陳 哲

我國住宅保有稅稅收公平效應及改進研究

陳 哲

在關于不動產(chǎn)保有稅稅收歸宿的兩大觀點“舊論”與“新論”基礎上，對不同群體的稅負分配情況與公平性效應進行了分析，提出住宅保有稅的“U形稅率曲線”，并進一步提出改進該稅收公平性的“理想公平稅率”假設，即對自住者采用累進稅率，而對投資者采用低累進稅率。

住宅保有稅；稅收歸宿；理想公平稅率

在西方發(fā)達國家，不動產(chǎn)保有稅是政府財政重要的組成部分，但長久以來學術界卻為其是否公平爭論不休。在中國，最主要的不動產(chǎn)保有稅——住宅保有稅如何制定才有利公平的問題也引發(fā)了社會各界的關注與討論。而制定公平有效的住宅保有稅稅收需建立在正確剖析稅負分配情況以及客觀分析反映在不同人群中的公平性效應的基礎上。本文將基于住宅保有稅稅收歸宿理論，對其公平性進行分析，并提出相應改進建議。

一、理論基礎：“舊論”與“新論”

長久以來，西方學術界關于不動產(chǎn)保有稅稅收歸宿的研究主要存在兩種觀點：一種是“舊論”（Traditional View），另一種是“新論”(New View)。

在20世紀70年代之前，“舊論”在理論界中占據(jù)著主導地位。該理論將不動產(chǎn)及其提供的服務視為商品，并采用局部均衡分析法研究住宅保有稅稅收歸宿情況。“舊論”將不動產(chǎn)劃分為兩個要素，其一為土地，其二為土地改良物。由于土地的供給是固定、無彈性的，因此對土地征稅，其稅負完全由土地所有者承擔，土地所有者難以通過改變其供給量將稅負轉嫁給其他人。地上改良物部分供給具有彈性，因此稅負可以轉嫁給房屋的消費者，如購房者或房屋的承租者。從長期來看，地上改良物的供給呈現(xiàn)完全彈性，則稅負由房屋的消費者完全承擔。若將土地與建筑物視為一個整體來看，土地所有者承擔不動產(chǎn)中土地部分的稅負，而土地改良物部分的稅負將轉嫁給不動產(chǎn)當前或最終的使用者?！芭f論”又假設住宅消費支出在中低收入群體總收入中所占比例要高于其在高收入群體中相應的比例，收入水平越高，該比例越小?；谶@一前提，“舊論”認為不動產(chǎn)保有稅具有累退性，是不公平的，即不動產(chǎn)保有稅是一種累退的商品稅。

“新論”則認為不動產(chǎn)保有稅是一種累進資產(chǎn)稅，它采用一般均衡分析方法，分析了住宅保有稅所具有的“利潤稅”和“消費稅”兩種效果，以及二者綜合作用下所實現(xiàn)的住宅資產(chǎn)稅稅負分配。作為“新論”的最初提出者，Peter Mieszkowski在哈伯格關于公司所得稅稅負歸宿的研究成果的基礎上，基于不同地區(qū)征收差異資產(chǎn)稅的前提，對其稅收歸宿作了以下總結：地方政府在征收不動產(chǎn)保有稅之后，降低了資本收益率，其下降幅度等于全國平均不動產(chǎn)保有稅稅率。同時根據(jù)不同地區(qū)所征收的不動產(chǎn)保有稅率的不同，資本的供給價格也隨之發(fā)生調(diào)整。稅率較高的地區(qū)將支付更多的資本使用稅，而稅率較低的地區(qū)資本的成本較低。資本成本的變化導致了居住與產(chǎn)業(yè)活動的重新配置，土地價值與回報率也隨之受到影響。在產(chǎn)品市場中，地區(qū)工資水平受到的影響不大，而土地價值的變動將較大。但由于土地租金在產(chǎn)品生產(chǎn)成本中的比例較小，其對于稅收的抵消左右有限，產(chǎn)品價格將會上漲，部分稅負將由商品的消費者承擔。

