案由

據(jù)不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已超過6萬家，從業(yè)人員達到400多萬人，物業(yè)管理面積超過130億平方米，國內行業(yè)產值達數(shù)百億元，并以每年20%以上的幅度遞增，超過6億城市居民居住在物業(yè)小區(qū)內。物業(yè)管理不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活質量，更攸關和諧社會的建設，其在推動我國經濟發(fā)展、緩解就業(yè)壓力、維護社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮的作用毋庸置疑。然而，近十年來，物業(yè)服務成本剛性增長和物業(yè)服務價格缺乏彈性的雙重擠壓，不僅吞噬了物業(yè)服務企業(yè)本已微薄的利潤空間，甚至出現(xiàn)收費標準低于服務成本的倒掛現(xiàn)象。不少物管企業(yè)因為不堪重負，不得不戰(zhàn)略性的選擇收縮、退出或者轉行。而由建設單位或物業(yè)服務企業(yè)擬定物業(yè)收費標準的行業(yè)慣例，一方面不利于業(yè)主利益的保護，另一方面由于許多業(yè)主懷疑收費標準的合理性，習慣性的做法就是拒交物業(yè)管理費，從而導致物業(yè)服務收費率降低和物業(yè)企業(yè)經營狀況的惡化。物業(yè)公司與業(yè)主儼然成為了一對難以調合的“冤家”，“上輩子作孽，這輩子干物業(yè)”，雖然有點言過其實，但多少反映出我國大多數(shù)物管企業(yè)當前的生存狀況。

物業(yè)管理涉及開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及業(yè)主委員會、公安機關、公用事業(yè)單位、居委會等多個主體，由于法律、法規(guī)不健全，衍生出了一系列法律問題，司法機關因缺乏法律依據(jù)難以及時處理，致使物業(yè)管理中產生的大量矛盾得不到及時解決。加快物業(yè)管理立法，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，己成為保障我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、保障廣大業(yè)主權利、構建和諧社會的當務之急。我們在對幾個省的物業(yè)管理企業(yè)進行調研的基礎上，進一步征集住房城鄉(xiāng)建設部、省、市物業(yè)管理主管單位、街道辦事處、社區(qū)和房地產開發(fā)商、物管公司負責人、業(yè)主、物業(yè)租賃戶的意見，然后對這些意見和建議予以綜合整理，特向本次會議提出此項議案。

案據(jù)

一、立法的指導思想

制定《中華人民共和國物業(yè)管理法》，應按照保障我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、保障廣大業(yè)主權利、構建和諧社會的要求，以憲法為根據(jù)，在立足本國國情的基礎上，適當借鑒他國成功經驗，以人為本，使物業(yè)管理活動有法可依、有章可循。

二、立法的基本思路

（一）鑒于2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布，自2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》在實踐中發(fā)揮了重要作用，因此，制定《中華人民共和國物業(yè)管理法》應以《物業(yè)管理條例》為基礎，從各方面更好地規(guī)范物業(yè)管理活動。

（二）我國物業(yè)管理立法，不應突破憲法有關規(guī)定。憲法是國家的根本大法，物業(yè)管理法是部門法，物業(yè)管理立法應在目前的憲政體制下探尋良策。

（三）將最高人民法院、最高人民檢查院、住房城鄉(xiāng)建設部等有關部門出臺的司法解釋、規(guī)章中的合理成份，吸收進入《中華人民共和國物業(yè)管理法》。如《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準》、《物業(yè)服務收費管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》等配套法規(guī)等。

4、對《物業(yè)管理條例》中沒有規(guī)定的問題，如對物權有關問題、對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位等問題，應根據(jù)《立法法》原則，通過制定專門規(guī)范物業(yè)管理的法律來予以解決。

5、參考實際中遇到的一系列問題，對《物業(yè)管理條例》中一些不合理的地方予以修改。

方案

我們認為，《中華人民共和國物業(yè)管理法》應包括以下章節(jié)和內容：

（一）關于物業(yè)管理法的適用范圍和部門職責

由房屋行政主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；民政、社會管理部門負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的監(jiān)督管理；供水、排水、供電、供氣、供熱、清潔、綠化、設施設備維護、秩序維護等專項服務的行業(yè)主管部門應當按照職責負責相關監(jiān)督管理工作；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行指導和監(jiān)督，協(xié)調處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動中的糾紛；社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門開展與物業(yè)管理有關的工作。

（二）關于物業(yè)管理的價格機制

物業(yè)管理價格應以消費理念培養(yǎng)為先導，理性認識物業(yè)管理價值；以服務成本定價為基礎，建立成本價格聯(lián)動機制；以前期物業(yè)管理為重心，嚴格執(zhí)行收費核準制度；以價格透明為手段，推行價格定期公示制度；以扶持激勵政策為保障，實行最低價格保護政策。

（三）關于物業(yè)服務用房

建設單位應在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）；物業(yè)服務用房滿足以下條件：地上房屋，并具備水、電、通風、采光等使用功能；建筑面積不低于物業(yè)管理區(qū)域內房屋總面積的4‰，最少不得低于100平方米；規(guī)劃行政主管部門應當在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，按上述規(guī)定審核物業(yè)服務用房面積及位置；房屋行政主管部門應在辦理房產測繪成果備案時，核查物業(yè)服務用房配置情況。

