周霞 陳光明
【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的帶動(dòng)下已進(jìn)入快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。文章首先分析了后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境;隨后分析了金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體原因;最后提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施。
【關(guān)鍵詞】 后金融危機(jī)時(shí)代; 房地產(chǎn)企業(yè); 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè),也是風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)行業(yè)。后金融危機(jī)時(shí)代,政府出臺(tái)很多相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策,這些政策直接或者間接影響房地產(chǎn)企業(yè),可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)只有把握好這些政策產(chǎn)生的影響,才能有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
一、后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
(一)通貨膨脹背景
2010年7月以后,糧食、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成普漲之勢(shì)。CPI連續(xù)5個(gè)月超過年初政府工作報(bào)告所定3%的目標(biāo),且逐月走高。2010年第四季度和2011年第一季度CPI仍繼續(xù)保持在較高水平,通脹壓力越來越大。與此同時(shí),貨幣流動(dòng)性不斷增強(qiáng),使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力大增。比如房地產(chǎn)企業(yè)的主要材料——鋼材和水泥的價(jià)格逐步上升。主要有三個(gè)原因:一是世界上日益減少的礦產(chǎn)資源,導(dǎo)致礦石價(jià)格必然上升。二是環(huán)境問題日益嚴(yán)重,高能耗、高污染企業(yè)將陸續(xù)淘汰,發(fā)改委宣布2011年不再審批新建的鋼鐵、水泥、玻璃等。因此鋼廠供應(yīng)量快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)將會(huì)得到緩解。三是世界經(jīng)濟(jì)在不斷復(fù)蘇,整體鋼鐵需求增加。我國(guó)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)以及鐵路、基建等工程項(xiàng)目增加對(duì)鋼材和水泥的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì),最近幾年工人工資平均漲幅為8%,工人工資水平的提高,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生很大的影響。
(二)貨幣緊縮政策
為了應(yīng)對(duì)通脹,央行不斷運(yùn)用加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)等手段來減少市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量。從2010年下半年到目前為止,我國(guó)央行已連續(xù)4次調(diào)高基準(zhǔn)利率,使一年期貸款利率達(dá)到6.31%。從2010年的下半年到目前為止,我國(guó)央行已連續(xù)6次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率,使存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%。除此之外,央行還通過頻繁的公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)來調(diào)節(jié)市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量。貨幣緊縮政策使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的融資環(huán)境。
二、后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體原因分析
結(jié)合后金融時(shí)代背景和相關(guān)政策分析當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體原因如下:
(一)資產(chǎn)負(fù)債率偏高,房地產(chǎn)開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸
根據(jù)wind資訊顯示,滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司, 2010年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率約為70.56%,2009年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率約為65.42%,2010年比2009年行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率上升超過五個(gè)百分點(diǎn)。2010年,扣除兩家ST公司,最高的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到95%,80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過50%。據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額度高達(dá)12 540.48億元,由此可見房地產(chǎn)企業(yè)占用貸款數(shù)額巨大,正是由于這個(gè)原因讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)央行持續(xù)加息,企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用大增
由上面的數(shù)據(jù)可以看出我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)大多是負(fù)債率過高,融資手段單一,過度依賴銀行信貸。而央行為應(yīng)付通脹已經(jīng)多次加息(具體見表1)。
