◎ 方 正

2月16日，北京市落實新“國八條”的細(xì)則終于在眾目期待中面世，這十五條細(xì)則對購房條件的嚴(yán)格限制，被認(rèn)為是史上各城市出臺的限制措施中最為嚴(yán)厲的政策措施。

當(dāng)天下午，北京市以《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（京政辦發(fā)[2011]8號）公布了北京市落實新“國八條”的十五條細(xì)則，通知表示，出臺“京十五條”的目的是為了為鞏固和擴(kuò)大上一階段的調(diào)控成果，堅決貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)〔2011〕1號)精神，進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)格信貸政策

通知要求，“各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理?！?/p>

最嚴(yán)厲限購措施

通知明確，有本市戶籍的居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭)，已擁有1套住房的，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對非本市戶籍、同時能提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的居民家庭，只允許購買1套住房。

通知同時要求，要加強(qiáng)對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門要進(jìn)一步完善信息共享和購房人資格核查機(jī)制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。對未嚴(yán)格核實購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。

完善配套措施

為增加住房供應(yīng)，緩解住房供需不平衡的現(xiàn)狀，通知要求增加住房用地有效供應(yīng)。指出，要全面落實本市2011年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，確保保障性住房建設(shè)用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的70%。商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前2年年均實際供應(yīng)量。總結(jié)本市“限房價、競地價”的經(jīng)驗，并在中低價位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行。

加強(qiáng)市場監(jiān)管

通知要求，加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加本市土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴(yán)肅查處。開展商品住房用地使用情況專項檢查，對超過2年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置1年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

通知強(qiáng)調(diào)，各區(qū)縣政府要按照本通知要求，認(rèn)真落實房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施，確保完成住房保障目標(biāo)責(zé)任書規(guī)定的各項任務(wù)。優(yōu)先保證保障性住房供地，加快建設(shè)進(jìn)度，按期完成開工和竣工任務(wù)，并確保工程質(zhì)量和安全。加快配租配售工作進(jìn)度，嚴(yán)格房源分配使用管理，全面落實保障性住房全過程“陽光工程”。保證普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善個人住房信息系統(tǒng)。

通知要求，進(jìn)一步加強(qiáng)對各區(qū)縣政府、市有關(guān)部門住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督、檢查和考核。對沒有完成住房保障工作目標(biāo)任務(wù)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實不到位，工作不得力的，進(jìn)行約談和問責(zé)。

加強(qiáng)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌

通知要求，發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計、人力社保、監(jiān)察等部門要密切配合，健全機(jī)制，確保各項政策措施落實到位。

國土部門要確保住房用地供應(yīng)，并嚴(yán)格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，不斷完善政策，抓好保障性住房建設(shè)管理工作；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善監(jiān)管長效機(jī)制，鞏固房地產(chǎn)市場秩序整治成果；完善個人住房信息系統(tǒng)，為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

稅務(wù)部門要進(jìn)一步加強(qiáng)個人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作。

通知指出，財政、稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要相互配合，積極開展應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，堅決堵塞稅收漏洞。統(tǒng)計部門要按照《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》，進(jìn)一步做好房價分類統(tǒng)計和發(fā)布工作。

熱議最嚴(yán)政策

“京十五條”的橫空出世，引起社會各界的熱議。

業(yè)內(nèi)評論人士指出，“京十五條”保持了與新“國八條”的高度一致，是對新“國八條”的進(jìn)一步細(xì)化和完善。有專家認(rèn)為，這個細(xì)則是比上海等地更嚴(yán)格、更細(xì)致的一個政策措施，其中限購條款和信貸政策的收緊對于打擊炒房有較大力度。也有業(yè)內(nèi)人士對這個細(xì)則的出臺表現(xiàn)出對北京房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。消極者認(rèn)為，如此嚴(yán)厲的政策措施，對北京房地產(chǎn)市場將帶來較大影響。受到契稅征收政策變化影響，此前二手房交易營業(yè)稅是按差額征收開始裝按交易額全額征，這將對樓市交易產(chǎn)生重要影響。

同時，有觀點提出了“京十五條”的“漏洞”，問題焦點集中在三點，一是“京十五條”將商業(yè)地產(chǎn)排除在外。即以商業(yè)地產(chǎn)立項的住房項目不受此約束。其二是炒房者可以用輪番交易的手段規(guī)避。根據(jù)細(xì)則，對于符合條件的京籍已擁有多套住房的居民和家庭，可以賣掉1套再另購1套，可以不斷的“以量換量”。其三是，有解讀指出，限購是暫時的，不會是永久性的完全限制。

另外，一些外地駐京辦事機(jī)構(gòu)的員工，因為工作關(guān)系、社保、納稅關(guān)系等都在外地，而本人長期在京工作。這類人在京購房受到了影響。目前尚未對這類群體有新的政策規(guī)定。

總之，高壓之下，是否一籃子雞蛋全都化為湯水？新政的效果還有待進(jìn)一步觀察。

【鏈接一】

“新國八條”政策背景及內(nèi)容

政策背景

國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

會議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定的相關(guān)政策措施，簡稱“新國八條”。

政策措施

會議確定了以下政策措施：

(一)進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。

(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

(三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

(四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

(六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

(七)落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

(八)堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

【鏈接二】

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2011年2月16日發(fā)布《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》。

為深入貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)[2011]1號）和《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（京政辦發(fā)[2011]8號）精神，合理引導(dǎo)住房需求，落實各項限購措施，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、自2011年2月17日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）、持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

二、各部門、各單位要按照《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》要求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，加強(qiáng)對居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）購房資格的審查。

三、居民家庭在購買住房前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口，提交下列材料：

（一）本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》（詳見附件）。

駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭還應(yīng)提供軍（警）身份證件原件和復(fù)印件；持有有效《北京市工作居住證》的家庭，還應(yīng)提交《北京市工作居住證》的原件和復(fù)印件。

（二）非本市戶籍居民家庭提交家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復(fù)印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》，有效暫住證，以及提交在本市繳納個人所得稅完稅證明原件、復(fù)印件或提供已繳納社會保險的家庭成員姓名、身份證信息備查。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口對上述材料進(jìn)行初步核查。對符合條件的，在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報認(rèn)購核驗信息，并留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件。對不符合條件的，不予辦理購房手續(xù)。

五、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門在5個工作日內(nèi)，對購房家庭資格進(jìn)行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

網(wǎng)上簽約完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口應(yīng)將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件作為合同附件，并在申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時一并提交。

六、房屋登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，應(yīng)對購房家庭的資格證明材料和購房家庭已擁有住房狀況進(jìn)行核對，發(fā)現(xiàn)提供虛假材料、隱瞞住房狀況的，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。

七、市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行限購政策情況的檢查，發(fā)現(xiàn)未嚴(yán)格執(zhí)行限購政策、未嚴(yán)格核查購房家庭有關(guān)材料的，依法嚴(yán)肅處理。

八、居民家庭已擁有住房包括已經(jīng)完成房屋產(chǎn)權(quán)登記的住房和已進(jìn)行網(wǎng)上簽約但尚未完成產(chǎn)權(quán)登記的住房。

九、居民家庭成員中至少有一人具有本市戶籍的，視為本市戶籍居民家庭。