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對我國開征物業(yè)稅的問題及對策的思考

2011-04-12 10:09:58□石
山西廣播電視大學學報 2011年5期
關(guān)鍵詞:物業(yè)稅原值出讓金

□石 帆

(河北銀行學校,河北 石家莊 050081)

物業(yè)稅是指對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者征收的稅種,通常的征收形式為每年按不動產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款,也稱房地產(chǎn)稅。依據(jù)國際慣例,物業(yè)稅多屬于地方稅,是國家財政收入的重要來源。目前,世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,并以財產(chǎn)的所有者或承租人為納稅義務(wù)人,以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。我國從2003年開始,財政部和國家稅務(wù)總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區(qū)市和計劃單列的32個縣、市、區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅試點,進行物業(yè)稅模擬操作步驟的“空轉(zhuǎn)”(所謂“空轉(zhuǎn)”,是指虛擬意義上的資金循環(huán),雖然沒有實際征收物業(yè)稅,但一切步驟和真實收物業(yè)稅流程相同,由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,并進行評估和稅收統(tǒng)計)。可見,征收物業(yè)稅已經(jīng)是我國稅制改革的必然趨勢。我國許多城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行了試點,盡管前期已經(jīng)做了大量的調(diào)研,但由于物業(yè)稅開征爭議比較大,所牽涉的工作和部門比較多,物業(yè)稅的推行有相當大的難度,因此這些試點在實際操作過程中沒有實際收稅。根據(jù)開征物業(yè)稅所需的條件,在我國目前廣泛開征物業(yè)稅仍存在一些難題,如何去應對問題成為當務(wù)之急。

一、物業(yè)稅征免的界定

納稅人關(guān)心哪些物業(yè)要征稅,哪些物業(yè)不征稅。該方面的爭論較集中的意見是按納稅人擁有的物業(yè)的數(shù)量來區(qū)別。很多建議是對納稅人擁有第二套物業(yè)征稅。其實每套物業(yè)有大小、地段、價值的區(qū)別,兩個不同的納稅人面積、價值差異較大的物業(yè)都不征稅,有欠公平合理。納稅人物業(yè)的特性千差萬別,影響征免的考慮因素舉不勝舉。在市場經(jīng)濟條件下,貨幣是所有各類具有不同特性、不同使用價值的商品、貨物包括物業(yè)的共同計量屬性。因此筆者認為,考慮物業(yè)持有人家庭正常生活居住需要,在不同的地區(qū)確定符合本地正常生活標準的物業(yè)價值,確定一定的免征額,僅就超出免征額的部分征稅,是解決物業(yè)稅征免的最佳尺度。同時,征免的范圍界定,還應考慮地區(qū)差異,如農(nóng)民位于農(nóng)村的物業(yè),免稅組織擁有的物業(yè)等,可以比照市場經(jīng)濟國家的做法,予以免稅。

二、計稅依據(jù)的確定

目前,“空轉(zhuǎn)”物業(yè)稅的計稅依據(jù)是“房產(chǎn)評估價”的70%?!胺慨a(chǎn)評估價”是房產(chǎn)的市場價值,這一價值與房產(chǎn)的種類(商品房或經(jīng)濟適用房)、房齡、結(jié)構(gòu)、建筑成本、購房價款、坐落位置、裝修情況、人口密度、公共設(shè)施等多個因素相關(guān)。這些因素有些是客觀的,如房齡、建筑成本、購房款等;有些是主觀的,如坐落位置、裝修情況、人口密度、公共設(shè)施等。以客觀因素為評估標準可以得出公眾認可的結(jié)論,但主觀因素往往和個人的心理、需要相關(guān)。因此,房產(chǎn)評估人員、業(yè)主對同一房產(chǎn)認可的評估價可能相差甚遠,房產(chǎn)評估價無法實現(xiàn)客觀、公平。筆者認為,如果將計稅依據(jù)改為“以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)上浮一定比例”,則可避開“房產(chǎn)評估價”這個難點,駕輕就熟于客觀、真實的“房產(chǎn)原值”,從而實現(xiàn)稅收的公平與效率。

以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)上浮一定比例可實現(xiàn)稅收的公平。商品房的銷售單價,包括了土地出讓金,考慮了位置、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、樓層等多個因素,甚至“一房一價”;經(jīng)濟適用房的售價不包括土地出讓金,位置多偏僻,因此價格較低。購房中,經(jīng)濟能力強的人更愿意選擇好地段、大戶型、佳樓層,選中的商品房其房價體現(xiàn)了納稅人的經(jīng)濟能力。如果物業(yè)稅以“房產(chǎn)原值”為計稅依據(jù)的基礎(chǔ),經(jīng)濟能力強的人購置的房好,“房產(chǎn)原值”必然高,就多納稅;反之,低收入者能力有限,購房時會考慮售價較低的經(jīng)濟適用房或偏遠的商品房,“房產(chǎn)原值”就低,則少納稅,這在一定程度上實現(xiàn)了稅收的公平。

