◆限購令：困局與突圍

1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，限購是重中之重。接著，青島、北京、上海等地先后出臺“限購令”細(xì)則。重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)一月有余，限購政策在全國30多個城市也已陸續(xù)出臺，主要城市的成交量回落，但房價仍未發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化。

在已出臺調(diào)控細(xì)則的城市中，無一例外地采取對戶籍及非戶籍家庭絕對數(shù)量上的控制。而在針對外地戶籍購房需要提供的社保或納稅的年限要求，以及限購區(qū)域的范圍上，各地均有不同。

其中，北京版限購令被稱為“史上最嚴(yán)厲”的限購，對擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，以及無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，均采取了暫停在北京市向其出售房屋。

上海和廣州則采取了能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對不能提供兩年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限制購買住房的措施。

在許多地方細(xì)則出臺的推動下，限購令的范圍正在逐步擴(kuò)張，由東部一線熱點(diǎn)城市向中西部城市以及二、三線城市全面鋪開。

在中西部城市中，成都和貴陽版限購令均較為溫和，其中成都版限購令的限購區(qū)域為本市主城區(qū)，沒有涉及郊區(qū)郊縣，而在針對非本地戶籍限購門檻上，也沒有規(guī)定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。而在貴陽版的限購令中，更是僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房價過高、一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。在其他主要二線城市中，南京、太原也均將限購區(qū)域定為本市市區(qū)。

限購政策對于短時間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房價無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場干預(yù)同樣也會帶來一定的副作用。而在各地落實細(xì)則之前，不排除會出現(xiàn)部分城市的搶購潮。另外，限購也可能導(dǎo)致需求的進(jìn)一步積壓，為樓市的報復(fù)性反彈埋下隱患。

“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行，短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場、抑制投機(jī)購房方面肯定會有明顯的效果。”北京大學(xué)民營經(jīng)濟(jì)研究院房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，“但這并非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關(guān)系?！彼J(rèn)為，在限購政策執(zhí)行的同時，必須加快保障性住房的建設(shè)，增加商品房和保障性住房的供給，使限購政策在退出時，樓市能夠軟著陸。

有地產(chǎn)研究員表示，無論是中央還是地方，其實都清楚地知道限購政策這種直接干預(yù)市場的調(diào)控方式只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。

由于很多城市的限購令規(guī)定了實施期限，到期后會不會繼續(xù)還是個未知數(shù)，由此引發(fā)各方對停止限購之后樓市“報復(fù)性反彈”的擔(dān)心。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購之下，需求受到抑制，房地產(chǎn)開發(fā)商也會在一定程度上降低供給量，因此，一旦政策放開，將導(dǎo)致樓市報復(fù)性反彈。

和訊房產(chǎn)連線刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長、資深房地產(chǎn)專家謝逸楓表示，目前所謂的地方版限購令不是最有效果的遏制房價上漲的“殺手锏”，僅僅會讓市場的房價延遲上漲的時間，根本不能夠改變未來房價上漲的事實。

“‘限購令’最大的意義和效果，就是導(dǎo)致市場購買需求推遲入市”，市場觀望氛圍再次陷入“買與不買”的心理矛盾中，而開發(fā)商必然推遲新盤上市開盤時間和改變新產(chǎn)品入市的策略及銷售的手段，捂盤銷售和制造短期市場供應(yīng)緊張及房價上漲停止購房者觀望是不可避免的，謝逸楓說，“結(jié)果肯定是為釀造下一輪房價暴漲埋下禍害”。

限購令，上有政策，下有對策。

最近，不少中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商向購房者暗示“現(xiàn)在有專門的公司代辦完稅或社保證明，找他們代辦即可”?！包S牛”表示，在北京十五條細(xì)則出臺之前，他們幫客戶代辦過按揭貸款，只要花800元就行，不需要開社保和完稅證明。但現(xiàn)在不行了，新政出臺后，就必須花幾萬元補(bǔ)繳社保金或稅款，辦理真的證明。

雖然補(bǔ)繳稅款的成本比補(bǔ)繳社保金低很多，五年稅款只要1萬多元就可以，而五年社保金要3萬元左右，但“黃?！狈Q，“現(xiàn)在連續(xù)5年的納稅證明很難辦下來，稅務(wù)局的人也不敢答應(yīng)。據(jù)我所知，同行也沒有能辦到的。”不過他表示，社保肯定能連續(xù)補(bǔ)5年，代辦費(fèi)2.5萬元。需要先交錢，和代辦公司簽訂合同，如果逾期未辦成，錢可以全額退還。

然而，一位地產(chǎn)中介人士表示，銀行在審核客戶資料時要看社保記錄，一旦發(fā)現(xiàn)社保是補(bǔ)繳的，貸款申請可能會被拒絕。

北京市社保中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，社保對單位和個人社保補(bǔ)繳有明確規(guī)定，在京工作人員不可能出現(xiàn)只在京工作兩三年、可補(bǔ)繳五年社保的情況，社保機(jī)構(gòu)也不會給予辦理。

對于假結(jié)婚的外地購房者而言，按照新《婚姻法》的規(guī)定，除非全款買房，房產(chǎn)證上只寫外地購房者一個人的名字，否則，一旦假結(jié)婚的對象在離婚時要求分割財產(chǎn)，就有理說不清了。對于想靠假結(jié)婚掙錢的北京人而言，如果北京有關(guān)部門即將出臺的細(xì)則對可能出現(xiàn)漏洞的情況進(jìn)行約定，打個比方，假如規(guī)定離婚后再買房也算二套房，而自己家庭名下已經(jīng)有一套房，又真有了新的買房需求的話，那就叫天天不應(yīng)了。

在北京2010年版的限購政策中，執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購政策，當(dāng)時已經(jīng)堵住了假離婚漏洞，但不少離婚后真正想買房的剛需人群也被這一政策擋在了門外?，F(xiàn)在，北京又開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，假離婚的招數(shù)又重現(xiàn)江湖。

北京市海淀區(qū)人民法院已對此作出風(fēng)險警示，即使“假離婚”，在法律上也會產(chǎn)生財產(chǎn)分割效力，導(dǎo)致財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。假如假離婚的一方不同意復(fù)婚，而離婚后又把房產(chǎn)賣掉，這樣做是合法的。再者，假如有關(guān)部門再出臺一個新的配套細(xì)則，買房前離婚也算二套房的話，假離婚的夫妻婚也白離了。

限購令一出，各種規(guī)避限購的買房戲法可謂八仙過海，各顯神通，不過，對于被限購令制約的剛需人群來說，盡管是被“京十五條”誤傷，但在采取變通方式前，最好還是先靜待各部門配套細(xì)則的出臺，否則可能白花了錢還買不成房。

北京市住建委公告提醒市民，購房人一旦騙購將不能通過網(wǎng)簽，更不能辦理房產(chǎn)證，由此帶來的經(jīng)濟(jì)損失，需購房人自己承擔(dān)。且騙購將會體現(xiàn)在個人信用記錄上。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)若未嚴(yán)格核實購房人資格、違規(guī)簽訂銷售合同或代理合同的，也將被嚴(yán)肅處理。