【摘要】 新房貸政策和新國八條出臺后，由于一線城市的購買標(biāo)準(zhǔn)受到嚴(yán)格控制，因此，房價(jià)漲幅趨緩，甚至有慢慢開始回落的跡象，而與此同時(shí)，二、三線城市的房價(jià)卻在一路挺進(jìn)。合理調(diào)控二、三線城市的房價(jià)，讓居者有其屋，對二、三線城市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有重要意義。文章重點(diǎn)分析了二、三線城市房價(jià)過快上漲的原因，并且給出了抑制房價(jià)過快上漲的對策和建議。
　　【關(guān)鍵詞】 二、三線城市； 房價(jià)； 調(diào)控
　　
　　在國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加深的狀況下，依賴行政化的“限購”措施，“北上廣深”等傳統(tǒng)意義上的一線城市的房價(jià)出現(xiàn)了松動的跡象。在流動性過剩和通貨膨脹的背景下，局部地區(qū)的“堵”的措施必然使得投機(jī)資金向其它地方流動，限購令出臺之后，投機(jī)熱錢大有轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的跡象。由于一些地方政府對房價(jià)持曖昧態(tài)度，使得二、三線城市的房價(jià)也繼續(xù)上漲。如何應(yīng)對二、三線城市的房價(jià)大幅上升，對于保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行和二、三線城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都具有重要的意義。本文分析了不斷出臺政策的背景下的二、三線房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及房價(jià)上漲的原因，提出了抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的對策。特別指出，本文中的二、三線城市主要指除了北京、上海、廣州、深圳、副省級城市和計(jì)劃單列市以外的城市。
　　
　　一、新政策下的二、三線城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
　　
　　2009年以來，全國樓市行情火爆，房價(jià)一路高歌，“地王”更是層出不窮，房地產(chǎn)市場泡沫日益增加，瘋狂上漲的房價(jià)吸引了大量投資客的進(jìn)入。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2003年，全國房地產(chǎn)市場平均價(jià)格僅為2 359元/平方米，到2009年，增至4 695元/平方米，六年時(shí)間翻了近一番。一線城市房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)快于平均水平，如北京上漲291%，上海上漲251%。為了穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)，抑制房價(jià)非理性上漲，2010年4月，國家相關(guān)部門陸續(xù)出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，一線城市成為調(diào)控的重點(diǎn)，北京、上海等一線城市成交量迅速萎縮，而二、三線城市成交量則相對穩(wěn)定。同時(shí)，一線城市房價(jià)過高、土地資源稀缺以及城市發(fā)展等瓶頸問題的共同作用，使得開發(fā)企業(yè)及購房者逐漸把目光轉(zhuǎn)移至二、三線城市。
　?。ㄒ唬┥唐贩績r(jià)格繼續(xù)上漲
　　從整體上看，2010年二、三線城市房產(chǎn)市場延續(xù)2009年的大幅上漲的火爆局面，年初沿著慣性房價(jià)一路飛揚(yáng)，4月份達(dá)到頂峰。此時(shí)國務(wù)院調(diào)控措施出臺，房產(chǎn)市場成交量明顯萎縮，價(jià)格也隨之開始“松動”，觀望氣氛彌漫整個二、三線城市房產(chǎn)市場，這種情況一直持續(xù)至6月中下旬。7月起，二、三線城市房產(chǎn)的銷量開始回升，9月之后新房成交量一直處于“高位”?！?29”二次調(diào)控之后，二、三線城市房產(chǎn)市場量價(jià)齊升。據(jù)“搜房網(wǎng)”統(tǒng)計(jì)，9月全國二、三線城市商品房均價(jià)是5 901元/平方米，10月是6 163元/平方米，環(huán)比上升了0.08%，11月二、三線城市商品房均價(jià)達(dá)7 056元/平方米，環(huán)比上漲了14.5%。12月至2011年1月中，二、三線城市房產(chǎn)市場出現(xiàn)大爆發(fā)，呈現(xiàn)出新盤多、價(jià)格高、品種多樣化的特點(diǎn)。
　?。ǘ┩恋嘏馁u市場“地王”頻現(xiàn)
　　樓市調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)商重新布局，加大二、三線城市開發(fā)，像萬科、保利、恒大等品牌地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍二、三線城市。另外，國家積極財(cái)政政策的實(shí)施，大量的銀行貸款放給國有大企業(yè)，房價(jià)的上漲刺激了這些國有企業(yè)的拿地?zé)崆?。在私營企業(yè)和國有大企業(yè)的共同作用下，二、三線土地市場繼續(xù)放量上漲。例如2010年合肥市共出讓土地面積達(dá)2 791畝，成交額145.75億元，比上年成交量增長75%，成交額上漲1.3倍。
　?。ㄈ┲写髴粜统山欢?，購房者傾向一步到位
