黃 蕾,李映輝

(長沙學(xué)院 旅游管理系,湖南 長沙 410003)

●理論述評

物業(yè)管理相關(guān)問題及對策研究述評
——基于國內(nèi) 64篇核心期刊論文的統(tǒng)計分析

黃 蕾,李映輝

(長沙學(xué)院 旅游管理系,湖南 長沙 410003)

文章對近 10年發(fā)表在核心核心期刊上的 64篇論文進(jìn)行了統(tǒng)計分析。分析表明,物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)、物業(yè)費拖欠、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)與價格機制、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平和自身管理等問題關(guān)注度最高;學(xué)者們的研究視角較為廣闊,但理論深度和理論關(guān)注度有待提高,缺乏多學(xué)科交融的研究視角、多個利益關(guān)者主體間的系統(tǒng)研究和結(jié)合我國特殊經(jīng)濟(jì)社會背景對問題產(chǎn)生原因的深層次理論追問。此外,現(xiàn)有研究多屬于描述的定性分析,缺乏對批量物管企業(yè)、特定區(qū)域和行業(yè)面上數(shù)據(jù)調(diào)查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè);問題;行業(yè)發(fā)展

一、引 言

經(jīng)過近二十多年的發(fā)展,中國物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)形成了一定的行業(yè)規(guī)模,并涌現(xiàn)出一批有代表性的企業(yè),但相關(guān)理論研究一直嚴(yán)重滯后于企業(yè)實踐。現(xiàn)有文獻(xiàn)主要集中在物業(yè)管理問題、行業(yè)規(guī)范發(fā)展、客戶滿意度、品牌建設(shè)等方面,其中,物業(yè)管理問題的研究具有較大的現(xiàn)實意義,但現(xiàn)有文獻(xiàn)大多停留于零散的問題描述,缺乏較為深入的分析,既不利于幫助物業(yè)企業(yè)解決現(xiàn)有問題,也不利于該領(lǐng)域理論研究的拓展。針對這一現(xiàn)象,本文檢索了 1999—2008年來的物業(yè)管理問題的相關(guān)論文,對文獻(xiàn)中提及的問題和相應(yīng)對策進(jìn)行歸納、統(tǒng)計和分析,以期為后續(xù)研究提供可借鑒的思路。

在 2009年 7月 20日通過中國知網(wǎng)對 1999—2008年的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行檢索后發(fā)現(xiàn),標(biāo)題中同時含有“物業(yè)管理”和“問題”的文獻(xiàn)有 432篇 (精確匹配),其中核心期刊 62篇;標(biāo)題為“物業(yè)管理”和“困境”的文獻(xiàn)有 22篇,其中核心期刊 2篇;為提高研究效率和研究質(zhì)量,重點對發(fā)表在核心期刊雜志上的 64篇論文進(jìn)行了閱讀和分析,具體研究述評如下。

二、文獻(xiàn)基本信息分析

(一)文獻(xiàn)發(fā)表時間縱向分析

統(tǒng)計表明,物業(yè)管理問題的論文的發(fā)表時間主要集中在1999、2000、2003、2006年,前 5年的論文平均為 8篇 /年,2004年至今的論文平均數(shù)下降為 5篇 /年,2008年的發(fā)表數(shù)為 0篇。由此,可判定此領(lǐng)域核心期刊發(fā)表論文數(shù)量整體呈現(xiàn)下降趨勢,這是否意味著這些問題不再存在或者缺乏進(jìn)一步研究的意義呢?帶著這個疑問我們繼續(xù)對非核心期刊的文獻(xiàn)進(jìn)行了檢索,發(fā)現(xiàn)近 10年來,物業(yè)管理問題的論文一直保持在 30篇 /年左右,尤其在 2008年達(dá)到 67篇 (創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄),具體見表 1。

