唐 焱，高明媚

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院，南京210095)

0 引言

2006年國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控有關(guān)問題的通知》(簡稱國發(fā)31號文件)明確規(guī)定，從2007年1月1日起，工業(yè)用地一律實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌的方式出讓，第一次明確將工業(yè)用地納入市場化配置范圍。隨后，國土資源部進(jìn)一步就工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)、工業(yè)用地遺留問題處理等做出相關(guān)規(guī)定，自此開始了對工業(yè)用地供給方式的市場化改革。就學(xué)術(shù)界而言，多年來，對于工業(yè)用地供給方式及其制度方面的研究形成了較為豐富的成果，本研究通過對上述問題進(jìn)行系統(tǒng)回顧，梳理國內(nèi)外工業(yè)用地相關(guān)研究的進(jìn)展，為進(jìn)一步開展工業(yè)用地供給制度研究指明方向。

1 國外工業(yè)用地供給制度

我國工業(yè)用地供給制度市場改革剛剛起步，而周邊的新加坡、韓國、日本等地在這方面發(fā)展較早，對其工業(yè)用地供給方式進(jìn)行研究對完善我國相關(guān)制度具有借鑒意義。

1.1 新加坡的工業(yè)用地供給

水資源供應(yīng)不足和土地資源有限是新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的兩個(gè)尖銳問題，為了使工業(yè)用地成本在國際上具有競爭力，新加坡一直將“保障工業(yè)用地在企業(yè)可承受成本條件下的充分供應(yīng)，提高企業(yè)成本方面的國際競爭力”作為其土地政策的基本目標(biāo)［1］，其土地政策的核心是政府壟斷工業(yè)用地供應(yīng)，通過實(shí)施“統(tǒng)一開發(fā)+政府管制”模式，發(fā)揮政府在工業(yè)用地配置、價(jià)格供應(yīng)方面的主導(dǎo)作用。因此，新加坡工業(yè)用地供應(yīng)制度的特點(diǎn)可以概括為:(1)政府高度壟斷。(2)工業(yè)用地供應(yīng)主要采用租賃方式。(3)工業(yè)用地供應(yīng)以廠房租賃為主，單純的土地租賃只在特定條件下才有供應(yīng)。(4)工業(yè)用地的供應(yīng)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)受供求、政策及企業(yè)對價(jià)格的可承受性3個(gè)因素共同制約［2］。

1.2 韓國的工業(yè)用地供給

韓國是一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，工業(yè)用地供應(yīng)主要采用的是以市場機(jī)制為基礎(chǔ)的供應(yīng)方式。在不同的發(fā)展階段，韓國根據(jù)當(dāng)時(shí)的國情及土地利用狀況，工業(yè)用地的供應(yīng)采用了不同的方式:1945—1959年為自由開發(fā)時(shí)期;1960年后到1979年為大量開發(fā)時(shí)期的協(xié)議出讓;1980年以后為限制性開發(fā)時(shí)期，土地供給采用市場出售或出租的方式［3］。同時(shí)，韓國政府還根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況采取不同的供給調(diào)控手段，如在工業(yè)集中度相對較低的落后地區(qū)促進(jìn)開發(fā)，進(jìn)行大規(guī)模港灣建設(shè)，在特定產(chǎn)業(yè)園培育基礎(chǔ)或尖端科技產(chǎn)業(yè)［4］等做法，同樣值得借鑒。當(dāng)然，韓國工業(yè)用地的市場供給中也存在著一些問題，如針對韓國國內(nèi)日益嚴(yán)重的工業(yè)用地亂開發(fā)行為，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該擴(kuò)大開發(fā)行為審批制，即使是非城市地域內(nèi)建筑物或土地形態(tài)變更等開發(fā)行為，也應(yīng)依據(jù)“國計(jì)法”，向相關(guān)部門申請批準(zhǔn)［5］。

