車(chē)亞君

【摘要】目前，資金短缺是保障性住房建設(shè)的最大障礙，本文通過(guò)對(duì)大連市利用住房公積金貸款直接承建保障性住房工作的介紹和分析，為破解當(dāng)前保障性住房建設(shè)難題提供新的思路。

【關(guān)鍵詞】住房公積金保障性住房

解決好城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，尤其是中低收入群眾的住房保障問(wèn)題，是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)，需要持續(xù)不懈的努力。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城鎮(zhèn)居民的住房供應(yīng)全部由國(guó)家包攬下來(lái)，由于財(cái)政資金緊張，導(dǎo)致住房供應(yīng)長(zhǎng)期不足，城鎮(zhèn)居民的住房條件十分困難。從20世紀(jì)90年代我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，住房分配貨幣化取代了原有的福利分房制度，建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的住房供應(yīng)體系，住房建設(shè)快速發(fā)展，居民住房條件明顯改善。但隨著住房過(guò)度市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，住房保障問(wèn)題日益突出，特別是新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及進(jìn)城務(wù)工人員等“夾心層”往往被排斥在現(xiàn)有住房體制之外，既買(mǎi)不起商品房，得不到保障性住房，形成了新的住房困難家庭。

為解決好中低收入群眾住房問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院及時(shí)作出大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的重大決策，明確提出“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房的任務(wù)。由于保障性住房投資量大、占用周期長(zhǎng)、收益率低，資金成為制約保障性住房發(fā)展的瓶頸。2010年，住建部等七部委開(kāi)展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)，為解決保障性住房建設(shè)資金問(wèn)題提供了有效途徑。但如何使用住房公積金貸款才能充分發(fā)揮其對(duì)保障性住房建設(shè)的支持作用，如何完善公租房融資政策才能真正建立起長(zhǎng)期、穩(wěn)定的建設(shè)資金來(lái)源，如何有效防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，都是當(dāng)前亟待探索和解決的重要課題。大連是作為首批試點(diǎn)城市，在這些方面進(jìn)行了有益的研究和探索，形成了一套全新的公共租賃住房的投資建設(shè)模式。

一、利用住房公積金貸款直接建設(shè)公租房

（一）投資建設(shè)主體

2011年，大連市承擔(dān)3.5萬(wàn)套、135萬(wàn)平公租房建設(shè)任務(wù)，市政府采取市財(cái)政出資、開(kāi)發(fā)企業(yè)配建及公積金中心承建等模式，安排公積金中心承擔(dān)7800套、40萬(wàn)平方米公租房建設(shè)任務(wù)，預(yù)計(jì)投資額為17億元。接受任務(wù)后，我們決定采用自主建設(shè)模式，出資成立大連市公共租賃住房投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投資管理公司），公司法人和財(cái)務(wù)人員由中心直接委派，并通過(guò)招標(biāo)方式選擇國(guó)內(nèi)具有豐富房地產(chǎn)代開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)公司作為項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，輔助進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。

投資管理公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中與政府部門(mén)、行業(yè)主管單位的溝通協(xié)調(diào)，辦理各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)；組織開(kāi)展勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)監(jiān)理單位招標(biāo)及工程管理等工作；統(tǒng)一管理監(jiān)督各參建單位；負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資金支付使用。

（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式

項(xiàng)目建設(shè)資金全部為住房公積金貸款投入。我們?yōu)樵擁?xiàng)目設(shè)計(jì)的貸款周期為7年，其中，建設(shè)期預(yù)計(jì)為1年半，出租期5年，最后半年為銷(xiāo)售時(shí)間。通過(guò)收益測(cè)算，建設(shè)期貸款利息由貸款支付；出租期貸款利息由租金支付，公租房租金價(jià)格為同地段商品房租金價(jià)格的70%，公租房商業(yè)配套在補(bǔ)繳土地出讓金后對(duì)外銷(xiāo)售，用以提前清償部分貸款本金，以減輕出租期貸款利息負(fù)擔(dān)；5年出租期滿后公租房可對(duì)外銷(xiāo)售或由政府收購(gòu)以回收貸款本金。

（三）項(xiàng)目運(yùn)行成效

由中心直接建設(shè)公租房在我國(guó)尚屬首次，經(jīng)過(guò)一年的運(yùn)行，我們認(rèn)為，這種運(yùn)作方式符合國(guó)家鼓勵(lì)多種主體建設(shè)公租房的政策導(dǎo)向，并有助于緩解公租房建設(shè)資金緊張問(wèn)題和確保住房公積金安全。

1.科學(xué)管理運(yùn)作，確保貸款安全。一是可使用廉租住房補(bǔ)充資金彌補(bǔ)缺口，經(jīng)過(guò)積極爭(zhēng)取，市政府同意如一旦出現(xiàn)出租率不理想導(dǎo)致貸款償付困難時(shí)，中心可使用從住房公積金增值收益中提取的廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金彌補(bǔ)缺口。二是公租房的所有權(quán)歸中心所有，可有效實(shí)現(xiàn)貸款安全保障，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是由中心組建的投資管理公司，符合法人治理結(jié)構(gòu)要求，運(yùn)作規(guī)范，并采用市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)模式，有利于規(guī)范高效的使用貸款資金開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)。