“新論”討論稅負公平性的前提是：收入越高的群體，其資產(chǎn)收益在收入中所占的比例越大。無論在何種情況下，資產(chǎn)所有者都是資產(chǎn)稅稅負的主要承擔者，因此收入越高，其承擔的稅負比例越大，不動產(chǎn)保有稅具有累進性。

以上兩種觀點的公平性結論是基于不同研究角度、前提假設和分析過程而得出，其適用性也有所差異?！芭f論”關注課稅物市場本身，其所采用的局部均衡分析能夠較為有效地考察住宅保有稅對單一市場產(chǎn)生的直接的、最初的影響。如果僅僅要觀察征收住宅保有稅對當?shù)刈≌袌雠c市場的直接參與者的影響，舊論得出的結論比新論更具有說服力和參考性。但舊論沒有考慮住宅保有稅對產(chǎn)品市場和其他要素市場產(chǎn)生的影響，尤其是像住宅保有稅這種稅基較廣、占用資本較多且影響部門較為廣泛的稅收，其結論必然不夠深入和全面。而通過一般均衡分析，新論恰恰彌補了舊論在研究稅收對經(jīng)濟整體作用中的缺陷，它考察了住宅保有稅在不同群體間的稅負分配情況，突破了舊論只研究單一市場的局限，從更廣的角度來理解稅負的分配。

由上可知，“舊論”、“新論”各自適用于不同的場合，而住宅在不同的情況下可以實現(xiàn)商品和資產(chǎn)性質的轉換，如用于自住時，住宅就是一種商品，而用于投資時，可以看作是一種資產(chǎn)。

二、住宅保有稅公平性分析

（一）前提假設

1.住宅市場情況假設。假設區(qū)域內(nèi)存在均質住宅市場，地價不受區(qū)位差異影響。住宅市場中的住宅產(chǎn)品只用于自住和投資。它們是均質的，其單位價值不受區(qū)位、房屋新舊程度的影響，住宅的總價完全由面積的大小決定，面積與總價成正比。由此根據(jù)面積將其劃分為兩類，分為不大于120m2和大于120m2兩種住宅?！靶聡藯l”中對普通住宅與非普通住宅以120m2為“分水嶺”進行劃分，為討論方便，本文將延用這一面積標準。

本文討論住宅市場長期均衡情況，因此住宅供給具有彈性。假設不同面積、價值的住宅供給彈性基本相同，但不同住宅需求彈性不同。必需品需求彈性小于奢侈品需求彈性。假定購買120m2內(nèi)的住房為必需品消費，超出這一面積標準的為奢侈品消費。此外又假設消費型需求彈性小于投資型需求。

2.住宅保有稅課稅對象的界定。根據(jù)人群的收入水平、消費動機與購買量等因素，本文將住宅市場的參與者劃分為四類：中低收入自住型購房者，高收入自住型購房者，投資型購房者，住宅承租者，分別用符號GLU、GHU、GHI、GR表示。 該 4 個群體分別具有以下特征：

（1）中低收入自住型購房者（GLU）。GLU屬于中低收入群體(本文暫不討論如何選取界定四個群體采用的收入標準)，其為了滿足基本的居住需求，只購買面積小于120m2的一套住宅用于自住，屬于必需品消費的行為。

（2）高收入自住型購房者（GHU）。 GHU的收入水平較高，且高于GLU。其只購買一套住宅以自用，但此套住宅的面積一定超過120m2，超出基本面積標準的部分可認為是奢侈品消費。

（3）投資型購房者（GHI）。 GHI屬于高收入群體，其購買兩套或兩套以上住宅，其中一套住宅用于自住，其他住宅用于投資。假設用于自住的住宅是其擁有的多套住房中面積最大的一套，其消費行為與GHU相同。其他住宅的投資類型均為出租，從中獲得租金收益。又假設市場中除了此類投資出租住宅外，沒有其他類型的出租房屋供應。

（4）住宅承租者（GR）。GR可視為住宅服務的購買者，其向GHI租賃住宅。設定GR由于沒有能力購買住房而選擇租房，屬于低收入群體，收入水平低于GLU。其對住房服務的消費完全出于居住的必需需求。

