很難將這里同傳統(tǒng)的“養(yǎng)老院”聯(lián)系在一起：位于寸土寸金的京城CBD南區(qū)，甫一走進(jìn)便是寬敞的酒店式大堂，影音室、書(shū)畫(huà)室、圖書(shū)館、健身厲、康復(fù)室、電腦室、藝?yán)鹊纫粦?yīng)俱全，這些公用面積約占到總面積的40％50％。房型有單人間、雙人間、臥床老人間等，均是為老人量身打造。
　　房?jī)?nèi)處處能看到專(zhuān)為老人設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)：柜門(mén)特殊的高度為照顧老人不便彎腰或乘坐輪椅；每個(gè)房間門(mén)口都裝有夜燈，方便晚歸的老人尋找鑰匙；走廊的扶手也經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，既方便老人隨時(shí)攙扶，又不至于明顯到讓敏感的老人覺(jué)得像是在醫(yī)院里。
　　這是計(jì)劃于明年3月正式運(yùn)營(yíng)的恭和苑北京雙井老年健康生活中心。79歲的金阿姨剛剛在此試住了一周，“我們感覺(jué)這里比家里還好”。養(yǎng)老警報(bào)
　　相關(guān)數(shù)據(jù)披露，2011年以后的30年里，中國(guó)人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。到2030年，中國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家；到2050年，60歲及以上老人占比將超過(guò)30％，中國(guó)社會(huì)將進(jìn)入深度老齡化階段。
　　人口老齡化加速發(fā)展，但國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務(wù)卻嚴(yán)重滯后?！拔胰ミ^(guò)政府辦的養(yǎng)老院登記過(guò)。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看過(guò)。但是住不進(jìn)去，我登記了好幾年也住不進(jìn)去。”金阿姨說(shuō)。
　　據(jù)新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理、資深消費(fèi)者行為學(xué)與營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家肖明超透露，截至2009年底，全國(guó)各類(lèi)老年福利機(jī)構(gòu)包括社會(huì)福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等有38060個(gè)，床位266.2萬(wàn)張。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)每千人擁有的床位數(shù)在50-70張。而在中國(guó)，65歲以上的老人每千人擁有的床位數(shù)不過(guò)23.5張。保守估計(jì)，全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位缺口數(shù)量在300萬(wàn)張以上。
　　
　　銀發(fā)商機(jī)
　　
　　2007年，有意轉(zhuǎn)型從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的樂(lè)成公司請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的調(diào)查公司針對(duì)北京、上海、杭州和海口等四個(gè)比較發(fā)達(dá)的城市，就老年人的服務(wù)需求、生活習(xí)慣、地區(qū)消費(fèi)能力進(jìn)行細(xì)致的調(diào)研，得出的結(jié)果不是那么樂(lè)觀。
　　調(diào)研結(jié)果顯示，受調(diào)人群主要關(guān)注的是價(jià)格，他們當(dāng)時(shí)能接受的價(jià)格是每月3000多元。另外，有90％的老人還是喜歡在家里養(yǎng)老。
　　樂(lè)成養(yǎng)老營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理高峰認(rèn)為，雖然居家養(yǎng)老一直會(huì)是社會(huì)的主流，但機(jī)構(gòu)養(yǎng)老必然會(huì)是一種有效的補(bǔ)充。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的出現(xiàn)與發(fā)展將會(huì)帶動(dòng)居家養(yǎng)老水平的提升，“如果養(yǎng)老不成為一個(gè)專(zhuān)門(mén)的行業(yè)，當(dāng)整個(gè)供應(yīng)鏈體系、價(jià)值鏈體系都不存在的時(shí)候，居家養(yǎng)老就會(huì)停滯不前”。