2.有效降低公租房建設(shè)融資成本。住房公積金貸款利率明顯低于商業(yè)貸款，比同檔次商業(yè)貸款利率低1.66%，項(xiàng)目融資成本因此得到顯著降低，以泉水公租房項(xiàng)目貸款為例，每年可節(jié)省貸款利息2822萬(wàn)元，5年累計(jì)節(jié)省1.41億元。同時(shí)，我們?cè)诎l(fā)放貸款時(shí)，堅(jiān)持按照工程建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況分批發(fā)放貸款，減少了投資管理公司賬戶貸款資金閑置時(shí)間，大大減輕了利息負(fù)擔(dān)，經(jīng)估算，1.5年建設(shè)期內(nèi)可節(jié)省貸款利息1600多萬(wàn)元。

3.有利于公租房建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。由于公租房是公益產(chǎn)品，租金低廉，投資回報(bào)率低，開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿意投資建設(shè)，而單靠政府財(cái)政性資金投入，又無(wú)法滿足資金需要，公租房建設(shè)難以持續(xù)。嘗試由中心直接建設(shè)公租房，較好的解決了公租房建設(shè)主體缺失和融資難等問(wèn)題，分擔(dān)了政府公租房建設(shè)壓力，促進(jìn)了公租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.有利于實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存職工的平等權(quán)益。大連中心承建的公租房，將優(yōu)先出租給繳存住房公積金的中低收入職工。對(duì)這部分群體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段購(gòu)買(mǎi)商品房存在一定困難，因此無(wú)法享受住房公積金貸款優(yōu)惠政策。但他們可以租住利用住房公積金建設(shè)的公租房，獲得低租金優(yōu)惠，從而享受到與貸款職工相當(dāng)?shù)淖》抗e金權(quán)益。

二、關(guān)于完善公租房融資政策的建議

（一）實(shí)行租售并舉，保證貸款資金安全回收

根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策，公租房只租不售。由于公租房租金水平比市場(chǎng)價(jià)格要低三分之一左右，通常需要20到30年時(shí)間才能收回投資成本，按照公租房目前的租金收益水平，僅能支付貸款利息，本金須靠公租房銷(xiāo)售回款或財(cái)政資金回購(gòu)償還。而采取財(cái)政資金回購(gòu)的方法，需依賴地方政府的償債能力，其風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。我們?cè)陂_(kāi)展泉水公租房項(xiàng)目建設(shè)之初，經(jīng)過(guò)積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取到市政府同意泉水公租房項(xiàng)目可以銷(xiāo)售以回收貸款本金的政策。但對(duì)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)公租房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果堅(jiān)持只租不售的一刀切政策，將影響公租房貸款回收及可持續(xù)發(fā)展。因此，建議實(shí)行租售并舉政策，對(duì)政府財(cái)政資金投資建設(shè)的公租房實(shí)行只租不售，對(duì)貸款（包括公積金貸款和商業(yè)性貸款）支持建設(shè)的公租房，允許出租一定期限后進(jìn)行銷(xiāo)售，回籠資金用于償還前期建設(shè)貸款，既實(shí)現(xiàn)公租房貸款安全回收，又可將收回資金用于新項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。

（二）改革住房公積金管理體制，完善保障性住房建設(shè)資金保障體系

從大連實(shí)踐看，建設(shè)資金短缺仍是制約公租房大規(guī)模建設(shè)的最重要因素。2011年，大連市公租房建設(shè)投資需求約55億元，全市財(cái)政計(jì)劃投入資金僅10億元；商業(yè)性貸款受逐利性目標(biāo)驅(qū)使，不愿投向公租房，因此公積金貸款需求激增。去年，大連中心安排貸款計(jì)劃30多億元，除支持自建公租房項(xiàng)目外，還支持了區(qū)級(jí)公租房項(xiàng)目，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足貸款需求，東部沿海城市情況與大連類(lèi)似。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，不管采用何種住房政策都離不開(kāi)住房金融支持，住房金融特別是住房政策性金融是解決城鎮(zhèn)住房保障的重要政策工具，我國(guó)當(dāng)前處于城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化和國(guó)際化轉(zhuǎn)型期，住房保障任務(wù)艱巨，需要大量長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金支持。

面對(duì)日益增長(zhǎng)的保障性住房融資需求，建立符合國(guó)情的保障性住房建設(shè)融資機(jī)制勢(shì)在必行。從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，可建立以住房公積金為基礎(chǔ)的保障性住房金融體系，賦予住房公積金以政策性金融功能。此外，除現(xiàn)行的強(qiáng)制性住房公積金繳存外，還應(yīng)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，鼓勵(lì)自愿繳存，引導(dǎo)城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者等人員參加住房公積金制度，提高其住房消費(fèi)能力；對(duì)支付能力較弱者，設(shè)計(jì)與公租房、經(jīng)適房掛鉤的產(chǎn)品，在同等條件下，參與住房公積金繳存者有優(yōu)先享受保障性住房的權(quán)利，從而擴(kuò)大住房公積金的資金來(lái)源，為保障性住房建設(shè)提供更多低成本資金支持。