羅雨菱 宋吉河

“以房養(yǎng)老”再被擱淺？

目前我國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。

近年逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養(yǎng)老費用，晚年衣食無憂”的“以房養(yǎng)老”。

9月29日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會，然而，“以房養(yǎng)老”的提案因無相應法律保障，可能再次陷入難解困局——

新聞背景

中國目前有60歲以上老人1.78億，占總人口的13.3%。其中不能自理的失能老人約1036萬，半失能老人約2135萬，大中城市空巢家庭達到70%。

9月29日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會?！耙苑筐B(yǎng)老”提案的辦理部門銀監(jiān)會相關負責人到場，他表示，不少國家都采取了“以房養(yǎng)老”措施，應對人口老齡化。

我們離“以房養(yǎng)老”有多遠？

銀監(jiān)會就此展開了專項調(diào)研，但由于我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權70年，“以房養(yǎng)老”難以推行。

“房屋隨它的主人一起就墓”,這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然,它還不完全準確，因為據(jù)統(tǒng)計，我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報》)，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產(chǎn)權年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話,等于人還沒“走”，正需要托付最后時光之時，房屋卻早已就墓，主人變得兩手空空了。

在公共財政無力兜底所有養(yǎng)老問題的時候，許多與會專家都認為，“以房養(yǎng)老”不啻為解決養(yǎng)老難題的一種積極補充。

“以房養(yǎng)老”在中國可行嗎？

銀監(jiān)會調(diào)研的意思是，我國現(xiàn)有的制度房屋產(chǎn)權70年，“以房養(yǎng)老”難以推行——根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。

但實際上，“以房養(yǎng)老”的順利推進，還離不開三個要素：一是觀念障礙，中國人將就“但存方寸地，留與子孫耕”，一輩子好不容易還完按揭、老了還要跟銀行“倒按揭”，叫人情何以堪？二是法制進程，“以房養(yǎng)老”的關鍵是要有一整套客觀、公正、守法的評估與兌現(xiàn)體制。三是更大的問題，房地產(chǎn)市場在一個非理性的房市背景下，“以房養(yǎng)老”注定是充滿風險的：如果漲速過快，則養(yǎng)老者要吃大虧；如果價格形勢急轉(zhuǎn)直下，則銀行機構要當冤大頭。在充滿變數(shù)的房地產(chǎn)市場里，看漲或者看跌的結果都無法使雙方在價格問題上達成一致，確立一個公平的交易價格。

早在2007年兩會上，全國政協(xié)委員鄭斯林就曾提出“以房養(yǎng)老”觀點。今年全國兩會，賀強等全國政協(xié)委員提交了“以房養(yǎng)老”方面的提案。

“年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險公司等機構，這些機構根據(jù)房屋的估價每月支付給老人一定費用，使其晚年衣食無憂，直至終老?！边@就是“以房養(yǎng)老”所描繪的美好圖景。

隨著人口老齡化的日益臨近，作為一種補充性的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的模式越來越引起人們的關注，房屋在承擔居住功能的同時還肩負起養(yǎng)老的功能，人們投資房產(chǎn)相當于在為未來的養(yǎng)老做儲備。但隨之而來的問題是，擁有了房產(chǎn)，是否真的能保證老有所養(yǎng)？

2007年，上海市公積金管理中心曾嘗試推行過“以房養(yǎng)老”模式，但在試點中，職能部門發(fā)現(xiàn)真正符合條件的申請者很少，而成功實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無幾。上海市公積金管理中心的工作人員表示，目前這個試點已經(jīng)停止了，一些商業(yè)機構向老人們拋出的這種被稱為“倒按揭式的繡球”，遭遇的是沒有接“球”人的尷尬。

“看上去很美的‘以房養(yǎng)老其實遭遇了六重障礙，在一些根本性問題得不到解決的情況下，這種辦法似乎難以保證老年人老有所養(yǎng)?！币恍I(yè)內(nèi)人士說。

