張心蜜

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工期對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目而言極為重要，因而施工進(jìn)度的控制管理必須科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)。制約施工進(jìn)度的因素很多，尤其商業(yè)地產(chǎn)很多處于繁華地段，除了常見(jiàn)的因素外，交通不便，客流量大，施工場(chǎng)地狹小等增加很多新的制約因素。在項(xiàng)目實(shí)施前就要制定詳盡的實(shí)施計(jì)劃，提前協(xié)調(diào)處理職能部門、鄰里關(guān)系。施工過(guò)程中，持續(xù)改進(jìn)、形成動(dòng)態(tài)的全過(guò)程管理，才能確保項(xiàng)目的順利完成。

1 施工進(jìn)度的制約因素

由于建設(shè)周期長(zhǎng)，投入的人、財(cái)、物多，施工單位配合困難，所以影響施工進(jìn)度的因素很多，總的來(lái)說(shuō)有如下幾個(gè)主要因素。

1.1 人力資源因素

首先要有一位富有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理和一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。施工進(jìn)度制定的是否合理，以及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)人、財(cái)、物的合理調(diào)配是施工進(jìn)度的首要保證。充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，使每位員工都具備進(jìn)度控制的理念，產(chǎn)生一種緊迫感、責(zé)任感，才能確保工程的順利實(shí)施。只有加強(qiáng)業(yè)主、施工方、監(jiān)理方的溝通、協(xié)調(diào)，處理好職能部門及周邊單位的關(guān)系，獲得理解和幫助，才不會(huì)影響進(jìn)度。施工人員往往家在外地，節(jié)假日面臨探親停工的危險(xiǎn)，同時(shí)流動(dòng)性較大也是建筑行業(yè)的現(xiàn)狀，積極主動(dòng)創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境才能保證有充裕的人力資源。

1.2 施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境

因商業(yè)地產(chǎn)周邊建筑密集，市政設(shè)施眾多，道路存在擁堵，對(duì)材料的進(jìn)出影響很大。在基礎(chǔ)施工中，降水及土方的開(kāi)挖都要監(jiān)測(cè)周邊建筑，及時(shí)采取措施。相關(guān)材料盡量提前進(jìn)場(chǎng)，商品混凝土運(yùn)輸要考慮到交通高峰，采取完備的措施，防止施工的間斷。惡劣天氣和冬、雨季都要有相關(guān)的施工方案。

1.3 資金物料因素

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，配套設(shè)施及功能多，投資大，充裕的資金支持才能保證施工進(jìn)度。尤其是裝飾和設(shè)備，需要定制和支付一定數(shù)量的定金。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，不確定性因素多，物價(jià)變動(dòng)可能性大，要準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)備用金。物料的供應(yīng)充足、及時(shí)，才不至于引起工程的窩工、停工，其中重點(diǎn)要考慮的是主體工程中的商品混凝土，一般要有 3家左右的供應(yīng)商，制定預(yù)案，專人負(fù)責(zé)。裝飾工程中的特制、特定材料，尤其是石材、不銹鋼、特種鋼要提前訂制。對(duì)于進(jìn)口材料要有一定的運(yùn)輸時(shí)間富裕量。運(yùn)輸條件也可能制約物料的供應(yīng)，大型設(shè)備的運(yùn)輸安裝都要有方案，得到多方面的配合和支持，以達(dá)到順利完成。

1.4 特種施工工藝

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多為城市標(biāo)志性建筑，風(fēng)格標(biāo)新立異，施工技術(shù)難度大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工工藝個(gè)別是首創(chuàng)。施工企業(yè)除配備較強(qiáng)技術(shù)力量外，高校、科研院所、其他施工企業(yè)的技術(shù)支持也必不可少。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院所的溝通，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)盡量減少施工難度大的方案，以保障施工進(jìn)度。

2 施工進(jìn)度管理措施

2.1 以合同作為施工進(jìn)度管理的主導(dǎo)

建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方都要把合同工期作為施工進(jìn)度的主要依據(jù)，由于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)工期要求高，應(yīng)加大推遲進(jìn)度的違約責(zé)任，在經(jīng)濟(jì)上予以重視。對(duì)設(shè)計(jì)方要求及時(shí)提供詳盡的圖紙，設(shè)計(jì)內(nèi)容和深度充足，減少因設(shè)計(jì)引起的設(shè)計(jì)變更，按建設(shè)方的要求及時(shí)解決施工過(guò)程的設(shè)計(jì)問(wèn)題，按時(shí)參加各種驗(yàn)收工作。對(duì)施工方要求配備完善的管理人員，資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、人數(shù)都要滿足施工需要，施工方自身的資金、設(shè)備都要充足，各施工方的相互配合及責(zé)權(quán)利也要在合同中予以體現(xiàn)，對(duì)監(jiān)理方要求配備的人員學(xué)歷、專業(yè)、資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、數(shù)量等都要滿足監(jiān)理需要。

