[作者簡介]王丹騎（1972—）男，中國籍。1993~2000年留學俄羅斯圣彼得堡國立技術(shù)大學獲碩士學位，2000~2006年在江蘇田灣核電站從事技術(shù)工作，該核電站是中俄在民用核電領(lǐng)域最大的合作項目。2006至今，在中國石油控股的中國華銘國際投資有限公司擔任“莫斯科中國貿(mào)易中心”項目高級設(shè)計主管經(jīng)理，常駐莫斯科項目部。

1.新城區(qū)的規(guī)劃

對莫斯科的城市建設(shè)來說，2011年度最具影響的顯然是梅德維杰夫總統(tǒng)批準了莫斯科城區(qū)面積由原來的10700km2向西南面擴大到25100km2的決議。此次擴城不是一般意義上的建衛(wèi)星城或新建的別墅區(qū)，而是打造一種俄羅斯全新高質(zhì)量生活。新區(qū)將具備可靠的安全性和舒適性，完備的路道交通、照明設(shè)施、公園、商業(yè)中心、高級學校等現(xiàn)代化城市近郊所擁有的所有特征。當然，在新區(qū)約14000km2的大面積土地上，是否能真正能在十年內(nèi)確保按此規(guī)劃進行開發(fā)，的確令人擔憂。事實上莫斯科（交通）大環(huán)與三環(huán)之間的大多數(shù)區(qū)域也是在1960年后并入莫斯科市的，當時的城建規(guī)劃單位同樣曾要求在保留這些區(qū)域自然和諧基礎(chǔ)上來推進城市建設(shè)，但現(xiàn)在這些地區(qū)的建筑密度可比國際大都市。對此，莫斯科當局明確表示了“不會再犯上世紀70年代錯誤”——莫斯科《房產(chǎn)與價格》如是說。

盡管莫斯科2011年不動產(chǎn)市場對城市擴容的反映還不太明顯，但地產(chǎn)經(jīng)紀人注意到了那些位于大環(huán)外被意外劃歸莫斯科市新區(qū)的土地上，新建住房的銷售量在不斷攀升。同時，位于這片土地上的高檔別墅的業(yè)主們則擔心因城市擴張導致他們私有財產(chǎn)因環(huán)境惡化而貶值。21世紀之初，莫斯科未被占用的自由土地就變得十分有限，而這正是推動不動產(chǎn)市場價格飆升的主要動力，借此，投資商可以迅速抬高價碼，而政府也可以獲得更多的租金作為城市財政收入。如今，新區(qū)擴建將在很大程度上緩解土地匱乏的局面。2011年10月25日，索比亞寧市長在其就職一周年演說中提出，西南新區(qū)將成為莫斯科第11個區(qū)，規(guī)劃項目建設(shè)30000000m2，他強調(diào)“這片區(qū)域不會以住宅為主，而是半數(shù)以上建筑應(yīng)為辦公寫字樓，其中包括用于部委和機關(guān)辦公樓”，并承諾該區(qū)的容積率將遠遠低于老莫斯科市區(qū)。2011年12月27日，“大莫斯科規(guī)劃方案”獲得了俄羅斯聯(lián)邦議會的批準，將于2012年6月1日起生效。

民調(diào)顯示，有41%的市民支持這項方案，但有同樣多比例的人表示了反對，而剩余18%的參與者難以回答。盡管新區(qū)雖然預(yù)計可以提供約一百萬個工作崗位，解決兩百萬人的生活問題，但如此龐大的新區(qū)開發(fā)將面臨市政、道路設(shè)施、公共建筑的巨大投入。據(jù)媒體2011年9月15日公布的信息，新區(qū)開發(fā)的預(yù)算投資將超過1100億盧布，當局需要認真思考是否值得這么做以及是否有誰愿意為此買單。業(yè)內(nèi)人士甚至擔心這項決策在2012年3月總統(tǒng)大選后是否還能繼續(xù)推行。

2.建筑法規(guī)的調(diào)整

盧日科夫時代，莫斯科政府對城市房地產(chǎn)市場的管理依然延續(xù)計劃經(jīng)濟時期作風，一個大型房地產(chǎn)項目從項目申請到取得施工許可的周期平均為2年時間。大多數(shù)開發(fā)商對項目申請“國家鑒定審批”階段的官僚作風深惡痛絕，政府與投資者矛盾相當突出。新市長對建設(shè)項目異常繁瑣的審批體系展開了挑戰(zhàn)，指責現(xiàn)行的項目開發(fā)許可體系是“俄羅斯官場腐敗和濫用職權(quán)的典范”。2011年5月，索比亞寧在政府工作會議上指出“當前的建設(shè)工程項目政府審批程序存在諸多矛盾和混亂，這給那些無所不能的地產(chǎn)投機商提供空子可鉆”，市長要求暫停了莫斯科市中心區(qū)地產(chǎn)項目的審批工作，對審批過程進行梳理并要求在一個月內(nèi)制定出新的程序。

經(jīng)政府提議，國家杜馬對“城建法規(guī)”中有悖于國際慣例的作法進行了修改，允許項目通過非官方機構(gòu)的鑒定。國家鑒定部門將繼續(xù)存在，但今后他們要通過與有資質(zhì)的非官方鑒定商競爭來獲得市場。針對市政預(yù)算參與投資的項目，只要通過非官方鑒定機構(gòu)獲得審查結(jié)論即可作為獲得開工許可的基礎(chǔ)，但項目最終必須通過國家鑒定部門的審批。上述法規(guī)的調(diào)整在有關(guān)人群中產(chǎn)生了巨大的爭議。當法律起草部門第一次公布草案時，不光部分設(shè)計人員，莫斯科建筑鑒定局負責人奧列格·沙霍夫（ ）也提出了嚴厲的指責。該官員將因此產(chǎn)生嚴重的技術(shù)災(zāi)難并導致俄羅斯形象受損為由來威脅聯(lián)邦政府，結(jié)果很快他就被撤消了職務(wù)。而這部分修訂內(nèi)容最終于2011年11月17獲得通過。

