俞海英

摘要：伴隨經(jīng)濟的飛速發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)成為升溫最快的行業(yè)，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭中取得優(yōu)勢地位，就要對項目成本管理進行有效的控制，只有實現(xiàn)了有效的成本控制，才能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟利潤。本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本構(gòu)成入手進行研究，闡述了房地產(chǎn)項目成本控制應(yīng)遵循的原則，對項目成本控制的重要性進行了分析，提出了房地產(chǎn)項目成本控制的具體對策，財務(wù)管理在成本控制中的體現(xiàn)，并對房地產(chǎn)項目成本控制的前景進行預(yù)測與展望。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本控制；項目成本構(gòu)成；成本控制措施；財務(wù)管理體現(xiàn)；前景展望

眾所周知，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)競爭不斷加劇使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)局部過熱的態(tài)勢，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不進行競爭方式和競爭手段的調(diào)整，而最為重要的就是進行成本的控制和管理，管理出效益，只有對項目成本進行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，把房地產(chǎn)成本構(gòu)成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：

1.1項目開發(fā)階段的成本

項目開發(fā)階段的成本主要是指土地成本。

1.2項目建設(shè)成本

房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費用等，做好項目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

1.3財務(wù)費用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財務(wù)費用。

1.4項目建設(shè)中的管理運營費用

管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。

1.5各相關(guān)品類的稅收費用

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

2、房地產(chǎn)項目成本控制應(yīng)遵循的原則

2.1經(jīng)濟效益原則

進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。

2.2目標(biāo)成本控制原則

進行項目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實際情況制定合理的目標(biāo)，對目標(biāo)進行層層分解和細化，實行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期的進行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。

2.3綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。

2.4權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。

2.5動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計劃，最終確定可行性的施工方案。

3、房地產(chǎn)項目成本控制的重要性

房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，進行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，實現(xiàn)經(jīng)濟利益。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險，實現(xiàn)較高的收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期，因為房地產(chǎn)項目承受著眾多的風(fēng)險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

4、房地產(chǎn)項目成本控制的措施

4.1項目準(zhǔn)備階段的成本控制

房地產(chǎn)項目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個關(guān)鍵階段，一個是項目籌劃階段的成本控制和項目設(shè)計階段的成本控制。

4.1.1項目籌劃階段的成本控制，也被成為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添椖康目偝杀具M行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等；

（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；

（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算；

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設(shè)項目的市場需求、財務(wù)評價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計方案、潛在風(fēng)險等因素制定科學(xué)的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；

（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價進行準(zhǔn)確估算。

4.1.2項目設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項目設(shè)計能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設(shè)計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設(shè)計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時對工程項目設(shè)計的變更進行適時的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設(shè)計方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設(shè)計公司，并加強相關(guān)管理工作，進而保證項目設(shè)計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計的應(yīng)用。比如當(dāng)一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時建立設(shè)計變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設(shè)工期，也能夠?qū)椖康耐顿Y進行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙設(shè)計的相關(guān)工作。設(shè)計人員不僅要對設(shè)計圖紙的期限和質(zhì)量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關(guān)人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設(shè)計等角度對房地產(chǎn)項目設(shè)計方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計出圖之前，相關(guān)人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設(shè)計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。

4.2項目施工階段的成本控制

房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計的審查工作。施工組織設(shè)計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結(jié)清相關(guān)款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項等。

（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進行比價。

（4）對工程變更進行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設(shè)計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因?qū)е碌脑O(shè)計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工質(zhì)量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

4.3項目結(jié)算階段的成本控制

工程項目結(jié)算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結(jié)算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。

5、財務(wù)管理在成本控制中的體現(xiàn)

在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵機制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務(wù)管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑嵱行У某杀究刂?，?yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預(yù)期目標(biāo)的順利實現(xiàn)

6、房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展趨勢

首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強自身實力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。借鑒國外的先進經(jīng)驗、通過大量項目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計算機等輔助虛擬設(shè)備實現(xiàn)項目建設(shè)的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。

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