朱 斌

（福建省財政廳，福州 350003）

一、與房產(chǎn)稅改革相關的文獻綜述

國內(nèi)現(xiàn)有對房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）改革的研究若按分析方法大致可以分作兩類：一是采用理論定性分析法，對我國房產(chǎn)稅改革作出定性分析而得出結(jié)論；二是通過收集有關數(shù)據(jù)，建立數(shù)理模型進行定量或數(shù)學模擬分析，從實證的角度論證我國房產(chǎn)稅改革的可行性。若按觀點內(nèi)容又大致可以分為三類：一是可行論，這類觀點認為我國房產(chǎn)稅改革具備可行性（王曉華（2010），賈康（2010），王鵬、李菁（2010），徐策（2010），韋志超、易綱（2006），劉潔、李文（2010））；二是質(zhì)疑論，通過對我國房產(chǎn)稅效應進行分析，認為我國房產(chǎn)稅改革不具可行性（王智波（2008））；三是條件論，認為只有改革先決條件具備，改革才可行（唐明（2008，2009），吳旭東、李晶（2006），李敏（2010），李夢娟（2010））。

關于采取何種改革模式去實現(xiàn)上述目標，有以下兩種觀點：一種模式是，通過將國有土地使用權(quán)的批租出讓制改為年租稅制，把房地產(chǎn)開發(fā)階段一次性繳納的土地出讓金分攤到保有環(huán)節(jié)，以房產(chǎn)稅的形式按年繳納。同時，將現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房產(chǎn)稅；將印花稅、契稅合并為契稅；取消土地增值稅等其他不合理的稅費。另一種模式是，在不從根本上改革土地批租出讓制的前提下，僅對現(xiàn)有的與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的各稅種進行歸并、整合和改革，即第一種模式中涉及稅改的部分內(nèi)容。

可以看出，兩種模式涉稅部分觀點相同，即通過歸并、整合和改革房地產(chǎn)所涉各稅種，旨在合理分攤房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、保有三環(huán)節(jié)稅負，避免重復征稅；差異在于是否改變現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)批租出讓制。選擇第一種改革模式，將土地開發(fā)環(huán)節(jié)收取的出讓金分攤到各年征收，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，一定程度上或能殺跌房價，降低居民購房門檻，降低房地產(chǎn)行業(yè)金融風險，同時將一次性獲取的土地批租收入分攤到各年以稅的形式收取，能形成地方政府長期穩(wěn)定的財政收入，有利于改變地方政府過分依賴賣地的短期行為模式；但是，若改革時機的選擇以及配套措施等未能考慮周全，很可能會出現(xiàn)如下問題：一是改革導致地方財力吃緊；二是改革后出現(xiàn)高稅率的房產(chǎn)稅；三是改革可能會出現(xiàn)橫向不公平，苦樂不均等問題。顯然，采取第一種改革模式進行一步到位式的改革，難度較大，采取分步實施，循序漸進，各個突破的改革方式則較為可行。

房產(chǎn)稅改革必然會影響房地產(chǎn)市場、政府財政和社會公眾行為。但是房產(chǎn)稅改革在我國并未統(tǒng)一部署與實施，尚處于模擬評稅階段，所以對改革的影響進行定量的模擬測算分析就凸顯重要。目前，國內(nèi)部分模擬評稅試點作法是假設房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并統(tǒng)一開征房產(chǎn)稅后，總體稅負不變，從而得出新稅稅率。本文正是基于這一基本想法，利用龍海市的部分數(shù)據(jù)，建立計量經(jīng)濟模型，從實證角度來檢驗此改革模式與房價之間的關系。

二、房產(chǎn)稅改革與房價關系的實證分析

（一）數(shù)據(jù)整理與模型設定

1.變量選取、數(shù)據(jù)來源及處理。變量Taxt包括四部分：分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅收入之和（萬元）記為ReformModel1；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅收入之和（萬元）記為ReformModel2；房地產(chǎn)營業(yè)稅收入（萬元）記為Hbusinesstax；契稅收入（萬元）記為Contracttax。變量Hpt為商品房銷售季度均價（元），記為Houseprice。變量Hst為商品房季度銷售面積（平方米）。

本文采用的數(shù)據(jù)為龍海市2006年-2010年各年度的季度數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)相關的各稅種收入數(shù)據(jù)來源于龍海市財政局、地方稅務局；商品房銷售面積、銷售季度均價等數(shù)據(jù)來源于龍海市統(tǒng)計局。各數(shù)據(jù)均已進行季節(jié)調(diào)整，以貨幣衡量的數(shù)據(jù)已剔除物價因素。為了消除異方差，讓數(shù)據(jù)更平滑，并使研究結(jié)果更有實際意義，對Taxt、Hpt和Hst三個時間序列分別進行了對數(shù)化處理。