需強調(diào)的是，本文暫不討論這四個群體由于消費了非住宅產(chǎn)品而承擔間接稅負的情況。

3.住宅保有稅征收方法界定。本章所討論的住宅保有稅將符合以下幾點假設：

（1）稅率。住宅保有稅以比例稅率對住宅產(chǎn)品課稅，假設不存在累進稅率、累退稅率或其他差別稅收政策。在住宅市場內(nèi)實行統(tǒng)一稅率，但不同資產(chǎn)（主要指非住宅資產(chǎn)）、不同地區(qū)市場間采用差異稅率。

（2）計稅依據(jù)。住宅保有稅從價計征，由于住宅單價均一，因此納稅總額與住宅面積也成正比。

（二）基于不同群體的住宅保有稅公平性分析

1.自住型購房者。自住型購房者主要包括中低收入自住型購房者（GLU）與高收入自住型購房者（GHU）兩個群體。以下將從住宅保有稅實際稅率與需求彈性兩個角度分析兩個群體稅負分配的情況。

（1）保有稅實際稅率具有累退性。對向自住購房者征收的住宅保有稅進行局部均衡分析，將未來分期繳納的保有稅資本化到交易的時點，視為交易時一次性支付。如圖1所示，對購房者征收單位數(shù)額為P2P1的保有稅，購買成本增加，需求曲線從D移動到D1，供求均衡點也從E0移動到E1。在新的均衡狀態(tài)下，市場價格從P變?yōu)镻2，供給者實際獲得的價格為P1。換而言之，P2P1的保有稅中，購房者承擔P2P0，供給者承擔P0P1，P2P0與P0P1的分擔關系隨供需彈性的變化而發(fā)生變化，公式分別為其中α為住房保有稅從價稅率，γ為住宅供給彈性，μ為需求彈性。由公式可得，住宅購買者所承擔的稅負與住宅供給價格彈性γ正相關，γ越小，購買者承擔的稅負越少，而住房供應方承擔的稅負越大；需求價格彈性μ越小，供應方承擔的稅負越小，大部分的稅負由住房購買者承擔。

先假設GHU與GLU的需求彈性相同，每一個自住型購買者承擔相同比例的稅負。根據(jù)“舊論”，住宅消費支出占收入的比例隨收入的增加而降低。顯而易見，若每個自住型購買者以相同比例分擔稅負，收入較低的群體GLU的住房消費支出占其收入的比例要大于收入較高的群體GHU，這意味著名義上按比例稅率征收的住宅保有稅實際上具有累退性，稅負分配不公平，將惡化低收入群體的福利情況。

現(xiàn)實情況下，GHU與GLU的需求彈性并不相同，具體討論見情形（2）。

圖1 短期住宅保有稅稅負歸宿

（2）從彈性角度看，低收入群體累退性加劇。

圖2 GHU群體與GLU群體稅負分配圖

如圖 2 所示，DHU、DHU′為 GHU群體的需求曲線，DLU、DLU′為GLU群體的需求曲線。兩組群體支付的單位稅額相同，即FHUPHU′=FLUPLU′。由于GLU群體購買住房屬于必需品消費行為，而GHU群體購買的超出標準部分屬于奢侈品，由于必需品需求彈性小于奢侈品需求彈性，GLU群體的需求彈性小于GHU群體。GHU群體與住宅供給者承擔的稅收分別是FHUPHU與PHUPHU′；GLU群體與供給者承擔的稅收分別是FLUPLU與PLUPLU′。由圖可得GLU群體與供給者承擔的稅負之比大于GHU群體，即在單位數(shù)量稅額相同條件下，中低收入購房者GLU須承擔較大份額的保有稅。

由上分析可知，GHU與GLU需求彈性相同的情況下住宅保有稅原本就具有累退性，當GHU的需求彈性大于GLU時，住宅保有稅將導致該群體的福利損失加劇，進一步惡化縱向不公平程度。