案例

“以房養(yǎng)老”糾紛不斷

年近9旬的林老太經(jīng)人介紹，獲知位于上海閔行區(qū)的一家老年公寓設施不錯，便萌生了入住養(yǎng)老之意。2010年12月30日，她在朋友的幫助下，辦妥了入住的一系列手續(xù)。今年2月1日，老年公寓還與林老太簽訂了一份《老年公寓實施“以房養(yǎng)老”試行辦法協(xié)議書》，協(xié)議約定林老太自愿履行老年公寓“以房養(yǎng)老”試行辦法的義務，將其現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)讓。房屋作價形成的價值金額，由老年公寓為林老太養(yǎng)老送終，不足部分由老年公寓承擔，多余部分則用于養(yǎng)老機構的發(fā)展，任何個人不得挪用。同時約定，林老太將自己所有的一套55.7平方米房屋產(chǎn)權變更為老年公寓，價值為55萬元。

通過房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的產(chǎn)權。但老年公寓未向林老太支付房款，林老太也未按約交付房屋。之后，林老太的兒子獲知上述事情之后，堅持讓林老太搬離了老年公寓。

林老太認為，自己已經(jīng)88歲，又不識字，她說在老年公寓簽署的文件原以為是養(yǎng)老手續(xù)，并沒有人告知她是“以房養(yǎng)老”，她也未收到過任何房款。顯然，簽下的“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”屬于重大誤解，且認為合同內(nèi)容顯失公正。據(jù)此，林老太請求法院撤銷“以房養(yǎng)老協(xié)議”和“房屋買賣合同”，并判令老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復登記至自己的名下。但是，老年公寓不同意，希望法院予以駁回。

官司打到上海閔行區(qū)法院，日前法院作出判決，確認該房屋交易存在重大誤解和顯失公平，遂作出雙方簽訂的《以房養(yǎng)老協(xié)議書》及《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以撤銷，老年公寓協(xié)助將房產(chǎn)恢復登記至林老太名下的一審判決。

無獨有偶，家住上海徐匯區(qū)的訾老先生也因“以房養(yǎng)老”卷入了另一起官司。訾老先生今年80多歲，決定將自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的購房款來支付，以此改善生活，頤養(yǎng)天年。經(jīng)過協(xié)商，老人將房子賣給了一位姓杭的先生。雙方在簽訂房屋買賣合同前，曾達成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過每月支付租金給杭先生，允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。在合同簽訂的當天，雙方辦理了產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權利人變更為杭先生?？墒遣痪煤?，杭先生將訾老先生訴至法院，要求其搬離并交付住房。

上海徐匯區(qū)法院審理認為，該買賣合同既針對常規(guī)的買賣事項作出約定，又通過買賣中違約條款的約定解決了被告的居住問題，其實質(zhì)是買賣雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的訾老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現(xiàn)實狀況。據(jù)此，法院判決，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并繳納違約金的訴訟請求不予支持。

現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”無奈擱淺

上海閔行區(qū)法院的法官說，目前上海乃至全國人口老齡化問題越來越突出，或?qū)⒊蔀橐粋€不可回避的社會性管理課題，而類似“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老保障模式無疑可以豐富社會保障體系。

閔行區(qū)法院在處理類似的案件時發(fā)現(xiàn)，目前對于“以房養(yǎng)老”運行模式，還處于探索嘗試階段，尚無相關制度予以規(guī)范，因此，及時將其納入良性有序的發(fā)展軌道顯得尤為重要。對此，法官建議有關部門盡快出臺相關法律規(guī)定與監(jiān)管制度，以使這一有益老年人頤養(yǎng)天年的新辦法得到推廣，并在推廣的過程中有法可依，有據(jù)可循，以實現(xiàn)協(xié)調(diào)與監(jiān)管下的養(yǎng)老服務。

其實，不僅僅是法律法規(guī)與制度的缺位，“以房養(yǎng)老”模式在實際運作中，雖然已經(jīng)倡導、研討、試點了多年，至今在其他城市，無論北京還是上海，都處于“雷聲大、雨點小”的情形之下。比如，2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式：一種是“以房自助養(yǎng)老”的模式，即65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用；另一種即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人將房屋產(chǎn)權作抵押，按月從金融機構領取現(xiàn)金直到亡故，相當于金融機構通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產(chǎn)權。但在試點中職能部門發(fā)現(xiàn)，真正符合條件的申請人很少，上海市就不得不在兩年前停辦了這項業(yè)務。

