“中央政府實施房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲，保障民生的做法，無疑是正確的。但在落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施時，未充分考慮不同區(qū)域所處的不同發(fā)展階段，采取‘一刀切’的做法，不僅影響到城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，而且也不利于全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展?！痹?月11日接受本刊記者采訪時，全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公事董事局主席胡葆森表示，房地產(chǎn)調(diào)控如果做不到“十刀切”，至少應(yīng)該“三刀切”、“四刀切”。

調(diào)控不能一刀切

《中國建設(shè)信息》：你今年的提案“區(qū)域差別化調(diào)控政策”，動機(jī)是什么？

胡葆森：由于目前全國范圍內(nèi)實施的調(diào)控，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，采取了一刀切的政策。我一直強(qiáng)調(diào)，沿海發(fā)達(dá)城市與一線城市的城市化率高達(dá)60%以上，而中西部城市的城市化率整體上低于40%，那么采取統(tǒng)一的限購、限貸政策，就是沒有體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀。所以建議，希望決策者們能夠關(guān)注到不科學(xué)的政策帶來的市場后果。

以河南為例，目前河南省有一億人口，但省會鄭州僅有三百萬人左右，這樣的中西部城市需要城市化的躍進(jìn)建設(shè)。地方希望用10年的時間鄭州打造成1500萬人的大省會城市。而在城市快速發(fā)展的過程中，也實行限購和限貸的政策，不利于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略發(fā)展。

所以我呼吁，根據(jù)區(qū)域?qū)嵭胁顒e化的限購政策，對中西部城鎮(zhèn)化率不足40%的省份，放開限購，鼓勵農(nóng)民和外來人口落戶城鎮(zhèn)，加快中西部城市建設(shè)；而對東部發(fā)達(dá)城市，應(yīng)以民生為核心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

《中國建設(shè)信息》：在今年兩會中您也提出了《關(guān)于將農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員納入住房保障體系的建議》的提案，建議將農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員納入保障房體系。

胡葆森：1998年，我國實行住房體制改革以來，為解決城市中低收入家庭的住房問題，中央政府積極探索，不斷出臺政策，以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房為主要形式的住房保障制度初步形成。

保障性住房建設(shè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，但當(dāng)前保障房保障對象主要為城鎮(zhèn)中低收入困難家庭，而大量農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員，卻因缺乏必要的條件難以享受到城市提供的住房保障支持。他們的職業(yè)是工人，身份卻是農(nóng)民；他們沒有土地，在城市卻享受不到市民的待遇。政府要重視城市“夾心層”社會權(quán)益，采取一些方式讓他們?nèi)谌氤鞘小?yīng)制定統(tǒng)一政策，將在城市具有一定居住年限、穩(wěn)定就業(yè)、有一定經(jīng)濟(jì)能力的“農(nóng)民工”直接納入到城市住房保障體系中，在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的申請、分配方面，享有與城市戶籍居民相同的住房保障待遇。

《中國建設(shè)信息》：對于未來中央調(diào)控政策走勢你怎么看？

胡葆森：今年《政府工作報告》中對房地產(chǎn)行業(yè)論述非常清晰，現(xiàn)行的調(diào)控政策不會松動，繼續(xù)調(diào)整結(jié)構(gòu)，希望房價能夠合理回歸。同時會加大對保障房的建設(shè)力度，使保障房能夠持續(xù)地改善現(xiàn)在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對于未來調(diào)控政策以及房價的走向趨勢，十八大以前調(diào)控政策不會出現(xiàn)太大的變化。

《中國建設(shè)信息》：國家第一次提出GDP增速降至7.5%，這是以前從來沒有過的，您認(rèn)為這個7.5%對中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)示著什么？

胡葆森：《政府工作報告》中把今年GDP的增長速度，從去年實際的9.2%下調(diào)到了今年的7.5%，體現(xiàn)了政府調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長總體安排的思路，同時也說明我們經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中深層次的矛盾還是存在的。另外，國際上的金融形勢也不是很樂觀。調(diào)低我們的增長預(yù)期，也是實事求是的態(tài)度，說明我們增長的矛盾比較多，改革已進(jìn)入一個深水區(qū)。房地產(chǎn)在這樣的大背景下，又面臨行業(yè)宏觀調(diào)控的形勢，整體上來看，今年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)，大家應(yīng)采取理性保守的態(tài)度和準(zhǔn)備。

房價下降15%

《中國建設(shè)信息》：政府和相關(guān)部門都談到今年要促使房價合理回歸，您作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)者，認(rèn)為“合理”的空間是多少？

