■ 趙志君

一線城市的房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重

■ 趙志君

我國(guó)一線城市的房地產(chǎn)泡沫之嚴(yán)重，已經(jīng)到了無以復(fù)加的程度。在2008年11月到2011年5月短短兩年半的時(shí)間內(nèi)，北京的房?jī)r(jià)就從12023元上升到25085元，增幅為108%；上海的房?jī)r(jià)從14800上升到24000元，增幅為62%；深圳的房?jī)r(jià)從9500元上升到17500元，升幅為84%；廣州從6800元上升到13500元，升幅為98%。這使本來在2007年已存在的房地產(chǎn)泡沫再次放大。目前，北京城八區(qū)的平均房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米三萬元，購(gòu)買一套100平方米的住房，市場(chǎng)價(jià)是300萬人民幣左右。

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)據(jù)，2010年全市職工年平均工資50415元。在19個(gè)行業(yè)中，職工年平均工資最高的三個(gè)行業(yè)分別是金融業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，職工年平均工資分別為192139元、86164元和81014元。職工年平均工資最低的三個(gè)行業(yè)分別是居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)，職工年平均工資分別為22689、25827元和27387元。

按照2010年北京職工50415元的平均工資，一個(gè)職工要想購(gòu)買一套100平方米的商品房，需要不吃不喝60年。對(duì)平均工資最高的金融業(yè)職工來說，購(gòu)買一套100平方米的商品房需要不吃不喝工作16年；信息傳輸、計(jì)算機(jī)和軟件業(yè)的職工不吃不喝工作35年；電力、燃?xì)夂退纳a(chǎn)行業(yè)需要不吃不喝工作37年。工資水平最低的居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，農(nóng)林牧漁業(yè)，職工購(gòu)房則需要不吃不喝工作109-132年。兩人都有工作雙職工的普通家庭，買一套房子也需要不吃不喝工作30年?？紤]到工資分布的不對(duì)稱性，低收入者人數(shù)眾多的特點(diǎn)，一般來說，一個(gè)社會(huì)群體里能拿到平均工資的職工不超過40%，因此，按照當(dāng)前的住房?jī)r(jià)格，60%以上的家庭買一套房要不吃不喝工作30年；如果再考慮到日常生活的支出，很少的家庭能夠通過市場(chǎng)解決住房問題。

以北京、上海、深圳和廣州為代表的一線城市房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的同時(shí)，反映真實(shí)居住需求的租金水平并未隨房?jī)r(jià)同步提高。從商品住宅的租售比(住房銷售價(jià)格與月租金)來看，目前這些城市的租售比都在500以上，有的地區(qū)的租售比超過600，相當(dāng)于股票市場(chǎng)50倍的市盈率。這意味著依靠出租，一套商品房50年才能收回成本。2011年5月北京城六區(qū)的房?jī)r(jià)為30413元，最高是西城區(qū)（40200元），最低是石景山區(qū)（23000元）；北京的平均租金回報(bào)率平均為1.999%，其中朝陽區(qū)最高，為2.357%；原崇文區(qū)最低，為1.786%。國(guó)際上通行的租售比在200-300之間，按照此標(biāo)準(zhǔn)北京地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格比正常價(jià)格高100-200%。

由于租金回報(bào)率僅2%，目前一套標(biāo)價(jià)400萬普通商品房的月租金大約在8000元，即使不考慮可能的閑置，一年的租金是9.6萬元。考慮到各種費(fèi)用和空置期的房租損失，估計(jì)租金回報(bào)率只有1.8%，即7.2萬元。一年期銀行存款利率是3.25%，存款利息所得為1.3萬元。依此計(jì)算，北京房地產(chǎn)泡沫的最保守估計(jì)為80%。其實(shí)，不同的投資者由于風(fēng)險(xiǎn)偏好不同、首付款比例不同和貸款的期限結(jié)構(gòu)不同而面臨不同的機(jī)會(huì)成本，一年期存款利率只是最低的機(jī)會(huì)成本，按一年期銀行存款利率計(jì)算房地產(chǎn)泡沫只是給出了房地產(chǎn)泡沫的最低估計(jì)值。對(duì)于那些利用信貸杠桿的投資者來說，投資的機(jī)會(huì)成本不僅就不能以一年期存款利率來衡量，其機(jī)會(huì)成本包括自有資金的成本和房貸利息成本兩部分。目前，各大銀行已經(jīng)取消了30%的利率優(yōu)惠，首套房貸的利率已經(jīng)恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，二套房貸的利率上浮10%以上。假設(shè)一個(gè)購(gòu)房者在北京購(gòu)買價(jià)值400萬的房子，按30%的首付款比例，他的首付款是120萬元，期限20年的貸款是280萬；假設(shè)投資者購(gòu)房的首付款是他的自有資金，按一年期無風(fēng)險(xiǎn)存款利率3.25%計(jì)算，這120萬的自有資金一年期存款利息損失是3.9萬元；280萬元的銀行貸款，按五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率6.8%計(jì)算，則一年的貸款利息成本是19.04萬元。將120萬的首付款利息損失和280萬貸款利息損失相加，則該投資者每年支付的總成本是22.94萬元，是租金收益3.18倍。也就是說，如果將購(gòu)房資金的機(jī)會(huì)成本（利息支出）與租金比較，北京的房地產(chǎn)泡沫高達(dá)218%。