“城建法規(guī)”中的其它部分的修訂引起了更加激烈的爭論。立法者同意了在俄羅斯境內(nèi)直接使用外國設(shè)計成果而無需將這些設(shè)計送交鑒定部門或經(jīng)過其它審批。只要按照規(guī)定步驟確認了該設(shè)計是按照設(shè)計所在國國家標準完成，并通過了批準的就可予以認可，只是需要對建筑地基設(shè)計進行校正，對市政管網(wǎng)主干線的設(shè)計進行完善。質(zhì)疑者認為這等于是完全允許歐洲現(xiàn)行建筑標準在俄羅斯適用。一些專家認為這些條款的修改等于是給外國的成型設(shè)計打入俄羅斯市場提供的渠道，從而擠占本國設(shè)計企業(yè)的經(jīng)濟利益，而另一部分人則認為此規(guī)定不會對新建筑市場形成實質(zhì)性沖擊。當前，根據(jù)世界銀行對各國建筑工程審批流程復雜性進行的評比顯示，俄羅斯是184個具備參評條件的國家（地區(qū)）中排名第183位（《房產(chǎn)與價格》2011年12月刊）。上述改革是否能使俄羅斯的這一指標獲得改善還有待驗證。

3.交通狀況的治理

至2010年底，莫斯科城市地面交通道路路面面積約為90000000m2，約為莫斯科城市面積的8.7%，而香港、新加坡、東京等建筑密集城市的道路面積指標為10~12%，歐洲主要首都該指數(shù)為20~25%，美國加拿大首都的比例為30~35%。據(jù)統(tǒng)計，莫斯科市內(nèi)平均每天會發(fā)生800余次堵車情況，高峰期主要路段行車平均時速11km。2010年10月公布的“IBM城市交通痛苦調(diào)查”結(jié)果顯示，莫斯科在20個國際化首都中排名第四（北京名列第一）。

索比亞寧主持莫斯科市政府工作以來開展的另一項重要工作就是治理城市混亂的交通。政府首先制訂了以緩解交通為主的城建發(fā)展政策，提出禁止在“花園環(huán)”（類似北京二環(huán)）內(nèi)建造商業(yè)中心或?qū)懽謽牵瑫r對所有可能惡化地區(qū)交通的項目進行重新審批，對還處于設(shè)計階段的項目要求修改設(shè)計，增加停車位。政府規(guī)劃從2011~2016年間新建475km城市道路，88km地鐵，6個大型汽車總站和新增150萬個停車位。滿足這些需要將進一步擠

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占莫斯科政府的資金和土地資源。在過去的一年里，莫斯科新建設(shè)了74km道路，4.7km地鐵及60.2萬個停車位。政府在用于交通改善方面的投資從2010年的780億盧布猛增到2011年的2590億盧布，占2011年政府預(yù)算的20%，而用于房地產(chǎn)項目上的投資則被迫大量縮水。

21世紀的前十年間，莫斯科房地產(chǎn)二級市場得到空前發(fā)展，許多公司拿下土地不是用來實現(xiàn)自己的項目開發(fā)，而是以取得項目建設(shè)許可后即打包出售為目的，自然，他們中的許多項目已超過了開發(fā)期限。莫斯科新一屆政府利用城市擴建的契機，相繼出臺了№25-政府令《有關(guān)莫斯科政府參與投資項目的合同實施措施令》(2011-02-02),№229-《土地城建規(guī)劃許可申請、審批、領(lǐng)取規(guī)定》(2011-05-25),224-聯(lián)邦城建法規(guī)之施工許可規(guī)定(修訂版2011-07-18),№59816-5“有關(guān)外國設(shè)計成果使用的規(guī)定”(2011-10-18),《莫斯科交通發(fā)展規(guī)劃》(2011-08-30)等法規(guī)和政府令，同時專門成立了“城建土地委員會”（），將已申報的1300多個房地產(chǎn)項目投資合同劃分為5個類別，其中包括對尚未開建或商定開發(fā)期已過期的項目重新進行論證的規(guī)定。至2011年9月底，清理了1174個合同，其中約40%是被要求暫?；蚓徑?，到11月中旬，政府已確定取消344個投資合同，涉及到莫斯科市中心560個總面積達7500000m2的商場樓、寫字樓和住宅樓項目。受到波及的開發(fā)商在2011年后期通過各種方式，獲得了約24億盧布的政府補償。預(yù)計要到2014年，才有可能從城市預(yù)算那里逐步返還開發(fā)商們?yōu)楹灪贤妥赓U土地而支付的155億盧布，還有將近180億盧布的其他如已完成的項目設(shè)計工作等直接損失，只能通過上訴的方式提出費用補償要求。莫斯科當局顯然確信他們是最終的贏家，因為那些被叫停的項目對莫斯科來說是不適合的。

[1]（房產(chǎn)與價格） № 51-12011-12-26

[2] （莫斯科擴區(qū)規(guī)劃）（2011-07-11 維基信息）

[3] 20112012 （莫斯科政府關(guān)于2011年交通治理及12規(guī)劃工作報告）