有關專家表示，要使“以房養(yǎng)老”得以實現(xiàn)，需要滿足3個條件。首先，擁有對房子的產(chǎn)權，才有出租或者抵押房屋的權利。其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活。再者，老年人的經(jīng)濟狀況適中，經(jīng)濟條件很好，就沒有“以房養(yǎng)老”的必要；經(jīng)濟條件過低，就不具備“以房養(yǎng)老”的條件。

而另有業(yè)內(nèi)人士稱，解決“以房養(yǎng)老”的難題何止3個，他認為有6個障礙需要得到解決。

困局

“以房養(yǎng)老”遇六障礙

障礙一：法律和制度未完善

上海市是從2006年起開始進行“以房養(yǎng)老”工作試點的。然而，5年過去了，負責試點政策的研究部門稱，“這一試點仍然在研究中”。業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老就很難推行?！?/p>

上海市人大代表姚儉曾在相關研討會上提出過“以房養(yǎng)老”的“操作斷層”問題，他說，“以房養(yǎng)老”模式的涉及多個部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險機構等多個部門協(xié)調(diào)，并一起制定具體的政策和細則才可能得到推展。

一位法官在談到以房養(yǎng)老問題時也說，雖然老年人權益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權依法處分自己財產(chǎn)的權利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時，老年人的權利很難得到維護。這種情況下，“以房養(yǎng)老”就難進行下去。

上海民聲律師事務所律師王斌認為，在將來新修訂老年人權益保障法時，應設立對老年人居住權的優(yōu)先保護原則。比如增加保護老年人對自有或者承租房屋支配權的內(nèi)容等。另外，針對子女干涉老年人自有或者承租房屋支配權的問題，還應增加“如果老年人不同意，子女或親屬應當及時遷出其自有住房”等內(nèi)容，以保障老年人權益得到維護。

障礙二：養(yǎng)老觀念需要更新

隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人還難以接受。“房子是要留給子女的。如果老人不顧親情，辦理了‘以房養(yǎng)老，這一方面會給人造成子女不孝的感覺，無端讓子女承受不必要的社會輿論壓力；另一方面，還極可能會引發(fā)子女與父母的感情隔閡，我們不會這樣做?！币晃焕先诉@樣說。

障礙三：養(yǎng)老機構不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

章老太今年72歲，曾經(jīng)也想過到養(yǎng)老機構養(yǎng)老，但是到養(yǎng)老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調(diào)查中，許多人都說，好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關系才能進去；差的則服務又不到位，致使一些老人進了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。

障礙四：金融機構沒動靜

據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。四年前，曾有消息稱，“幸福人壽”將成為我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司，然而保險公司至今也沒有開展這項業(yè)務。該保險公司的一位工作人員解釋說，相關產(chǎn)品仍在研發(fā)中，至于何時推出還不好說。

一位保險從業(yè)者說，這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定倒按揭利率是個大難題”。

障礙五：70年產(chǎn)權特殊國情

其實，我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。

“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然,它還不完全準確，因為據(jù)統(tǒng)計，我國居民平均壽命為71歲（8月30日《北京晨報》），如果再扣除建房時間,事實上房屋的實際產(chǎn)權年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話,等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權將由國家無償收回。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。因為，保險公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售，以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發(fā)生的。

障礙六：“以房養(yǎng)老”適用人群小

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養(yǎng)老”模式，結果全市報名者沒超過10人。上海市公積金管理中心工作人員說，“以房自助養(yǎng)老”是針對65歲以上老人的，將老人的自有產(chǎn)權房與公積金管理中心進行買賣交易。老人可以一次性收取房款，再由公積金管理中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金總額與房屋的評估市價等同并一次性付清。如果租期屆滿老人還健在，則續(xù)租的租金全免；如果老人在租期內(nèi)去世，則剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。然而，即使這樣一個最保守的設計，仍是應者寥寥。分析原因，符合條件的最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，這些老人沒有繼承等問題。但是這類老人也擔心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權，落入“沒房也沒錢”境況，這讓許多老人心理難于接受。