因此,只能初步推測學(xué)者們對這些問題的理論研究關(guān)注度降低,研究重點逐漸由問題型研究轉(zhuǎn)化為更為具體的內(nèi)容型研究。

表1 期刊 64篇研究論文發(fā)表時間縱向?qū)Ρ缺?/p>

(二)刊登期刊來源分析

論文刊登的雜志體現(xiàn)了論文的研究水平和理論深度,從刊登備選論文的期刊頻次看,《中國房地產(chǎn)》發(fā)表物業(yè)管理相關(guān)問題的論文最多,數(shù)量達(dá)到 15篇,占整體比例的23.44%,《集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究》刊登了 4篇,《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》、《上海會計》、《企業(yè)經(jīng)濟(jì)》、《經(jīng)濟(jì)師》分別刊登了 3篇,其他期刊的刊登數(shù)量均小于或等于 2篇,較為零散。從刊登備選論文的期刊層次看,只有 8篇文章分別發(fā)表在《甘肅社會科學(xué)》、《河南社會科學(xué)》、《江西社會科學(xué)》、《現(xiàn)代法學(xué)》、《商業(yè)研究》、《求索》、《中南民族大學(xué)學(xué)報》、《經(jīng)濟(jì)體制改革》等 CSSCI來源期刊中,其余大部分刊物均只發(fā)表在一般核心雜志上,可見此方面的研究在理論層次上還比較低。同時,這一現(xiàn)象也與物業(yè)管理方面的專業(yè)期刊被收錄進(jìn)核心期刊的數(shù)量較少有關(guān)。

(三)作者學(xué)科背景分析

就研究者的學(xué)科方向看,除了專業(yè)背景不詳?shù)?6篇論文外,企業(yè)管理學(xué)背景的論文 20篇,占總論文的 31.25%,公共管理和法學(xué)背景的論文各 12篇,經(jīng)濟(jì)學(xué)背景的論文 8篇,工程管理和會計學(xué)背景的論文各 3篇。可以判斷,企業(yè)管理學(xué)背景的研究者是目前發(fā)表論文的主流,側(cè)重于探討經(jīng)濟(jì)效益、管理模式、人力資源管理等管理中實際問題;法學(xué)背景的學(xué)者旨在從立法角度界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各利益相關(guān)者的權(quán)利與義務(wù)的界定、法律訴訟過程中的舉證和程序問題等等,有利于促進(jìn)物業(yè)管理法律體系的完善;公共管理背景的學(xué)者則重在從政府行政監(jiān)管的角度分析行業(yè)發(fā)展和物管費政策的相關(guān)問題。以上數(shù)據(jù)表明學(xué)者們的研究視角較為廣闊,能夠從多個學(xué)科視角來考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)存問題,但現(xiàn)有研究大多是在各自的研究領(lǐng)域內(nèi)拓展,缺乏多學(xué)科交融視角的交叉和整合型研究。

(四)由論文標(biāo)題展開的分析

從文獻(xiàn)標(biāo)題看,針對特定區(qū)域 (如西部地區(qū)、山東省、哈爾濱市等)、特定類型企業(yè) (如機關(guān)物業(yè)、高校物業(yè)、高層物業(yè)等)或特定時期 (如前期物業(yè)管理、國企改制中的物業(yè)企業(yè)等)或具體管理活動 (如招投標(biāo)、物業(yè)費收取等)中的問題的論文有 42篇,占總研究對象的 65.63%,針對物業(yè)管理的一般問題展開分析并提出相應(yīng)對策的論文有 22篇,占總研究對象 34.38%。由此可初步判斷,特定問題研究還是目前我國物業(yè)管理問題論文的主要方向。在特定問題研究中,列前 3名的研究內(nèi)容分別是物業(yè)服務(wù)收費與價格問題(9篇,占特定問題論文的 21.43%)、物業(yè)服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)、效益和模式等管理問題 (7篇,占特定問題論文的 16.67%)、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展問題 (7篇,占特定問題論文的 16.67%)。需要說明的是,兩種類型的論文在具體的研究內(nèi)容上有相當(dāng)程度的交叉,因此,有必要進(jìn)行更為深入的分析。