　　新房貸政策實(shí)施后，中大戶型的房子銷售明顯快于小戶型。據(jù)二、三線城市房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)，在最近一年的房產(chǎn)交易登記中，按房產(chǎn)面積和相應(yīng)套數(shù)換算下來，每套面積均超過100平方米，由此可見，由于二、三線城市的房價(jià)相對于一線城市低許多，另外考慮到房價(jià)還會持續(xù)上漲等各種因素，越來越多的置業(yè)者和投資者選擇了一步到位，100平方以上的面積成了購房者和投資者的首選。這跟一線城市以中小戶型為主的購房現(xiàn)象正好相反。2010年，加息、存款準(zhǔn)備金率、認(rèn)房又認(rèn)貸、新國十條、二次調(diào)控等并沒能阻止二、三線城市房價(jià)上漲的步伐，全國二、三線城市銷售均價(jià)突破了7 000元/平方米，樓面價(jià)格屢被刷新，期間還出現(xiàn)了新地王。究其原因非常復(fù)雜，值得深思。
　　
　　二、新政策下的二、三線城市房地產(chǎn)市場逆勢上揚(yáng)的原因分析
　　
　?。ㄒ唬┒?、三線城市房價(jià)的上漲，首先依賴于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的快速增長
　　近幾年內(nèi)地城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深等一線城市，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資本和勞動力向二、三線城市轉(zhuǎn)移，增加了二、三線城市本地居民的剛性需求。如2009年湖北、湖南、陜西、四川等中西部省份GDP增長率都超過了10%，要高于上海和廣東的同比增幅。此外，目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，這對二、三線城市的房地產(chǎn)市場起到了很大的帶動作用。據(jù)了解，目前我國除了北京、上海等一線城市城市化達(dá)到70%左右之外，大多數(shù)二、三線城市尚只有40%的水平。有關(guān)人士指出，僅2009年一年，國務(wù)院就批復(fù)了7個上升為國家戰(zhàn)略的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其數(shù)量相當(dāng)于過去4年的總和。2010年上半年，又有皖江城市帶、柴達(dá)木地區(qū)、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、重慶兩江新區(qū)和長江三角洲地區(qū)等多個區(qū)域規(guī)劃獲批。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出要放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，帶來大量的新增購房需求，使二、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格獲得有力支撐。
　　（二）投資性需求的轉(zhuǎn)移
　　相比房價(jià)迅速上漲的一線城市，二、三線城市仍然是“價(jià)格洼地”，吸引了部分外來投資者的進(jìn)入，增加了投資性需求。大部分二、三線城市并未執(zhí)行限貸限購等政策，投資性需求仍然旺盛。
　　（三）返鄉(xiāng)置業(yè)潮帶動房價(jià)上漲
　　隨著大城市生活成本的提升，中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的力度也在不斷加深，大量在沿海打工的勞動力開始返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和置業(yè)。而二、三線城市的房價(jià)相對于一線城市來說這種誘惑足以讓人心動，還可以照顧父母，找到一種潛在的歸屬感。“搜房網(wǎng)”調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60%的人選擇到二、三線城市置業(yè)，返鄉(xiāng)置業(yè)的人群中絕大多數(shù)是自住，占87.1%，其他12.9%則作為投資。
　?。ㄋ模﹦傂孕枨笸?br/>　　在新房貸政策收緊擠壓住宅市場的前提下，二、三線城市房價(jià)仍穩(wěn)步提高。這是剛性需求過半、改善型購房人群需求較大等因素造成的，這直接說明市場需求的空間更大。政策抑制并未對購房者出手意愿產(chǎn)生較大影響。
　　
　　三、抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的對策
　　
　　一線城市限購，迫使投機(jī)和投資者轉(zhuǎn)移到二、三線城市，加上本地剛需等，二、三線城市房價(jià)仍然面臨較大的上漲壓力。因此，應(yīng)該積極采取措施，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。
　?。ㄒ唬┩晟谱》抗?yīng)體系，大規(guī)模推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，讓居者有其屋
　　逐漸加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改善低收入家庭的住房條件，大規(guī)模的推進(jìn)公共租賃住房的建設(shè)。進(jìn)一步完善棚戶區(qū)的改造和危舊住房改造，尤其是大板結(jié)構(gòu)住房改造的政策法規(guī)。公租房能夠滿足“夾心層”群眾的過渡性住房需求，是解決中低收入家庭住房困難的有效途徑，應(yīng)該成為二、三線城市政府保障房建設(shè)的“重頭戲”。應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)：
　　1.政府應(yīng)確實(shí)落實(shí)對公租房建設(shè)的資金，并對相應(yīng)稅費(fèi)給予減免。在滿足廉租住房保障的條件下按照規(guī)定在提取的土地出讓金、住房公積金增值凈收益里安排公租房的建設(shè)。
　　
　　2.保障公租房的土地供應(yīng)，地塊可以采用劃撥的形式，也可以在掛拍的土地出讓中要求開發(fā)商配套建設(shè)公租房。
　　3.做好規(guī)劃，科學(xué)合理設(shè)計(jì)公租房，面積可在30~40平方米之間，布局合理，確保小戶型的住房功能的完善、居住舒適。
