郝奇彥 王世威

【摘要】20世紀90年代，中國的房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進的發(fā)展，特別是進入21世紀以后，房地產(chǎn)業(yè)更是成為拉動中國經(jīng)濟的重要增長點，此外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對加快城市建設，增加就業(yè)，改善人民的生活環(huán)境產(chǎn)生了巨大作用。然而迅猛增長的房地產(chǎn)業(yè)也對居高不下的CPI起到了推波助瀾的作用。因此必須對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但房地產(chǎn)業(yè)又很難通過自發(fā)調(diào)節(jié)達到完善，政府必須介入才能彌補房地產(chǎn)業(yè)難以自發(fā)調(diào)控的缺陷，只有通過制定合理的房地產(chǎn)政策，才能使房地產(chǎn)業(yè)在避免通脹的前提下促進經(jīng)濟發(fā)展，改善人民生活水平。本文通過對香港特區(qū)和我國內(nèi)地的房地產(chǎn)政府政策比較，對內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)政府管理體制的完善提供一些新的思路。

一、我國內(nèi)地和我國香港地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控的差異

（一）土地政策比較

我國香港地區(qū)地少人多，總面積只有1078平方千米，其中可供開發(fā)的土地僅占總面積的20%。然而，由于我國香港地區(qū)采取了靈活有效的土地供應機制，不僅使其居民生活環(huán)境良好，也提供了可觀的財政收入，而且也使我國香港地區(qū)一直保持著亞太地區(qū)金融中心的地位。

我國香港地區(qū)的土地供應主要依靠開發(fā)非城市用地、填海造地等新增城市用地和通過市區(qū)重新規(guī)劃建設、改變土地用途等提高原有土地使用效率兩個途徑實現(xiàn)。每年11月，我國香港地區(qū)土地供應委員會都會根據(jù)實際情況評估下一年土地使用情況，草擬下一年批地計劃書，并于每年四五月份落實批地計劃，并向社會公布，通過拍賣、招標、私人協(xié)議和臨時租約四種形勢向開發(fā)商批租土地。由于我國香港地區(qū)已經(jīng)形成了較為完善的土地競價市場機制，地價基本由市場供求來決定，政府通過制定長、中、短期的土地批租計劃，可有效調(diào)控土地供應量，調(diào)節(jié)土地價格，防止土地價格劇烈波動。

在我國內(nèi)地，土地所有權歸國家所有。在土地制度改革以后，土地使用從無償使用制度變?yōu)橛袃斒褂弥贫?。土地制度改革有利于土地集約化使用，有利于城市的整體規(guī)劃，更為政府財政收入提供了保障。然而近些年來，內(nèi)地土地制度在取得了一些成績的同時也出現(xiàn)了很多問題。如土地產(chǎn)權不明晰；土地的價格沒有按照市場供求來決定，市場價格不合理，一些地區(qū)出讓土地中征地費不到地價的10%；此外，以市場供求調(diào)節(jié)的出讓方式（如公開拍賣和招標）與以行政手段為主的協(xié)議方式并存的“雙軌制”也帶來了許多弊端。

（二）保障性住房政策比較

我國香港地區(qū)人口密度較大，因此從20世紀50年代末期就開始實施保障性住房政策，經(jīng)過50多年的發(fā)展，香港保障性住房政策已經(jīng)從完全的福利性質(zhì)過渡到鼓勵有計劃的自置居所，并且隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化不斷完善。香港的保障性住房政策配合上靈活的財政政策，如以拍賣土地所得的巨額收入資助保障性住房等，有效的緩解了香港社會的住房矛盾，對維持社會穩(wěn)定，縮小貧富差距帶來了積極的影響。

在我國內(nèi)地，從國務院1991年出臺并實施保障性住房政策以來，政府不斷加大保障性住房的投入力度，并及時出臺《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》等相關法規(guī)，以圖改善民生，解決低收入者住房問題。但是，由于復雜的國情和政策實施時間段等因素，保障性住房政策在實施過程中出現(xiàn)了很多問題：1.公租房、廉租房占比較低，經(jīng)濟適用房占比較高且只售不租，使一部分中低收入者難于購買經(jīng)濟適用房。2.價格和面積失控。3.缺乏有效監(jiān)管，使一部分非中低收入群體通過弄虛作假獲得保障性住房。4.財政資金不足以及開發(fā)商的逐利性造成保障性住房建設資金不足。

（三）金融政策比較

香港房地產(chǎn)金融政策的主要特點是通過1997年成立的香港證券按揭公司，將地產(chǎn)商、銀行、居民聯(lián)系成一個緊密的體系，有效的防止了因抵押貸款規(guī)模擴大而帶來的風險。抵押貸款證券化后，通過擔保機構擔保和信用評級機構評級后可以在二級市場上進行交易，這種抵押貸款證券化的政策為貸款銀行開辟了新的融資渠道，提高了住房資金的配置效率，分散了貸款銀行的經(jīng)營風險。此外，香港政府還創(chuàng)新的將抵押貸款和壽險聯(lián)合運營的機制解決了資金來源與運用期限不匹配的問題。香港政府通過為中低收入者提供擔保，降低中低收入者貸款首付比例，刺激了中低收入者的貸款需求。

在我國內(nèi)地，由于房地產(chǎn)金融政策發(fā)展時間短，尚不成熟，有許多問題亟待解決：1.銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模小，占整體信貸規(guī)模比例不足10%。2.金融工具創(chuàng)新能力差，缺乏資產(chǎn)證券化的專業(yè)人員和政策環(huán)境。

（四）物業(yè)管理政策比較

我國香港地區(qū)在物業(yè)管理方面制訂了《建筑物管理條例》，按照條例要求，政府鼓勵并組織業(yè)主組成業(yè)主立案法團，共同參與、共同經(jīng)營、共同管理。法團的責任是代表業(yè)主執(zhí)行有關走廊、樓梯、電梯、小區(qū)衛(wèi)生等公用部分的控制、管理及行政事宜。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生管理委員會，管理委員會代表法團執(zhí)行權力。香港政府還通過下屬的廉政公署、民政事務總署及香港會計師分會根據(jù)《條例》規(guī)定，聯(lián)合協(xié)助法團管理物業(yè)的財務。此外政府還協(xié)助解決物業(yè)糾紛，比如物業(yè)出現(xiàn)問題，政府可以主持召開業(yè)主大會或重新選舉業(yè)主委員會。為使香港市民能安居樂業(yè)，政府的民政事務總署非常重視大廈管理，在香港各區(qū)的民政事務處設立大廈管理聯(lián)絡小組和法團保持聯(lián)絡。

在我國內(nèi)地，雖然房改后物業(yè)水平有了一定的進步，但大部分樓房物業(yè)還有待完善。一是物業(yè)覆蓋面積低，物業(yè)整體上現(xiàn)代化水平偏低。二是缺乏有效的約束制度，物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的附屬品，缺乏制度約束和激勵機制，積極性不強。三是政府在推動物業(yè)發(fā)展上有所偏差，管理部門混亂，造成管理低效。

二、總結

房地產(chǎn)政策關系民生，政府必須通過政策調(diào)控來使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，中國政府在制定內(nèi)地房地產(chǎn)政策時應借鑒香港的成功經(jīng)驗，從土地政策、保障性住房政策、金融政策，物業(yè)管理政策方面下功夫，逐步找到一條適合國情的政府調(diào)控房地產(chǎn)道路。

作者簡介：郝奇彥（1981-），女，山西太原，研究方向：經(jīng)濟金融。王世威（1978-），男，山西太原，研究方向：經(jīng)濟金融。

（責任編輯：趙春暉）