朱丹彤

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 工學(xué)院,江蘇 南京 210031)

基于AHP的城市住宅區(qū)位選擇分析
——以南京市為例

朱丹彤

(南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 工學(xué)院,江蘇 南京 210031)

從明確區(qū)位的概念入手,概括分析了區(qū)位選擇的重要性。并運(yùn)用層次分析法(AHP),以南京市六個具有代表性的城區(qū)作為對象,進(jìn)行了城市住宅區(qū)位選擇的定性定量分析,得出了“以市中心為主,市郊為輔”的區(qū)位選擇趨勢。整個分析過程也為廣大消費(fèi)者提供了進(jìn)行住宅區(qū)位選擇的方法和參考性意見。

層次分析法;住宅;區(qū)位;選擇;南京市

作為房地產(chǎn)中最主要的一類房屋,不同區(qū)位的住宅在價(jià)格上有著很大的差別。因此,如何進(jìn)行最優(yōu)區(qū)位選擇,從而達(dá)到降低成本、增大效益的目的,不僅是房地產(chǎn)商進(jìn)行投資時(shí)的關(guān)鍵要素,也是消費(fèi)者進(jìn)行住房選擇時(shí)所要考慮的重要條件。所以,對于住房區(qū)位選擇的研究不僅可以清晰地認(rèn)識到區(qū)位選擇的重要性,而且還可以為廣大投資商及消費(fèi)者提供理論方法。

一、區(qū)位的概念和區(qū)位選擇的重要性

1.區(qū)位的概念

區(qū)位源于德語 standort一詞,后譯成英文 location,表示“場所”、“位置”等意思[1],是指人類行為活動的空間,主要強(qiáng)調(diào)自然界各種地理要素與人類經(jīng)濟(jì)社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。其本質(zhì)就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上的有機(jī)結(jié)合。可以說,區(qū)位是自然、經(jīng)濟(jì)和社會的綜合產(chǎn)物。

2.區(qū)位選擇的重要性

(1)耐久性

房地產(chǎn)是使用年限最長的一種耐用商品。在我國,住宅建筑的使用年限在50年左右。消費(fèi)者的購買決定往往會影響到其今后幾十年甚至是一生的生活狀態(tài)。所以,如何做出最滿意的決定,選擇最合適的住宅區(qū)位,增加生活的舒適度和幸福指數(shù),已經(jīng)成為消費(fèi)者購房時(shí)所考慮的重要方面。

(2)位置固定性

房地產(chǎn)作為一種特殊商品,很難像一般商品那樣在空間中自由移動,它必須定著在一定的土地上,并與周圍的環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件等自然因素和人文因素形成一個整體。正像之前提到的,區(qū)位是自然、經(jīng)濟(jì)和社會的綜合產(chǎn)物。在認(rèn)識到這一點(diǎn)的基礎(chǔ)上,我們就會自然而然地感受到,選擇住宅時(shí)區(qū)位是何等重要。越好的住宅區(qū)位,可以給消費(fèi)者帶來越多的便利。

(3)異質(zhì)性

由于房地產(chǎn)的位置固定性,可以說任何一處住宅建筑都是獨(dú)一無二的。首先,不同區(qū)位的住宅價(jià)格存在顯著差異。房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成,不同地區(qū)的土地由于其使用價(jià)值不同而呈現(xiàn)出不同的價(jià)格。從城市中心向外延伸,價(jià)格主要表現(xiàn)出遞減的趨勢。這是由于距離城市中心較近的地方,經(jīng)濟(jì)、交通都較為發(fā)達(dá),各種商業(yè)大廈林林總總,使得土地資源供應(yīng)緊張,比起較為偏遠(yuǎn)的市郊來說,土地價(jià)格自然高出很多,所以最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格昂貴。其次,不同區(qū)位的環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施以及各項(xiàng)社會事業(yè)的發(fā)展各具特色。事實(shí)上,住宅建筑的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于為人類提供居住的場所,其帶來的經(jīng)濟(jì)和社會效益是現(xiàn)在消費(fèi)者購買住宅時(shí)考慮的主要因素。不同區(qū)位的住宅建筑為消費(fèi)者提供不同的景觀環(huán)境、教育氛圍和娛樂休閑場所,帶給人們不一樣的精神享受。但是,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步,城市已從過去的單中心發(fā)展成為多中心,不同地區(qū)的建設(shè)均有所提高,上述規(guī)律也不完全適用。