表1：北京城八區(qū)的房?jī)r(jià)與租金回報(bào)率

房地產(chǎn)的暴利來源于房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，但由于目前官方公布的住房?jī)r(jià)格是把不同地段的住房混在一起統(tǒng)計(jì)、可比性差，致使公布的房?jī)r(jià)增幅明顯低于實(shí)際增幅。對(duì)此，我們?cè)诒?中列出了北京幾個(gè)代表性的樓盤的價(jià)格，大體可以反映北京地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格真實(shí)變動(dòng)情況。

在過去六年中，以上樓盤中最低的價(jià)格增幅是300%，最高的是542%；年均增長(zhǎng)在23%-31%；有的樓盤價(jià)格在一年之內(nèi)就增長(zhǎng)100%。北京如此，一線城市上海、深圳、杭州和廣州等大體相同。

一線城市的房地產(chǎn)泡沫基本上是2008年國(guó)際金融危機(jī)之后形成的，是多種因素共同作用的結(jié)果。首先，本輪房地產(chǎn)泡沫在很大程度上是由寬松的貨幣政策造成的。在2008年國(guó)際金融危機(jī)之后，美國(guó)實(shí)行了量化寬松的貨幣政策，我國(guó)實(shí)施了4萬億投資計(jì)劃，政府融資平臺(tái)貸款泛濫，購(gòu)房首付款比例降低至20%，首次置業(yè)者享受30%的利率折扣。寬松的貨幣政策使我國(guó)居民的存款長(zhǎng)期處在負(fù)利率狀態(tài)，老百姓眼看著自己的銀行存款一天天貶值，被迫投資于房地產(chǎn)以求資產(chǎn)保值。房地產(chǎn)信貸政策過于寬松，滋長(zhǎng)了炒樓之風(fēng)。

其次，商品房泡沫與保障房建設(shè)的體制缺失有關(guān)。長(zhǎng)期以來，地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，缺乏建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和各種保障房的積極性；過于強(qiáng)調(diào)商品房的重要性，對(duì)保障房的重要性重視不夠。

表2：北京幾個(gè)大型樓盤六年來的價(jià)格變化情況

第三，在土地供給方面，地方政府是土地供應(yīng)的唯一主體，把土地當(dāng)成藝術(shù)品來拍賣，全國(guó)各地不斷地出現(xiàn)地王，出現(xiàn)“面包貴過面包”的現(xiàn)象。

第四，開發(fā)商捂盤、惜售現(xiàn)象非常普遍，采用擠牙膏式的推盤方式，人為地制造短缺和恐慌，同樣一個(gè)樓盤和相同的房子一天一個(gè)價(jià)，每天漲價(jià)幾千的現(xiàn)象比比皆是。

第五，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)存在明顯的缺陷，容易誤導(dǎo)宏觀經(jīng)濟(jì)決策。我國(guó)的GDP統(tǒng)計(jì)存在比較大的誤差，經(jīng)常低估實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。例如，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的《2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP初步核實(shí)數(shù)據(jù)的公告》顯示，2007年的GDP增長(zhǎng)率為11.4%，2008年4月經(jīng)核實(shí)將2007的GDP增長(zhǎng)率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.9%，而2010年的統(tǒng)計(jì)年鑒將2007年的GDP增長(zhǎng)率上調(diào)到14.2%，與最初公布的數(shù)據(jù)相差2.8百分點(diǎn)。顯著不同的增長(zhǎng)率指標(biāo)有不同的宏觀政策含義。

在經(jīng)歷了多年越調(diào)越漲的過程之后，政府部門逐漸找到了使房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資回歸理性的鑰匙。2010年以來，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。國(guó)務(wù)院總理溫家寶也多次表示，要遏制房?jī)r(jià)的過分上漲，有信心把房?jī)r(jià)恢復(fù)在合理水平，采取了擴(kuò)大保障性住房供應(yīng)，限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，規(guī)定新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配建一定比例保障性住房，限制一個(gè)家庭購(gòu)買多套住房，擴(kuò)大中小套型的商品房和保障性住房供應(yīng)。這些措施如果能夠堅(jiān)定不移地長(zhǎng)期堅(jiān)持，一定會(huì)取得良好的效果。

但是，問題的關(guān)鍵是管住貨幣，貨幣政策要有前瞻性、靈活性和穩(wěn)健性。建議中央銀行更加重視價(jià)格手段的作用，盡快把名義利率提高到通貨膨脹率之上，恢復(fù)正的實(shí)際利率。為了不對(duì)企業(yè)產(chǎn)生過大的負(fù)面影響，中央銀行可選擇非對(duì)稱性加息，進(jìn)一步提高存款利率，壓縮存貸款利差。這樣做可能降低銀行的利潤(rùn)增幅，但對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高國(guó)民福利是有幫助的，也可以引導(dǎo)居民進(jìn)行理性投資和消費(fèi)，化解房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。

趙志君，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員、博士生導(dǎo)師