無(wú)論“重資產(chǎn)”模式還是“輕資產(chǎn)”運(yùn)作，老年社區(qū)的生意要想長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，回歸到基本的服務(wù)品質(zhì)才是王道。
　　
　　即便在美國(guó)，老年社區(qū)依然只是一門(mén)新興的“賠本生意”，目前行業(yè)領(lǐng)軍者Brookdale Senior Living(NYSE：BKD)、Sunrise SeniorLiving(NYSE：SRZ)都是常年虧損，所能指望的就是未來(lái)的預(yù)期——2010年開(kāi)始，美國(guó)“嬰兒潮”一代將陸續(xù)步入65周歲的年齡。
　　其中，Brookdale是目前美國(guó)最大老年社區(qū)運(yùn)營(yíng)商，截至2010年底，在全美34個(gè)州擁有559個(gè)社區(qū)，其中189個(gè)為其全資擁有，具有服務(wù)5萬(wàn)名老年人的能力，其提供的3種服務(wù)模式，在歐美養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)業(yè)中頗有代表性：
　　1.退休中心(Retirement Center)，目標(biāo)人群年齡段在70歲以上，生活基本能夠自理，可以獨(dú)立居住，在Brookdale的社區(qū)平均居住31個(gè)月左右，社區(qū)提供餐飲、24小時(shí)緊急響應(yīng)、家政、禮賓、交通及康樂(lè)活動(dòng)等基本服務(wù)，還可以提供額外收費(fèi)的定制型輔助醫(yī)療服務(wù)，比如用藥提醒、高級(jí)護(hù)理等。
　　2.協(xié)助居住(Assisted Living)，目標(biāo)群體是希望能繼續(xù)獨(dú)立居住，但需要提供日常生活活動(dòng)協(xié)助(Activities of Daily Living)的老人，一般在80歲及以上，平均居住時(shí)長(zhǎng)19個(gè)月，基本服務(wù)包括健康評(píng)估、一日三餐、社交及康復(fù)活動(dòng)、家政和個(gè)人洗衣服務(wù)等。在部分社區(qū)，還為老年居民們提供鍛煉計(jì)劃和方案，并有防治阿爾茨海默氏癥以及其他老年癡呆癥的項(xiàng)目。
　　3，持續(xù)照顧退休社區(qū)(Continuing CareRetirement Community，C CRC)，這種服務(wù)模式將養(yǎng)老公寓、護(hù)理居住、公共設(shè)施等集中在一起，老年人根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)條件，可以選擇一旦退休就入住不同的居住形態(tài)，需要增加服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，不必再來(lái)回搬遷，在每月支付定的服務(wù)費(fèi)用后，就能享有家庭保健、醫(yī)療以及其他各種服務(wù)。在Brookdale，居民需要支付10萬(wàn)到40萬(wàn)美元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)(Entrance Fee)，這部分費(fèi)用在某些情1況下能夠退還，根據(jù)入場(chǎng)費(fèi)的金額不同，享有不同的權(quán)益，比如不同類(lèi)型的居住單位或者服務(wù)類(lèi)型。
　　
　　以上三類(lèi)服務(wù)，大多以居住單元收取服務(wù)費(fèi)用，根據(jù)Brookdale2010年報(bào)提供的數(shù)據(jù)，80％的服務(wù)費(fèi)用是個(gè)人支付的，其中最廉價(jià)的是退休中心服務(wù)，一個(gè)單元(unit)的月平均收費(fèi)3358美元，而CCRC每月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)5168美元，折合成年收費(fèi)超過(guò)6萬(wàn)美元，即便在美國(guó)，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也算是不菲。根據(jù)美國(guó)勞工部的數(shù)據(jù)，2009年全美在職人員的平均年薪不過(guò)4.3萬(wàn)美元，盡管資歷越高，收入往往也越高，但一般美國(guó)人的養(yǎng)老金也只有退休前收入的六七成，加之美國(guó)人私人儲(chǔ)蓄有限，父母與子女財(cái)務(wù)獨(dú)立，有這種支付能力的退休老人占比也不會(huì)太高。
　　即便如此，Brookdale的經(jīng)濟(jì)效益卻一直不佳。自2005年登陸紐交所以來(lái)，始終沒(méi)有盈利。2010年入住率為87.1％，當(dāng)年仍虧損4890.1萬(wàn)美元。根據(jù)2010年利潤(rùn)表的數(shù)據(jù)，Brookdale維持社區(qū)運(yùn)作的運(yùn)營(yíng)支出為14，38億美元，對(duì)比收入，毛利空間不能說(shuō)小(參見(jiàn)圖表一)。不幸的是，Brookdale采用“重資產(chǎn)”的運(yùn)作模式，長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)等合計(jì)37億美元，為第三方提供運(yùn)營(yíng)的管理費(fèi)僅占收入總量的0.3％。2010年，公司“折舊及攤銷(xiāo)”和“設(shè)施租賃費(fèi)用”兩項(xiàng)合計(jì)4.63億美元，加上大量舉債，財(cái)務(wù)費(fèi)用超過(guò)1.4億美元，這些都大大削弱了公司的盈利能力。