三、文獻(xiàn)研究內(nèi)容及對策分析

(一)研究問題內(nèi)容分析

我們以問題涉及的主體為劃分標(biāo)準(zhǔn),將 64篇論文中涉及到的問題內(nèi)容劃分為政府環(huán)境問題、物業(yè)管理行業(yè)問題、物業(yè)企業(yè)自身問題、開發(fā)商的問題和其他問題等 5項;其次,我們分別統(tǒng)計和計算了總項和分項內(nèi)容的出現(xiàn)頻數(shù)及百分比,初步得出各個問題受到學(xué)者的關(guān)注度,如果同一問題在不同文獻(xiàn)中出現(xiàn)則重復(fù)累加計算。由于篇幅所限,問題出現(xiàn)頻次低于 9次的論文未列舉出來。由總項分析數(shù)據(jù)可得,物業(yè)管理行業(yè)問題的關(guān)注度最高,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身問題的關(guān)注度次之,政府環(huán)境問題關(guān)注度第三,業(yè)主問題關(guān)注度第四,房地產(chǎn)商問題關(guān)注度最低。由單項分析數(shù)據(jù)看,關(guān)注度最高的內(nèi)容分別為物業(yè)管理法規(guī)不完善問題、物業(yè)費拖欠問題和現(xiàn)有收費標(biāo)準(zhǔn)與價格機制問題,具體數(shù)據(jù)見表 2。

表2 核心期刊 64篇研究論文涉及的問題統(tǒng)計分析表

注:按照所有問題出現(xiàn)的頻數(shù)計算,政府環(huán)境問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 41,物業(yè)管理行業(yè)問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 103,物業(yè)服務(wù)企業(yè)問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 64,業(yè)主問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 38,開發(fā)商問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 17。由于篇幅所限,無法刊登所有問題,由此,去掉頻數(shù)最高值 34和最低值 1后得出平均值為 9,所以只列出頻數(shù)大于等于 9的問題。

(1)政府環(huán)境問題。從宏觀層面看,最為突出的是“物業(yè)管理法規(guī)不健全,法制建設(shè)滯后于行業(yè)發(fā)展”(頻數(shù)為 34,占總篇數(shù)的 53.13%),導(dǎo)致物業(yè)管理實踐出現(xiàn) “政出多門”和政策指導(dǎo)性“盲區(qū)”[1],具體表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、開發(fā)商的責(zé)權(quán)利缺乏明確的界定、業(yè)委會民事主體資格的缺陷、物業(yè)管理模式單一、物業(yè)管理合同不完備、物業(yè)管理費用分?jǐn)偛缓侠淼榷鄠€方面 (張柳青 &張朝陽[2],2006;譚玲,胡丹纓[3],2006;王永慧[4],2006;羅衛(wèi)平[5],2006等)。揭明和唐先鋒 (2007)指出,造成這種局面的原因在于“規(guī)范制訂本身的先天滯后性、制訂者對物業(yè)管理法律問題認(rèn)識的主觀局限性,以及作為新興事物的物業(yè)管理服務(wù)自身的不斷發(fā)展變化”[6],兩位學(xué)者的觀點在一定程度上解答了法規(guī)滯后的原因,但并未認(rèn)識到我國物業(yè)管理所處市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)體制的特殊背景和特征、我國法律法規(guī)體系整體滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展對物業(yè)法規(guī)制定的深刻影響,也忽略了我國公民法律意識和法律精神不足在執(zhí)法環(huán)境中的主觀影響。此外,部分學(xué)者談到的“政府亂收費、地方保護(hù)主義、缺乏仲裁介入”的現(xiàn)象也反映了政府公共服務(wù)職能的錯位和缺失。我們認(rèn)為,當(dāng)前市場環(huán)境下,政府在立法、行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)方面職能的有效和充分發(fā)揮是解決物業(yè)管理問題的關(guān)鍵所在。

(2)物業(yè)管理行業(yè)問題。從中觀層面看,“物業(yè)費拖欠費用嚴(yán)重,難以收繳”(頻數(shù)為 23,占總篇數(shù)的 35.94%)、“未形成有效的價格機制”(頻數(shù)為 20,占總篇數(shù)的 31.25%)和“業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇機制尚未建立,市場化程度低”(頻數(shù)為 20,占總篇數(shù)的 25.00%)的關(guān)注度最高。同時,人力資源匱乏、行業(yè)利潤低、開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺乏銜接等問題也引起了學(xué)者們的關(guān)注。