1.3 日本的工業(yè)用地供給

19世紀(jì)以前，日本是一個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主導(dǎo)的國家，工業(yè)用地面積極少，為了滿足工業(yè)化發(fā)展的需要，擴(kuò)大工業(yè)用地的供給是必然的。日本工業(yè)用地的增加一般是通過山區(qū)技術(shù)改造和開發(fā)以及填海造陸等途徑［6］。就供給機(jī)制而言，日本工業(yè)用地供給總量主要通過土地規(guī)劃進(jìn)行控制，供給方式上采用市場機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)，通過市場上的買賣進(jìn)行出售或出租［7］。之所以采用這樣的方式，一方面是因?yàn)槿毡镜慕?jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，市場機(jī)制相對完善，已具備市場流通的基礎(chǔ);另一方面是因?yàn)槿毡臼莻€(gè)寸土寸金的國家，土地競爭十分激烈，只有通過這種供地方式才能滿足國內(nèi)企業(yè)的需要，體現(xiàn)公平的原則。

從上述3個(gè)國家工業(yè)用地供給方式來看，它們大都是以市場機(jī)制來調(diào)節(jié)工業(yè)用地供給。新加坡對工業(yè)用地供給實(shí)行優(yōu)先保護(hù)政策，保證用地人的合法權(quán)益;韓國經(jīng)歷工業(yè)發(fā)展后，對工業(yè)用地供給開始實(shí)行限制性開發(fā)并采用市場機(jī)制供應(yīng)工業(yè)用地;日本通過市場機(jī)制優(yōu)化工業(yè)用地效率，通過規(guī)劃嚴(yán)格控制供應(yīng)總量。

2 我國工業(yè)用地供給制度

2.1 對工業(yè)用地協(xié)議出讓的研究

2007年之前，我國視工業(yè)用地為非經(jīng)營性用地，所采取的供給機(jī)制是非市場化、大規(guī)模、低價(jià)格的協(xié)議出讓，并對工業(yè)用地實(shí)行優(yōu)先供給的政策。該政策的現(xiàn)實(shí)背景是，一直以來，我國工業(yè)發(fā)展相對落后，通過優(yōu)先保證工業(yè)用地供給，可以加快我國工業(yè)化進(jìn)程，這是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的需要;工業(yè)經(jīng)濟(jì)有利于擴(kuò)大稅基，增加國家和地方政府財(cái)政收入，把工業(yè)用地視為非經(jīng)營性用地并優(yōu)先非市場供給有利于對外招商引資［8］。除此之外，放寬工業(yè)項(xiàng)目土地供應(yīng)總量，不僅可長久地增加稅收，還可增加就業(yè)，是地方經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展的基礎(chǔ)［9］。但這種非市場化協(xié)議出讓的優(yōu)先供給方式也存在著種種弊端:(1)為了在招商引資中取得優(yōu)勢，地方政府不惜采取低于工業(yè)用地成本的價(jià)格或者零地價(jià)出讓工業(yè)用地，使得工業(yè)用地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于真實(shí)的市場價(jià)值，造成國有土地資產(chǎn)、社會(huì)財(cái)富的大量流失，從根本上說，犧牲了工業(yè)化和整個(gè)社會(huì)發(fā)展的質(zhì)量。(2)工業(yè)用地供應(yīng)增量過多，耕地資源大量流失，對糧食安全產(chǎn)生影響。(3)協(xié)議出讓的低價(jià)格刺激了一些企業(yè)以時(shí)間換金錢的炒地行為，這種土地投機(jī)使得工業(yè)用地閑置嚴(yán)重，利用效率偏低，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率不高。(4)一些用地者通過協(xié)議出讓獲得低價(jià)土地，再通過改變土地用途獲得利益，導(dǎo)致了土地市場的混亂無序。(5)協(xié)議出讓最能體現(xiàn)行政權(quán)力，并且其既無固定程序，過程也不公開，因此，最易造成出讓過程中的尋租［10-14］。對此，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為工業(yè)用地的協(xié)議出讓方式需要改革，在具體改革的方式上，主要有兩種觀點(diǎn):一種是建議逐步引導(dǎo)工業(yè)用地供給由協(xié)議出讓向招拍掛出讓轉(zhuǎn)變;另一種是建議參照國外一些做法，對工業(yè)用地的供給采取市場租賃的辦法。

