汪洋

最近到新加坡旅行，順便看望已移民過去的朋友。朋友稱，來到新加坡生活質(zhì)量比在上海顯著提高。新加坡是一個典型的低稅收，低福利，低負擔的國家，由于低稅收和低負擔的因素，朋友感到十分幸福和輕松。朋友說，其在新加坡月收入2500美元，納7%的稅，醫(yī)療自己負擔50%，一般3年左右就可以申請按揭買一套房子。這在上海是不能想象的。

“住”的問題是關(guān)系到兩國人民幸福感的重要因素。兩地住房格局存在差異，直接導致政府調(diào)控效果差異。新加坡住房主要有三類：一是政府組屋，二是公寓。這兩類都是由建屋發(fā)展局負責建設(shè)的。三是洋房，屬于私人房產(chǎn)。新加坡有約九成的人居住政府組屋，一成的人住公寓和洋房。新加坡政府有能力調(diào)控，使樓價維持在多數(shù)市民可以承受的水平。

而中國住宅主要以商品房為主，經(jīng)濟適用房明顯不足。一些大城市的經(jīng)適房比例甚至不到10%。在保障性住宅嚴重匱乏的情況下，大部分中低收入者被迫選擇價格日益高漲的商品房。雖然近兩年新開工面積的經(jīng)濟適用房是新加坡目前組屋總量的6倍以上，但由于人口數(shù)量的差異和財力的相對不足，目前國內(nèi)能夠享受經(jīng)濟適用房待遇的居民還只是少數(shù)。盡管有各地推行的限購令，在保障性住房比重不到60%以上的情況下，限購是不能解決問題的。政府的調(diào)控也只停留于表象。因此，只有當政府真正成為公共住房保障制度的主體，并承擔起為中低收入家庭提供住房保障的責任，才能以管理監(jiān)督者和直接參與者的雙重身份干預(yù)住房市場，通過調(diào)整商品房供給結(jié)構(gòu)來遏制房價過快增長，通過政府調(diào)控來彌補市場失靈，以滿足中低收入家庭的基本居住需求。

此外，盡管兩地均實行公積金制度，但效果存在差異。新加坡從1955年開始實行中央公積金制度。這是一項全面的強制儲蓄制度，規(guī)定雇主（不論是私人機構(gòu)還是國家機關(guān)）和雇員都必須以雇員的薪金為基數(shù)，按照法定的公積金繳納率將個人月薪的一部分存入中央公積金局的個人賬戶，用于退休、住房、醫(yī)療、教育、投資增值等諸多方面。公積金中30%可用于購房。具備條件的公民，都可申請購買組屋，并可提取公積金的1/2作為購房首付款。政府以高于公積金利息0.1%的利率為購房者提供貸款，還款可以從公積金中扣減，還款期限可長達25年。這種制度不僅為公共住宅建設(shè)提供了大量資金來源，也有效解決了居民購房資金。形成了老百姓、政府和建屋發(fā)展局三者之間的良性循環(huán)。反觀我國，盡管我國于1999年頒布了《住房公積金管理條例》，2002年進行了修改，但我國的住房公積金制度仍不成熟，有待于進一步完善。最突出的問題是住房公積金覆蓋率低，其受益者主要是中高收入人群，沒有覆蓋到所有城鎮(zhèn)職工特別是低收入人群，因而未能充分發(fā)揮住房公積金的功效；其次，公積金的強制儲蓄功能并沒有顯現(xiàn)，無法有效解決公共住房建設(shè)的資金瓶頸問題；第三，中低收入居民申請貸款的門檻仍然過高，其購房能力大打折扣，無法真正解決低收入家庭的住房困難。

最后，新加坡住房保障制度的成功之處在于立法明確、法制健全。在組屋建設(shè)的各個發(fā)展階段，都通過立法的形式以確保住房保障政策和“居者有其屋”計劃的貫徹實施。目前，我國還缺乏專門的住房保障法律法規(guī)。鑒于此，應(yīng)盡快制定完善有關(guān)住房保障的法律規(guī)范，建立符合我國國情的、適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展需要的相對完整的住房保障法律體系。應(yīng)當從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源；規(guī)定住房保障管理機構(gòu)的設(shè)置及其職責權(quán)限；要制定住房保障基金管理法規(guī)，明確把住房保障資金列入財政預(yù)算，投入專項資金保證廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)；應(yīng)明確各級政府在解決居民住房問題中的責任。

差距縮小了，我們也會逐漸感到幸福的。

（作者系上海中建中匯律師事務(wù)所合伙人律師，華東政法大學法制新聞研究中心高級研究員）