2.2 施工進(jìn)度計(jì)劃的編制

編制依據(jù)主要為合同，組織設(shè)計(jì)，材料和設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃。較常用的是項(xiàng)目進(jìn)度管理技術(shù)為網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)和甘特圖。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)較為復(fù)雜，也是能夠滿足商業(yè)地產(chǎn)施工進(jìn)度較為合適的辦法，一般分為關(guān)鍵路線法(CPM)和計(jì)劃評(píng)審技術(shù)(PERT)，能夠有效地將工序繁多，協(xié)作面廣，需要大量的人、財(cái)、物組織起來(lái)，便于相互協(xié)調(diào)合理的配置資源。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)分析，計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中各項(xiàng)時(shí)間參數(shù)，確定關(guān)鍵路線和施工內(nèi)容，利用網(wǎng)絡(luò)分析進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，以便在有限的資源里優(yōu)化最短工期，或者利用合理的工期降低各項(xiàng)成本。甘特圖以橫線表示每項(xiàng)活動(dòng)的起止時(shí)間，簡(jiǎn)單、直觀，可以標(biāo)出各項(xiàng)活動(dòng)的起始和完工時(shí)間及先后順序，可以作為參考。一般編制出總進(jìn)度計(jì)劃和分進(jìn)度計(jì)劃。

2.3 施工進(jìn)度的控制

以施工進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，對(duì)整個(gè)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和糾正。通過(guò)實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度的比較，找出偏差和原因，采取措施調(diào)整糾正。進(jìn)度控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，通過(guò)事前、事中、事后來(lái)完成。事前進(jìn)度控制是計(jì)劃、預(yù)測(cè);事中控制是對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程中的偏差分析，采取措施予以糾正的行為和能力;事后控制是對(duì)每一循環(huán)總結(jié)、整理和調(diào)整計(jì)劃的能力。

2.4 施工進(jìn)度控制的方法

將工程進(jìn)度目標(biāo)層次分析，不斷采取措施調(diào)整，并協(xié)調(diào)施工方的進(jìn)度關(guān)系。首先建立施工進(jìn)度信息收集制度，施工報(bào)表和施工日志作為基礎(chǔ)資料編制統(tǒng)計(jì)報(bào)表，對(duì)完成工作量、人工、材料、設(shè)備等匯總，找出差距。其次定期召開(kāi)進(jìn)度會(huì)議，對(duì)周、月進(jìn)度進(jìn)行比對(duì)，找出差距和采取措施。對(duì)于關(guān)鍵路線出現(xiàn)的工期延誤，必要時(shí)以增加資源的方式進(jìn)行解決。可采取前鋒線分析法和關(guān)鍵線路分析法。

3 施工進(jìn)度全過(guò)程控制流程

建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方都要把工期作為施工進(jìn)度控制的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)方確保資金、土地、水電等方面的保障，施工方、監(jiān)理方將施工進(jìn)度計(jì)劃編制科學(xué)、合理，利用甘特圖作為日常項(xiàng)目進(jìn)度管理的指導(dǎo)，利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)對(duì)關(guān)鍵線路求解計(jì)算，對(duì)各活動(dòng)的時(shí)間和成本進(jìn)行結(jié)算，得出趕工所需求的正常時(shí)間，正常成本以及趕工時(shí)間和趕工成本，若出現(xiàn)偏差對(duì)各活動(dòng)的時(shí)間和成本進(jìn)行分析求得最佳方案。把總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行分解，責(zé)任到人，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，定期將工期作為主要指標(biāo)進(jìn)行考核，設(shè)立進(jìn)度目標(biāo)制度，保證計(jì)劃的順利實(shí)施，施工進(jìn)度全過(guò)程控制不僅包括總工期的全過(guò)程，也包括各分項(xiàng)、各活動(dòng)的全過(guò)程，采取反饋控制，形成施工進(jìn)度的PDCA循環(huán)。

4 結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度往往包含巨大的經(jīng)濟(jì)利益，較一般項(xiàng)目對(duì)工期要求更為嚴(yán)格，建立高效、優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)是施工進(jìn)度控制的首要保證，編制合理、科學(xué)的施工進(jìn)度計(jì)劃，找出施工過(guò)程中關(guān)鍵線路，計(jì)算出進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)的趕工成本，取得成本和時(shí)間的最佳平衡。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，各復(fù)雜施工活動(dòng)都要有施工方案，個(gè)別需論證。同時(shí)對(duì)進(jìn)度經(jīng)過(guò)不斷地計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、調(diào)整，才能確保施工進(jìn)度的順利實(shí)現(xiàn)。

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