荊寶潔

過去一年，北京CBD經(jīng)歷了一場跨國公司的集體性“逃離”事件。英特爾、惠普、甲骨文、路透社和奧林巴斯紛紛放棄原租賃協(xié)議，在選擇新的辦公地址時，刻意回避CBD。

2012年是近十二年來，北京甲級寫字樓供應量最低的一年，也是空置率最低的一年。伴隨而來的是租金大幅上漲。據(jù)仲量聯(lián)行10月15日提供的最新報告稱，2012年初至今，北京CBD區(qū)域租金取得了20.4%的增幅，而同期上海CBD區(qū)域租金僅增長了2.8%，香港中環(huán)區(qū)域的租金則出現(xiàn)下滑。

IT企業(yè)、對成本敏感的制造企業(yè)，從最核心的商圈撤出是規(guī)律使然。在發(fā)達國家成熟CBD的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，信息、物流、金融等現(xiàn)代服務業(yè)公司，才是CBD的主要“租客”。這種北京CBD租客結(jié)構(gòu)的變化其實早已醞釀。

數(shù)年前，索尼、雀巢等公司就已開始搬離CBD了。仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，三季度又有一些企業(yè)陸續(xù)離開CBD，其中包括一些早些年前租賃面積較大的日資企業(yè)。2012年，中國國內(nèi)及全球經(jīng)濟諸多數(shù)據(jù)的不樂觀，加重了企業(yè)對于市場的擔心，許多租戶在第三季度采取了謹慎擴張的態(tài)勢。同時，一些對價格敏感的租戶，對高企租金的抵觸正逐步顯現(xiàn)。

即便如此，依然有一些企業(yè)在積極尋租。事實上，北京CBD頂級寫字樓仍十分緊俏。據(jù)第一太平等多家研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京甲級寫字樓的平均空置率已到達歷史新低水平即3%左右，而CBD空置率降至6%左右。最高點是2008年，彼時CBD空置率曾達到30%。

許多私募股權(quán)基金、跨國性的金融集團以及高級律師事務所也選擇在CBD辦公，一些央企和國企也將辦公地點設在了CBD。租金最昂貴的國貿(mào)三期就聚集了美國資本策略研究、雪佛龍中國、凱來投資等外來者，以及北京國能中電、工行私人銀行部等國內(nèi)企業(yè)。CBD其他大樓如華貿(mào)中心、銀泰中心，也聚集了大量金融企業(yè)、能源企業(yè)、咨詢公司、律師事務所。國際經(jīng)濟的低迷，似乎并未給這些企業(yè)帶來巨大的影響。

不過，瘋狂的租金持續(xù)時間不會過長。第一太平指出，由于租戶承租能力進一步減弱，加之需求向非核心區(qū)域擴散，進入三季度，寫字樓租金環(huán)比漲幅跌至2010年以來最緩值。

兩年“火箭式”上漲后，北京寫字樓市場租金未來將進入平臺期，專業(yè)服務業(yè)、高科技和金融業(yè)仍是北京CBD需求主力，而文化創(chuàng)意、能源和醫(yī)藥需求開始強勁增長?！俺墙?jīng)濟發(fā)生大衰退，否則租金不可能大幅下降?！?高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍預測，下一個供應高峰將在2016年前到來。