2.研究方法與模型設定。傳統(tǒng)的經(jīng)濟計量方法是以經(jīng)濟理論為基礎來描述變量關系的模型，但是經(jīng)濟理論通常并不足以對變量之間的動態(tài)聯(lián)系提供一個嚴密的說明，而且內(nèi)生變量既可以出現(xiàn)在方程的左端又可以出現(xiàn)在方程的右端，使得估計和推斷變得更加復雜，1980年西姆斯（C.A.Sims）引入的VAR模型能夠很好地解決上述問題，并具有易操作性。

根據(jù)西姆斯的理論，如果在一組變量之中有真實的聯(lián)立性，那么這些變量就應平等地加以對待，而不應該事先區(qū)分內(nèi)生和外生變量。因此，研究將稅收、房價和商品房銷售面積同視為被解釋變量，考察其滯后值對被解釋變量的影響程度，其之間關系的計量模型可設定如下：

式中：Hpt、Taxt、Hst分別表示商品房季度均價、房地產(chǎn)相關稅收收入和商品房季度銷售量；α、β、λ、ω、準、κ、γ、φ、δ為各變量回歸系數(shù)，μt、θt、ηt代表各方程的隨機擾動項，并且與解釋變量和自身滯后值不相關。

（二）數(shù)據(jù)檢驗

1.平穩(wěn)性檢驗。本文利用ADF檢驗檢驗時間序列的平穩(wěn)性。檢驗結(jié)果如表1所示，Hs和Contracttax在 1%顯著水平下平穩(wěn)；Hp、Reformmodel1、Reformmodel2、Hbusinesstax四個時間序列在10%顯著性水平下都是非平穩(wěn)的，而其一階差分序列dHp、dReformmodel1、dReformmodel2、dHbusinesstax 則 全部平穩(wěn)。因此，商品房季度銷售面積、契稅收入兩個時間序列是零階單整序列；而商品房季度均價、稅改模式I、稅改模式II以及房地產(chǎn)營業(yè)稅收入四個時間序列均是一階單整序列。因此，變量Hs，Contracttax與Hp、Reformmodel、Reformmodel2、Hbusinesstax不存在協(xié)整關系，而 Hp與 Reformmodel、Reformmodel2、Hbusinesstax則有可能存在協(xié)整關系。

2.協(xié)整檢驗。本文采用Johansen協(xié)整檢驗的方法來檢驗 Hp 與 Reformmodel、Reformmodel2、Hbusinesstax之間的協(xié)整關系，選擇在序列有確定性線性趨勢，而協(xié)整方程只有截距項的條件下做協(xié)整檢驗。由表2和表3可知，在1%顯著性水平下，變量Hp分別與變量Reformmodel1、Hbusinesstax存在一個協(xié)整關系，且Hp、Reformmodel1和Hbusinesstax之間亦存在一個協(xié)整關系。

根據(jù)表3的檢驗結(jié)果，將協(xié)整方程寫成數(shù)學表達式：Hp=-0.31Reformmodel1+0.34Hbusinesstax+3.49。由此可以看出，變量商品房季度銷售均價分別與稅改模式I、房地產(chǎn)營業(yè)稅收入兩變量存在清楚的長期均衡關系。未來若實施改革模式I，長期內(nèi)將可能會在一定程度上抑制龍海市的房價上漲。按照方程系數(shù)意義，房產(chǎn)稅每提高1%，房價將下跌0.31個百分點。而現(xiàn)行的營業(yè)稅長期內(nèi)則會推高龍海市房價，每提高1%，房價將上升0.34個百分點。

?

（三）短期沖擊效應分析

1.VAR模型的構(gòu)建。協(xié)整方程考察了變量間的長期均衡關系，下面我們通過建立VAR模型考察變量間的短期沖擊效應。依據(jù)數(shù)據(jù)檢驗的結(jié)果，由于變量Hp僅與變量Reformmodel1、Hbusinesstax存在協(xié)整關系，從而本文僅構(gòu)建將變量 Hp、Reformmodel1、Hbusinesstax納入同個系統(tǒng)來分析的VAR模型。根據(jù)AIC和SC準則，本文將VAR（P）的滯后階數(shù)P定為2，經(jīng)過回歸，模型數(shù)學表達式為：