2.2 對工業(yè)用地招拍掛出讓的研究

對工業(yè)用地招拍掛出讓的研究可以分為兩個(gè)階段:一是2007年國發(fā)31號以前的理論探討，二是2007年至今的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)總結(jié)。2007年前，很多學(xué)者對工業(yè)用地招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓制度的研究中，側(cè)重討論這種出讓方式的必要性、可行性以及可能面對的問題，并提出了一些建議。首先土地的稀缺性、土地粗放利用的現(xiàn)狀以及集約利用的要求決定了工業(yè)用地公開出讓的必要性［15］。其次在可行性方面，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為公開出讓不會(huì)影響招商引資，反而會(huì)促進(jìn)競爭，提高招商引資質(zhì)量，并且能夠?yàn)橹行∑髽I(yè)、內(nèi)資企業(yè)提供發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，以市場的價(jià)格手段來自動(dòng)調(diào)節(jié)用地需求，能夠?qū)⑾∪钡耐恋刭Y源優(yōu)化配置給真正需要的、出得起價(jià)的企業(yè)，使土地價(jià)值顯性化、土地利用最優(yōu)化［12］。最后在具體操作方面，實(shí)行工業(yè)用地招拍掛出讓，關(guān)鍵是提高工作透明度，實(shí)行公開、公平和公正的競爭。一是在起步階段，地價(jià)不能要求過高，但一定要經(jīng)過評估，不低于最低保護(hù)價(jià)，以后隨著土地市場的培育和供求關(guān)系變化，逐步調(diào)高。二是招拍掛出讓一定要透明、公開，防止暗箱操作，防止權(quán)力行為的非正常干預(yù)，堵塞公權(quán)私用的漏洞。三是用制度規(guī)定規(guī)范土地招拍掛出讓。要在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，針對工業(yè)用地的特點(diǎn)，依照有關(guān)法規(guī)，起草符合我國實(shí)際的工業(yè)用地使用權(quán)招拍掛出讓的規(guī)定，使得這項(xiàng)工作有法可依、有章可循［16］。

2007年至今，工業(yè)用地招拍掛出讓已取得初步的成果，但也存在著一些問題。我國學(xué)者對這些問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的政策建議:(1)工業(yè)用地的招拍掛供應(yīng)的信息發(fā)布和披露制度尚需進(jìn)一步完善。具體說來，一是公告時(shí)間要盡量早;二是公告時(shí)間必須達(dá)到規(guī)定期限;三是要通過固定的媒介進(jìn)行信息披露，加強(qiáng)出讓前后的宣傳與推介工作力度。(2)在招拍掛過程中，個(gè)別地區(qū)存在依據(jù)某競買人的條件“量身定制”競買標(biāo)準(zhǔn)的情況，對此國土資源部門在出讓程序、內(nèi)容、操作上要進(jìn)一步加以規(guī)范，建立健全出讓的監(jiān)督機(jī)制，杜絕合法形式掩蓋下的違規(guī)行為，始終堅(jiān)持客觀、公平、公正原則。(3)由于工業(yè)用地自身的特殊性，市場配置只能在國家的規(guī)劃、計(jì)劃框架內(nèi)發(fā)揮作用，因此，要在土地出讓條件設(shè)定等技術(shù)問題上進(jìn)行進(jìn)一步研究，既保證競買人的利益，又保證符合國家規(guī)劃。(4)在出讓的具體實(shí)施過程中，要注意合理選擇公開出讓方式，合理確定出讓底價(jià)，要逐步推行出讓前土地價(jià)格評估的機(jī)制。(5)建立對工業(yè)用地出讓后的實(shí)施情況的監(jiān)督機(jī)制，加大對出讓企業(yè)合同完成各項(xiàng)指標(biāo)要求的制約力度，完善相關(guān)的配套制度［17-22］。

