范春旭 張玉學(xué)

2012年3月初，北京市西城區(qū)朱雀門小區(qū)業(yè)委會從物業(yè)公司處獲得86萬余元公共空間收益，約占小區(qū)6年來公共空間總收益的85%。這筆收益得以回歸全體業(yè)主，正是該小區(qū)業(yè)主、央視主持人趙普與物業(yè)打官司的結(jié)果。

一場官司為小區(qū)全體業(yè)主贏回86萬余元

趙普介紹，根據(jù)相關(guān)合同，小區(qū)物業(yè)北京嘉晟物業(yè)管理有限公司對樓外廣告位進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)可收取經(jīng)營收入中的15%作為傭金。但物業(yè)未將收入向業(yè)主公示，因此，2009年8月，他將物業(yè)告上法庭。該案最后在法庭的主持下和解，物業(yè)公司主動公示小區(qū)公共空間廣告收益，并表示將提高物業(yè)管理水準(zhǔn)。

由于小區(qū)一直未成立業(yè)主委員會，這部分收益依然在物業(yè)賬戶下。直至去年年末，朱雀門小區(qū)成立了業(yè)主委員會，按照約定，今年2月初，物業(yè)公司已將小區(qū)2006年至2011年這6年的公共空間收益，除去歸屬物業(yè)部分外的86.91萬元移交給業(yè)委會。

物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃先生表示，物業(yè)希望這筆公共空間收益能用在小區(qū)的公共區(qū)域，惠及所有業(yè)主。為此，2012年2月29日下午，物業(yè)工作人員主動約談趙普，想讓這個(gè)維權(quán)活躍人士也能為收益的使用問題獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。物業(yè)公司還就將來物業(yè)費(fèi)是漲還是降、小區(qū)車位的管理等問題等征求趙普的意見。

趙普認(rèn)為，收益的使用問題，由業(yè)主大會商討，由物業(yè)來配合執(zhí)行。作為一名業(yè)主，他會更關(guān)注業(yè)委會、物業(yè)行為程序的正當(dāng)性、合法性，業(yè)主應(yīng)該起到監(jiān)督的作用。

“物業(yè)公示收益并移交給業(yè)委會，是很大的進(jìn)步。”趙普說，對一個(gè)小區(qū)來說，物業(yè)公司、業(yè)主管理委員會、其他業(yè)主這3個(gè)方面都很重要，這幾方通過良好溝通，很多問題都能順利解決，不必對簿公堂。

趙普說，目前他最關(guān)心的是“3筆錢”：物業(yè)管理費(fèi)、公共空間收益、房屋維修基金。其中，公共空間收益已經(jīng)通過他的訴訟解決，另外兩筆錢的支出他會繼續(xù)監(jiān)督，“以后無論是物業(yè)公司還是業(yè)委會，只要有不合適的地方，我都會向法院提起訴訟來維權(quán)?！?/p>

按照此前的合同，小區(qū)公共空間收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)可收取15%作為傭金。對此，物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃先生說，小區(qū)物業(yè)費(fèi)是2.9元/平方米，從2004年到現(xiàn)在一直沒有改變，已經(jīng)是相對較低的了，所以希望部分收益能補(bǔ)貼較低的物業(yè)費(fèi)，這得到了業(yè)委會的同意。小區(qū)業(yè)主委員會工作人員張女士證實(shí)，從今年起，物業(yè)和業(yè)委會約定，小區(qū)公共空間收益的30％歸物業(yè)所有，作為物業(yè)對這些公共空間的管理經(jīng)營費(fèi)用。

公共空間收益怎么花

朱雀門小區(qū)的共有收益除去物業(yè)歸屬部分，由業(yè)委會主導(dǎo)使用。黃先生說，公共空間收益平分給業(yè)主不現(xiàn)實(shí)，希望能用在業(yè)主最關(guān)心、最急迫的地方，尤其是小區(qū)的公共區(qū)域。他介紹，業(yè)主入住以來，小區(qū)園林景觀已經(jīng)過時(shí)了，可能會進(jìn)行相應(yīng)改造，物業(yè)也在考慮增加小區(qū)的綠植品種，美化綠化環(huán)境，以及改善停車場地下停車智能系統(tǒng)，以降低管理風(fēng)險(xiǎn)等。

這些項(xiàng)目都要征得業(yè)主委員會的同意，通過后物業(yè)會給出預(yù)算等書面文件，采取招投標(biāo)的方法，由業(yè)委會主導(dǎo)實(shí)施，物業(yè)配合完成，在項(xiàng)目開展期間，物業(yè)會進(jìn)行監(jiān)督管理和驗(yàn)收等工作。

小貼士：公共空間收益有哪些

和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長蔡若琰介紹，一般而言，利用共有設(shè)施設(shè)備（含空間）經(jīng)營所得都是共有收益，包括樓道電梯、電梯間、門廳、外墻、樓面、露臺等，比如廣告、推廣經(jīng)營、攤點(diǎn)等收益都屬于此類，在這一點(diǎn)上，法律的歸屬毫無疑義。

北京市力珉律師事務(wù)所麻增偉律師表示，利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，該收入原則上應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，但也可根據(jù)業(yè)主大會的決定進(jìn)行使用或分配。對于分配時(shí)的具體分配比例，若業(yè)主管理公約對此有明文約定的，按照約定處理；若沒有約定的，應(yīng)按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定收益分配。

蔡若琰表示，目前各小區(qū)的共有收益基本上用于補(bǔ)充物業(yè)收費(fèi)不足，這與我國物業(yè)費(fèi)十幾年不變導(dǎo)致的標(biāo)準(zhǔn)偏低有直接關(guān)系。目前在很多成立業(yè)主大會的小區(qū)，共有收益一般都納入物業(yè)管理費(fèi)共同預(yù)算，只有個(gè)別小區(qū)會脫離物業(yè)管理主體單獨(dú)核算，作為業(yè)主大會經(jīng)費(fèi)。

（摘自《新京報(bào)》）