“十二五規(guī)劃建議”中，關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要舉措是大大增加保障性住房供應(yīng)，此舉與中國(guó)的城市化進(jìn)程緊密相關(guān)。
　　目前，中國(guó)城市住房保障對(duì)象已經(jīng)大大擴(kuò)展。不僅要對(duì)沒有購房支付能力的低收入家庭提供廉租房，還要對(duì)有一定支付能力的低收入家庭配售經(jīng)濟(jì)適用房，外加對(duì)中等收入家庭的自住需求提供限價(jià)房，以及對(duì)夾心層和過渡期住房需求提供公租房。
　　2010年，全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已經(jīng)開工590萬套，基本建成370萬套，而根據(jù)住建部長(zhǎng)的說法，2011年計(jì)劃保障性住房、各類棚戶區(qū)改造要達(dá)到1000萬套。
　　從趨勢(shì)上看，公共租賃住房將成為保障性住房的主要形式，來解決低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員的住房問題。此外，住房保障法的起草已列入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃和國(guó)務(wù)院2010年立法計(jì)劃，并已形成基本住房保障法征求意見稿。
　　
　　廣覆蓋之惑
　　中國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)收入比還在進(jìn)一步攀升。對(duì)于大部分新就業(yè)群體和農(nóng)民工來說，買房越來越成為一種奢望。房?jī)r(jià)重壓下，中央政府的直接反應(yīng)是增加保障性住房，尤其是公租房供應(yīng)。
　　當(dāng)前情況下，適當(dāng)增加保障性住房的供應(yīng)，可能確有一定必要。但如果不能通過采取有效增加商品房供給的措施，讓市場(chǎng)的房?jī)r(jià)逐漸降下來，并使社會(huì)中的大部分家庭通過房地產(chǎn)市場(chǎng)購買或租賃住房，那么政府實(shí)際上就給自己下了一個(gè)套，必須要靠大規(guī)模提供保障性住房來實(shí)現(xiàn)廣覆蓋。
　　但問題在于，覆蓋面如此之廣的政府保障房體系，在中國(guó)當(dāng)前可以切實(shí)建立起來嗎？其次，即使能夠建立起來，這套體系能夠有效運(yùn)作嗎？最后，還有沒有比大規(guī)模建設(shè)保障性住房更有效的住房供給模式？
　　從目前情況看，即使中央不斷施加壓力，相當(dāng)部分地區(qū)實(shí)際上沒有很強(qiáng)的積極性去大規(guī)模建設(shè)保障性住房，尤其是沒有積極性去為那些真正需要住房的外來農(nóng)民工家庭，以及非本地戶籍的大專畢業(yè)生提供保障性住房。
　　道理很簡(jiǎn)單，在地方財(cái)政壟斷、過少供給商、住用地、地方財(cái)政高度依賴商、住用地出讓金搞城市基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)開發(fā)區(qū)的情況下，要求地方政府大規(guī)模提供保障性住房，不說是與虎謀皮，也至少是勉為其難。一旦開始大規(guī)模供地以進(jìn)行保障性住房建設(shè)，地方政府不僅商、住用地出讓金會(huì)顯著下降，還需要直接增加建房和維護(hù)的財(cái)政支出。
　　因此，不少地方政府，尤其是那些房?jī)r(jià)高、外來人口流入較多的地方政府，沒有積極性不足為奇。即使短期內(nèi)地方迫于中央壓力會(huì)做出一些動(dòng)作，但如果要求地方長(zhǎng)期這樣做，除非中央愿意大規(guī)模增加轉(zhuǎn)移支付，否則很容易出現(xiàn)“中央請(qǐng)客，地方埋單”的情況，最后難以實(shí)施。
　　此外，保障房蓋起來后，如何能夠真正實(shí)現(xiàn)公平分配，特別是不歧視那些外來人口，也是個(gè)難題。至少從過去情況看，并沒有有效的體制和機(jī)制來實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。實(shí)際上，世界上廣覆蓋的保障性住房體系搞成功的案例很少，即使是被認(rèn)為比較成功的香港，大規(guī)模公屋體系建設(shè)也因其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的破壞，商品房?jī)r(jià)格過高，政府被地產(chǎn)商俘獲而屢遭詬病。
　　更重要的問題，是建立一個(gè)覆蓋面如此之高的保障性住房體系，是解決廣大百姓尤其是最需要住房的大批農(nóng)民工和新就業(yè)人群住房問題的最好方法嗎？