2.投資型購房者。投資性購房者（GHI）實際上同時扮演著自住購房者和投資購房者兩個角色，作為自住購房者，其情況同GHU相同，在稅負分配過程中也處于優(yōu)勢地位。此處將主要討論其作為住房投資者承擔住宅保有稅的情況。

暫不考慮住宅保有稅對其他要素市場和產(chǎn)品市場的影響，對住宅資產(chǎn)與非住宅資產(chǎn)征收資產(chǎn)差異稅，征收住宅保有稅初期，尚未發(fā)生任何形式的稅負轉嫁，GHI群體投資于住宅的資本收益率下降，稅負由其完全承擔。隨著時間推移，為了減小投資收益損失，GHI群體會減少住宅的購買量，將資本轉向課稅較輕的非住宅資產(chǎn)投資。在住宅市場上，由于資本供給減少，資本的邊際收益率上升。在非住宅資產(chǎn)市場資本供給增加，其邊際收益率降低，非住宅資產(chǎn)價格下降，意味著非住宅資產(chǎn)所有者承擔了部分稅負。當不同的資產(chǎn)市場再次達到均衡時，住宅保有稅稅負由社會中所有資產(chǎn)所有者承擔。當征收地區(qū)差異稅時，稅負的分擔情況與征收資產(chǎn)差異稅基本相同，稅負由不同地區(qū)內(nèi)所有資產(chǎn)所有者承擔。

若考慮對其他要素市場和產(chǎn)品市場的影響，稅負會進一步通過產(chǎn)品成本與價格的調(diào)整分攤到土地所有者和勞動力、部分產(chǎn)品消費者身上，GHI群體承擔的稅負得以減輕。

根據(jù)“新論”，GHI屬于高收入群體，其收入主要來源于住宅資產(chǎn)收益與非住宅資產(chǎn)收益，二者在收入中所占的比例較大。對住宅資產(chǎn)征稅，稅負分攤到所有的資產(chǎn)所有者身上，無論該群體做出何種投資選擇，均會承擔部分稅負。GHI群體中收入越高，其承擔的稅負也越多，住宅保有稅對此群體的實際稅率具有累進性，并且隨著收入水平的增加，累進情況加劇。

但應注意的是，一般情況下稅負在投資性購房者和住宅承租者間先進行分配后再通過資本的流動，進而將剩余的稅負分攤給所有資產(chǎn)擁有者，作用在出租住房的投資者上的稅負累進性降低。

3.住宅承租者。住宅承租者（GR）往往由于稅負轉嫁而成為稅負的間接承擔者，其分擔了原本由投資型購房者承擔的部分稅負。對其承擔稅負的公平性進行分析，GR是低收入群體，其消費特征與GLU相同，毋庸置疑，其承擔的稅負也具有累退性，但累退程度比自住型購房者相對平緩。因為對這一群體來說，其總收入的基數(shù)較小，住房支出在其收入中所占比例并不會發(fā)生太大變化。

住宅保有稅對住宅承租者（GR）表現(xiàn)出的累退性將使住宅承租人處于相當不利的境地。其福利受損狀況甚至可能比中低收入自住型購房者GLU更為嚴重。

(三)住宅保有稅公平性結論：“U形稅率曲線”

由上分析可知，征收統(tǒng)一的比例住宅保有稅對不同群體作用不同，由此產(chǎn)生的公平性也不同。對自住需求者來說，住宅保有稅等同于一種商品稅，實際稅率呈現(xiàn)累退性，對低收入的自住型購房者不公平。對投資型購房者來說，住宅保有稅是一種資產(chǎn)稅，稅負在所有資產(chǎn)擁有者間分攤，實際稅率呈現(xiàn)累進性，具有財富再分配的作用，從這一角度上看是公平的。對住宅承租者來說，該群體是住宅保有稅稅負的間接承擔者，由于其租房具有商品消費行為的特征，稅負也呈現(xiàn)弱累退性。鑒于該群體的低收入特征，保有稅稅負的轉嫁使其遭受的不公平程度較為嚴重。綜上所述，住宅保有稅實際稅率變化隨收入呈現(xiàn)“U形”變動趨勢。