胡葆森：這雖然體現(xiàn)了政府調(diào)控房價的決心，但是怎么算“合理”？“回歸”的空間到底有多大？一二線城市回歸到什么樣？三四線城市回歸到什么樣？對此并沒有明確，政府應(yīng)該對“合理回歸”有相應(yīng)的解讀或解釋。

《中國建設(shè)信息》：對百姓關(guān)心的房價，你預(yù)測會有什么樣的走勢？

胡葆森：通過去年和今年的調(diào)控，我判斷在一二線城市，房價會下降15%，甚至更多。三四線城市，從去年四季度后，消費者持幣待購的現(xiàn)象加劇，房價也會有所下降。

《中國建設(shè)信息》：對于房地產(chǎn)行業(yè)，你認(rèn)為市場處于什么樣的狀態(tài)？

胡葆森：從去年一年以來的房地產(chǎn)限購政策主要調(diào)控目標(biāo)是一線城市，而大部分的限購政策已經(jīng)收到了預(yù)期的效果，去年第四季度之后房價出現(xiàn)了明顯下調(diào)的趨勢。由于限購、限貸雙限政策的影響，今年一、二乃至三季度房地產(chǎn)形勢還將趨向惡化。

由于一二線城市限購的逐漸加碼，很多房地產(chǎn)商向三四線城市集結(jié)。雖然三四線城市不是調(diào)控的重點，但是市場情況同樣不樂觀。限購政策使得購房人的觀望情緒濃厚，在整個市場下行的趨勢下，晚買比早買好的觀望心理能夠得到理解。此外，三四線城市雖然不受限購令影響，但是限貸使得整個市場成交萎靡。

從去年以來，三四線城市銀行新增貸款規(guī)模很少，購房人按揭貸款不暢大大影響了市場成交量。限貸對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響比限購還要嚴(yán)重。

房產(chǎn)稅3年內(nèi)不會全國實行

《中國建設(shè)信息》：您談?wù)剬τ诜慨a(chǎn)稅的實施在中國房地產(chǎn)市場里面處于什么樣的角色？你預(yù)測房產(chǎn)稅從滬渝試點到全面鋪開需多長時間？

胡葆森：我認(rèn)為短期內(nèi)也就是3年內(nèi)不會在全國范圍內(nèi)實行。即使推，也還會有其他的稅收調(diào)整政策出臺，現(xiàn)在的稅負(fù)已經(jīng)很重了，加收房產(chǎn)稅，又增加了投資者的負(fù)擔(dān)。我認(rèn)為在征房產(chǎn)稅的同時，必然會在流通稅上或者在其他稅收上有所減少，這應(yīng)該是一個配套的事情，不應(yīng)該只關(guān)注房產(chǎn)稅，更要關(guān)注與房產(chǎn)稅相關(guān)的其他所有稅收的一攬子調(diào)整計劃。

《中國建設(shè)信息》：對于目前中央政府推行的全國的保障房建設(shè)，你有什么樣的看法？

胡葆森：保障性住房是政府為解決中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。保障房有利于緩解大中城市低收入群體的住房困難，對社會的和諧發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的健康運行起著重要作用。

但對于保障房建設(shè)在落實過程中脫離地方實際的情況，應(yīng)及早設(shè)法解決。在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)，以完成行政計劃為目的，保障房建設(shè)計劃層層分解，未充分考慮當(dāng)?shù)貙嶋H情況，未來可能會造成一定的資源浪費。我建議，針對我國城市進(jìn)行分類研究，綜合區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口、房價、住房供需狀況確定不同級別城市的保障房配建標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)模，使保障房建設(shè)計劃更具針對性，使有限的資金發(fā)揮更大的效用。

為確保保障房建設(shè)、分配落到實處，將這一德政好事辦好，應(yīng)完善保障房法規(guī)建設(shè)。在申請審查、分配、承租、退出機(jī)制等方面建立監(jiān)管流程和制度，切實搞好日常監(jiān)管，對于違法占用保障房資源謀取利益的行為給予法律制裁，以確保有限的保障房資源發(fā)揮最大的民生效用，

《中國建設(shè)信息》：有沒有好的建議，能解決“半城市化”的問題？

胡葆森：我建議持續(xù)推進(jìn)戶籍制度改革，政府還要加大保障房體系對“夾心層”的傾斜力度?，F(xiàn)在大多數(shù)城市的保障房申請制度都設(shè)置了戶籍限定或入籍年限限制，“夾心層”沒法享受到。另外，應(yīng)盡快廢除阻礙“夾心層”享受保障房權(quán)利的規(guī)定和制度。有條件的城市，可以對符合條件的“夾心層”群眾提供住房補(bǔ)貼。