　　而Sunrise采用相對(duì)“輕資產(chǎn)”的運(yùn)作模式，截至2010年底，其經(jīng)營(yíng)的319個(gè)社區(qū)中，10個(gè)為其全資擁有，經(jīng)營(yíng)租賃26個(gè)，參股139個(gè)(其中137個(gè)不用納入報(bào)表)，144個(gè)由第三方擁有，其“物業(yè)和設(shè)備”一項(xiàng)才2.39億美元，饒是如此，直到2010年才實(shí)現(xiàn)正的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，此前都為虧損。
　　美國(guó)從事養(yǎng)老社區(qū)盈利能力差，與過(guò)去20年問(wèn)行業(yè)持續(xù)震蕩相關(guān)。20世紀(jì)80年代中期開(kāi)始，行業(yè)經(jīng)歷第一波熱潮，當(dāng)時(shí)美國(guó)65周歲以上的人口猛增，獨(dú)立的老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目吸引了大量傳統(tǒng)地產(chǎn)商和由政府支持的基金，它們過(guò)度修建了缺乏或者根本沒(méi)有醫(yī)療設(shè)施的獨(dú)立社區(qū)，泡沫在20世紀(jì)80年代晚期開(kāi)始破滅。20世紀(jì)90年代中后期，第二波建筑熱潮開(kāi)始興起。不同的是，這一次建設(shè)匹配了輔助生活設(shè)施，但隨后蕭條接踵而至。過(guò)量修建往往導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)入住率下降，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法提高。再加上這類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)雇員眾多，Brookdale和Sunrise分別擁有2萬(wàn)3萬(wàn)名雇員，高昂的勞動(dòng)力成本也缺少壓縮的彈性。
　　值得注意的是，美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)在2005 2007年曾經(jīng)歷過(guò)一輪高潮，除了由產(chǎn)品成熟度以及老齡人群增長(zhǎng)所驅(qū)動(dòng)外，同時(shí)受到股權(quán)投資和抵押融資等金融手段的助推，導(dǎo)致相關(guān)老年社區(qū)的資產(chǎn)價(jià)格上升到歷史高位。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)家往往信心爆棚，以Brookdale為例，公司在2005年實(shí)現(xiàn)IPO，受到資本市場(chǎng)熱捧，募集資金2.42億美元，其后4個(gè)月內(nèi)，就耗資7.27億美元收購(gòu)資產(chǎn)，此后連續(xù)并購(gòu)。營(yíng)業(yè)收入從2005年的7.9億美元暴增至2010年的22.13億美金，同時(shí)不斷放大杠桿，資產(chǎn)負(fù)債率從62.9％上升到78.4％。
　　2008年金融危機(jī)發(fā)生后，由于目標(biāo)群體資產(chǎn)普遍縮水，影響了入住率，從2006年的91.1％下降到2009年的86.5％，同時(shí)，融資渠道收窄，市場(chǎng)普遍對(duì)其償付能力有懷疑，公司價(jià)值迅速“雪崩”。從Brookdale的股價(jià)表現(xiàn)(參見(jiàn)圖表二)，可以感知其整個(gè)“過(guò)山車(chē)”行情，2005年IPO時(shí)以每股23美元開(kāi)盤(pán)，2006年中一度飆升超過(guò)52美元，可在2008年11月遭遇大甩賣(mài)，跌至3.15美元，目前股價(jià)在14美元左右。
　　盡管中美養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境不同，但是美國(guó)的案例至少有以下啟示：首先，在中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)看似前途無(wú)限，但是這筆錢(qián)未必好掙。在具體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，各種服務(wù)細(xì)節(jié)千頭萬(wàn)緒，能否打造成熟的產(chǎn)品是成功的前提；其次，介入養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)應(yīng)理性規(guī)劃，切忌一哄而上，尤其應(yīng)注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健擴(kuò)張；再者，無(wú)論“重資產(chǎn)”模式還是“輕資產(chǎn)”運(yùn)作，老年社區(qū)的生意要長(zhǎng)遠(yuǎn)，只有回歸到基本的服務(wù)品質(zhì)，才是王