費廣垠

（合肥市房地產市場監(jiān)管辦公室，安徽 合肥 230001）

以保障性住房建設為契機推進合肥市住宅產業(yè)現(xiàn)代化工作

費廣垠

（合肥市房地產市場監(jiān)管辦公室，安徽 合肥 230001）

合肥市住宅產業(yè)現(xiàn)代化工作自1999年開展試點以來，歷經“十五”、“十一五”兩個五年計劃，住宅產業(yè)取得了長足進步，特別是自2006年7月合肥經濟技術開發(fā)區(qū)被住房和城鄉(xiāng)建設部批準為全國首個政府主導型國家住宅產業(yè)化基地以來，經過幾年的實踐和探索，引進了康拜、西偉德、羅寶等部品部件生產企業(yè)，一批住宅產業(yè)化試點、示范工程在全市范圍內得以實施，國家倡導的“四節(jié)一環(huán)?！钡刃录夹g在住宅建設項目中得到廣泛應用，住宅設計理念不斷深化，住宅建設水平不斷提升，住宅建設向著注重改善人居環(huán)境、節(jié)約資源和提高住宅品質階段發(fā)展。但是，我市的住宅產業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展與先進發(fā)達地區(qū)相比還存在差距，住宅產業(yè)化程度不高，存在資源消耗較高、循環(huán)利用率較低的現(xiàn)象。隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進，人口不斷向城市集中，住房建設和使用消耗的自然資源越來越多，住宅建設的量增與資源浪費之間的矛盾更加突出，節(jié)能減排面臨的形勢日益嚴峻。如何破解住宅產業(yè)化發(fā)展的“瓶頸”，找到一個可操作性強的、行之有效的突破口？保障性住房建設為我們提供了一個良好的契機。住宅產業(yè)化和保障性住房建設這二者之間粗看似乎沒有什么關系，但我國正在研究制定保障性住房的建設標準，其中將規(guī)定保障性住房建設的規(guī)劃選址、面積功能、裝修環(huán)境等指標的限定范圍，下一步實施時，規(guī)劃師和設計師要按照要求設計出若干個最佳的戶型和組合，然后將其標準化，形成系列化、定型化的產品，然后按照最終產品進行組件、部品的標準化、系列化設計，然后再對這些組件、部品組織專業(yè)化、工業(yè)化的生產和社會化的配套供應，還要對產品的研發(fā)、設計、建設、物業(yè)管理等建立一體化的生產組織體系并對整個建設過程進行科學的組織管理，此外還有示范項目建設、基地建設、產品認證、性能認定等等，這不就是我們講的住宅產業(yè)化嗎？

那么,如何將兩者緊密地結合起來呢？保障性住房的建設規(guī)模巨大，標準化程度較高，用戶的個性化需求較低，為住宅產業(yè)化提供了難得的市場機遇和發(fā)展空間?？梢哉f，在政府主導的保障性住房建設工作中，如果能夠盡快進行產業(yè)化探索，必將為住宅產業(yè)化整體進程獲取寶貴經驗。保障性住房實施產業(yè)化，不僅僅是良機，也是現(xiàn)實所需。保障性住房建設的初衷是保障民生，正是由于面向的群體是中低收入家庭，建設過程中，更需要注重住房質量，更需要節(jié)能環(huán)保，更需要通過產業(yè)化手段降低建設成本，更需要通過工業(yè)化生產提高效率、爭取速度，又好又快地解決數(shù)量龐大的中低收入家庭的住房困難。可以說，這也是為百姓謀福祉的必須。

一、保障性住房和住宅產業(yè)化等相關概念

保障性住房是國家為解決中低收入者的居住問題而提出的，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。住宅產業(yè)化就是以工業(yè)化生產方式進行住宅建設，促進住宅建設從粗放型向集約型轉變，提升住宅產品的整體建設品質，提高住宅使用壽命，大幅度降低住宅生產建設能耗，推進節(jié)能、環(huán)保、低碳的居住新模式；是指讓住宅融入社會化大生產，采用連續(xù)化、標準化、集團化、規(guī)模化、一體化、機械化方式進行住宅生產與營銷的生產組織模式。住宅產業(yè)化有利于實現(xiàn)節(jié)能減排、推進綠色安全施工、提高住宅工程質量、改善人居環(huán)境以及促進產業(yè)結構調整，是住宅建設發(fā)展的趨勢。住宅產業(yè)化成套技術包括節(jié)能及新能源利用技術、整體廚衛(wèi)技術、生態(tài)環(huán)境保障技術、管網技術與智能化技術等。將住宅產業(yè)化成套技術應用于保障性住宅建設，可以帶動形成研發(fā)、設計、生產、運輸、安裝住宅產業(yè)化成套技術住宅產業(yè)鏈，對商業(yè)房地產起到示范作用，進而推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化工作。