第一,對于 “物業(yè)費拖欠、收繳難”的問題,眾多學(xué)者均認(rèn)同是多重因素造成的。徐金水 (2001)指出居民消費觀念與物業(yè)市場差異、物業(yè)收費與居民經(jīng)濟(jì)承受能力存在差異在一定程度上導(dǎo)致物業(yè)費收繳難[7]。胡泳靈 (2006)從企業(yè)著手,重點分析了市場意識、成本意識和風(fēng)險意識薄弱、員工素質(zhì)低、費用收繳率低和規(guī)模小等因素的影響。劉圣歡和饒杰 (2005)則依據(jù)產(chǎn)權(quán)理論與公共物品理論指出,物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬性決定物業(yè)管理產(chǎn)品屬性,進(jìn)而影響物業(yè)管理產(chǎn)品收費的難易程度。物業(yè)管理服務(wù)包含了私人服務(wù)、集體服務(wù)和公共服務(wù)。集體與公共服務(wù)的混淆以及集體服務(wù)費用分?jǐn)偟牟缓侠硇源嬖?導(dǎo)致了物業(yè)管理收費困難[8]。相較而言,劉圣歡和饒杰從產(chǎn)權(quán)理論角度進(jìn)行的闡述能夠在一定程度上詮釋物業(yè)費收繳難的原因,具有積極的借鑒意義,但他們提出的對集體和公共服務(wù)的收費原則卻還有待于進(jìn)一步深入研究。

第二,針對 “物業(yè)管理收費機制”問題,杜偉 (2001)提出現(xiàn)行物業(yè)管理價格形成機制未充分體現(xiàn)合理的 “費用服務(wù)比、未能全面反映物業(yè)管理服務(wù)的價值,無法規(guī)范物業(yè)管理公司的價格行為[9]。學(xué)者 10年前的思考仍然具有較大的現(xiàn)實意義,即需要進(jìn)一步反思物業(yè)管理服務(wù)定價的根本依據(jù)是什么?我們認(rèn)為應(yīng)該是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而非物業(yè)公司的資質(zhì),尤其是針對不同類型物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) (吳立群[10],2002)。同時,物業(yè)服務(wù)費必須與項目規(guī)模聯(lián)系起來,對于較小物業(yè)規(guī)模,政府需要在區(qū)域規(guī)劃 (李小鐵 &鄭德茂[11],2002)和政策扶持上有所傾斜,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅無法獲利,甚至無法從物業(yè)管理服務(wù)中得到應(yīng)有的價值補償,而必須靠開展多種經(jīng)營來彌補物業(yè)管理的虧空,這是無法實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的。

第三,“業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇機制尚未建立”是行業(yè)發(fā)展的另一個重大問題。目前,主要是由開發(fā)商在前期與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同,等到業(yè)主入住成立業(yè)主委員會,在慣性路徑依賴的影響下,除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作表現(xiàn)特別差,一般情況下業(yè)主不會解聘企業(yè),客觀上形成了由開發(fā)商主導(dǎo)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實。盡管越來越多的項目采取了招投標(biāo)方式,但是,部分投標(biāo)企業(yè)經(jīng)驗不足、招投標(biāo)雙方過于重質(zhì)不重量,部分招標(biāo)企業(yè)要求不合規(guī)定 (郭平,2004)[12],在一定程度上影響了招投標(biāo)效果。更為嚴(yán)重的是,市場缺乏足夠管理水平和道德素養(yǎng),能夠遴清利益的招投標(biāo)企業(yè)和評標(biāo)專家,結(jié)果出現(xiàn)了“邀標(biāo)多、公開招標(biāo)少”的局面,導(dǎo)致 “劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。而且 “相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫且靠開發(fā)商補貼,開發(fā)商愿意補貼是為了促銷,一旦開發(fā)商停止輸血,物業(yè)公司就不能自負(fù)盈虧。[13]”甚至還有部分企業(yè)為了獲得項目,在投標(biāo)初期刻意降低物業(yè)收費,勢必?zé)o法保證后續(xù)項目的正常運營而不得不降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。這些問題直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理的種種問題必然出現(xiàn)。