　　4.加強(qiáng)對公租房的管理，制定和完善公租房的制度和文件的編制。嚴(yán)把公租房的準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審核申請人的資質(zhì)，完善公租房的退出機(jī)制，嚴(yán)格把好公租房建設(shè)的質(zhì)量關(guān)，確保工程的質(zhì)量，同時(shí)對物業(yè)管理也應(yīng)當(dāng)高度重視，選聘優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，為住戶提供舒適的居住環(huán)境。
　?。ǘ┮?guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為，加大交易秩序監(jiān)管力度
　　加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售信息的發(fā)布，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，加大房價(jià)變動監(jiān)控力度，嚴(yán)防開發(fā)商哄抬房價(jià)、階段性變相抬高房價(jià)。合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期。對成片開發(fā)建設(shè)的土地應(yīng)在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，再分塊供應(yīng)，防止開發(fā)商“囤地”。將地塊的容積率、建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)、住宅套型、開工和竣工時(shí)限等，作為土地出讓的前置條件，在土地出讓文件中明確，并在土地使用權(quán)出讓合同中予以約定，規(guī)范用地行為。嚴(yán)格土地供應(yīng)后的監(jiān)督，要建立土地供應(yīng)后的跟蹤管理制度，加強(qiáng)動態(tài)巡查，對超過合同約定動工開發(fā)日后一年仍未動工開發(fā)的，依法收取土地閑置費(fèi)，超過兩年仍然沒有動工的，決然收回土地使用權(quán)。收回的土地優(yōu)先用于廉租房或公租房的建設(shè)。對違反土地供應(yīng)政策，搞“以租代征”圈占土地，或以其他方式取得土地改變用途等各種違規(guī)行為要堅(jiān)決查處。對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，如存在捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價(jià)等行為，必須給予嚴(yán)厲的查處，取消其進(jìn)入市場資格，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
　　（三）放棄土地財(cái)政
　　把出讓土地作為地方的主要財(cái)源，在某種程度上是一種“一榮俱損”的短期行為。一方面，在滾滾而來的財(cái)政收益和“政績”面前，百姓的買房承受能力、耕地保護(hù)紅線都顯得蒼白無力；另一方面，一屆政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，實(shí)際上是預(yù)支了未來若干年的土地收益總和。這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。從許多地方的情況看，現(xiàn)行“土地出讓金”的收取和分配政策對房價(jià)攀升有直接影響。必須改變財(cái)政主要依賴于土地出讓金的局面?！笆濉逼陂g應(yīng)該通過改革使房地產(chǎn)稅和資源稅成為地方政府主要的收入來源，這將有利于總體上解決地方財(cái)政收入問題和地方稅體系的構(gòu)建問題。此外，適當(dāng)提高地方稅政管理權(quán)，同時(shí)強(qiáng)化和優(yōu)化中央、省兩級自上而下的轉(zhuǎn)移支付制度，建立縣級財(cái)力保障制度。
　?。ㄋ模┍M快開征房產(chǎn)稅
　　開征房產(chǎn)稅有多方面的好處，其一，可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；其二，可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源，不再過于依賴土地；其三，有助于遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，提高住宅使用率，減少住宅閑置浪費(fèi)。
　　
　　【參考文獻(xiàn)】
　?。?］ 孫云云，李智.房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)及其深化建議——透析“新國十條”的實(shí)施效果［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐，2010（8）.
　?。?］ 聶倩倩.我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題探析［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐，2007（4）.
　?。?］ 王重潤.影響房價(jià)的深層因素與房地產(chǎn)調(diào)控分析［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐，2008（2）.
　?。?］ 郭志芬.我國近期房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價(jià)的影響分析［J］. 中國房地產(chǎn)金融，2010（8）.
　?。?］ 胡超.新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的表現(xiàn)、背景及影響［J］.中國房地產(chǎn)金融，2010（7）.
　　［6］ 駱飛群.對2010年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的探討［J］.浙江金融，2010（2）.