陳龍

【摘要】房價(jià)問題一直是社會的熱點(diǎn)，這也關(guān)系到民生的改善和社會的穩(wěn)定。中央政府一直致力于調(diào)整房價(jià)，2011年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出要促進(jìn)房價(jià)合理回歸。在今年的兩會上，溫總理再次強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房價(jià)的合理回歸。本文在分析現(xiàn)有的房價(jià)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上指出房價(jià)合理回歸的困境，并提出相應(yīng)的解決措施，以期為房價(jià)的合理回歸提供理論上的建議。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)合理回歸房產(chǎn)稅保障性住房

一 何謂房價(jià)合理回歸

近年來，房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下，國家也出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策以期打壓房價(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫的破滅。2011年12月9日，中央政治局召開會議，指出“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。在隨后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央再次為2012的房地產(chǎn)調(diào)控定下基調(diào)。會議指出：“要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！痹诮衲甑膬蓵蠝丶覍毧偫碓俅沃厣炅艘龠M(jìn)房價(jià)的合理回歸。由此可以看出中央的決心，意味著這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要達(dá)到預(yù)期的、明顯的效果。

中央在強(qiáng)調(diào)，學(xué)界在討論，那么回歸到什么樣的房價(jià)才算是房價(jià)的合理回歸呢？這個(gè)問題一直引起很大的爭論。按照國際慣例，一個(gè)家庭六年的總收入可以購買一套房子，這樣的房價(jià)才是合理的。溫家寶總理在兩會上給出了兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)；二是房價(jià)與成本和合理的利潤相匹配。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也被稱為“總理房價(jià)”。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為合理房價(jià)應(yīng)該是一個(gè)“綜合房價(jià)”。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格“應(yīng)該涵蓋各種不同階層的住房價(jià)格，包含商品房和保障房，合理的房價(jià)就是合理的房價(jià)體系，就是不同階層的家庭都能承擔(dān)得起與其對應(yīng)的住房”。目前，在我國主要用“房價(jià)收入比”這個(gè)專業(yè)術(shù)語來衡量合理房價(jià)。有一種比較流行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

在我國這樣一個(gè)大國，東西部收入差距，城鄉(xiāng)收入差距等都還很明顯，很難對合理的房價(jià)形成一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)很多人質(zhì)疑，為啥房價(jià)收入比的3～6倍被認(rèn)為是合理的，其他倍數(shù)就不能是合理的呢。同樣，房價(jià)要和合理的利潤相匹配，這個(gè)合理的利潤有是多少呢？銀監(jiān)會主席認(rèn)為銀行可以承受50%的降幅，開發(fā)商認(rèn)為可以承受30% 的降幅，也有人認(rèn)為可以承受15% 左右。這就說明不同的利益群體對合理利潤的理解和實(shí)際承受力也是不一樣的，這也很難形成一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。所以所謂的房價(jià)合理回歸，其實(shí)是一個(gè)相當(dāng)模糊的命題。對這個(gè)問題，不同的人有不同的看法，有不同的標(biāo)準(zhǔn)。

二 房價(jià)合理回歸的困境

解讀中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，基本上可以概括為三大招。第一招：房產(chǎn)稅。第二招：普通商品房建設(shè)，或者說保障房建設(shè)。第三招：限購令。面對如此嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我國的房價(jià)也確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的下降，但是遠(yuǎn)沒有得到預(yù)期。溫家寶總理在兩會的記者招待會上也承認(rèn)房價(jià)遠(yuǎn)沒有達(dá)到合理的價(jià)位，房價(jià)的合理回歸任重而道遠(yuǎn)。為啥如此嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策效果不甚理想呢？

1．房產(chǎn)稅改革推進(jìn)難度大

我國目前已經(jīng)在上海、重慶兩地開始了房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)。由于我國產(chǎn)權(quán)制度還不明確，房產(chǎn)登記不清晰，房產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)不完善，加上房產(chǎn)稅自身設(shè)計(jì)等問題，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的實(shí)際征收困難重重。大部分民眾把房產(chǎn)稅視為一種“盜竊”，認(rèn)為政府拍賣取得的出讓金，就相當(dāng)于征收了幾十年的房產(chǎn)稅了。部分學(xué)者也認(rèn)為房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)是房產(chǎn)私有制（如美國），而我國的房產(chǎn)不是私有的，所以房產(chǎn)稅征收不合理。地方政府也害怕房產(chǎn)稅的征收會侵犯城市中產(chǎn)階級，對推進(jìn)房產(chǎn)稅熱情不高。經(jīng)過一年的試點(diǎn)，房產(chǎn)稅的稅基太小，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入不高，例如，重慶市一年的房產(chǎn)稅收入才接近一億元，這和重慶市稅收總收入達(dá)9000億元相比顯得太少了。過小的房產(chǎn)稅收入起不到增加地方政府收入的作用，對房價(jià)的調(diào)節(jié)作用也不明顯。

2．保障房建設(shè)問題多

保障房建設(shè)是一項(xiàng)重大的民生工程，但很多地方政府認(rèn)為保障房建設(shè)減少了土地收益和地方財(cái)政，在建設(shè)保障房時(shí)不愿選擇相對好的地段建設(shè)保障房。導(dǎo)致大量的保障房出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部和遠(yuǎn)離城市的地方，房子雖然說是經(jīng)濟(jì)了，卻增加了民眾的其他成本，如出行成本、醫(yī)療成本、教育成本、就業(yè)成本等，這樣的保障房建設(shè)的意義何在？同時(shí)，在保障房的分配上存在很多問題。很多國有企業(yè)借保障房的名義給員工提供變向的福利，很多官員由于腐敗等問題，使得保障房落在了那些行使了不正常手段的人手上，民眾很難得到稱心如意的保障房。本應(yīng)該是給那些無力購買或租賃商品房的中低收入群體，可是在我國卻出現(xiàn)了“負(fù)保障”的情況，就是那些本應(yīng)該得到保障的群體被那些不該得到保障的群體所擠占，出現(xiàn)了“低保保富人”的保障錯(cuò)位。再加上保障房上馬力度大，融資困難，很多項(xiàng)目難以按期完成，出現(xiàn)了許多的爛尾房，有的甚至偷工減料，保障房的質(zhì)量難以保障。這樣的保障房何以惠及民生，又怎能起到促進(jìn)房價(jià)合理回歸的作用呢？

