郭小寧，余福生

（銀川市環(huán)境監(jiān)測(cè)中心站，寧夏銀川750001）

銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作初探

郭小寧，余福生

（銀川市環(huán)境監(jiān)測(cè)中心站，寧夏銀川750001）

銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)具有與工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目不同的評(píng)價(jià)特點(diǎn)，通過(guò)分析它們對(duì)外環(huán)境的影響，以及周邊環(huán)境對(duì)它們建設(shè)的適宜條件和制約因素，運(yùn)用銀川市政府批準(zhǔn)的環(huán)境功能區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目總圖布置等評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的油煙、異味、施工過(guò)程的噪聲和揚(yáng)塵污染、室內(nèi)環(huán)境污染、高層建筑景觀、生態(tài)環(huán)境適宜性等進(jìn)行了分析。

房地產(chǎn)；環(huán)境影響評(píng)價(jià)；銀川市

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們物質(zhì)文化生活的各方面需求越來(lái)越豐富，城市房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展迅猛。據(jù)銀川市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資160.82億元，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常突出的一個(gè)熱點(diǎn)，它在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題也日益突出，引發(fā)的環(huán)境污染糾紛也時(shí)有發(fā)生[1]，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境管理的重要制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)顯得尤為重要。因此，積極開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)探討，具有十分重要的意義。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型多種多樣，主要包括住宅、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)等建筑工程以及與之配套的給水、排水、供熱、供氣、通訊、交通、園林綠化等市政公用工程[2]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)征用土地，改變土地利用狀況，破壞地表植被，大量消耗建材，改變區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖然使用功能各不相同，但是從其對(duì)環(huán)境的影響而言，均具有雙重性。一方面它們?cè)诮ㄔO(shè)過(guò)程中和建成后有自身產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等對(duì)外環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，是一個(gè)污染源；另一方面這類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)完成后，自身是居住、休閑、工作的場(chǎng)所，需要一個(gè)舒適、安靜的環(huán)境，又屬于被保護(hù)的對(duì)象。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，屬于非工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，評(píng)價(jià)時(shí)不但要評(píng)價(jià)它們對(duì)外環(huán)境的影響，同時(shí)還要評(píng)價(jià)周邊環(huán)境對(duì)它們建設(shè)的適宜條件和制約因素，并提出相應(yīng)的保護(hù)措施。

2 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選取

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的選取十分重要，因?yàn)樗仁黔h(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的依據(jù)，又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)保驗(yàn)收的依據(jù)，在選取時(shí)應(yīng)注意掌握以下原則：

2.1 以政府批準(zhǔn)的功能區(qū)劃為依據(jù)

在標(biāo)準(zhǔn)選取時(shí)不能根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀劃定標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以政府批準(zhǔn)的環(huán)境功能區(qū)劃為依據(jù)。隨著城市化步伐的加大，一些過(guò)去屬于療養(yǎng)區(qū)、高級(jí)賓館區(qū)區(qū)域已發(fā)生改變，成為以居住、文教機(jī)關(guān)、醫(yī)療衛(wèi)生為主的區(qū)域。如銀川市興慶區(qū)某干休所老干部住房工程項(xiàng)目在噪聲功能區(qū)劃中屬于0類(lèi)區(qū)，但目前該區(qū)域噪聲現(xiàn)狀符合1類(lèi)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。在噪聲標(biāo)準(zhǔn)選取時(shí)還應(yīng)遵循噪聲功能區(qū)劃，執(zhí)行0類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)[3]。這是因?yàn)樵趨^(qū)劃未調(diào)整前還應(yīng)執(zhí)行政府部門(mén)批準(zhǔn)的環(huán)境功能區(qū)劃。

2.2 考慮國(guó)家有關(guān)《技術(shù)規(guī)范》和規(guī)定

在不同功能區(qū)之間的過(guò)渡地帶，一般按國(guó)家有關(guān)《技術(shù)規(guī)范》的要求執(zhí)行[4]，對(duì)一些未劃定的功能區(qū)域，按現(xiàn)有的環(huán)境現(xiàn)狀確定。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)注的環(huán)境問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總平面布置圖合理性分析十分重要，體現(xiàn)了從環(huán)評(píng)角度考慮各產(chǎn)污環(huán)節(jié)對(duì)居住區(qū)的影響，便于建設(shè)單位及時(shí)調(diào)整總平面布置圖，以便采取相應(yīng)措施，從源頭避免或減緩項(xiàng)目對(duì)居住區(qū)的不利影響。