綜合以上三個觀點(diǎn),住宅的區(qū)位選擇具有重大的意義,是影響消費(fèi)者購買住宅的重要因素。

二、以南京市為例,分析影響住宅區(qū)位選擇的主要因素

1.層次分析法

層次分析法(AHP)是由美國著名運(yùn)籌學(xué)家、匹茲堡大學(xué)教授 Saaty于1977年正式提出的。其基本思路是評價(jià)者先將復(fù)雜問題分解為若干組成要素,并將這些要素按支配關(guān)系形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu);然后通過兩兩比較,確定層次中諸要素的相對重要性;最后綜合各層次要素的重要程度,得到要素的綜合評價(jià)值,并依此做出決策,是一種實(shí)用的多準(zhǔn)則決策方法[2]。

2.確定研究對象

影響消費(fèi)者住宅區(qū)位選擇的因素有很多。在實(shí)證分析中,學(xué)者通常將影響因素分為住宅特征和家庭特征兩大類[3]。住宅特征,主要是指住宅內(nèi)在和外在的各種影響因素,比如：住宅價(jià)格、住宅質(zhì)量、布局和周圍社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等;家庭特征,主要是指家庭收入、財(cái)富以及家庭住房偏好(家庭人口、婚姻及教育情況、居住穩(wěn)定性)等。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)以及研究的實(shí)際意義,我們分別選取幾種重要因素作為研究對象,并將其分類總結(jié),如表1所示。

3.運(yùn)用AHP分析

(1)建立遞階層次結(jié)構(gòu)模型

分析選取的各影響因素,按照各因素間相互作用和隸屬關(guān)系,將其按不同層次聚集組合,形成一個多層次的結(jié)構(gòu)模型。在結(jié)構(gòu)中,第一層是目標(biāo)層,表示問題的總目的;第二層是準(zhǔn)則層,是決策時(shí)所要考慮的因素;第三層及第三層以上是子標(biāo)準(zhǔn)層,是對準(zhǔn)則層的具體化。最后一層是方案層,表示備選方案。通過分析,建立如下層次結(jié)構(gòu),如表1所示。

表1 影響住宅區(qū)位選擇因素的遞階層次結(jié)構(gòu)模型

(2)構(gòu)造比較判斷矩陣

遞階層次結(jié)構(gòu)建立以后,就要在各層要素中進(jìn)行兩兩比較,構(gòu)造比較判斷矩陣。現(xiàn)假設(shè)比較Bi與Bj(i=1, 2,…,m;j=1,2,…,n)兩個要素,就要對比它們對于上一層要素A的重要程度,然后采用Saaty提出的1～9標(biāo)度判斷方法(見表2),得出比較判斷矩陣C。

表2 重要性標(biāo)度含義表

通過數(shù)據(jù)分析[4-10],運(yùn)用構(gòu)造比較判斷矩陣的方法,分別得到判斷矩陣C1～C4,如表3～6所示。

表3 判斷矩陣C1B1

表4 比較判斷矩陣C2

表6 比較判斷矩陣C4

(3)層次單排序

層次單排序就是計(jì)算同層次要素對于上一層次某要素的相對重要性排序權(quán)值,可以通過計(jì)算判斷矩陣的特征向量W和特征值λmax獲得。計(jì)算步驟如下：

(1)計(jì)算判斷矩陣C的每一列要素的列和Sj;

(2)計(jì)算歸一化的新矩陣Cnorm,方法是將矩陣C中每個要素都除以該要素所在列和Sj,使得每一列和等于1。

(3)計(jì)算新矩陣Cnorm中每一行的均值Wi,得到特征向量W,就是矩陣C中各要素的層次單排序權(quán)值。

(4)計(jì)算判斷矩陣的最大特征值λmax。

所以,根據(jù)上述公式,對表3～6中所列的比較判斷矩陣進(jìn)行歸一化處理和特征向量求證,所得結(jié)果詳見表3～6。

4.一致性檢驗(yàn)

由于層次分析法是一種定性分析方法,很容易出現(xiàn)思維邏輯錯誤。為了保證所取比較判斷矩陣的有效性,我們必須對結(jié)論進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。假設(shè)有比較判斷矩陣D,當(dāng)矩陣D完全一致時(shí),則有λmax=n(其中n為D矩陣的階數(shù));當(dāng)D稍有不一致時(shí),λmax≥n。矩陣D的不一致性越大,λmax與n的差就越大。所以,我們用(λmax-n)作為度量不一致性的指標(biāo)。

定義一致性指標(biāo)CI為：

定義隨機(jī)一致性指標(biāo)CR為：

其中,RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo),它僅與判斷矩陣的階數(shù)有關(guān),具體值見表7。最終,計(jì)算結(jié)果的判斷標(biāo)準(zhǔn)是,當(dāng)CR≤0.1時(shí),判斷矩陣具有滿意的一致性;當(dāng)CR≥0.1時(shí),判斷矩陣不一致,必須進(jìn)行修改。