第四,中國物業(yè)管理協(xié)會 2008年的行業(yè)調(diào)查表明,半數(shù)左右企業(yè)經(jīng)營不善,出現(xiàn)虧損,學(xué)者們意識到這一問題并展開分析。如,胡泳靈 (200)指出物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損的主要原因是市場意識不強、員工素質(zhì)低、成本失控、收費難、規(guī)模小、建管脫節(jié)、服務(wù)缺乏創(chuàng)新等方面[14]。但其并未從行業(yè)的角度深入分析,我們認(rèn)為其根本原因在于我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是一個勞動密集型行業(yè),從業(yè)人員素質(zhì)較低,行業(yè)進(jìn)入壁壘低,因而造成難以吸引優(yōu)秀人才和行業(yè)技術(shù)含量難以提高的惡性循環(huán)。未來,我國的勞動力成本最終將隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而上升,現(xiàn)有以低成本為支撐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的比較優(yōu)勢逐漸降低,隨著勞動合同法的進(jìn)一步強勢推行,這一比較優(yōu)勢將不復(fù)存在而且成為阻礙企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的最大障礙。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和開發(fā)商的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和開發(fā)商構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的微觀生態(tài)環(huán)境。第一,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面,服務(wù)和管理問題是研究重點,涉及物業(yè)管理體制和內(nèi)部管理制度、嚴(yán)格控制物業(yè)管理成本、構(gòu)建企業(yè)文化、增加管理透明度等方面的內(nèi)容;第二,在業(yè)主方面,服務(wù)消費觀念 (有 12篇論文提到此問題,占總篇數(shù)的 18.75%)是研究重點。學(xué)者們普遍認(rèn)同在計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中,業(yè)主的消費觀念和權(quán)利觀念都難以在短時間內(nèi)改變和適應(yīng),導(dǎo)致在相當(dāng)長一部分時間內(nèi)業(yè)主不愿意繳費、惡性拒繳時間頻繁發(fā)生;第三,房地產(chǎn)商的遺留問題受到學(xué)者普遍關(guān)注 (有 17篇論文提到此問題,占總篇數(shù)的 26.56%),涉及建筑質(zhì)量、建筑保證金和配套設(shè)施等方面的問題。尤其體現(xiàn)在前期介入時,由于物業(yè)管理市場化進(jìn)程較慢、建管部分導(dǎo)致房地產(chǎn)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位極其不對等。因而,物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以真正核查物業(yè)質(zhì)量,難以有效發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的作用。

(二)問題對策分析

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)著經(jīng)濟(jì) (物業(yè)保值增值)和社會性 (促進(jìn)就業(yè))[15]的功能,研究者紛紛對物業(yè)管理問題的解決提出了相應(yīng)建議。

首先,在政府層面,27篇論文談及 “加強物業(yè)管理立法”,表現(xiàn)在物業(yè)管理模式、業(yè)主委員會的法律界定、物業(yè)管理合同和物業(yè)管理收費等多個方面。13篇文獻(xiàn)談及“建立差別化的物業(yè)管理價格運行及調(diào)控機制”,主要內(nèi)容涵蓋確立與物業(yè)管理產(chǎn)品屬性相適應(yīng)的收費原則 (劉圣歡 &饒杰;2005)、制定服務(wù)價格定額、出臺政策補貼和發(fā)揮物業(yè)協(xié)會作用 (杜偉,2000)等方面,具體見表 3。

其次,在行業(yè)對策方面,學(xué)者們認(rèn)為重點在于建立市場競爭機制和規(guī)范招投標(biāo)。其中,郭平的觀點比較有代表性,他指出必須制定全國性的物業(yè)管理招投標(biāo)辦法、建立招投標(biāo)考核體系、建立高素質(zhì)的專家?guī)臁⒅匾暵曌u和現(xiàn)場答辯、物業(yè)費收支平衡和知識產(chǎn)權(quán)等。此外,也有學(xué)者提到加強市場準(zhǔn)入制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定[16]和在立法層面界定前期介入時期各方的權(quán)利與時間界限[17],李國敏 (2003)指出制度設(shè)計必須要“有助于保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益,改善他們的弱勢地位,有助于物業(yè)公司公司代表業(yè)主加強房屋質(zhì)量的監(jiān)督”[18]。還有學(xué)者提到物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該從基礎(chǔ)性的事務(wù)中解脫出來,通過提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù),組織和落實社會專業(yè)服務(wù)資源[19],即成為集成服務(wù)提供商,具體見表 3。