保障性住房建設實施住宅產業(yè)化是良機也是必需。在“住有所居”的總體目標下，保障房建設成為各級、各地政府部門工作中的頭等大事?！笆濉逼陂g，國家計劃新建保障性住房3600萬套，保障性住房覆蓋率要達到20%，2011年要開工建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農村危房150萬戶。安徽省2011年將建設各類保障性住房43.13萬套，確保全年基本建成20萬套以上。合肥市2011年確保完成開工建設廉租住房2010套，新建公共租賃住房2.5萬套（間），新建經濟適用房（困難企業(yè)集資建房）1700套，啟動1.4萬戶城市和工礦棚戶區(qū)改造工作目標任務。由此可見，保障性住房建設量大、任務重、時間緊。

住宅建筑標準化。標準化是推進住宅產業(yè)化的基礎。1969年，日本制訂了《推動住宅產業(yè)標準化五年計劃》，開展材料、設備、制品標準、住宅性能標準、結構材料安全標準等方面的調查研究工作，依靠各有關協(xié)會加強住宅產品的標準化工作，并對房間、建筑部件、設備等尺寸提出了建議。分別制訂了“住宅性能標準”、“住宅性能測定方法和住宅性能等級標準”以及“施工機具標準”、“設計方法標準”等。目前日本各類住宅部件（構配件、制品設備）工業(yè)化、社會化生產的產品標準十分齊全，占標準總數(shù)的80%以上，部件尺寸和功能標準都已成體系。只要廠家是按照標準生產出來的構配件，在裝配建筑物時都是通用的。所以，生產廠家不需要面對施工企業(yè)，只需將產品提供給銷售商即可。

住宅部件化。日本住宅部件化程度很高。由于有齊全、規(guī)范的住宅建筑標準，建房時從設計開始，就采用標準化設計，產品生產時也使用統(tǒng)一的產品標準。因此，建房使用部件組裝應用十分普及。

鋼結構住宅建筑體系。日本鋼結構建筑的歷史有100年左右。目前日本的各種建筑結構中，鋼結構的建筑數(shù)量最多，占住宅建筑總面積的20%左右，其中多數(shù)為低層獨立住宅。使用輕型鋼的低層小規(guī)模住宅已系統(tǒng)化，并已推廣。鋼結構住宅的主要特點是：（1）與鋼筋混凝土結構相比，有著更好的抗震、防腐、耐久、環(huán)保和節(jié)能效果，可減小構件斷面，增加柱間跨度，能將使用面積增加5－8%，并得到較高的層高空間；（2）可實現(xiàn)構架的輕量化和構件大型化，運送簡便，加工性能優(yōu)異，質量穩(wěn)定，便于實現(xiàn)系統(tǒng)化，提高生產率，降低基礎成本；（3）吊裝施工較為簡便，比混凝土施工所需的現(xiàn)場勞動量小，不需要鋼混凝土結構的養(yǎng)護期，可提高施工效率。一般房屋的龍骨現(xiàn)場裝配包括所有的精裝修和設備安裝，整個建造過程大約只需要3個月時間。如果工廠預制程度更高，就只需1個半月左右的時間。但鋼結構住宅存有成本較高、墻體隔音性能差、防火處理復雜的缺點。

二、推進中存在的主要問題

一是推進住宅產業(yè)化工作的力度和深度不夠，缺乏統(tǒng)籌全局、統(tǒng)一協(xié)調的領導決策機制和有效的工作機制。二是住宅建設的工業(yè)化水平還比較低，尚未形成系列化、規(guī)?；a體系。三是“四節(jié)一環(huán)?！奔夹g與產品推廣應用力度不夠，仍缺乏有效的技術集成和整合。四是尚未形成具有規(guī)模效益的現(xiàn)代生產企業(yè)和科研機構，系統(tǒng)研發(fā)和配套生產能力不足。五是缺乏有效的經濟、技術政策作保障，不能有效調動社會各界的積極性。六是開發(fā)和消費理念的制約。七是合肥國家住宅產業(yè)化基地生產企業(yè)的產能未能釋放，市場推廣不利，產業(yè)鏈仍需健全；技術體系有缺失，產品研發(fā)后勁不足，在國內尚未形成核心競爭力；缺乏龍頭開發(fā)企業(yè)，產業(yè)規(guī)模尚未形成，導致工業(yè)化住宅成本偏高，產業(yè)化示范和經濟效益不明顯等?；亟ㄔO工作急需制定發(fā)展目標和規(guī)劃，進一步強化政府政策引導作用，幫助企業(yè)發(fā)揮產業(yè)集群效應和示范作用。