　　然而，如果以調(diào)研所得出的人們可接受的僅為每月3000多元，那么養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)就會(huì)比較困難。樂(lè)成養(yǎng)老投資總經(jīng)理高峻松認(rèn)為，按照這樣的消費(fèi)水平，公司不可能提供高品質(zhì)的服務(wù)，經(jīng)營(yíng)將不可持續(xù)。
　　“作為探索者，我們應(yīng)該做出一個(gè)引導(dǎo)消費(fèi)者的產(chǎn)品模式。比方說(shuō)，我們現(xiàn)在做調(diào)研的時(shí)候，先請(qǐng)目標(biāo)客戶(hù)參觀一下我們這里，然后再讓大家給出價(jià)格，這樣就會(huì)高出很多了，能夠達(dá)到10000多元。這證明我們的戰(zhàn)略和選擇是對(duì)的?！?br/>　　結(jié)合調(diào)研結(jié)果，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，樂(lè)成養(yǎng)老規(guī)劃建立三級(jí)城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施體系：
　　第一級(jí)是社區(qū)日問(wèn)照料中心，建在老社區(qū)或者傳統(tǒng)社區(qū)里面，以服務(wù)半自理老人為主，提供上門(mén)日問(wèn)照料、短期24小時(shí)照料等服務(wù)，即所謂的社區(qū)養(yǎng)老。
　　第二級(jí)是城區(qū)老年健康生活中心，即恭和苑業(yè)態(tài)，平均每個(gè)項(xiàng)目有300張左右的護(hù)養(yǎng)床位，能提供長(zhǎng)期照料和特殊護(hù)理，可以覆蓋自理、半自理甚至完全不能自理的老人。
　　第三級(jí)則是城郊持續(xù)照料社區(qū)，這種業(yè)態(tài)則既包括第二級(jí)中的老年健康生活中心，也包括部分老年住宅售賣(mài)，社區(qū)內(nèi)建有醫(yī)院、商業(yè)、休閑中心、公共交通等配套設(shè)施。
　　在這三級(jí)業(yè)務(wù)體系中，樂(lè)成養(yǎng)老目前的重心還是在第二級(jí)，即恭和苑業(yè)態(tài)。恭和苑選擇在城市的核心地段而非青山綠水的郊區(qū)，主要是基于三個(gè)方面的考慮：其一，老人越上年紀(jì)就越喜歡熱鬧，越怕被社會(huì)拋棄，在郊區(qū)其實(shí)會(huì)加重老人的社會(huì)隔離感；其二，優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源通常分布在城市中心的大醫(yī)院里，在郊區(qū)，萬(wàn)一遇到老人緊急的醫(yī)療需求，可能耽誤救治；最后，也最重要的是，核心市區(qū)交通環(huán)境較好，子女親朋探視就更加方便。
　　恭和苑初步的收費(fèi)模式是按房間收費(fèi)。以普通一居室為例，一位老人入住的費(fèi)用將在每月1萬(wàn)元左右，如果是夫妻共住一室，仍是1萬(wàn)元。根據(jù)入住前對(duì)每位老人身體健康狀況的評(píng)估，恭和苑將為他們提供相應(yīng)等級(jí)的護(hù)理服務(wù)，不同等級(jí)護(hù)理服務(wù)會(huì)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。除月租金和護(hù)理費(fèi)用外，根據(jù)房型的不同，人住的老人還需要繳納幾十萬(wàn)到100萬(wàn)元不等的押金。
　　在養(yǎng)老行業(yè)，做地產(chǎn)是最簡(jiǎn)單的事情，而給老人提供高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，才是真正的難題。以養(yǎng)老服務(wù)為主，養(yǎng)老地產(chǎn)為輔，這是樂(lè)成養(yǎng)老為自身定義的、與其他養(yǎng)老地產(chǎn)公司的差異之處。盈利之困
　　按高峰的話說(shuō)，恭和苑就是要做國(guó)內(nèi)高端、頂級(jí)的養(yǎng)老社區(qū)，“一定要摘中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)皇冠上最亮的那顆明珠”。
　　但恭和苑高昂的費(fèi)用著實(shí)讓很多老人發(fā)怵。“我的退休金也就是3000元左右，離休的老同志可能是5000元。就目前中國(guó)的國(guó)情來(lái)講，對(duì)于大多數(shù)老人來(lái)說(shuō)，這都是很難承受的?！苯鸢⒁陶f(shuō)。
　　不過(guò)高峻松卻算了另外一筆賬：一位老人住一個(gè)單問(wèn)，一年的總花費(fèi)大約是15萬(wàn)到20萬(wàn)元。假設(shè)老人75歲(許多生理指標(biāo)開(kāi)始衰退的年齡)左右住進(jìn)來(lái)，按照北京的人均壽命大概是82-83歲，老人在這里住7-8年，總的養(yǎng)老金基本在150萬(wàn)200萬(wàn)元之間。而押金多為子女代付，過(guò)后也能退還給子女。