表7 平均隨即一致性指標(biāo)RI的值

運(yùn)用上述方法,對影響城市住宅區(qū)位選擇的各個比較判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。各計(jì)算結(jié)果見表3～6,可以看出各個判斷矩陣均通過一致性檢驗(yàn)。

5.層次總排序

層次單排序給出了相對于上一層次某要素,本層次相應(yīng)要素的相對重要性排序權(quán)值。而為了達(dá)到最低層相對于最高層的重要性排序權(quán)值的目的,我們就要進(jìn)行層次總排序,相應(yīng)的權(quán)值就稱為該層的層次總排序權(quán)值。層次總排序權(quán)值最大者就是對總目標(biāo)貢獻(xiàn)最大的方案,也就是最優(yōu)方案。

層次總排序是由上而下進(jìn)行的。對于文章中所建立的矩陣模型,最高層為A,第二層為Bi,第三層為Bij。則Bij層對于A的層次總排序權(quán)值,是以上一層Bi的層次總排序權(quán)值為權(quán)重,對Bij層的層次單排序權(quán)值進(jìn)行加權(quán)和得出的。具體計(jì)算公式如下：

根據(jù)上述公式,我們很容易得到矩陣模型的層次總排序權(quán)值,數(shù)值見表8。觀察最終權(quán)值W={0.500,0. 071,0.163,0.095,0.036,0.035,0.079,0.008,0. 021}T。數(shù)據(jù)顯示,在9種具體準(zhǔn)則中,家庭收入(B11)成為了對消費(fèi)者購買住宅區(qū)位選擇的最重要影響因素,其次是住宅價(jià)格(B21)和住宅內(nèi)部特征(B22)兩個要素,交通條件(B32)和家庭住宅偏好(B12)是第四、五影響因素。

表8 Bij層的層次總排序權(quán)值表

三、以南京市為例,分析南京市各主要城區(qū)的區(qū)位優(yōu)劣

1.研究對象的選取及遞階層次結(jié)構(gòu)模型的建立

在眾多影響區(qū)位選擇的因素中,各個因素的影響程度大小不一。其中,住宅物業(yè)服務(wù)水平(B23)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展(B31)、文化教育事業(yè)建設(shè)(B34)、娛樂休閑場所分布(B33)四個因素的影響程度較弱,也就是說,消費(fèi)者在進(jìn)行區(qū)位選擇時(shí)不是很重視這四個方面的因素。相比較之下,家庭收入(B11)、住宅價(jià)格(B21)、住宅內(nèi)部特征(B22)、交通條件(B32)和家庭住宅偏好(B12)五個因素對消費(fèi)者進(jìn)行住宅區(qū)位選擇時(shí)的影響較大。所以,我們主要以這五個因素為標(biāo)準(zhǔn),對南京市6個具有代表性的城區(qū)進(jìn)行區(qū)位優(yōu)劣分析。

下面將南京市東北部城區(qū)棲霞、南部城區(qū)秦淮、濱江城區(qū)下關(guān)、江北城區(qū)浦口、中心城區(qū)鼓樓、和新興城區(qū)江寧作為研究對象?？傮w上,涵蓋了南京市東、南、西、北、中各個方位;具體看來,不僅有傳統(tǒng)優(yōu)勢城區(qū),還包含了發(fā)展迅速的城區(qū),具有研究意義。建立遞階層次結(jié)構(gòu)模型,如表9所示。

2.層次單排序計(jì)算及一致性檢驗(yàn)

根據(jù)資料顯示[4-10],運(yùn)用2.3節(jié)中層次分析法的計(jì)算步驟,分別計(jì)算得到方案層特征向量為W1={0.464, 0.213,0.042,0.094,0.126,0.060}T、W2={0.034,0. 226,0.069,0.090,0.199,0.382}T、W3={0.249,0.043, 0.102,0.160,0.379,0.065}T、W4={0.347,0.045,0. 294,0.159,0.090,0.065}T、W5={0.430,0.067,0.126, 0.036,0.272,0.067}T,并且檢驗(yàn)一致性指標(biāo)CR分別為0.048、0.050、0.020、0.051、0.060,均符合CR≤0.1的條件,一致性檢驗(yàn)通過。

表9 城市住宅區(qū)位選擇的遞階層次結(jié)構(gòu)模型

3.層次總排序計(jì)算

為了得到最優(yōu)方案,還需進(jìn)行最低層(方案層)對最高層(總目標(biāo)層)的權(quán)值計(jì)算,權(quán)值最大的即最優(yōu)方案。根據(jù)2.3節(jié)中的計(jì)算方法建立以下層次總排序結(jié)構(gòu)模型,并得到最終層次總排序權(quán)值,獲得最優(yōu)方案,詳見表10。