參考軟件輸出的OLS相關回歸結(jié)果，R2和adjR2的值都較大，均達70%以上，方程整體擬合效果較好。

2.脈沖響應分析。脈沖響應函數(shù)用于衡量來自隨機擾動項的一個標準差的沖擊對內(nèi)生變量當前和未來取值的影響。圖1顯示了Hp、Reformmodell、Hbusinesstax在系統(tǒng)中對各自一個標準差沖擊的響應函數(shù)，橫軸表示沖擊作用的滯后期數(shù)，縱軸表示因變量對解釋變量的響應程度，圖中實線為脈沖響應函數(shù)，虛線表示正負2倍標準差偏離帶。

從圖1第一行可以看出，在實施房產(chǎn)稅改革的前提下，龍海市商品房季度均價對自身的波動沖擊比較敏感，于第5期左右達到波谷后，影響逐步減弱，總體形狀符合市場經(jīng)濟規(guī)律。房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）開征后在第8期之前對龍海市房價有一定抑制作用，這種影響在第3期達到峰值后，在第7期后出現(xiàn)上下震蕩，并于第14期逐漸消失。房地產(chǎn)營業(yè)稅對房價的沖擊效應在第2期達到峰谷后，逐步轉(zhuǎn)為正向，并于第5期左右達到波峰狀態(tài)，之后雖又有起伏變化，但總體處于衰減狀態(tài)。圖1第二行考察房產(chǎn)稅對各變量標準差沖擊的相應情況：房產(chǎn)稅對自身的沖擊響應比較不敏感，于第9期基本平息。對房價、房地產(chǎn)營業(yè)稅沖擊響應均從期初正向響應變化為負向，于第2期達到峰谷，隨后出現(xiàn)漸弱波動，所不同的是，前者圍繞零度線上下震蕩，后者屬于正向波動。圖1第三行考察房地產(chǎn)營業(yè)稅對各變量標準差沖擊的相應情況：與房產(chǎn)稅情況相反，房地產(chǎn)營業(yè)稅對自身的波動有較強反應，并一直處于正向波動狀態(tài)；對來自房價和房產(chǎn)稅的短期沖擊響應則比較弱。

?

3.方差分解。方差分解是通過分析每一個結(jié)構(gòu)沖擊對內(nèi)生變量變化（通常用方差來度量）的貢獻度，進一步評價不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。表4是房價、改革后的房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)營業(yè)稅方差分解的結(jié)果：變量Reformmodel1對Hp的短期沖擊效應在前4期增長較快，第3期較前期增長達20倍之多，但在第5期之后逐漸減弱，第7期之后貢獻度基本維持在8%，最大貢獻度在第4期實現(xiàn)，為14%。變量Hbusinesstax對Hp的影響在期初經(jīng)過加速上升，第6期后基本處于小幅上下波動狀態(tài)，最大貢獻度達到51.39%。變量Hp變動來自自身的沖擊在第6期以后較為穩(wěn)定，在40%左右，最大貢獻度為40.76%。各變量對變量Reformmodel1的沖擊效應貢獻度增長速率不一，變量Reformmodel1對Hbusinesstax和Hp的變動更為敏感，各變量的貢獻度在第8期后較為均衡。房地產(chǎn)營業(yè)稅的變動貢獻度主要依賴自身的沖擊，最大貢獻度達83%左右。

（四）Granger因果檢驗

通過協(xié)整檢驗發(fā)現(xiàn)，房價（Hp）、房產(chǎn)稅改革（Reformmodel1）和房地產(chǎn)營業(yè)稅（Hbusinesstax）之間存在著協(xié)整關系，但三者之間是否構(gòu)成因果關系尚需進一步驗證。本文采用Granger因果檢驗進行檢驗，根據(jù)AIC信息準則確定各變量的滯后階數(shù)為2，對各變量的Granger因果檢驗。檢驗結(jié)果如表5所示，在5%的顯著性水平下，Hp是Reformmodel1的Granger原因；在10%的顯著水平下，Hbusinesstax是Hp的Granger原因。

三、主要結(jié)論及政策建議

?

在對2006年—2010年龍海市房地產(chǎn)相關時間序列進行數(shù)據(jù)檢驗后，通過協(xié)整分析和建立VAR模型，分別對房價、房產(chǎn)稅改革以及房地產(chǎn)營業(yè)稅的長期均衡關系、短期沖擊效應進行了實證分析，得到如下主要結(jié)論：

（1）房價Hp、房產(chǎn)稅改革Reformmodel1與房地產(chǎn)營業(yè)稅Hbusinesstax存在協(xié)整關系，即存在長期均衡關系。從長期來看，將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅改革歸并對房價存在一定程度上的抑制作用，而征收房地產(chǎn)營業(yè)稅則會增加房地產(chǎn)建筑、交易成本，成為房價上漲的推手之一。

