分配不公現(xiàn)象，政府有必要介入，以提高社會(huì)總的福利水平。在這里，有必要區(qū)分住房分配不公是由住房市場(chǎng)運(yùn)行無(wú)效引起的，還是由收入分配不公導(dǎo)致住房消費(fèi)能力差異引起的。如是前者，即是由住房市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)、不完全信息而導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，則政府干預(yù)的重點(diǎn)應(yīng)放在改善家庭對(duì)房產(chǎn)的了解，促進(jìn)住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高住房供應(yīng)能力，完善相關(guān)住房法規(guī)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益等方面。

3 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)有國(guó)倩決定了政府控管的必要性

3.1 我國(guó)是以公有制為主體的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，意味房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)制度環(huán)境與發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)有本質(zhì)不同

我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，這為國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃和合理利用一切土地、優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源提供了重要保證，可以通過(guò)直接、間接等各種方式來(lái)調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從而更有效的發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)和社會(huì)主義制度優(yōu)越性。特別地，我國(guó)一級(jí)土地市場(chǎng)完全由國(guó)家壟斷，這更為國(guó)家政府控管房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的手段。

3.2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)環(huán)境與西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)不同

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展起始于1978年改革開放之后，在此之前經(jīng)歷了幾十年的休眠狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起點(diǎn)低，發(fā)展時(shí)間短。這就決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在大量初級(jí)形態(tài)的特征，如市場(chǎng)機(jī)制不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的交換功能、信息功能、激勵(lì)功能和平衡功能未得到充分發(fā)揮，市場(chǎng)主體的獨(dú)立地位難以確立，市場(chǎng)體系不完善等。從總體上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的后發(fā)性和跨躍性，既給房地產(chǎn)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間，又強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷，需要政府加強(qiáng)政府控管管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在新世紀(jì)開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展又面臨中國(guó)加入WTO、可持續(xù)發(fā)展、中西部地區(qū)開發(fā)等新形勢(shì)和新挑戰(zhàn)，政府肩負(fù)的政府控管任務(wù)將更加艱巨。

［1］雷家.國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全理論與方法[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2000.

［2］劉震，王玉平.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)[M].湖北人民出版社，1999.

［3］劉園，王達(dá)學(xué).金融危機(jī)的防范與管理[M].北京大學(xué)出版社，1999.

楊靜（1971—），女，漢族，河北樂(lè)亭人，1991年畢業(yè)于長(zhǎng)春師范學(xué)院外語(yǔ)系，2005年畢業(yè)于寧夏黨校法律專業(yè)，現(xiàn)主要從事房地產(chǎn)管理方面的工作。

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