【摘 要】 文章基于我國71個(gè)城市的286戶家庭有關(guān)房產(chǎn)投資的問卷調(diào)查，對(duì)我國城市居民家庭的房產(chǎn)投資行為進(jìn)行分析。從房產(chǎn)投資的資金來源，收益狀況，以及與家庭收入之間的關(guān)系等方面揭示我國城市居民家庭房產(chǎn)投資行為的特點(diǎn)；同時(shí)，對(duì)未進(jìn)行房產(chǎn)投資的家庭進(jìn)行了特征分析。研究發(fā)現(xiàn)：主要的房產(chǎn)投資資金來源為家庭收入，并且家庭投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與家庭收入呈正相關(guān)，房產(chǎn)投資的收益率與房產(chǎn)所在城市相關(guān)。
　　【關(guān)鍵詞】 家庭投資理財(cái)； 房產(chǎn)投資； 投資收益率
　　
　　一、導(dǎo)言
　　
　　家庭投資理財(cái)，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據(jù)家庭的自身特點(diǎn)，將家庭所獲取的資金存入金融機(jī)構(gòu)或購買可升值的理財(cái)產(chǎn)品。而當(dāng)今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、高收益等特點(diǎn)，這使得居民家庭對(duì)房產(chǎn)投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價(jià)差的方式，以獲取房產(chǎn)投資的收益。那么現(xiàn)今我國城市居民家庭房產(chǎn)投資的資金來源如何分布？房產(chǎn)投資的收益率情況如何？部分家庭未進(jìn)行房產(chǎn)投資原因何在？等等。這將有助于進(jìn)一步分析我國居民家庭房產(chǎn)投資的行為特征。
　　
　　二、調(diào)查對(duì)象和方法
　　
　　本文的數(shù)據(jù)來自于筆者進(jìn)行的“城市居民家庭房產(chǎn)投資行為調(diào)查”。該調(diào)查時(shí)間為2011年1~2月，利用中國人民大學(xué)部分大學(xué)生、研究生寒假回家等方式發(fā)放調(diào)查問卷，共在全國71個(gè)城市抽樣調(diào)查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調(diào)查對(duì)象男女比例相當(dāng)，年齡大多介于30~50歲之間，職業(yè)以事業(yè)單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學(xué)本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。
　　本文采用的調(diào)查問卷分為基本信息與房產(chǎn)投資狀況調(diào)查兩部分。基本信息調(diào)查包括家庭所在城市，家庭中理財(cái)主要決策人的性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、職務(wù)、金融知識(shí)學(xué)習(xí)程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財(cái)主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關(guān)被調(diào)查者個(gè)人信息的描述均為家庭中理財(cái)主要決策人的信息。房產(chǎn)投資狀況調(diào)查主要包括資金來源、投資收益、房價(jià)預(yù)期等等。通過對(duì)數(shù)據(jù)的收集、定量分析和整理，得出一些基本結(jié)論，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的新現(xiàn)象、新問題進(jìn)行解釋探索。
　　
　　三、投資房產(chǎn)家庭特征分析
　　
　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)投資資金來源分析
　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在家庭進(jìn)行房產(chǎn)投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進(jìn)行房產(chǎn)投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產(chǎn)投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因?yàn)?，有?shí)力進(jìn)行房產(chǎn)投資的家庭通常擁有較為雄厚的財(cái)富基礎(chǔ)，家庭收入較為豐厚，通過房產(chǎn)投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進(jìn)行房產(chǎn)投資。
　　
　?。ǘ┩顿Y資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與家庭人均收入的關(guān)系
　　房產(chǎn)投資者在房產(chǎn)上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產(chǎn)投資變現(xiàn)能力較差，購房手續(xù)繁雜，對(duì)當(dāng)期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財(cái)富投資于房產(chǎn)市場，或是不投資于房產(chǎn)市場，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財(cái)方式；高收入家庭由于對(duì)短期收入的需求相對(duì)較低，閑置資金相對(duì)低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產(chǎn)增值，進(jìn)而賺取不菲的收益。
　　
　?。ㄈ┩顿Y資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與投資者職務(wù)的關(guān)系
　　表3為按照投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額和投資者職務(wù)兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)的受訪者人數(shù)。從中可以看出，職員、科員級(jí)投資者大多未投資于房產(chǎn)，而高職務(wù)的投資者更多地將較高比例份額的財(cái)富用于房產(chǎn)投資。
　　
　　下面運(yùn)用有序狀態(tài)Logistic（ordered logistic ）模型對(duì)投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與投資者職務(wù)的關(guān)系進(jìn)行分析。房產(chǎn)投資份額等級(jí)定義為：1級(jí)，未投資；2級(jí)，0~10%；3級(jí)，11%~30%；4級(jí)，31%~50%；5級(jí)，51%~80%；6級(jí)，81%~100%；7級(jí)，100%以上。職務(wù)等級(jí)定義為：1級(jí)，科員級(jí)/職員；2級(jí)，科級(jí)/部門經(jīng)理；3級(jí)，縣處級(jí)/總經(jīng)理；4級(jí)，廳局級(jí)及以上/企業(yè)負(fù)責(zé)人。表4為模型計(jì)算結(jié)果。這表明，職務(wù)對(duì)房產(chǎn)投資份額有極為顯著的正向影響（p=0.000），職務(wù)越高的投資者房產(chǎn)投資份額越高，當(dāng)居民的職務(wù)提高一個(gè)等級(jí)時(shí)，房產(chǎn)投資份額提高一個(gè)或一個(gè)以上等級(jí)的可能性將增加0.65倍。這也從側(cè)面驗(yàn)證了我國商品房市場的普遍現(xiàn)象，房產(chǎn)多由高職人員掌控，一方面，高職人員收入相對(duì)較高，另一方面，他們擁有更加豐富的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，對(duì)房產(chǎn)投資的消息更加敏感，投資房產(chǎn)相對(duì)于普通低收入人群更加容易，這與我國房價(jià)的上漲有一定關(guān)系、從而導(dǎo)致低收入人群購房難等問題。