（四）關于前期物業(yè)的責任主體

由建設單位負責前期物業(yè)服務；建設單位銷售房屋時，應當在房屋買賣合同中約定前期物業(yè)服務內容，具體包括物業(yè)服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、物業(yè)共用部分查驗交接、物業(yè)服務交接、違約責任等；建設單位可將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)服務標準不得低于本市的最低服務標準；業(yè)主、業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)且新的物業(yè)服務合同生效的，建設單位應與業(yè)主大會進行物業(yè)共用部分查驗交接和物業(yè)服務交接；建設單位在前期物業(yè)服務及物業(yè)查驗交接過程中，應及時處理解決物業(yè)使用中出現(xiàn)的物業(yè)質量缺陷、配套設施設備不完善、設施設備技術不達標等問題，并承擔相應的法律責任。

（五）關于業(yè)主大會與業(yè)主委員會

占業(yè)主總人數(shù)20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣（市、區(qū)）人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面請求。

業(yè)主委員會委員從全體業(yè)主中選舉產生，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則定期組織召開業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應當將書面征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示30日以上，并告知業(yè)主有權查閱相關資料。

在業(yè)主的自治管理中實行“缺席默認制”。只要法定的告知手續(xù)完備，缺席業(yè)主大會業(yè)主的表決意見服從出席業(yè)主大會大多數(shù)（1/2或2/3）業(yè)主的表決意見；具備條件的業(yè)主大會可進行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動；籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。

（六）關于物業(yè)服務

業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同規(guī)定的“物業(yè)服務事項、物業(yè)服務質量及服務費用、物業(yè)管理區(qū)域內安全保障事項、合同期限以及違約責任”，應當提交業(yè)主大會會議表決通過（業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定的除外）。

物業(yè)服務主要包括下列事項：物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；公共綠化維護；公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護；公共區(qū)域秩序維護；車輛停放管理；物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理；物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料保管；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。

物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同規(guī)定的，可以處3萬元以下的罰款；未妥善保管業(yè)主物業(yè)檔案資料導致遺失、損毀的，可以處3000元以上1萬元以下的罰款；未按物業(yè)服務合同規(guī)定養(yǎng)護、維護物業(yè)共用設施設備導致?lián)p毀的，責令改正，并依法承擔賠償責任。

（七）關于物業(yè)服務交接基本程序

物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

如果業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的新的物業(yè)服務企業(yè)接管。

如果物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。

物業(yè)服務合同終止的，物業(yè)服務企業(yè)應當在60日內與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由市州、縣（市、區(qū)）人民政府房地產行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可以處5000元以上3萬元以下罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由市州、縣（市、區(qū)）人民政府房地產行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織接管。

（八）明確收繳物業(yè)管理費用屬于物權行為，具有優(yōu)先受償權和追及權的法律效力。

業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位結清相關費用。

物業(yè)建筑物按揭、抵押轉讓、贈與繼承、拍賣等易手時，如果通過房地產交易機構，按照優(yōu)先受償權的原則，房地產交易機構應該從房款中將前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費用、滯納金等代為扣除，并直接交付給物業(yè)管理企業(yè)。同時，依據(jù)物權行為的優(yōu)先受償權和追及權的法律效力的原則，無論物業(yè)建筑物易手是采用按揭、抵押、轉讓、贈與、繼承，還是拍賣，其受益人都有交納前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費用的義務，新業(yè)主交納后可以依據(jù)法律途徑以債務的形式向前業(yè)主追討。

（九）規(guī)定政治滋事事件處理預案

當有違法人員演講、貼標語或靜坐時，物業(yè)小區(qū)應立即將人數(shù)、地點、事態(tài)發(fā)展、人員行動方向通知公安機關，并組織現(xiàn)場秩序維護員根據(jù)現(xiàn)場情況進行勸解，防止事態(tài)進一步擴大。公安部門接到通知后應迅速趕到現(xiàn)場對周圍群眾進行疏散。防止群眾不明真相起哄。遇到不明身份或未接到上級通知的采訪人員欲了解事態(tài)的發(fā)展情況及處理情況時，負責警戒的秩序維護員嚴禁接受采訪和透露相關信息，并禁止其在警戒范圍內拍照。如發(fā)生政治暴力滋事現(xiàn)象，現(xiàn)場秩序維護員不宜輕舉妄動，要按照公安機關的指揮，統(tǒng)一行動。

現(xiàn)場秩序維護員及時對群眾手中或地上的傳單進行收集并交公安機關處理。現(xiàn)場維護員人員處理事件時盡量避免與不明真相的群眾發(fā)生爭執(zhí)、對抗打斗。轄區(qū)監(jiān)控中心應根據(jù)現(xiàn)場情況，利用設備對現(xiàn)場進行錄像，并做好拷貝提供給公安機關查看。現(xiàn)場秩序維護人員在警報解除后要清理現(xiàn)場，檢查公共設施設備是否遭受損壞。如有損壞，要清點、記錄并上報處理。事情發(fā)生的轄區(qū)單位要對事情發(fā)生經過進行詳細記錄，并上報相關部門。