　　從世界情況看，一個(gè)健康的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式，是保障性住房主要面對(duì)那些連市場(chǎng)水平租金也付不起的最低收入階層。絕大多數(shù)家庭的住房，無論購住還是租住，都應(yīng)該且能夠通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來解決。如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)已經(jīng)高到迫使政府必須要為占人口相當(dāng)高比例的中低收入階層全面提供保障房時(shí)，那么政府應(yīng)該反思：為什么目前的土地供應(yīng)體制會(huì)導(dǎo)致住宅用地供給會(huì)這么少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)如此高？
　　實(shí)際上，大多數(shù)國(guó)家城市化過程中工業(yè)用地只占新增用地的10％-20％，城市新增的大部分土地被用于百姓居住與城市公益事業(yè)建設(shè)。與此形成鮮明對(duì)比的是，雖然中國(guó)城市空間擴(kuò)張迅速，但至少一半以上土地被用于搞工業(yè)開發(fā)區(qū)。正是在地方政府低價(jià)、多供工業(yè)用地招商引資，高價(jià)、少供商、住用地的扭曲性土地財(cái)政下，房地產(chǎn)泡沫才越吹越大。
　　
　　市場(chǎng)化出路
　　要扭轉(zhuǎn)上述局面，需要通過土地和財(cái)稅體制配套改革，允許農(nóng)民和農(nóng)村集體作為土地所有者參與出租房和商品房開發(fā)。與此同時(shí)，政府可以在集體建設(shè)用地入市過程中開征土地增值稅以及房產(chǎn)稅。只有這樣，才是解決目前房?jī)r(jià)高企且久調(diào)不下的根本性方法。
　　相比于目前那些以管理需求為核心的房地產(chǎn)調(diào)控措施，它不僅對(duì)平抑虛高的城市房?jī)r(jià)有效，而且一旦逐步推動(dòng)實(shí)施后，可因集體建設(shè)用地上的增量房地產(chǎn)開發(fā)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；它不僅可為地方政府從目前扭曲的“土地財(cái)政”中擺脫出來創(chuàng)造條件，還可讓城中村和城郊農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)得到有效實(shí)現(xiàn)，從根本上改變目前因政府大規(guī)模征地、拆遷而帶來的嚴(yán)重社會(huì)矛盾。
　　實(shí)際上，在規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和政府稅收到位的情況下，允許作為外來流動(dòng)人口輸入地的發(fā)達(dá)地區(qū)城市城中村、城郊村的農(nóng)民給以農(nóng)民工和大中專畢業(yè)生為主體的流動(dòng)人口蓋房子，還將大大有助于戶籍制度改革實(shí)現(xiàn)有效的突破。
　　一旦流動(dòng)人口住房問題通過這種方式得到有效解決，并在城中村、城郊村地段配套建設(shè)一些為外來人口子女就學(xué)服務(wù)的公立學(xué)校，那么流動(dòng)人口舉家永久遷移就可實(shí)現(xiàn)，戶籍制度也就得到了有效突破。
　　通過市場(chǎng)化導(dǎo)向的土地制度和住房體制改革，可大大降低政府建設(shè)保障性住房的壓力。當(dāng)然，政府如果確實(shí)需要建設(shè)部分保障性住房滿足一些低收入階層的需要，也要尋求更有效的方式來解決資金和管理問題。
　　在保障性住房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，一定要配比合理比例的商業(yè)地產(chǎn)面積。商業(yè)面積的合理設(shè)計(jì)，不但能提升社區(qū)生活便利水平、幫助解決低收入群體就業(yè)問題，還可用商業(yè)面積租金收益來部分覆蓋保障性住房社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用，并最終提高保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的投資價(jià)值。
　　由于保障性住房中的公租房帶租約且未來可出售，因此住宅部分收益有一定保障；加上商業(yè)部分租金收益可預(yù)期，這就構(gòu)成了地方政府發(fā)行保障性住房建設(shè)債券的信用基礎(chǔ)。因此，通過制度創(chuàng)新，以上述信用為基礎(chǔ)建立各種房地產(chǎn)信托投資基金，可作為未來保障性住房建設(shè)的一種主要融資模式。
　　作者為中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授