3.1 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站對(duì)居住區(qū)的影響

銀川市書(shū)香門(mén)第小區(qū)項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)樓、商住樓、住宅樓為一體的綜合小區(qū)，該項(xiàng)目總占地面積為46691m2，總建筑面積63835m2，其中公建建筑面積11530m2，住宅建筑面積52305m2，項(xiàng)目還建有地下自行車(chē)棚及地下停車(chē)庫(kù)等，公用設(shè)施齊全。從該項(xiàng)目總平面布置圖中看，其垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站距離最近的一棟住宅樓約8m左右，對(duì)居民有一定的影響，評(píng)價(jià)要求將垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站位置重新設(shè)置，使其距最近的住宅樓≥15m，以減輕對(duì)住宅區(qū)內(nèi)居民的影響。建設(shè)單位采納了環(huán)評(píng)單位的意見(jiàn)，根據(jù)銀川市污染氣象條件，重新設(shè)置了垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的位置。

3.2 車(chē)輛行駛對(duì)居住區(qū)的影響

近年來(lái)小區(qū)內(nèi)行駛的車(chē)輛噪聲和光污染擾民也成為環(huán)保投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總平面布置圖分析中，優(yōu)先考慮建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，并將其出入口設(shè)置于不敏感的位置。地面停車(chē)位不設(shè)在住宅樓正面位置，少量可設(shè)在住宅樓側(cè)面及位置不敏感地方，在停車(chē)場(chǎng)出入口設(shè)置禁鳴標(biāo)志，四周采取綠化降噪和擋光措施，以減輕對(duì)住宅內(nèi)居民的噪聲及光污染影響。

3.3 地下車(chē)庫(kù)尾氣排放的影響

目前，小區(qū)內(nèi)一般都設(shè)有地下車(chē)庫(kù)。根據(jù)實(shí)測(cè)，在設(shè)計(jì)換氣風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行的情況下，地下車(chē)庫(kù)內(nèi)環(huán)境空氣中的污染物濃度高出環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)幾倍，但低于大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，廢氣排出后會(huì)造成排氣口周?chē)廴疚餄舛绕?，一般不?huì)出現(xiàn)超標(biāo)現(xiàn)象。但由于地下車(chē)庫(kù)的體積較大，換氣量也較大，設(shè)計(jì)時(shí)為了周?chē)坝^和平面布局的考慮，通常會(huì)設(shè)置較少的排放口，存在污染物排放速率超標(biāo)的可能。因此，地下車(chē)庫(kù)排氣的大氣環(huán)境影響評(píng)價(jià)重點(diǎn)不是模式計(jì)算，而是合理設(shè)置廢氣排放口的個(gè)數(shù)和高度，合理設(shè)置通風(fēng)換氣次數(shù)。

3.4 餐飲油煙、污水等的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)由于對(duì)商業(yè)樓尤其是商住樓管理不嚴(yán)，會(huì)造成擾民污染，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生污染糾紛的重要因素。對(duì)其評(píng)價(jià)按銀川市頒發(fā)的管理辦法從嚴(yán)要求，可防止擾民污染的發(fā)生。銀川市尚景世家項(xiàng)目總占地面積為74500m2，總建筑面積為138099m2，是一個(gè)集住宅樓和商業(yè)樓于一體的綜合小區(qū)，有商住樓和商業(yè)樓。根據(jù)《銀川市飲食娛樂(lè)服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治條例》，其商住樓底層不得開(kāi)辦產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染的飲食業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)樓評(píng)價(jià)要求距離住宅樓10m內(nèi)不從事餐飲業(yè)。由于招商不確定，對(duì)商業(yè)樓環(huán)評(píng)要求預(yù)先設(shè)置殘?jiān)^(guò)濾裝置、隔油池和內(nèi)置煙道，營(yíng)業(yè)用房預(yù)留天然氣接口，防止發(fā)生污染擾民、餐廚垃圾堵塞下水道及臨時(shí)設(shè)置的排煙管道影響景觀等現(xiàn)象。

3.5 水泵房、變壓器的布局及其對(duì)住宅居民的影響

近年來(lái)，不斷有居民投訴設(shè)置于住宅樓內(nèi)的水泵房、變壓器產(chǎn)生的噪聲干擾了居民的生活和休息。這就要求在做住宅項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)從源頭抓起，要求建設(shè)單位不得將水泵房、變壓器等產(chǎn)生結(jié)構(gòu)傳聲的設(shè)備布置在居民樓或商住樓內(nèi)，避免此類(lèi)噪聲對(duì)居民的不良影響。

3.6 內(nèi)外環(huán)境的相互影響

一些小區(qū)建成后，交通噪聲對(duì)小區(qū)產(chǎn)生一定的影響，對(duì)其評(píng)述是必要的。對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的相互影響和施工過(guò)程中噪聲擾民的影響，這也常常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生污染糾紛的重要因素。在考慮項(xiàng)目可能引起的環(huán)境影響是否可以接受的同時(shí)，對(duì)周?chē)廴驹匆约敖ㄔO(shè)場(chǎng)地可能對(duì)項(xiàng)目引起的污染進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，確定對(duì)其項(xiàng)目功能和景觀等影響是否可以接受，綜合考慮兩方面的因素，確定項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境可行性。