以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)上浮一定比例可實現(xiàn)稅收的效率。以“房產(chǎn)原值”為基礎(chǔ)上浮一定比例為物業(yè)稅的計稅依據(jù),可實現(xiàn)征收費用的最小化。我國會計法規(guī)定:各單位對會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告和其他會計資料應當建立檔案,妥善保管。因此,銷售商品房、經(jīng)濟適用房、單位集資房、房改房的單位,都保有銷售的原始憑證,“房產(chǎn)原值”有據(jù)可查、真實、可靠;稅務(wù)機關(guān)通過銷售單位,協(xié)同房管部門、土地管理部門就可輕松取得。同時,沒有了龐大規(guī)模的評估隊伍,可將評估人員的人工費、辦公費、差旅費、管理費等評估費用減少至最低。至于上浮的比例可根據(jù)市場價格的漲跌、房產(chǎn)所在區(qū)域的變化酌情而定,一個小區(qū)一個比例,簡單易行,同小區(qū)業(yè)主在感情上也容易接受。此外,我國目前對經(jīng)營用房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅,其計稅依據(jù)的基礎(chǔ)就是“房產(chǎn)原值”,征收達二十余年形成的經(jīng)驗也是可借鑒應用的。

三、土地出讓金的處理

在物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費間的關(guān)系中,最大的障礙是土地出讓金是否應該包括在物業(yè)稅中。物業(yè)稅與土地出讓金既相互矛盾又相互聯(lián)系。矛盾的是物業(yè)稅屬于稅收的一部分,是國家憑借政治權(quán)利而強制、無償、固定地向不動產(chǎn)的所有人征收的一種稅收。而土地出讓金是國家向土地使用人收取的地租,屬于市場交易行為。開征物業(yè)稅而取消土地出讓金會使地方的財政收入減少,同時又會與開征物業(yè)稅前已繳納的土地出讓金形成重復征稅,所以物業(yè)稅取代土地出讓金成為一種趨勢。筆者認為,應該把土地出讓金納入物業(yè)稅之中,這使得政府不能通過出讓土地一次性獲得收入,從而抑制地方政府的盲目建設(shè)、浪費建設(shè);同時也使得土地開發(fā)的成本大大降低,減輕高房價給民眾帶來的負擔,利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康和諧發(fā)展。

四、稅率的設(shè)計

在物業(yè)稅的稅率設(shè)計上,是按超額累進稅率課征,還是按比例稅率課征。筆者贊同按比例稅率征收。理由是這樣的做法征收、計算簡單,大大降低操作難度,而且同一地區(qū)、同一地段征收一種稅率,是很多國家采用的做法,同時還可以降低物業(yè)稅對擁有大量物業(yè)納稅人的財富安排,對私人資本進入物業(yè)開發(fā)領(lǐng)域也是一種激勵。稅率在設(shè)計時,可以考慮由兩部分組成,一是固定稅率,二是浮動稅率。固定稅率作為原土地出讓金每年應繳的等值金額和計稅依據(jù)的比值,浮動稅率作為物業(yè)納稅人持有財產(chǎn)階段的每年繳納稅款和計稅依據(jù)的比值。對于開征物業(yè)稅前已經(jīng)繳納的土地出讓金,可以享受免除固定稅率的規(guī)定。

五、物業(yè)稅的征管

我國現(xiàn)行稅收制度大都是對收入征稅,而作為財產(chǎn)稅的物業(yè)稅是在納稅人沒有收入、只有支出的情況下征稅,大大增加了征管的難度。具體對于物業(yè)稅征收制度的設(shè)計:從征收范圍方面來看,物業(yè)稅應該擴大到縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(除農(nóng)村外),隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,物業(yè)稅應當在普遍適用的前提下因地制宜地設(shè)計具體實施制度;根據(jù)物業(yè)稅的征管特點,為提高征管效率,降低征收成本,應充分利用信息化技術(shù)與社會多部門的信息資源,形成嚴密的社會網(wǎng)絡(luò):一是實現(xiàn)地稅部門與國稅、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門、國土、工商、建設(shè)等部門的計算機聯(lián)網(wǎng),便于稅務(wù)部門監(jiān)控物業(yè)稅的征管情況;二是稅務(wù)部門要加強與國土、公安、工商、物業(yè)公司、居委會等單位的配合,建立物業(yè)稅協(xié)稅護稅機制和委托代征制度,堵塞稅收漏洞。

開展物業(yè)稅的目的是為了實現(xiàn)公平。其改革的基本框架是,合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費,將其轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段逐年收取的物業(yè)稅,稅額將隨房產(chǎn)的升值而提高。雖然,在控制房價的背景下,征收物業(yè)稅的呼聲越來越高,然而,就我國目前的國情來看,真正落實物業(yè)稅的征收還尚需時日。

參考文獻:

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