3．限購令是一種過渡政策

限購令是一劑猛藥，確實(shí)對房價(jià)起到一定的打壓作用。但在執(zhí)行的過程中一些企業(yè)為了規(guī)避限購令實(shí)行了一些違規(guī)操作，出現(xiàn)了“上有政策下有對策”的情況。限購令實(shí)際是一種行政調(diào)控，是違反市場經(jīng)濟(jì)原則的，限購令只是在非常時(shí)期所使用的非常手段。限購令設(shè)計(jì)跟戶籍掛鉤，就對民眾產(chǎn)生了歧視和不公平，這與戶籍制度改革的大方向也是背道而馳的。同時(shí)，限購令使得一些真正需要買房的人不能買房，扼殺了部分剛性需求。限購令就像一道大壩攔住了洪水，但隨著水位的上升，很多問題會很快暴露出來，限購令只是延緩了問題爆發(fā)的時(shí)間。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，限購令只是一種不可持續(xù)的過渡政策。它對房價(jià)的打壓也是暫時(shí)性的和短期的，在長期內(nèi)，限購會對房價(jià)的合理回歸作用不大。

綜上所述，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了困境，在短期內(nèi)房價(jià)受到了一定程度的打壓。從長期看效果不會太明顯，同時(shí)由于政策本身的種種原因，導(dǎo)致房價(jià)很難回歸到一

個(gè)合理的價(jià)位，可以說是治標(biāo)不治本。

三 房價(jià)合理回歸的解決思路

通過上面的分析可以發(fā)現(xiàn)政府的調(diào)控政策很難在長期發(fā)揮作用，因此，必須建立長效機(jī)制，才能從根本上促進(jìn)房價(jià)的合理回歸。

1．改革分稅制，減輕地方政府對土地財(cái)政的依賴

土地是地方政府的飯碗，有些地方政府的土地出讓金占了房價(jià)的50%，不改變土地財(cái)政，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，房價(jià)很難降下來。自1994年分稅制改革以來，中央政府就一直占據(jù)著稅收收入的大頭，而地方政府稅收收入增長緩慢，導(dǎo)致事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配，出現(xiàn)缺口，地方政府不得不依賴土地這塊“金飯碗”。因此要改革分稅制，首先，賦予地方政府更多的財(cái)權(quán)。目前，中央政府主要是通過轉(zhuǎn)移支付的方式把稅收返還給地方政府，但是這其中存在很多問題，其實(shí)可以直接取消共享稅，那么地方政府的收入將會得到很大提高。其次，要完善房地產(chǎn)稅收制度。目前我國涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)共計(jì)50多項(xiàng)，應(yīng)該將這些稅費(fèi)整合成物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，這樣既讓老百姓看得明白，也減輕了征收的難度和成本。把那些不合理的稅費(fèi)都去除后，會減輕開發(fā)商的開發(fā)成本，這樣房價(jià)才有下降的空間。

2．改善投資環(huán)境，扶植民營企業(yè)，尤其是小微企業(yè)

現(xiàn)在的房價(jià)虛高，很重要一個(gè)原因是投機(jī)。一些民營企業(yè)甚至是國有企業(yè)由于國內(nèi)投資環(huán)境惡化無法經(jīng)營下去而跑來炒房地產(chǎn)。小微企業(yè)本來利潤就低，再加上融資困難，導(dǎo)致小微企業(yè)生存困難。小微企業(yè)規(guī)模雖小，卻對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒。有數(shù)據(jù)顯示，全國共計(jì)6000萬家以上的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，對中國GDP的貢獻(xiàn)率早已超過60%，并提供了75% 以上的就業(yè)機(jī)會，創(chuàng)造了一半以上的出口收入和財(cái)政稅收。只有改善國內(nèi)的投資環(huán)境，才能使得那些炒樓的資金回歸，房地產(chǎn)市場才能降溫。

3．加強(qiáng)制度建設(shè)，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制

目前，我國的房地產(chǎn)市場實(shí)行的是雙軌制，即保障房和商品房雙軌。要加強(qiáng)制度建設(shè)，使得房地產(chǎn)市場合理化。對于商品房應(yīng)該交由市場實(shí)行調(diào)節(jié)，國家應(yīng)減少對商品房的干預(yù)，由市場自由競爭，讓那些有錢買商品房的可以自由購買，國家只要控制商品房企業(yè)的壟斷等不利于市場競爭的方面即可，而不應(yīng)該繼續(xù)對商品房實(shí)行限購。對于保障房，國家要加強(qiáng)制度建設(shè)，讓保障房真正落到實(shí)處。既保證保障房按時(shí)按量的建設(shè)，也要保證保障房的質(zhì)量，同時(shí)要保證保障房真正成為一種福利。而不會出現(xiàn)“負(fù)保障”和一些國有企業(yè)或機(jī)關(guān)借保障房的名義來提高自己的福利。只有制度建設(shè)好了，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，房價(jià)才能日趨合理。

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