表3 64篇研究論文涉及的問題對策統(tǒng)計分析表

注:按照所有問題出現(xiàn)的頻數(shù)計算,政府問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 67,物業(yè)管理行業(yè)問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 28,物業(yè)服務(wù)企業(yè)問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 55,業(yè)主問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為26,其他問題 (含開發(fā)商)在問題出現(xiàn)的總頻數(shù)為 3。由于篇幅所限,無法刊登所有問題,由此,去掉頻數(shù)最高值 27和最低值 1后得出平均值為 7,所以只列出頻數(shù)大于等于 7的問題。

再次,在企業(yè)層面,有 23篇文獻(xiàn)涉及 “從制度和文化兩方面提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平”,包括加強內(nèi)部制度管理、增加信息透明度、構(gòu)建品牌、建立企業(yè)文化等方面。有 12篇文獻(xiàn)談及提升服務(wù)水平,涉及與國際接軌和推行國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證、建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和投訴管理制度、利用現(xiàn)代技術(shù)手段提高服務(wù)質(zhì)量與效率等。談及加強培訓(xùn)和持證上崗以提升員工素質(zhì)的文獻(xiàn)有 8篇,但并未詳細(xì)對如何培訓(xùn)、培訓(xùn)的具體內(nèi)容進(jìn)行分析,僅王洪兵和余樂 (2006)就物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的實施進(jìn)行了論述[20]。有 8篇文獻(xiàn)提到增強企業(yè)規(guī)模對緩解企業(yè)困境的重要性,建議企業(yè)加強集團(tuán)化整合。步延勝和徐建中 (2006)依據(jù)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和委托代理理論探討了企業(yè)實施規(guī)?；l(fā)展的必要性[21],但對如何開展和其中涉及的問題缺乏進(jìn)一步的分析,見表 3。

最后,在業(yè)主層面,16篇文獻(xiàn)提及 “增強業(yè)主自治意識、支持和發(fā)揮業(yè)主委員會作用”,還有學(xué)者提出 “物業(yè)服務(wù)公司年檢、管理資質(zhì)等級審查等必須出具業(yè)委會的鑒定意見及由業(yè)主委員會簽署的物業(yè)管理公司財務(wù)公示審查證明,方可具備審驗資格”[22]。這種思路有益于增強業(yè)主委員會的知情權(quán)和權(quán)力,但其實際操作的可行性有待進(jìn)一步考察,見表3。

四、現(xiàn)有研究的不足和以后的研究方向

從以上分析看來,現(xiàn)有研究仍然存在若干不足:第一,在研究內(nèi)容上,無論是問題原因還是對策分析,都存在理論深度的不足,尤其是對物業(yè)管理基礎(chǔ)性問題的深層次理論思考,從中觀角度對現(xiàn)有企業(yè)和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r的剖析和對企業(yè)經(jīng)營管理活動問題的實踐分析;第二,在研究思路上,現(xiàn)有文獻(xiàn)研究大多是從實踐層面就問題談問題和提出解決對策,缺乏從系統(tǒng)的角度對多個問題主體的整合型研究,缺乏結(jié)合我國特殊的經(jīng)濟(jì)社會背景,從理論層面對問題背后原因的深入追問和相應(yīng)對策研究。同時,運用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、管理學(xué)理論對物業(yè)管理的問題展開的交叉性和應(yīng)用性的研究比較少;第三,從研究方法上,現(xiàn)有研究大多屬于描述的定性研究,缺乏對批量物管企業(yè)、特定區(qū)域和行業(yè)面上數(shù)據(jù)調(diào)查,因而,研究的科學(xué)性和規(guī)范性受到一定影響。