三、對策建議

（一）推廣適用技術，完善標準體系

1.推廣應用產業(yè)化住宅結構體系，如裝配式鋼筋混凝土結構、鋼結構、輕型鋼結構、其他符合產業(yè)化住宅標準的結構體系。產業(yè)化住宅是指符合住宅設計標準化、部品生產工廠化、現(xiàn)場施工裝配化、結構裝修一體化要求的住宅建設項目。

2.推廣應用預制部品，如非砌筑類型的建筑內、外墻板；滿足建筑裝飾用的制品；預制鋼筋混凝土構件，包括樓梯、疊合樓板、陽臺、雨蓬等；預制主體結構構件，包括框架柱、框架梁和次梁、抗震墻板、連梁等；鋼結構和輕型鋼結構用的構配件；其他符合標準化設計、工廠加工、現(xiàn)場安裝條件的建筑部品。

3.推廣應用住宅產業(yè)化成套技術。成套技術包括節(jié)能及新能源利用技術、整體廚衛(wèi)技術、生態(tài)環(huán)境保障技術、管網技術與智能化技術等。

4.逐步完善產業(yè)化住宅地方標準體系。本著“成熟一部頒布一部”的原則，在試驗和試點工程基礎上，廣泛吸收省內外已有成果，逐步形成產業(yè)化住宅地方標準體系，包括設計、部品生產、施工、物流和驗收標準。

（二）加強部品基地建設

依托合肥市經濟技術開發(fā)區(qū)國家住宅產業(yè)化基地，加強住宅建筑基礎技術和關鍵技術研究，積極鼓勵、引導海恒集團（合肥丹霞房地產開發(fā)有限責任公司）、寶業(yè)集團等有條件的企業(yè)建設新的部品生產基地和發(fā)展通用部品，在全市范圍內合理規(guī)劃布點，配套完善，逐步形成系列開發(fā)、規(guī)模生產、配套供應的標準部品體系。

（三）保障性住房建設先行

對政府主導的保障性住房 （公租房、廉租房等）建設項目，率先推行住宅產業(yè)化成套技術應用，以帶動形成研發(fā)、設計、生產、運輸、安裝住宅產業(yè)化成套技術住宅產業(yè)鏈，進而推進合肥市住宅產業(yè)現(xiàn)代化工作。在現(xiàn)有保障性住房建設標準的框架下，可以針對各級小戶型分別設計出若干個科學合理的通用化的戶型和組合，并對開間、進深、層高、門窗等進行標準化處理，形成系列化、定型化的產品。并在通用化的前提下，根據合肥本地情況對設計進行一定的修訂。再按照工業(yè)化生產的要求將這些產品進行分解成為符合模數(shù)的組件和部品，并組織專業(yè)化、工業(yè)化的生產和社會化的配套供應。最后對廚房衛(wèi)生間及其內部設備進行標準化、系列化的綜合設計，通過廚房衛(wèi)生間單元、管線、設備的定型定位，形成標準化的功能單位，為工廠化生產整體型廚房衛(wèi)生間創(chuàng)造條件。在上述標準化的基礎上，與商品房一樣，通過示范項目建設、基地建設、產品認證、性能認定等手段，以點帶面，推動產業(yè)化進程。另外，通過多種手段，激發(fā)企業(yè)參與的積極性。給予優(yōu)惠政策，創(chuàng)造條件，促進住宅產業(yè)大型企業(yè)集團的形成和發(fā)展，積極促使合肥區(qū)域性住宅產業(yè)企業(yè)集群的形成，最終實現(xiàn)產品技術、標準、信息的共享。政府牽頭，聯(lián)合社會力量共同作用，以改善政府、企業(yè)、科研院所、專家人士等各自有心無力、有力無心的局面，共同克服發(fā)展中的難題。從而推動合肥市住宅產業(yè)現(xiàn)代化工作，為合肥市大建設再添新風采，開辟出一條合肥市住宅產業(yè)化發(fā)展的蹊徑。

2011-09－02

費廣垠，合肥市房地產市場監(jiān)管辦公室主任助理、高級工程師。

李永龍