銀行持續(xù)加息,或者說保持貸款高利息,給企業(yè)帶來巨額的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此融資方式的不合理和高利息支出成為房地產(chǎn)企業(yè)的定時(shí)炸彈。
(三)國(guó)家政策影響企業(yè)貸款額度
國(guó)家在提高利率的同時(shí),多次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率(見表2),多次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)上萬億資金,使銀行不得不降低房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度。
由此可見,作為房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源的銀行信貸也進(jìn)一步受到影響,使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度捉襟見肘。
(四)由于持續(xù)通脹,采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)加大
2010年,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升勢(shì)頭的進(jìn)一步鞏固,受多方面因素影響,通脹預(yù)期壓力持續(xù)加大,價(jià)格總水平前穩(wěn)后高,重要商品價(jià)格出現(xiàn)不同程度上漲。而由于鋼材、水泥等原材料價(jià)格不斷上漲,使得房地產(chǎn)企業(yè)成本大幅增加。同時(shí),迫于不斷提升的最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及出于對(duì)人力資源的保護(hù),提高工資待遇也是迫在眉睫的事情,這樣使得公司的成本會(huì)大大增加,特別是在通脹環(huán)境主要材料的價(jià)格波動(dòng),影響公司物資采購(gòu),從而影響采購(gòu)資金用量。
(五)限購(gòu)令頻繁出臺(tái),樓盤銷售趨于平淡
2010年樓市跌宕起伏,主要經(jīng)歷了三次重要的政策調(diào)控。2011年上半年樓市在遭到“新國(guó)八條”、滬渝房產(chǎn)稅以及加息的影響下成交量急劇萎縮??梢钥闯?,樓市在政策頻繁出臺(tái)的情況下,銷售量已經(jīng)變得撲朔迷離了,特別是在新國(guó)八條和房產(chǎn)稅實(shí)施后,樓市銷量日趨平淡,這給公司的銷售計(jì)劃和銷售收入帶來了巨大的影響。銷量下降,銷售收入下降,使得公司的現(xiàn)金流減少,這也是使房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最根本原因。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
為了減少后金融危機(jī)時(shí)代的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施:
(一)發(fā)展多元化融資渠道
近期不斷的加息及調(diào)整準(zhǔn)備金率政策,限制了企業(yè)從銀行貸款的渠道,而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都來源于銀行,可以預(yù)見,不少企業(yè)將陷入困難時(shí)期。因此,企業(yè)應(yīng)大力拓展多元化融資渠道。首先,企業(yè)應(yīng)盡量擴(kuò)大權(quán)益性的資金來源比重,比如股權(quán)合作、投資合作、權(quán)益包銷等,同時(shí)盡量降低非權(quán)益資金來源;其次,企業(yè)應(yīng)增加債券、預(yù)售按揭貸款、商業(yè)信用等資金來源;最后,在資金結(jié)構(gòu)方案中,注意短期、中期和長(zhǎng)期要均衡安排,避免還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn),從資金結(jié)構(gòu)上滿足企業(yè)所需資金相對(duì)其他行業(yè)期限較長(zhǎng)的要求。
(二)高度重視投資可行性研究和銷售的相關(guān)政策研究
房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀行貸款緊縮和成本大幅上漲的壓力,不能再像以往那樣進(jìn)行肆無忌憚的擴(kuò)張和拿地,而由于限購(gòu)令和房產(chǎn)稅,樓房銷售也不再像以前那樣火爆和一帆風(fēng)順。因此,企業(yè)從投資到銷售階段,都具有很大的不確定性,房地產(chǎn)公司應(yīng)該從投資開始就加強(qiáng)可行性的研究,以面對(duì)當(dāng)前多變和復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,防止每個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)制定靈活的收益分配政策
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其利潤(rùn)分配策略應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要制定。結(jié)合現(xiàn)階段所處環(huán)境政策和經(jīng)濟(jì)背景來看,利潤(rùn)分配應(yīng)以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主,減少分配現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模小,融資渠道狹窄,資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定利潤(rùn)分配戰(zhàn)略時(shí),應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能,盡量減少分配現(xiàn)金,以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主。
(四)建立房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的現(xiàn)金流指標(biāo)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率能體現(xiàn)出公司支付短期債務(wù)的能力,現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)能表明1元的利息費(fèi)用有多少倍的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量作保障。銷售現(xiàn)金比能體現(xiàn)出公司銷售收回現(xiàn)金的能力。把企業(yè)的現(xiàn)金流指標(biāo)和行業(yè)平均指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比,使企業(yè)的現(xiàn)金流量達(dá)到一個(gè)保險(xiǎn)、可控的狀態(tài)。
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