3.7 關(guān)注室內(nèi)環(huán)境污染，提倡綠色建材

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和人們環(huán)保意識(shí)的提高，主要源于建筑、裝飾材料和家具的室內(nèi)環(huán)境污染也日益突出，由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛日益增多，為了體現(xiàn)以人為本的思想，保護(hù)人們的身體健康，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)對(duì)此予以關(guān)注，要求建設(shè)單位嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》，盡量建設(shè)精裝修房，防止二次裝修造成的環(huán)境污染。

3.8 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常會(huì)引起城市局部景觀的變化，而以水泥地面為控制組分的城市景觀系統(tǒng)生態(tài)效率不高。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)加強(qiáng)景觀生態(tài)環(huán)境影響分析[5]，考慮自身的建筑效果和與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，以便采取相應(yīng)措施避免或減緩項(xiàng)目建設(shè)對(duì)城市生態(tài)景觀的不利影響。

3.8.1 景觀環(huán)境可接受性分析

景觀環(huán)境可接受性分析包括對(duì)景觀環(huán)境現(xiàn)狀的描述、擬開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的描述以及擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)性分析等。

景觀環(huán)境現(xiàn)狀描述包括開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地原有景觀描述和評(píng)價(jià)區(qū)域現(xiàn)狀景觀描述。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)描述主要包括設(shè)計(jì)理念描述與建筑外觀描述。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)性分析主要是從建筑高度、建筑造型、建筑色彩等諸方面分析與周邊建筑的協(xié)調(diào)性，分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)景觀的有利和不利影響。

3.8.2 陽(yáng)光照射適度性分析

陽(yáng)光對(duì)人們身心健康會(huì)產(chǎn)生極大影響，人們生活在背陰面的環(huán)境中，心情總有不悅的感覺(jué)。因此居住項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境影響評(píng)價(jià)時(shí)均要考慮光遮擋的影響，根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）的規(guī)定，居民白天日照時(shí)間在大寒日滿(mǎn)足兩個(gè)小時(shí)要求。在現(xiàn)代大城市建設(shè)中，由于高層建筑物密度過(guò)大，需要特別重視這個(gè)問(wèn)題。

3.8.3 生態(tài)環(huán)境適宜性分析

適宜的生態(tài)環(huán)境就是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。生態(tài)環(huán)境適宜程度的評(píng)價(jià)涉及到區(qū)域的舒適、方便、高效節(jié)能、健康環(huán)保和景觀美化等多方面，可建立一個(gè)綜合指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于非工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)與工業(yè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)有所側(cè)重和區(qū)別，對(duì)項(xiàng)目選址和總圖布置、油煙、異味、施工過(guò)程的噪聲污染、揚(yáng)塵污染、室內(nèi)環(huán)境污染、外環(huán)境交通噪聲以及高層建筑環(huán)境問(wèn)題等應(yīng)當(dāng)予以特別關(guān)注，突出項(xiàng)目的景觀生態(tài)環(huán)境影響分析。

[1]崔楊，華德尊，李春艷.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)淺析[J].中國(guó)科技信息，2009，（24）：165，168.

[2]鐘甦，陳曉冰，王蕊，等.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)[J].環(huán)境保護(hù)科學(xué)，2006，32（5）：66-68.

[3]國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局環(huán)境工程評(píng)估中心.環(huán)境影響評(píng)價(jià)相關(guān)法律法規(guī)匯編[M].北京：中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社，2005.

[4]國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局環(huán)境工程評(píng)估中心.環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則與標(biāo)準(zhǔn)匯編[M].北京：中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社，2005.

[5]國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局環(huán)境影響評(píng)價(jià)職業(yè)資格登記管理辦公室.社會(huì)區(qū)域類(lèi)環(huán)境影響評(píng)價(jià)[M].北京：中國(guó)環(huán)境科學(xué)出版社，2007.

Environmental Impact Assessment of Real Estate Development Projects of Yinchuan

Guo Xiaoning，Yu Fusheng
（Yinchuan Environmental Monitoring Center Station,Yinchuan Ningxia 750001）

Environmental impact assessment of real estate development projects of Yinchuan differs from environmental impact assessment of industrial construction projects,have their own characteristics.By analyzing the impaction on the outside surroundings,suitable conditions and restricting elements of the outside surroundings,the paper expounded the lampblack,peculiar smell of the projects,noise and dust caused by its building,indoor environmental pollution,tall buildings landscape of the projects,ecological environmental adaptability by using evaluating indicators,such as standards,division of environmental functional zones that Yinchuan municipal government approved,layout plans of the projects,etc.

real estate；environmental impact assessment；Yinchuan

X828

A

1008-813（2011）03-0007-03

10.3969/j.issn.1008-813X.2011.03.003

2011-03-22

郭小寧（1964—），男，寧夏銀川人，畢業(yè)于西北農(nóng)業(yè)大學(xué)土壤農(nóng)化系，高級(jí)工程師，注冊(cè)環(huán)評(píng)工程師，現(xiàn)從事環(huán)境監(jiān)測(cè)及管理工作。