一、我國商品房預售制度存在的問題

在商品房預售制度運行過程中，基于商品房預售的獨有特征，再加上法律體系的不健全、監(jiān)管不到位、開發(fā)商誠信意識缺失等因素的影響，出現(xiàn)了各種不規(guī)范現(xiàn)象，嚴重損害了購房者的合法權(quán)益，衍生了無數(shù)的糾紛，由此所帶來的負面影響也是不可低估的。

1. 合同格式條款的濫用。我國許多省市都頒布了《商品房預售合同示范文本》， 但其只是作為參考， 并沒有強制使用。在簽訂預售合同時，所使用的多為預售人制定的標準合同。對于專業(yè)性較強的預售合同，預購人通常處于弱勢。比方說利用多重含義的詞語誤導預購人， 在違約時借以推脫責任；對不可抗力作擴大解釋；任意修改或排斥預購人提出的條款以及某些有利于預購人的法定內(nèi)容；限制預購人法律救濟手段等等。所以在商品房預售中，出現(xiàn)了許多因標準合同濫用格式條款導致的不公平現(xiàn)象。

2. 預告登記制度存在缺陷。我國《城市房屋預售管理辦法》第10條和第13條對商品房預售登記備案制度做出了初步的規(guī)定，新頒布的《物權(quán)法》在立法上對預告登記的適用范圍、行使程序、效力的產(chǎn)生及消失也做出規(guī)定。預告登記制度的確立，對保障不動產(chǎn)物權(quán)變動中債權(quán)人的合法權(quán)益，維護穩(wěn)定、公平、可預期的不動產(chǎn)交易秩序，都具有十分重要的作用。但是，《物權(quán)法》對于預告登記規(guī)定極其簡單，在實踐中缺乏可操作性。（1）商品房預售預告登記的內(nèi)容不夠具體，如僅對預售合同予以登記，還是連同合同內(nèi)容一起登記，沒有規(guī)定。因為還沒有做出相應的具體規(guī)定，所以操作起來有很大的難度，造成法律與實際的脫節(jié)，難以達到設定該制度的初衷。（2）預告登記的效力不足。預告登記的效力是預告登記制度的核心。而《物權(quán)法》中缺乏關(guān)于順位保全效力和破產(chǎn)保護等增強效力的規(guī)定，造成了預告登記制度的先天不足。這一方面不利于保護權(quán)利人的債權(quán)，另一方面也會對不動產(chǎn)的交易造成妨礙，還會增加司法實踐中的爭議和困惑。（3）預告登記行使的程序保障不足。法律法規(guī)對如何提起并進行預告登記的程序方面規(guī)定非常簡單，這就造成了在實際中的可操作性不強。

3. 商品房預售資質(zhì)審查監(jiān)管缺位。 按照法律制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商進入商品房預售階段必須五證齊全，即土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、開工證和商品房銷售許可證必須齊全。但是，開發(fā)商開發(fā)的樓盤都是自行銷售，作為預購人的消費者個人很難去審查這些資質(zhì)，就造成許多樓盤證照不齊，甚至還沒有開工照樣違規(guī)銷售，給房屋預購人造成了許多風險隱患，不能如期交工入住成為了普遍現(xiàn)象。由于缺乏有效的監(jiān)管，商品房預售制度中還存在嚴重的信息不對稱狀態(tài)，往往是開發(fā)商的一面之詞。特別是由于預售房具有的非現(xiàn)實性，預購人對信息批露的真假虛實無從核對，即使心存疑慮也無能為力。這一切都需要統(tǒng)一規(guī)制和監(jiān)管，以保證信息披露的全面性、真實性、及時性。

二、完善我國商品房預售制度的建議

1. 依法規(guī)制預售合同格式條款。應在相關(guān)法律中明確格式條款在預售合同中的適用條件，如果開發(fā)商打算將格式條款加入商品房預售合同之中，必須做到：遵循公平原則，確定與預購人之間的權(quán)利和義務；采取合理的方式提請預購人注意免除或者限制開發(fā)商責任的條款；按照預購人的要求對該格式條款予以說明；同時，如果開發(fā)商想通過合同條款免除自己的責任， 加重預購人的責任或排除預購人主要權(quán)利的，預購人可以主張該條款無效。