（2）脈沖響應函數(shù)和方差分解結(jié)果表明房價變動主要受到營業(yè)稅沖擊和自身沖擊的影響。房產(chǎn)稅改革雖然期初對房價存在一個短期負向沖擊，但影響較弱且較為有限；房地產(chǎn)營業(yè)稅短期內(nèi)對房價的沖擊效應較強且以正向為主。

（3）Granger因果檢驗表明，房產(chǎn)稅改革并不是引起房價下跌的Granger原因；相反地，房價變動卻能Granger引起房產(chǎn)稅收入的波動；營業(yè)稅是引致房價變動的Granger原因。

結(jié)合以上結(jié)論，針對房產(chǎn)稅改革有如下政策建議：

一是應明確實施房產(chǎn)稅改革的目的。房價問題是一個寬泛的經(jīng)濟系統(tǒng)問題，單單靠房產(chǎn)稅無力也不可能從根本上解決。本文的研究結(jié)果表明，房產(chǎn)稅改革長短期內(nèi)對房價都能起到一定的抑制作用，但是這種影響并非直接因果作用且十分微弱和有限，房價更多地取決于房地產(chǎn)市場本身的運轉(zhuǎn)。房產(chǎn)稅改革應以發(fā)揮房產(chǎn)稅籌集收入的財政職能和優(yōu)化地方政府支出結(jié)構(gòu)的作用為主，以調(diào)控房地產(chǎn)市場為輔。

二是應加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。當前房地產(chǎn)管理體制，房產(chǎn)、地產(chǎn)管理相分離，市場發(fā)育不成熟，房地產(chǎn)交易信息公開性差，房地產(chǎn)稅收管理一體化尚未形成，應結(jié)合中央有關文件要求，以建立健全房地產(chǎn)市場部門信息交換平臺為當前要務，切實加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，為實施房產(chǎn)稅改革準備條件。

三是加強實施房產(chǎn)稅改革的制度保障。為加強制度保障，切實保證房產(chǎn)稅改革的順利實施，可以向中央政府爭取在體制上作出一定程度的讓渡，例如，規(guī)定在全國統(tǒng)一稅政的前提下，地方可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行具體規(guī)定等。

四是以合理分配稅負為原則，整合現(xiàn)有房地產(chǎn)各稅種。有研究表明，房地產(chǎn)取得、流轉(zhuǎn)和保有三環(huán)節(jié)上呈現(xiàn)出稅負“兩頭小、中間大”的狀況，且從本文研究成果來看，房地產(chǎn)營業(yè)稅增加了住房建設成本和交易成本，長期、短期內(nèi)更多地承擔著推高房價的角色，因此，在實施房產(chǎn)稅改革，提高保有環(huán)節(jié)稅負的同時，在條件成熟時，可以考慮向中央政府建議有步驟地相機調(diào)低房地產(chǎn)營業(yè)稅稅負。這樣，在降低房屋建設成本、交易成本的同時，增加了房屋持有成本，有利于稅負成本合理分攤到房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)，在降低開發(fā)成本，盤活房地產(chǎn)市場，增加房源供給的同時，能同時控制房屋空置率，使房地產(chǎn)領域的投資有所收斂，從而在房屋供給和需求上同時實現(xiàn)抑制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場理性發(fā)展的目的。

〔1〕徐策.對我國推進房產(chǎn)稅改革的思考[J].宏觀經(jīng)濟管理，2010.12.

〔2〕江忠蘭.物業(yè)稅功能定位研究[J].經(jīng)濟論壇，2010.6.

〔3〕唐明.物業(yè)稅改革緣何難以空轉(zhuǎn)實——基于住房制度轉(zhuǎn)軌背景下體制障礙的視角[J].財經(jīng)科學，2010.07.

〔4〕吳旭東，李晶.房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅種設置與稅負分配研究[J].財經(jīng)問題研究，2006.09.

〔5〕王智波.房地產(chǎn)稅制中的國際慣例與物業(yè)稅的經(jīng)濟學分析[J].經(jīng)濟科學，2008.05.

〔6〕戴雙興.開征累進物業(yè)稅的戰(zhàn)略構(gòu)想[J].財經(jīng)科學，2010.2.

〔7〕王智波.開征物業(yè)稅對土地利用效率的影響——比較靜態(tài)模型的理論分析與數(shù)值模擬[J].財經(jīng)研究，2010.01.

〔8〕王鵬，李菁.開征物業(yè)稅對我國房地產(chǎn)市場的影響分析[J].稅務與經(jīng)濟，2010.01.

〔9〕李敏.我國開征物業(yè)稅必須先行解決的幾個問題[J].經(jīng)濟縱橫，2010.12.

〔10〕李夢娟.物業(yè)稅設計的若干基本問題[J].稅務研究，2010.04.