2.3 對工業(yè)用地市場租賃制度的研究

當(dāng)大部分學(xué)者贊同以招拍掛出讓替代協(xié)議出讓時(shí)，也有學(xué)者提出要以市場租賃替代協(xié)議出讓。所謂的工業(yè)用地市場租賃包含兩重含義，一是指工業(yè)用地市場上要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的市場經(jīng)濟(jì)主體，以“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織+公司”形式創(chuàng)立的產(chǎn)權(quán)多元化的土地租賃企業(yè)來替代政府作為工業(yè)用地供給方的角色，以企業(yè)競爭替代政府競爭，以市場調(diào)控替代行政審批;二是指工業(yè)用地的使用權(quán)不再一次性地出讓50年，而是按年度租賃，政府不再一次性地收取50年的土地使用稅費(fèi)，而是按年度收取土地使用稅。這樣不但有利于提高工業(yè)用地利用效率，減少由于工業(yè)企業(yè)短命導(dǎo)致的工業(yè)房產(chǎn)空置的現(xiàn)象［23］，在不增加耕地占用情況下增加工業(yè)用地的長期供給，緩解工業(yè)用地市場的供需緊張矛盾，而且從制度上堵塞了國有工業(yè)用地資產(chǎn)流失的黑洞，并有效地保障了農(nóng)民的利益［24］。

此外，考慮到產(chǎn)業(yè)不同性質(zhì)和我國目前面臨工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的現(xiàn)狀，一方面，現(xiàn)在的朝陽工業(yè)可能在將來變成夕陽產(chǎn)業(yè)，土地(設(shè)施)若以出售方式供應(yīng)將會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)的升級，另一方面，租賃期限太短，會(huì)使得投資者缺乏應(yīng)有的保障，但租賃期太長又會(huì)影響到將來的產(chǎn)業(yè)升級，因此，應(yīng)靈活確定土地合理供應(yīng)年期［25］。

從眾多制度選擇中，選擇招拍掛出讓方式作為工業(yè)用地供給制度改革的方向是為適應(yīng)市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展所做出的一項(xiàng)重要探索，新制度在實(shí)踐過程中必然會(huì)產(chǎn)生一系列問題，如何對這些問題進(jìn)行科學(xué)的評價(jià)并結(jié)合現(xiàn)有研究成果加以創(chuàng)新解決問題，是工業(yè)用地供給制度相關(guān)研究未來的主要方向。