圖3 住宅保有稅的“U形稅率曲線”

三、住房保有稅公平性改進建議——理想公平稅率

（一）“理想公平稅率”的內(nèi)容

由上分析可得，住宅保有稅自身缺陷決定了它難以實現(xiàn)稅負公平。而要真正實現(xiàn)不同群體間的縱向公平，必然應對各個群體特征及稅收對其產(chǎn)生的效用具體分析?；谶@種考慮設置的稅率結構才有助于糾正保有稅對不同群體的福利水平造成的扭曲。在此本文將依據(jù)住宅保有稅的“U形”曲線，提出一種理想公平稅率設想，使其在理論層面上達到公平性的最優(yōu)化。其具體內(nèi)容為：（1）對自住型購房者，即僅購買一套住房的，按一定累進稅率課征保有稅；（2）對投資型購房者，除滿足自住需求的一套住房外，其他住房在自住型住房最高一級稅率的基礎上，按比例稅率或低累進稅率課征保有稅；（3）住房承租者不征收住宅保有稅。

在這種理想稅率下，住宅保有稅作用于自住者的累退效應將由于征收了累進稅而被削弱，群體間公平性提高；而投資者由于沒有被課以過重的稅負也保持了縱向的公平。因此以上所描述的理想公平稅率將有助于實現(xiàn)住宅保有稅稅負分配的縱向公平。

（二）設置依據(jù)

“理想公平稅率”的提出主要有以下依據(jù)：第一，對自住型購房者來說，名義比例住宅保有稅實際具有累退性，因此對自住房采用累進稅率有助于緩解或糾正低收入群體和高收入群體間的縱向不公平。第二，對投資型購房者來說，建議課征比例稅或低累進稅。原因如下：

（1）是實現(xiàn)投資者自身的縱向公平的要求。所謂公平并非意味著“劫富濟貧”，從客觀的角度上看，對高收入投資者課以重稅實際上違背了縱向公平。比例住宅保有稅對投資者原本就具有累進性，若再采取高累進稅率，可能將矯枉過正，原本有利公平的資產(chǎn)稅反而扭曲了縱向公平。因此并不建議對投資型房產(chǎn)征收高累進稅。（2）符合“最適課稅”的要求。“拉弗曲線”指出課稅存在一個最佳稅率，在這一稅率水平上，能夠實現(xiàn)經(jīng)濟增長和稅收收入的共贏。如超過了該稅率水平，將打擊投資者的積極性，影響各種資本的積累，對社會、經(jīng)濟造成負面影響。對投資者不適于課征高累進稅也是遵循了同樣的道理。住宅保有稅并非僅由住宅投資者承擔，而是由所有的資產(chǎn)持有者承擔，因此，高累進稅實際上也是提高了所有領域投資者的稅負，可能會打擊他們投資的積極性，造成負面效應。（3）是保護承租者的權益的需要。從承租者角度看，本文已分析了該群體由于間接承擔了部分稅負而導致福利受損。其承擔的稅負正是由投資者轉嫁而來的，因而，若對投資者課征高累進稅，將進一步惡化承租者的福利狀況。（4）課征高累進稅可能引起逃稅、漏稅等現(xiàn)象的出現(xiàn)，提高課稅成本，得不償失。

四、結語

理想公平稅率理論上能夠彌補住宅保有稅的公平性缺陷，但其完全基于理論分析提出。在實際應用過程中，應該結合現(xiàn)實情況做出相應調(diào)整。另外，理想公平稅率是針對住宅保有稅自身存在的缺陷提出，有助于改進其縱向公平度。但稅收征管中存在的各種問題，如對應稅價值的不公正評估、稅收減免對象選取不當?shù)?，往往會引發(fā)稅收的橫向不公平。而這些實踐操作中的不公平缺陷，難以依靠“理想公平稅率”進行彌補，這在實踐過程中尤為值得關注。

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F810.4

A

1673-1999（2011）08-0063-04

陳哲（1983-），女，福建福州人，碩士，福建工程學院（福建福州350108）工程管理系助教，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理。

2011-02-28