經(jīng)過以上分析,以下五個方向值得進(jìn)一步的拓展和研究:第一,我國物業(yè)管理實踐經(jīng)驗主要從香港、臺灣、美國等國家和地區(qū)學(xué)習(xí)而得,但這些國家、地區(qū)的物業(yè)管理模式和做法是與當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)和社會背景相契合的,移植到我國必須結(jié)合我國政治、經(jīng)濟(jì)體制和社會現(xiàn)狀加以調(diào)整和創(chuàng)新。因此,中國情景背景下各方主體的角色定位與責(zé)任劃分、物業(yè)管理模式及其選擇等問題的研究非常有必要;第二,現(xiàn)有基礎(chǔ)理論研究大多建立在“區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)理論”的法學(xué)基礎(chǔ)之上展開,可否嘗試引入制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)、企業(yè)管理學(xué)、企業(yè)倫理學(xué)、社會學(xué)等學(xué)科的理論,對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品性質(zhì)及其構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)價值及其效益評價、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)及其動態(tài)機制等學(xué)科基礎(chǔ)問題展開多學(xué)科、多維度的理論研究;第三,引入可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)理論,對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和市場培育問題展開系統(tǒng)的研究,尤其是從行業(yè)規(guī)范與發(fā)展的視角,對進(jìn)入壁壘、企業(yè)競爭、市場結(jié)構(gòu)、不同類型企業(yè)的扶持與管理等問題展開分析;第四,以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體,引入利益相關(guān)者理論和沖突理論,對物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主、政府相關(guān)主管部門和其他聯(lián)系部門、開發(fā)商、媒體、社會公眾等利益相關(guān)者的利益關(guān)系、利益沖突及其管理展開的研究;第五,引入系統(tǒng)工程理論和博弈論理論,針對若干問題內(nèi)部聯(lián)系的研究。任何問題的存在都不是孤立的,需要系統(tǒng)地看待并對其內(nèi)部聯(lián)系、主體之間的相互博弈和共生發(fā)展展開分析,并尋求促成內(nèi)外系統(tǒng)處于動態(tài)平衡狀態(tài)的策略與規(guī)則。

物業(yè)管理問題研究是基于物業(yè)企業(yè)管理實踐而提出的問題型研究,因而,客觀上要求研究者既要在管理實踐中進(jìn)行深入的調(diào)查和問題挖掘,又需要回歸到理論層面探討問題產(chǎn)生的原因和深層次的隱患。中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短,還停留在初級階段,理論研究也還剛起步,甚至于在很大程度上遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于企業(yè)管理實踐。在外部法制環(huán)境不完善、行政監(jiān)管能力有待提升、社會認(rèn)知和認(rèn)同度較低的客觀背景下,各種問題交錯復(fù)雜,我們既無法直接借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗和做法,也不能放任現(xiàn)有問題繼續(xù)存在,唯有更加深入企業(yè)管理實踐并不斷提升研究的理論層次。本文只是基于現(xiàn)有文獻(xiàn)的初步分析,更為深入的理論探討和更為廣闊的實踐調(diào)查還有待于各方學(xué)者的共同努力。

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[責(zé)任編輯:楊 洋]

PropertyManagement Related Issues and Countermeasures Research Review——Statistical Analysis Based on 64 Core Periodical Papers

HUANG Lei,L I Ying-hui
(Tourism Managem ent Departm ent,Changsha University,Changsha410003,China)

This paper carried out statistical analysis to 64 papers published in the core journals in the past 10 years.Scholars paid much attention on propertymanagement regulations,property fees in arrears,property charges standard and the price mechanis m,the services level of property services enterprise and itsmanagement.Research scholars studied with a broader perspective,but the theory depth and the theory attention needs to be improved,which is a shortage ofmulti-disciplinary perspectives research and integration,systematic research on a number of stakeholders and deeper questioning to China’s special economic and social background and the causes.Most existing research are descriptive qualitative analysis,which lacks bulk data investigation of property services enterprises,specific regional and industry.

property services enterprise;Issues;industry development

F293.33

A

1007—5097(2011)03—0142—05

10.3969/j.issn.1007-5097.2011.03.033

2009—09—16

湖南省社會基金重點課題 (07ZDB127);湖南省社會科學(xué)基金課題 (09YBB033);長沙學(xué)院人才引進(jìn)課題(SF0909)

黃 蕾 (1979—),女,河北深縣人,講師,企業(yè)管理學(xué)博士,研究方向:物業(yè)管理,社會責(zé)任,利益相關(guān)者理論;李映輝 (1964—),男,湖南桃江人,主任,教授,博士,研究方向:物業(yè)管理,旅游地理,休閑旅游。