　　他認(rèn)為，實(shí)際上北京資產(chǎn)總額在150萬(wàn)到200萬(wàn)元的老人非常多。許多老人完全有能力自己支付這筆費(fèi)用。另外，老人基本上有自己的住房，如果觀念比較開(kāi)放，老人甚至可以將住房賣(mài)出，用這筆錢(qián)來(lái)支付恭和苑的費(fèi)用，更不用提子女比較富裕，愿意也有能力為父母付這筆養(yǎng)老金的家庭。
　　而對(duì)于很多人覺(jué)得侍奉父母在家頤養(yǎng)天年才是盡孝，高峰認(rèn)為這種觀念正在改變。老人不愿去養(yǎng)老院更多的是出于對(duì)價(jià)格的敏感，而越來(lái)越多的家庭發(fā)現(xiàn)無(wú)法在家為老人提供足夠好的照顧。如果有養(yǎng)老院能提供高品質(zhì)的服務(wù)，讓老人生活得更好，那么送入養(yǎng)老院反而更顯孝道。
　　高峰預(yù)期，恭和苑雙井項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)第一年入住率有望達(dá)到40％，第三年入住率有望達(dá)到90％。當(dāng)然，這只是樂(lè)成養(yǎng)老單方面相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。一方面，高端的定位使客戶(hù)群體局限性非常強(qiáng)，也無(wú)法保證那些具備支付能力的老人或家庭一定會(huì)選擇入?。欢鼮橹匾氖?，即便入住率高，也不一定能保證利潤(rùn)。
　　老年社區(qū)這種商業(yè)模式，美國(guó)早已有成例在前，很多案例說(shuō)明，老人家的養(yǎng)老錢(qián)并不好掙(詳見(jiàn)后文《養(yǎng)老社區(qū)：看上去很美》)。對(duì)于國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，一方面，需要盡可能提高入住率。老年社區(qū)的生意類(lèi)似酒店業(yè)，邊際成本較低；同時(shí)，建立老年社區(qū)往往需要持有一定量的物業(yè)資產(chǎn)，如何為部分資產(chǎn)找到穩(wěn)定和低廉的融資渠道，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，是個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的考慮。國(guó)內(nèi)老年社區(qū)普遍采用一次性繳納高額押金的做法，其實(shí)就相當(dāng)于無(wú)息貸款，這不是偶然的。
　　高峻松也認(rèn)同這一點(diǎn)。他認(rèn)為恭和苑選址市中心，地塊面積小，靠近醫(yī)院，靠近子女，因此項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)本身風(fēng)險(xiǎn)不大，但如何提高盈利水平卻是個(gè)問(wèn)題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入大，收益周期較長(zhǎng)，如果入住率不夠，市場(chǎng)反映不活躍，資產(chǎn)的流動(dòng)性就會(huì)有影響。樂(lè)成養(yǎng)老的策略就在于怎樣快速輸出服務(wù)，讓老人住進(jìn)來(lái)。
　　他認(rèn)為，目前來(lái)看，做養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)收益不是很高，但其優(yōu)勢(shì)是收益長(zhǎng)期穩(wěn)定。在美國(guó)的次貸危機(jī)中，做養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所遭受的損失都比較小?！斑@是因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)不像旅游業(yè)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一旦不好，居住率立刻下降。老人只要住進(jìn)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，就不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境不好而馬上搬家。所以，養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)營(yíng)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響小，收入比較穩(wěn)定?！边@可能正是許多大型地產(chǎn)機(jī)構(gòu)選擇進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的原因之一。