表10 城市住宅區(qū)位選擇的層次總排序權(quán)值

4.結(jié)論

(1)從表10中我們可以看出,位于城市中心的鼓樓區(qū)(P1)成為了消費(fèi)者進(jìn)行住宅區(qū)位選擇時(shí)的首選,主要原因在于鼓樓區(qū)可謂是南京市政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心地,高高低低的商業(yè)大廈標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,大大小小的學(xué)校與教育機(jī)構(gòu)說明了文化氛圍濃厚,雖然住宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般水平,但是整體實(shí)力強(qiáng)勁。

(2)除了位于城市中心的鼓樓區(qū),處于市郊的棲霞區(qū)(P2)、江寧區(qū)(P5)和浦口區(qū)(P3)也漸漸成為廣大消費(fèi)者的青睞對象。

主要原因有以下幾點(diǎn)：一是在政府宏觀政策的扶持下,三大市郊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。棲霞已是南京市最大的工業(yè)基地,江寧開發(fā)區(qū)和浦口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)也在快速發(fā)展,使得三地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷完善,帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)穩(wěn)步前進(jìn)。二是交通條件更加便利。新建成的地鐵1號線南延線連接了江寧與市中心;過江隧道的通車,使得處于長江北岸的浦口與長江南岸的溝通更加緊密。新交通設(shè)施的建設(shè)大大減少了人們出行的時(shí)間成本,為人們的出行提供了更便捷的環(huán)境。三是城市人口郊區(qū)化與第三產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,城市中心的土地紛紛出讓用于商業(yè)與工業(yè)建設(shè),城市人口正在慢慢向市郊轉(zhuǎn)移。從市中心到市郊,住宅建筑也呈現(xiàn)出由舊到新的變化規(guī)律,所以吸引了很多消費(fèi)者置業(yè)于市郊地區(qū)。追隨城市人口的郊區(qū)化,第三產(chǎn)業(yè)也逐漸形成郊區(qū)化模式,很多大型地產(chǎn)企業(yè)在市郊建設(shè)綜合性購物休閑廣場,使得周圍居民能夠感受和城市中心一樣的消費(fèi)享受。最后是市郊土地資源供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于城市中心地帶,新建商品住宅基數(shù)大而且價(jià)格較便宜,獲得了很多消費(fèi)者的關(guān)注。

綜合上述原因,市郊三區(qū)正慢慢成為消費(fèi)者住宅區(qū)位選擇的理想目標(biāo)。

(3)比起上述地區(qū),下關(guān)區(qū)和秦淮區(qū)在區(qū)位選擇上顯出較弱競爭力。下關(guān)區(qū)和秦淮區(qū)是南京市主要舊城區(qū)分布地帶,有很多名勝古跡,充滿歷史文化氣息。在近幾年的建設(shè)中,兩區(qū)努力在保護(hù)文物的同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展,但是由于舊式建筑街道基數(shù)大、分布散,使得土地有效供給不足,城市整頓和發(fā)展速度方面還有待提高。再加上兩地的住宅價(jià)格也處于較高水平,很多消費(fèi)者在比較相對成本之后,放棄選擇下關(guān)區(qū)與秦淮區(qū)。所以,兩區(qū)還應(yīng)利用各自的有利優(yōu)勢,提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平,正確規(guī)劃區(qū)域建設(shè),使區(qū)域競爭力更強(qiáng)。

[1] 陳子龍.住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目對價(jià)格的影響及其選擇[J].東南大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會科學(xué)版),2009(11)：122-124.

[2] 朱順泉.管理科學(xué)研究方法——統(tǒng)計(jì)與運(yùn)籌優(yōu)化應(yīng)用[M].北京：清華大學(xué)出版社,2007.

[3] 劉洪玉,鄭思齊.城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2007.

[4] 南京市統(tǒng)計(jì)局.鼓樓區(qū)2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2010.

[5] 南京市統(tǒng)計(jì)局.棲霞區(qū)2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2010.

[6] 南京市統(tǒng)計(jì)局.秦淮區(qū)2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2010.

[7] 南京市統(tǒng)計(jì)局.下關(guān)區(qū)2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2010.

[8] 南京市統(tǒng)計(jì)局.江寧區(qū)2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2010.

[9] 南京市統(tǒng)計(jì)局.浦口區(qū)2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R].2010.

[10] 安居客.南京房屋信息[EB/OL].http：//nanjing.anjuke. com/v2/community/list,2011-03-23.

F299.23

A

1671-511X(2011)0S-0097-05

2011-04-12

朱丹彤(1990-),女,南京農(nóng)業(yè)大學(xué)工學(xué)院學(xué)生,研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。