　　
　?。ㄋ模┩顿Y者獲取收益的方式與所處城市發(fā)達(dá)程度的關(guān)系
　　投資者通過房產(chǎn)獲取收益通常有以下三種類型：
　　1.房產(chǎn)位置一般，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房產(chǎn)增值程度慢，主要通過租金賺取收入；
　　2.房產(chǎn)位置較好，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房產(chǎn)增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費(fèi)用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產(chǎn)增值賺取收入；
　　
　　3.房產(chǎn)既實(shí)現(xiàn)了增值，又實(shí)現(xiàn)了出租，通過兩種方式共同獲取收益。
　　以下是不同發(fā)展程度城市房產(chǎn)投資者實(shí)現(xiàn)收益途徑的比例。
　　從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費(fèi)用，房屋價(jià)格就是未來租金的貼現(xiàn)值。如果這一假設(shè)是成立的，通過租金和房產(chǎn)增值獲取收益的房產(chǎn)投資者所占比例在不同地區(qū)應(yīng)當(dāng)是一致的。然而調(diào)查結(jié)果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價(jià)高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導(dǎo)致一線城市的房產(chǎn)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，過多的需求拉動(dòng)了一線城市房價(jià)的上漲，從而使房產(chǎn)升值的空間更高。
　?。ㄎ澹┓慨a(chǎn)投資收益率與所處城市發(fā)達(dá)程度的關(guān)系
　　經(jīng)計(jì)算，被調(diào)查者中房產(chǎn)投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市發(fā)展與規(guī)模（建設(shè)水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等能力水平的遞減，城市房價(jià)上升速度也相應(yīng)地表現(xiàn)出越來越低的水平。
　　
　　四、未投資房產(chǎn)家庭特征分析
　　
　　根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)顯示，在調(diào)查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進(jìn)行房產(chǎn)性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發(fā)現(xiàn)滿意的房產(chǎn)”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認(rèn)為房價(jià)會(huì)在近期下降”這兩個(gè)原因各自占6.2%（表7）。從當(dāng)前形勢來看，盡管房產(chǎn)在中國是一項(xiàng)具有穩(wěn)定高收益的投資，但是在中國房產(chǎn)投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進(jìn)行房產(chǎn)投資的必要條件。而80.8%的家庭認(rèn)為，如果擁有足量的資金，則會(huì)考慮投資房產(chǎn)（表8）。
　　
　　
　　五、房價(jià)上漲趨勢預(yù)期分析
　　
　　根據(jù)表9中的數(shù)據(jù)顯示，投資房產(chǎn)的家庭和未投資房產(chǎn)的家庭，對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期多數(shù)分布在1~10年的范圍內(nèi)，這說明在人們對(duì)房價(jià)上漲有正向預(yù)期，對(duì)于投資房產(chǎn)的家庭來說，房產(chǎn)投資是有利可圖的；而對(duì)于未投資房產(chǎn)的家庭來說，房產(chǎn)投資是奢侈性投資。房產(chǎn)投資之所以沒有成為可能，是因?yàn)榉績r(jià)高、資金不足等因素，導(dǎo)致無法投資房產(chǎn)。
　　
　　
　　六、結(jié)論、建議與展望
　　
　　根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析顯示：在投資房產(chǎn)的居民家庭中，房產(chǎn)投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產(chǎn)投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產(chǎn)投資比例受到居民職務(wù)的影響；一線房價(jià)偏高與居民家庭的投資房產(chǎn)傾向有關(guān)；房產(chǎn)投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對(duì)較高。在未投資房產(chǎn)的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產(chǎn)的主要原因，在未投資房產(chǎn)的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會(huì)投資房產(chǎn)。此外，投資房產(chǎn)和未投資房產(chǎn)的家庭均對(duì)房價(jià)上漲趨勢成正向預(yù)期。
　　
　　在投資房產(chǎn)方面，大多數(shù)的家庭缺乏資金，社會(huì)政策限制較多，城市房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高，導(dǎo)致投資房產(chǎn)并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優(yōu)勢，在房產(chǎn)方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)租金比已經(jīng)超過了國際公認(rèn)的警戒線，價(jià)格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于房價(jià)租金比過高，大量市民已經(jīng)開始考慮將少部分資產(chǎn)用于租房，大部分資產(chǎn)用于投資獲取收益，而暫時(shí)放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價(jià)將大幅下降，房產(chǎn)投資將無利可圖。因此，對(duì)于有意在一線城市投資房產(chǎn)的家庭，建議其全面分析自身及所在地區(qū)的具體環(huán)境，謹(jǐn)慎投資。
　　本文的局限在于樣本量相對(duì)較小，這是因?yàn)槭艿截?cái)力物力的限制，并且與家庭理財(cái)自身方面的數(shù)據(jù)獲得困難程度有關(guān)。但是對(duì)城市居民家庭房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)难芯渴潜匾?，因?yàn)橥ㄟ^對(duì)居民家庭房產(chǎn)投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價(jià)上漲提供數(shù)據(jù)上的政策支持，本文僅是對(duì)我國居民家庭房產(chǎn)投資的理財(cái)行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關(guān)家庭理財(cái)?shù)难芯刻峁﹨⒖迹苿?dòng)該領(lǐng)域研究的發(fā)展進(jìn)步。
　　
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