3 績效及土地供給制度績效研究現(xiàn)狀

績效這個(gè)概念首先在西方新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中被引入，諾斯在《制度、制度變遷與經(jīng)濟(jì)績效》一書中認(rèn)為“績效”是“Performance”，即制度的表現(xiàn)［26］。Bates和 Holton 指出，“績效是一多維建構(gòu)，測量的因素不同，其結(jié)果也會(huì)不同”［27］?？梢?，對制度的績效進(jìn)行評價(jià)是非常困難的。國外關(guān)于制度績效的研究開展較早，其分析方法主要有兩種:一是案例分析，如對一些重大的制度變遷在能排除其他因素的情況下，對某一制度變遷或制度創(chuàng)新的績效進(jìn)行分析，如諾斯對莊園制、船運(yùn)制度的績效分析［28］;二是模型分析，即運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)分析模型對制度變量的經(jīng)濟(jì)績效進(jìn)行分析，如美國學(xué)者埃莉諾·奧斯特羅姆及其合作者對公共資源管理和可持續(xù)發(fā)展之間的制度績效問題進(jìn)行探討，開發(fā)了一套系統(tǒng)的績效評價(jià)指標(biāo)，突破了以前研究缺乏制度績效評價(jià)依據(jù)的困境［29］。由于國外土地多實(shí)行私有制，所以，鮮有針對土地制度的績效研究。近年來，隨著我國土地制度改革工作的起步，將制度績效的理論用于土地制度的研究文獻(xiàn)越來越多，歸納起來大體可分為兩類:一類是以實(shí)踐為依據(jù)，做單純的定性分析和評價(jià)，如有學(xué)者基于社會(huì)整體福利的角度對我國城市土地出讓制度進(jìn)行研究［30］，還有不少學(xué)者分析了我國城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)施取得的績效和存在的問題［31-32］。另一類是通過建立評價(jià)模型體系，結(jié)合現(xiàn)代的數(shù)學(xué)方法，對制度績效進(jìn)行定量的研究。對一種制度的績效加以衡量和評價(jià)有著一定的難度:一是難以將制度因素從眾多影響因素中抽象出來，或者說要排除其他因素的影響，而只談制度對績效的貢獻(xiàn)是比較困難的;二是即使成功地抽象掉其他非制度因素的作用，也不能斷定某一種經(jīng)濟(jì)制度與其他經(jīng)濟(jì)制度相比是更加優(yōu)越的，因?yàn)槊恳环N經(jīng)濟(jì)制度都有自己的目標(biāo)函數(shù)［30］。但在具體評價(jià)中，可以根據(jù)制定這項(xiàng)制度的目的以及該制度本身所承載的功能來反映制度的績效。如果這項(xiàng)制度達(dá)到了所設(shè)定的目標(biāo)，就可以認(rèn)為它是一個(gè)有效的制度。也就是說，對制度的評價(jià)可以轉(zhuǎn)化為對制度目標(biāo)和功能實(shí)現(xiàn)程度的評價(jià)［33］。當(dāng)前對土地制度方面的績效研究大多采用的是這種思路，即通過設(shè)定具體的評價(jià)指標(biāo)，綜合運(yùn)用目標(biāo)分析法、德爾菲法、層次分析法等對各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度進(jìn)行評分比較，如瞿忠瓊、濮勵(lì)杰［33］遵循“效率優(yōu)先，兼顧公平”的原則，以土地結(jié)構(gòu)配置效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和公平配置效應(yīng)為表現(xiàn)，提出了我國現(xiàn)行的城市土地供給制度的績效評價(jià)指標(biāo)體系，并對南京市近年來的城市土地供給制度的績效進(jìn)行了實(shí)證研究，提出了相關(guān)建議;也有學(xué)者從城市土地供應(yīng)制度實(shí)施機(jī)制運(yùn)行效果的角度出發(fā)，以城市土地?cái)U(kuò)張、城市土地利用、城市土地市場作為績效的指標(biāo)，分析了城市土地供應(yīng)的制度安排和實(shí)施機(jī)制中存在的缺陷，并對土地供應(yīng)制度的創(chuàng)新和實(shí)施機(jī)制的完善提出了自己的見解［34］，或者通過構(gòu)建土地征用制度實(shí)施績效評價(jià)指標(biāo)體系，系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)、綜合地對土地征用制度實(shí)施進(jìn)行績效評價(jià)［35］。當(dāng)然，近年來也有學(xué)者用其他的理論模型對我國的土地制度進(jìn)行定量的績效研究。如以拍賣理論為基礎(chǔ)，對招標(biāo)、拍賣、掛牌3種土地出讓方式的制度績效進(jìn)行對比分析［36］，從土地供給制度變遷的視角對土地供給制度績效進(jìn)行評價(jià)［37］等。我國工業(yè)用地土地供給制度改革才經(jīng)歷短短的4年時(shí)間，綜觀現(xiàn)有研究文獻(xiàn)，目前還鮮有學(xué)者對此進(jìn)行系統(tǒng)的定性與定量研究。