2. 完善商品房預告登記制度。 完善預告登記的效力，增加預告登記的順位保護效力和破產(chǎn)保護效力。筆者認為，預告登記至少還需增加以下兩種效力，即順位保證效力和破產(chǎn)保護效力。具體構(gòu)想如下：（1）順位保護效力。預告登記在保全的請求權(quán)實現(xiàn)時，由此產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)，依據(jù)預告登記的生效時間確立其順位。（2）破產(chǎn)保護效力。預告登記后，預告登記義務人陷于破產(chǎn)的，預告登記權(quán)利人可就登記標的物直接向破產(chǎn)管理人請求履行。這樣的效力安排，可以直接在物權(quán)法中明示。

3. 對商品房預售資金的統(tǒng)一監(jiān)管。 加強對預售資金專戶的管理，將預售資金全部存入預售款專用賬戶，不得挪作他用。預售款的撥付，應根據(jù)施工合同約定的工程造價和監(jiān)理單位出具的施工進度證明、 會計事務所的核查予以核定用款額度。用于支付購買建筑材料、設備的，應根據(jù)其購銷合同約定和工程進度予以核準用款。用于支付設計、監(jiān)理以及其他行政事業(yè)收費的應提供合同或繳費通知。 用于支付稅款的，由監(jiān)管銀行憑征稅通知單直接撥付。 在預售款監(jiān)管期間，如出現(xiàn)預售人未按規(guī)定使用預售款而造成預購人損失的，預購人有權(quán)要求負監(jiān)管責任的相關(guān)主體承擔擔保責任。銀行因為不履行責任給預購人造成經(jīng)濟損失的， 應當依法承擔賠償責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售資金或挪用資金的，應當承擔包括行政罰款、甚至吊銷其預售許可證或開發(fā)資質(zhì)的法律責任。通過以上一系列措施的配合，來保證監(jiān)管目的的實現(xiàn)。

4. 統(tǒng)一預售人的資質(zhì)審查。凡是進入次交易場所的開發(fā)商的資質(zhì)是否合格，由政府責成有關(guān)部門進行審查，必須是五證齊全方準進入，保證預購者的合法利益免受侵犯。

5. 統(tǒng)一監(jiān)管，建立預售人信息披露機制。首先，將開發(fā)商的基本情況和預售商品房的相關(guān)信息錄入并聯(lián)機上網(wǎng)以供查詢，應該包括開發(fā)商的名稱、住所、資質(zhì)證明、各種必備的許可文件及資產(chǎn)狀況等基本情況。預售商品房的相關(guān)信息則包括：商品房的地理位置、相關(guān)設施、周邊環(huán)境等，各樓盤的房屋質(zhì)量、開發(fā)面積、施工進度、建筑材料等信息，在銷售時還要實時地披露房屋的交易（交易金額、剩余存量等）信息。其次，政府方面應當披露的內(nèi)容包括：商品房預售款的監(jiān)管情況、房屋開發(fā)盤、房屋價格的增長率以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級等。這是對信息披露內(nèi)容的最低要求，信息披露的內(nèi)容越充分越真實，就越有利于實現(xiàn)信息平衡，使購房者在博弈的過程中做出合理判斷。 同時要加強對信息披露的監(jiān)管， 并賦予監(jiān)管部門對提供虛假信息者進行處罰的權(quán)力，如果由于信息的不真實而給購房者造成損失的，要承擔相應的法律責任。

6. 健全風險分擔機制，增設相應險種。（1）設立房屋預售風險擔?；稹?guī)定凡是參加房屋預售制度的開發(fā)商必須參加該基金，將其作為進行商品房預售交易的必要條件之一。（2）保險公司增設相應的險種，以幫助預購人規(guī)避風險。

作者簡介：崔玉靜，女，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學經(jīng)濟法碩士研究生。