4 結(jié)論

我國工業(yè)用地從無償出讓到協(xié)議出讓再到市場化出讓的改革實(shí)踐為理論研究提供了大量有意義的實(shí)證經(jīng)驗(yàn)，理論界形成了較為豐富的研究成果。但本研究同時(shí)也說明，工業(yè)用地供給制度及其績效研究尚有許多有待完善的方面和繼續(xù)開拓的領(lǐng)域。就研究內(nèi)容而言，目前多數(shù)研究是以某一城市工業(yè)用地供給的現(xiàn)狀為依托進(jìn)行實(shí)證分析，由點(diǎn)及面的闡述現(xiàn)行制度實(shí)施的優(yōu)勢及劣勢、存在的問題以及應(yīng)對的措施等，研究內(nèi)容不夠深入;就研究方法而言，存在“重定性，輕定量”的現(xiàn)象，基于大量數(shù)據(jù)支持，全面闡述我國工業(yè)用地供給制度變遷及其資源配置績效的文獻(xiàn)較少。因此，選擇合適的理論方法，對工業(yè)用地土地供給制度進(jìn)行定量的績效評價(jià)是十分必要的，并且有很大的研究空間。

綜合以上考慮，筆者認(rèn)為工業(yè)用地供給制度方面的研究今后應(yīng)在以下幾個(gè)方面予以加強(qiáng):一是要加強(qiáng)研究的實(shí)用性，進(jìn)一步驗(yàn)證當(dāng)前招拍掛的出讓制度是否是最適合市場化需求的，從而在理論探索的基礎(chǔ)上，提出更多有利于土地供應(yīng)管理的切實(shí)可行的辦法;二是要在制度績效的定量研究方面下功夫，進(jìn)一步論證當(dāng)前被較廣泛應(yīng)用的指標(biāo)體系構(gòu)建法是否嚴(yán)謹(jǐn)，進(jìn)行方法上的改進(jìn)，使定量研究更具有說服力;三是要強(qiáng)調(diào)制度的針對性，驗(yàn)證當(dāng)前“一刀切”的供地制度是否能夠適應(yīng)不同類型工業(yè)產(chǎn)業(yè)的用地需求，從制度差異性的角度進(jìn)行探索，提出針對性的建議。

［1］柳岸林.新加坡集約用地舉措及其發(fā)展趨勢［J］.國土資源科技管理，2005，22(4):51-54.

［2］陳立定.新加坡工業(yè)用地政策對我國工業(yè)用地年租制的啟示［J］.浙江樹人大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，7(4):54-57.

［3］胡波波.我國與周邊若干國家和地區(qū)工業(yè)用地價(jià)格的比較及實(shí)施策略［D］.杭州:浙江大學(xué)，2007:41-43.

［4］劉黎明，Rim SangKyu.韓國的土地利用規(guī)劃體系和農(nóng)村綜合開發(fā)規(guī)劃［J］.經(jīng)濟(jì)地理，2004，24(3):383-386

［5］樸寅星.韓國的城市規(guī)劃運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)［J］.海淀走讀大學(xué)學(xué)報(bào)，2004(S1):49-56.

［6］郝壽義，王家庭，張換兆.工業(yè)化、城市化與農(nóng)村土地制度演進(jìn)的國際考察——以日本為例［J］.上海經(jīng)濟(jì)研究，2007，26(1):40-50.

［7］劉文賢.談?wù)勅毡就恋刂贫龋跩］.北京房地產(chǎn)，2006，21(3):105-107.

［8］劉衛(wèi)東，羅呂榕，彭俊.城市土地資產(chǎn)經(jīng)營與管理［M］.北京:科學(xué)出版社，2004:35-44.

［9］徐惠蓉.城市發(fā)展與土地供給、使用的反思［J］.城市，2006，19(3):15-19.

［10］劉正山.不規(guī)范的“協(xié)議”出讓有四大弊端［J］.中國土地，2003，22(7):7-8.

［11］范斌方.工業(yè)用地現(xiàn)狀的調(diào)查和思考——以長興縣為例［J］.浙江國土資源，2005，21(11):30-33.

［12］崔永亮，郭險(xiǎn)峰.工業(yè)用地出讓方式變革探析［J］.國土資源導(dǎo)刊，2006，3(5):11-13.

［13］陳群.工業(yè)用地出讓方式探討分析［D］.泰安:山東農(nóng)業(yè)大學(xué)，2008.

［14］張晏.供地的又一場革命——工業(yè)用地招拍掛出讓評述［J］.中國土地，2006，25(12):10-13.

［15］毛千宏.工業(yè)用地供地方式必須改革［J］.浙江國土資源，2006，22(8):24-25.

［16］金中.工業(yè)用地實(shí)行招拍掛出讓初探［J］.國土資源通訊，2005，5(4-5):48-49.

［17］鄔明德，馮國南.工業(yè)用地招拍掛出讓的實(shí)踐與思考［J］.中國土地，2008，27(2):64.

［18］李志雄.淺談工業(yè)用地招拍掛出讓存在的問題與對策［J］.南方國土資源，2008(9):18-22.

［19］鄧大勇.工業(yè)用地公開交易中需解決的主要問題分析［J］.國土資源導(dǎo)刊，2008，5(1):72-74.

［20］陳薔.淺談工業(yè)用地招拍掛［J］.中國房地產(chǎn)，2008，29(9):72-73.

［21］周必健.積極應(yīng)對工業(yè)用地招拍掛出讓新政［J］.浙江經(jīng)濟(jì)，2007，28(8):20-21.

［22］李志明，馬進(jìn)林，霞廷滿.工業(yè)用地招拍掛問題與建議［J］.中國土地，2006，25(1):21-22.

［23］朱劍云.工業(yè)用地租賃供應(yīng)又如何?［J］.中國土地，2007，26(3):34.

［24］夏策聯(lián).以市場租賃替代協(xié)議出讓的工業(yè)用地供給政策研究［D］.長沙:國防科學(xué)技術(shù)大學(xué)，2004:26-27.

［25］蘇巧梅.城市土地供應(yīng)年期的合理確定［J］.中國土地科學(xué)，2006，20(6):52-55.

［26］Douglass C North.Institutions，Institutions Change and Economic Performance［M］.London:Cambridge University Press，1990:107-108.

［27］Michael Armstrong ，Angela Baronl.Performance Management［M］.London:The Cromwell Press，1998:15.

［28］Douglass C North，Robert Paul Thomas.The Rise and Fall of the Manorial System:A Theoretical Model［J］.The Journal of Economic History，1971，31(4):777-803.

［29］［美］埃莉諾·奧斯特羅姆，拉里·施羅德，蘇珊·溫.制度激勵(lì)與可持續(xù)發(fā)展［M］.上海:上海三聯(lián)書店，2000.

［30］馬國強(qiáng).城市土地出讓制度績效分析［J］.城市開發(fā)，2003，22(7):35-37.

［31］劉新芝，張維.城市土地儲(chǔ)備制度績效分析——以山東省泰安市為例［J］.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2007，19(1):87-90.

［32］蘆杰，余明全.我國城市土地儲(chǔ)備制度的績效分析與完善建議［J］.國土與自然資源研究，2009，31(3):20-21.

［33］瞿忠瓊，濮勵(lì)杰.城市土地供給制度績效評價(jià)指標(biāo)體系研究——以南京市為例［J］.中國土地科學(xué)，2006，20(1):45-49.

［34］崔浩然.我國城市土地供應(yīng)機(jī)制績效及優(yōu)化研究［D］.南京:南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2006:30-65.

［35］任奎，周生路，姚俊，等.南京市土地征用制度實(shí)施績效評價(jià)研究初探［J］.農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2008，27(1):72-78.

［36］李世蓉，馬小剛.土地出讓招拍掛制度績效及其實(shí)證分析［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2009，30(4):68-71.

［37］梁華，馬小剛.土地供給制度績效綜合評價(jià):制度變遷視角［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2009，30(9):106-109.